程永杰

摘?要：本文對(duì)城市房屋征收評(píng)估中的難點(diǎn)進(jìn)行了分析，詳細(xì)的說(shuō)明了城市房屋征收評(píng)估中委托合同無(wú)法及時(shí)簽訂、實(shí)地勘察難以順利完成以及評(píng)估收費(fèi)難以按時(shí)到位等問(wèn)題，并提出了強(qiáng)化合同簽訂的重要性、加強(qiáng)房屋征收評(píng)估宣傳、制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和支付評(píng)估的前期經(jīng)費(fèi)等建議。

關(guān)鍵詞：城市;房屋征收;房地產(chǎn)評(píng)估

自我國(guó)出臺(tái)了與房屋征收相關(guān)的法律法規(guī)以來(lái)，國(guó)有土地上的房屋征收工作與以往有了很大的不同，作為房屋征收項(xiàng)目中的重要部分，房屋征收評(píng)估工作也在不斷地進(jìn)行調(diào)整。如何使房屋征收評(píng)估工作能夠順利的展開(kāi)，并能夠在工作結(jié)束后拿到應(yīng)有的費(fèi)用，是目前評(píng)估機(jī)構(gòu)最為關(guān)注的問(wèn)題。

一、城市房屋征收評(píng)估中的難點(diǎn)

（一）委托合同無(wú)法及時(shí)簽訂

根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)在對(duì)國(guó)有土地上的房屋進(jìn)行評(píng)估工作時(shí)，一般都是將房屋征收的部門(mén)作為評(píng)估工作的委托人，向評(píng)估機(jī)構(gòu)出示評(píng)估委托書(shū)，然后與房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂合同。但是在實(shí)際的工作過(guò)程中，往往是選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)后，向其出示評(píng)估委托書(shū)，但卻遲遲不與對(duì)方簽訂正式的房屋征收評(píng)估委托合同[1]。

出現(xiàn)這種現(xiàn)象主要兩個(gè)原因：第一，政府相關(guān)部門(mén)的主觀意識(shí)過(guò)于強(qiáng)烈，希望評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠盡早的進(jìn)行工作，但是委托方內(nèi)部往往會(huì)出現(xiàn)多個(gè)部門(mén)進(jìn)行管理的情況，導(dǎo)致內(nèi)部不能達(dá)到協(xié)調(diào)統(tǒng)一，都不愿承擔(dān)簽約的責(zé)任。第二，評(píng)估合同的具體內(nèi)容無(wú)法確定，各地的評(píng)估價(jià)格也有所不同，缺乏統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一般情況下房地產(chǎn)的評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是以評(píng)估值為基數(shù)進(jìn)行收費(fèi)，但是評(píng)估工作尚未完成，具體的評(píng)估值還不能確定，因此無(wú)法對(duì)評(píng)估工作的費(fèi)用進(jìn)行核算。

（二）實(shí)地勘察難以順利完成

想要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的估價(jià)，對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地勘察是十分重要的，但是這一點(diǎn)往往很難實(shí)現(xiàn)。因?yàn)榉课菡魇丈婕暗膽魯?shù)較多，且征收工作本身帶有一定的強(qiáng)制性，很多住戶并不情愿，自然不會(huì)配合進(jìn)行評(píng)估勘探工作;同時(shí)也存在很多想要通過(guò)政府的征收大撈一筆的人，他們會(huì)盡可能的拖延時(shí)間，以求拿到更多的補(bǔ)償款，因此不會(huì)配合評(píng)估勘探工作;還有些住戶因?yàn)槌鰢?guó)或工作等原因已經(jīng)搬走了很久，根本無(wú)法取得聯(lián)系，使得勘探工作難以進(jìn)行等等。因此評(píng)估人員在實(shí)際的工作中會(huì)遇到很多的困難，遭遇謾罵、閉門(mén)羹都是很正常的事情。

（三）評(píng)估收費(fèi)難以按時(shí)到位

一個(gè)征收評(píng)估的項(xiàng)目中，評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作人員需要進(jìn)行許多工作，包括在開(kāi)始評(píng)估前進(jìn)行的資料收集，評(píng)估過(guò)程中的實(shí)地勘探、評(píng)估測(cè)算以及在現(xiàn)場(chǎng)對(duì)住戶進(jìn)行解釋說(shuō)明等工作，在整個(gè)評(píng)估的工作中投入的人力物力比普通的房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目都要大的多，但是卻并不見(jiàn)得能夠得到應(yīng)有的回報(bào)，評(píng)估的費(fèi)用往往需要很久才能夠到賬。

