編輯同志：

你好！我之前通過中介公司看中了一套學區(qū)房，與房主簽訂了房屋買賣合同，約定將該房名下5人的戶口遷出。但房屋過戶手續(xù)辦理完1個多月后，僅遷出了3個人的戶口，我多次催促未果。房主稱剩余兩人是其前兒媳和孫女，她們的戶口與本人無關。

請問，房主超過約定時間，遲遲不遷出戶口，我該怎么辦？能否請求法院判決其承擔違約責任？

讀者：劉松華

為您釋疑

葛磊

北京市盈科律師事務所律師

劉松華：

你好。你遇到的這類問題的確存在，現(xiàn)在很多地方實行劃片入學，好學區(qū)的房子因此被附加上了教育價值而變得搶手。不過，購買“學區(qū)房”之后，必須把自己和孩子的戶口都遷入房子名下，才能享受學區(qū)名額。但舊房主逾期未遷出戶口，很有可能會導致新房主無法將戶口及時遷入，影響孩子上學。近幾年來，涉戶籍遷移問題的房屋買賣合同糾紛越來越多。

通過我們接觸的案例來看，戶口遷不走的原因多種多樣。有的房子名下不僅有其家人的戶口，還有親戚朋友掛靠的戶口，賣房人僅遷走了家人的戶口，而親戚朋友有的不愿意配合，有的根本找不到本人;有的是賣房人還未購置新房，或者賣房后購買了小產(chǎn)權房，或租住在公租房，或居住在養(yǎng)老院等，這些地方都不具備落戶條件，導致戶口無法遷出;還有的投機取巧，鉆國家政策的空子，故意拖延遷戶。

這些官司打到法院，法院不會直接判決遷移戶口，買房人僅能依據(jù)雙方買賣合同的約定，追究賣房人的違約責任。因此，法院通常會判決雙方解除合同，或舊房主賠付違約金。

根據(jù)你描述的這種情況，原來的房主應承擔剩余戶口遷出的義務，其辦理戶口遷出超過約定時間，已經(jīng)構(gòu)成違約。因此，你可以訴至法院，請求法院判決原房主承擔違約責任。

[貼心提示]

由于近幾年房價上漲很快，如果是解除合同，買房人等于是“竹籃打水一場空”;如果是賠付違約金，一般約定按日支付違約金，一旦賣房人遲遲不遷，法院會在造成實際損失的30%范圍內(nèi)予以調(diào)整，不會全部支持。

針對購買學區(qū)房，我還有幾點建議：

第一，全面了解相關教育政策。教育部門或相關學校會不定期對學區(qū)的劃分做出相應調(diào)整，相關部門還可能會對學區(qū)內(nèi)的入學標準問題進行調(diào)整。

第二，提前向公安機關咨詢落戶政策。戶口遷移問題屬于公安機關戶籍管理的職權范圍，不同區(qū)域政策不同，買房人最好向房屋所在地派出所咨詢相關落戶政策。

第三，提前查詢房下戶口登記情況。在簽訂房屋買賣合同之前，認真查看賣房人的戶口本，還可以和賣房人一起到派出所查看戶口登記情況，由房主通過書面形式確認將對戶口進行遷移。

第四，提前向教育部門核實學籍使用情況。有的地方要求“六年一學位”，如果房子名下的學位已經(jīng)被使用，那么6年內(nèi)就不能再享受學區(qū)名額。

第五，也是非常重要的一點，就是將“合同目的”“戶口遷出時間”及“違約責任”明確寫進房屋買賣合同。

現(xiàn)在很多地方使用的合同格式條款中雖然對戶口問題進行了約定，但不夠詳細。當事人可以根據(jù)自己的情況進行補充。如果買到房屋后，孩子卻沒有辦法入學，就喪失了購買“學區(qū)房”的意義，因此要在合同中將“合同目的”寫清楚，一旦無法享受學區(qū)名額，買房人可以撤銷合同。