王越

摘 要：上世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)城市化和工業(yè)化的發(fā)展加速推進(jìn)了城市的發(fā)展，同時(shí)也導(dǎo)致了嚴(yán)重的住房供需矛盾，使得低收入階層無(wú)法得到相應(yīng)的住房保障，一定程度上阻礙了社會(huì)的公平與穩(wěn)定。德國(guó)作為最早提出社會(huì)保障制度的國(guó)家之一，在住房保障領(lǐng)域取得了一定的成效，其經(jīng)驗(yàn)對(duì)完善我國(guó)的住房制度具有重要的借鑒和意義。

關(guān)鍵詞：住房保障制度;德國(guó);租賃市場(chǎng);住房市場(chǎng)

1.引言

住房保障制度是由政府和社會(huì)給社會(huì)成員提供最基本的居住條件的社會(huì)保障項(xiàng)目，是由政府作為責(zé)任主體，通過(guò)國(guó)民收入再分配，為中低收入家庭提供保障性住房。從20世紀(jì)90年代起，我國(guó)建立起經(jīng)適房，廉租房，公租房為主的住房保障體系。提升了住房配置效率，改善了城鎮(zhèn)居民的住房條件。但是也存在嚴(yán)重的問(wèn)題：住房商品化在巨大的住房壓力面前使中低收入階層缺乏足夠的購(gòu)買能力。所以中低收入居民的住房保障已逐漸成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。因此擴(kuò)大保障性住房建設(shè)已成為關(guān)鍵。德國(guó)是最早提出社會(huì)保障制度的國(guó)家之一，提出了許多保障居民住房權(quán)益的政策與措施。因此，分析德國(guó)的住房保障制度對(duì)進(jìn)一步完善我國(guó)保障性住房政策具有重要的借鑒意義。

2.我國(guó)的住房保障制度

2.1 我國(guó)住房保障制度的發(fā)展

1998 年國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)提出停止住房實(shí)物分配，逐步施行住房分配貨幣化。至此，我國(guó)的住房制度從 1949 年“公建，公有，福利分配”的公有制住房制度正式朝著住房商品化的方向轉(zhuǎn)變。后來(lái)由于經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)生的效率低，尋租等弊端，2014年實(shí)行廉租房與公租房并軌運(yùn)行，公租房成為我國(guó)最主要的保障房形式，為廣大城鎮(zhèn)低收入群體提供便利與公平。2015 年，我國(guó)把住房租賃制度改革列為了新時(shí)期解決住房問(wèn)題的工作重點(diǎn)，提出構(gòu)建“購(gòu)租并舉”的住房新體制。

2.2 我國(guó)住房市場(chǎng)存在的問(wèn)題

2.2.1住房市場(chǎng)發(fā)展過(guò)快，價(jià)格超過(guò)大多數(shù)居民承受能力

經(jīng)過(guò)多年的調(diào)整與完善，市場(chǎng)機(jī)制在配置住房資源中的基礎(chǔ)性地位不斷增強(qiáng)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，改革的負(fù)面效應(yīng)開(kāi)始暴露，住房市場(chǎng)的失靈問(wèn)題日益突出。我國(guó)的住房體制出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快并持續(xù)走高，居民購(gòu)買能力和商品房?jī)r(jià)格之間的矛盾凸顯，越來(lái)越多的低收入階層無(wú)法滿足住房需求。

2.2.2保障性住房缺乏統(tǒng)一立法

我國(guó)人口眾多，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在差異，住房市場(chǎng)的實(shí)際情況不同，尚未頒布全國(guó)性的住房保障的法律，也沒(méi)有設(shè)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)與責(zé)任制度。困難家庭難以得到保障，降低了保障性住房的社會(huì)效益。沒(méi)有完善的立法對(duì)保障性住房進(jìn)行規(guī)范，就沒(méi)有完善的機(jī)制監(jiān)督保障性住房的實(shí)施，使政策淪為空談，更無(wú)法在現(xiàn)實(shí)生活中保障低收入階層的住房問(wèn)題，不利于公平價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。