主要原因有三個(gè)：第一，雙方并有簽訂正式的合同，導(dǎo)致評(píng)估機(jī)構(gòu)在工作結(jié)束后并沒(méi)有收費(fèi)的依據(jù)。第二，費(fèi)用支付方是房屋征收的部門(mén)，房屋征收部門(mén)需要在項(xiàng)目資金下發(fā)后才能夠進(jìn)行支付，評(píng)估費(fèi)用需要經(jīng)過(guò)多個(gè)部門(mén)的審核和計(jì)算，手續(xù)十分繁瑣，因此支付時(shí)間難以確定。第三，房屋征收項(xiàng)目是一個(gè)長(zhǎng)期工程，房屋征收部門(mén)需要通過(guò)評(píng)估費(fèi)用來(lái)制約評(píng)估機(jī)構(gòu)，使其能夠在整個(gè)評(píng)估工作的進(jìn)行過(guò)程中認(rèn)真完成工作，因此一般是在整個(gè)項(xiàng)目都完成后才能夠進(jìn)行結(jié)算，支付費(fèi)用的時(shí)間遙遙無(wú)期。

二、對(duì)城市房屋征收評(píng)估的建議

（一）強(qiáng)化合同簽訂的重要性

想要在房屋征收項(xiàng)目中保護(hù)自己的利益，簽訂正式的房屋征收評(píng)估委托合同是十分重要的。簽訂了正式的合同，無(wú)論是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)還是房屋征收的相關(guān)部門(mén)，都會(huì)受到合同的約束，需要嚴(yán)格按照合同中的條例來(lái)進(jìn)行工作，能夠有效地保證房屋征收工作按照計(jì)劃進(jìn)行。政府相關(guān)部門(mén)作為房屋的征收方，應(yīng)該從之前的房屋征收工作中吸取經(jīng)驗(yàn)，明確簽訂合同的重要性，在與房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)商談妥當(dāng)后及時(shí)簽訂正式的房屋征收評(píng)估委托合同。同時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)作為受托方，應(yīng)該主動(dòng)向房屋征收部門(mén)提出希望能夠在評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)始進(jìn)行工作前就簽訂正式的合同，以便能夠在征收項(xiàng)目中保障雙方的利益。

（二）加強(qiáng)房屋征收評(píng)估宣傳

相關(guān)部門(mén)應(yīng)該組織房屋征收評(píng)估的宣傳工作，宣講房屋征收的相關(guān)政策以及工作程序等，向被征收人解釋清楚評(píng)估工作只是房屋征收中的一部分，消除被征收人對(duì)評(píng)估工作的誤會(huì);房屋征收的工作人員在與被征收人進(jìn)行交流時(shí)，可以趁機(jī)向其介紹評(píng)估工作重要性;評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)評(píng)估人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，配備專業(yè)的評(píng)估設(shè)備，使評(píng)估工作能夠盡量專業(yè)化;在進(jìn)行評(píng)估工作前，評(píng)估人員應(yīng)該對(duì)房屋征收地區(qū)有一定的了解，為進(jìn)行入戶勘察做好準(zhǔn)備;評(píng)估人員在進(jìn)行入戶勘查過(guò)程中，應(yīng)先向被征收人表明自己的身份和目的，征得被征收人的同意，在溝通的過(guò)程中要注意語(yǔ)言的文明禮貌。

（三）制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，支付評(píng)估的前期經(jīng)費(fèi)

確定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在進(jìn)行評(píng)估工作之前簽訂正式的房屋征收評(píng)估委托合同，可以有效地解決評(píng)估工作費(fèi)用遲遲不到賬的問(wèn)題[2]。雖然目前相關(guān)部門(mén)已經(jīng)規(guī)定了評(píng)估工作的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但是因?yàn)榉课菡魇展ぷ鞯奶厥庑?，?dǎo)致在實(shí)際的工作過(guò)程中很難執(zhí)行，因此建議在規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要征求雙方的意見(jiàn)。同時(shí)，評(píng)估工作應(yīng)該支付一定的前期經(jīng)費(fèi)，防止評(píng)估機(jī)構(gòu)的負(fù)擔(dān)過(guò)重，同時(shí)能夠避免單方面違約的現(xiàn)象。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，評(píng)估工作是房屋征收工作中不可或缺的一環(huán)，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該對(duì)評(píng)估人員進(jìn)行專業(yè)化的培訓(xùn)，同時(shí)相關(guān)部門(mén)也應(yīng)該支持評(píng)估工作的進(jìn)行，積極解決房屋征收評(píng)估工作中的合同和費(fèi)用問(wèn)題，保障雙方的合法權(quán)益。

參考文獻(xiàn)：

[1]袁彩云，徐志革.城市房屋征收評(píng)估中的難點(diǎn)分析及其建議[J].西昌學(xué)院學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2014，26（04）：93-96.

[2]趙英豪.試論裝配式住宅的優(yōu)勢(shì)及發(fā)展前景展望[J].中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化，2016（17）：235.