高原

摘 要：土地市場管理對于促進經濟社會可持續(xù)發(fā)展有著極其重要的作用。土地是國家和社會寶貴的資源和最大的資產。進一步深化土地制度改革，加快土地資源的合理配置、高效保護、珍惜和合理利用耕地。本文從土地市場管理特點入手，闡述了加強土地市場管理的有力措施。

關鍵詞：土地市場 ；管理

社會寶貴的資源和最大的資產是土地。加快培育和規(guī)范土地市場是保持社會經濟的可持續(xù)發(fā)展的需要。隨著土地管理中新問題、新矛盾的擾亂了正常的土地管理秩序，干擾了機關 單位生產生活，影響了社會穩(wěn)定和經濟建設。所謂土地市場管理是指土地儲備機構通過征用、收購、置換和到期回收等方式從分散的土地使用者手中把土地集中起來，并由土地儲備機構統(tǒng)一進行土地整理，然后進行利用總體規(guī)劃和經濟發(fā)展的客觀需要將儲備的土地有計劃投入市場的制度。土地管理制度的建立是我國城市土地利用制度的一次重大變革。

1 我國土地市場管理的特點

1.1 目標管理的多元化

我國的土地市場有資源配置、價格管理、收益分配、市場法律和土地中介服務這五大體系。這五種類型使得我國土地市場更加活躍和繁榮。

1.2 發(fā)展的不平衡性

土地位置是固定不變的，這就使得土地的開發(fā)與利用都要受到自然環(huán)境、開發(fā)技術以及市場的活躍程度等的影響，所以土地市場的發(fā)展在東部地區(qū)和西部地區(qū)都存在著較大的差異。

1.3 市場管理的盲目性

我國的土地市場占據主導地位，我國政府在20世紀80年代政府就開始直接有償出讓土地使用權，隨后我國城市市場規(guī)模越來越大，土地市場需求量仍處于探索和試驗階段，理論研究不夠完善，土地的產權關系也比較模糊。

2 加強土地市場管理的有力措施。

2.1 制定適用于當前土地儲備制度發(fā)展的法律法規(guī)

土地管理制度的建立與發(fā)展必須要相配套的法律法規(guī)的支持，只有制定了與當前土地儲備制度相匹配的法律才能有法可依、有法可循。大力推行土地使用權招招拍掛出法律制度。土地使使用權是檢驗房地產開發(fā)商商市場運作水平以及實力力與資質的試金石，必須堅持土地市場的高度統(tǒng)統(tǒng)，加大土地拍賣出讓法制透明度，把招拍掛出讓方式逐步步引向深入，加強地價價管理。對所有的土地必須經過地價價評估交易中心評估作價價；特別防止止出讓價格過低。然后通過競價方式，提升土土地的產出效益。

2.2 建立以政府為主導導的土地收購儲備機制

一是是成立土地收購儲備中心心。該中心將分散在各土地地使用者手中的土地聚集集起來，納入土地儲備庫庫，統(tǒng)一歸政府調配。并并通過招拍掛等形式促進土地地交易市場規(guī)范、有序健健康地發(fā)展；二是加大大對土地收購儲備的資金金注入。土地收購儲備的的主要收購土地，必須以以土地抵押的方式向銀行行貸款，土地部門要加大土地收購購儲備和開發(fā)力度。土地地儲備的目的是實現(xiàn)以市場配置土地資源源，以供給引導需求。按照土地利用總總體規(guī)劃實行紅線儲備，嚴格掛出讓方式供地。

2.3 建立土地管理有形市場

據國務院發(fā)展研究中心課題組調查，現(xiàn)在地方政府30%-40%左右的地用做基礎設施、道路、學校等公共目的用地。也就是說 80%是沒有多少利益的，只有15%的地用作營業(yè)性用地。在如此局面下地方政府自然要絞盡腦汁使占小部分的商業(yè)用地價值最大化成為自然的邏輯。最近幾年以來，土地問題日益增多，受到了社會各界的廣泛關注。其中人均耕地過快的減少、土地的違法時間、破壞生態(tài)環(huán)境等問題之外，不斷攀升的房價更是讓地方政府處在輿論的風口浪尖。要想扭轉這種行為，需要從以下幾個方面著手：

一是要建立我國各地設立的土地儲備機構，二是要保障土地市場的平穩(wěn)運行。而現(xiàn)如今地價越來越高，房地產金融體系的債權規(guī)模就越大，政府的土地出讓收入也就無法繼續(xù)增加甚至減少，這將導致債務的風險暫時隱藏起來，而且這些資金的周轉就會成為巨大的問題；三是縮小并規(guī)范征地范圍，土地征收應當嚴格編制《國家征地目錄》，采用列舉式目錄通過程序彌補目錄的不足。實現(xiàn)由市場配配置土地資源，建立立土地市場交易場所保證交易順暢，接受社社會監(jiān)督；試試嚴格按計劃、按按規(guī)劃供地，控制建設用用地供應總量以建立“兩個最嚴格”的土地管理制度為核心，加快形成各項建設少占地、不占或少占耕地的土地資源節(jié)約利用新機制。

4 土地管理法重在建立落實“兩個最嚴格”的土地管理制度的實施機制

4.1建立健全最嚴格的耕地保護機制。一是最大限度控制建設占用耕地。引入市場機制，完善耕地占補平衡政策，確保建設占用耕地足額補充。二是進一步做好耕地質量等級監(jiān)測。

4.2加快建立最嚴格的節(jié)約集約用地制度。實行建設用地使用標準控制制度，通過指標控制發(fā)揮價格機制在資源配置中的基礎性作用；

4.3強化土地的用途管制，嚴格控制建設用地，保護耕地。健全城鎮(zhèn)土地規(guī)劃，加強村級土地規(guī)劃工 作，使土地用途管制得以落實。要保障土土地資產管理和土地市場場建設的健康發(fā)展，只有有依法才能規(guī)定了土地供應要要公開供地計劃、公開出出讓土地信息、公開集體體決策、公開查詢登記資資料、公開競爭和公開結結果，這是供地必須遵循循的原則。所以，必須嚴格按規(guī)劃、按計劃供地，任何建設將耕地轉為建設用用地必須符合土地利用總總體規(guī)劃和年度計劃。引導用地行為從粗放放型向集約型轉變。同時著眼眼于存量土地的整理和盤盤活，重點立足于舊城城區(qū)的土地改造。在土地市場建設和發(fā)展展中，積極創(chuàng)新，著力搭建更加規(guī)范有序的的土地市場秩序，才能走走出一條新形勢下用好土土地資源，經營土地資產產，服務縣域經濟持續(xù)健健康發(fā)展的新路來。

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