3.德國(guó)的住房保障制度

德國(guó)的住房保障制度經(jīng)歷了一個(gè)逐漸制度創(chuàng)新的過(guò)程，是由政府主導(dǎo)向多元化發(fā)展的過(guò)程，以保障居民的住房需求為出發(fā)點(diǎn)。經(jīng)過(guò)一系列的發(fā)展，法律完善，分工明確，采取市場(chǎng)化的運(yùn)作方式，最終形成了針對(duì)城市低收入階層住房問(wèn)題的一套長(zhǎng)期、穩(wěn)定的住房保障政策，在解決城市住房問(wèn)題方面發(fā)揮了極大的作用。

3.1 德國(guó)住房體系的特點(diǎn)

3.1.1立法完備

在居民的住房保障方面，德國(guó)通過(guò)立法將居住權(quán)確認(rèn)為公民權(quán)利的重要組成部分。從制度上確保房屋的居住本質(zhì)。每一項(xiàng)住房政策的出臺(tái)，都頒布相應(yīng)的法規(guī)來(lái)加以保障和配合，使政策得到了有效的實(shí)施?？傮w而言，德國(guó)住房法律體系完整、目標(biāo)明確、措施具體，保證了其高福利的社會(huì)住房制度和健康的市場(chǎng)秩序。

3.1.2住房金融體制穩(wěn)健

德國(guó)的住房金融體系主要包括 3 個(gè)部分：提供住房抵押貸款和以浮動(dòng)利率為主的綜合性銀行，提供固定利率的中期和長(zhǎng)期抵押貸款的銀行，以及富有特色的專門住房?jī)?chǔ)蓄銀行。三類銀行各司其職，滿足了市場(chǎng)上不同的住房資金需求。分工明確、結(jié)構(gòu)合理，為產(chǎn)業(yè)提供了良好的金融環(huán)境。

3.1.3租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)

德國(guó)住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)充足、經(jīng)營(yíng)規(guī)范、租金合理、補(bǔ)貼到位、有效保護(hù)承租人利益，是社會(huì)住房體制的重要組成部分，也是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定、住房投機(jī)不活躍的關(guān)鍵所在。其住房租賃市場(chǎng)的繁榮主要得益于兩方面：一是房源供應(yīng)充足。二是實(shí)行租金管制確保其合理水平，禁止租金隨意調(diào)整。

4.德國(guó)住房保障制度對(duì)我國(guó)的啟示

4.1健全法律法規(guī)體系

住房產(chǎn)業(yè)受到多種因素影響，需要全方位的制度與之相配套，應(yīng)完善保障性住房制度的法律法規(guī)。國(guó)家應(yīng)將住有所居從法律層面加以明確，保證每個(gè)公民的基本居住條件。因此，必須出臺(tái)專門的住房保障法律，從立法上規(guī)范住房保障的目標(biāo)人群，準(zhǔn)入門檻，資金來(lái)源，住房分配和租金管理等問(wèn)題，同時(shí)立法明確政府責(zé)任。

4.2完善住房金融服務(wù)制度，

我國(guó)尚未形成完善的住房金融市場(chǎng)，政府對(duì)公共住房開(kāi)發(fā)商的支持力度不夠。同時(shí)個(gè)人住房融資渠道不暢，與國(guó)外經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有較大差距。住房公積金制度雖然有一定的聚資能力，但在管理與監(jiān)管仍存不足，同時(shí)增值收益使用不當(dāng)?shù)确矫娴膯?wèn)題也易加大金融風(fēng)險(xiǎn)?？梢酝ㄟ^(guò)擴(kuò)大住房市場(chǎng)融資渠道，設(shè)立全國(guó)性住房貸款基金，為中低收入居民提供更好的金融保障。

4.3大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

加大住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)加快速發(fā)展。堅(jiān)持“租購(gòu)并舉”，加大租賃住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理等力度，從供需雙方培育健全的租賃市場(chǎng)。一方面，加大租賃住房的供應(yīng)。另一方面，加大租賃住房的補(bǔ)貼。同時(shí)要以法律形式維護(hù)和協(xié)調(diào)租賃市場(chǎng)中的利益關(guān)系，以租購(gòu)?fù)瑱?quán)促進(jìn)租購(gòu)并舉，以租賃市場(chǎng)發(fā)展支持住房保障，實(shí)現(xiàn)全民住有所居。

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