陶庭兵

【摘? 要】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目意義重大，與城市化建設(shè)密切相關(guān)，投資風(fēng)險(xiǎn)大，施工中常常會(huì)出現(xiàn)各種資源浪費(fèi)，或者是不按照程序標(biāo)準(zhǔn)化施工，導(dǎo)致工程質(zhì)量出現(xiàn)嚴(yán)重的缺陷，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目面臨巨大經(jīng)濟(jì)損失，后期產(chǎn)生一系列問題，處理難度大，聲譽(yù)受到破壞，不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理最為關(guān)鍵，對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目起著監(jiān)督和控制的作用，現(xiàn)在的工程管理缺乏實(shí)效性，必須找到有效的應(yīng)對(duì)措施，才能改善房地產(chǎn)開發(fā)遭遇的困境。本篇文章深入分析了房地產(chǎn)開發(fā)中工程管理方面存在問題，提供了應(yīng)對(duì)管理問題的措施，僅供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參考和借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;工程管理;常見問題;應(yīng)對(duì)策略

引言：城市現(xiàn)代化發(fā)展需要做好基礎(chǔ)建設(shè)，房地產(chǎn)就是其中一個(gè)重要內(nèi)容，大量人口涌向城市，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了發(fā)展機(jī)遇，從中獲取了高額利潤(rùn)，隨著越來(lái)越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的出現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)逐漸白熱化，房地產(chǎn)開發(fā)遭遇到了實(shí)實(shí)在在挑戰(zhàn)，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目強(qiáng)化工程管理，提高監(jiān)督管理的實(shí)際成效，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有復(fù)雜化特點(diǎn)，工期很長(zhǎng)，開發(fā)經(jīng)常受到各種內(nèi)在和外在因素影響，監(jiān)督管理任務(wù)繁重，一旦工程管理出現(xiàn)疏漏，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必會(huì)產(chǎn)生致命影響，資源浪費(fèi)增多，工期無(wú)限期拖延，工程質(zhì)量很難保障，房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)急劇增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益同時(shí)下降，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力無(wú)法保持優(yōu)勢(shì)地位，最終被殘酷的市場(chǎng)所拋棄。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的管理是重中之重，現(xiàn)在的項(xiàng)目管理存在問題這一點(diǎn)是不可否認(rèn)的，企業(yè)需要認(rèn)真分析和研究管理問題，采取可行的應(yīng)對(duì)措施，改進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)工程管理，提高整體管理水平，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，創(chuàng)造安全可靠的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理存在問題

1、準(zhǔn)備工作不足

房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)性強(qiáng)，前期工作必須到位，制定科學(xué)的項(xiàng)目開發(fā)決策，以確保房地產(chǎn)開發(fā)的合理性。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)主要問題在于決策隨意性大，準(zhǔn)備階段調(diào)研工作嚴(yán)重不足，沒有認(rèn)真核實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況以及政策變化，開發(fā)中可獲取多少利潤(rùn)，工程建設(shè)資金投入核算等，未能全方位的了解房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該掌握的信息和資料前提下，急于組織施工建設(shè)，后續(xù)引起眾多問題，比如因?yàn)橘Y金供應(yīng)不上引發(fā)停工，工程設(shè)計(jì)不合理，各種配套設(shè)施建設(shè)不足，土地資源浪費(fèi)等，房地產(chǎn)開發(fā)處于劣勢(shì)地位，與市場(chǎng)需求存在脫節(jié)的情況，不但不能保障經(jīng)濟(jì)效益，而且還會(huì)面臨破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

2、工程管理體系缺乏完善性

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理問題比較多，最為嚴(yán)重的是缺乏完善的體系，開發(fā)商不重視工程管理，精力都投入到了抓進(jìn)度上，對(duì)于工程管理認(rèn)識(shí)不夠深入，絕大多數(shù)工程管理沿用的是既定模式，采取的是拿來(lái)主義或者照搬主義，很少會(huì)結(jié)合工程項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行創(chuàng)新和優(yōu)化，工程管理的可操作性偏低，各項(xiàng)管理制度與實(shí)際工程嚴(yán)重不符，管理所能發(fā)揮的作用非常有限，漏洞百出，資源分配、工期控制、成本管理、質(zhì)量安全等處于失控狀態(tài)，工程造價(jià)成本上升，為了保障最低利潤(rùn)，房?jī)r(jià)勢(shì)必要上漲，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力下降，導(dǎo)致房子可能賣不出去，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金無(wú)法回籠，企業(yè)發(fā)展受到限制。監(jiān)督機(jī)制不健全，盲目追求施工進(jìn)度，輕視施工過程中質(zhì)量和成本管理，導(dǎo)致最終驗(yàn)收環(huán)節(jié)不達(dá)標(biāo)，經(jīng)濟(jì)損失會(huì)加劇。開發(fā)商干預(yù)監(jiān)理工作，積極性被打擊，工程建設(shè)中違規(guī)行為視而不見，及時(shí)發(fā)現(xiàn)不了施工問題，質(zhì)量缺陷是無(wú)法避免的。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理問題的應(yīng)對(duì)策略

任何工程項(xiàng)目建設(shè)都需要高效管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程也不例外，工程管理直接影響著最終目標(biāo)是否能實(shí)現(xiàn)，所以提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平顯得尤為重要。

1、做好前期調(diào)研和規(guī)劃

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理主要有三個(gè)部分，分別是前期、中期、后期，前期調(diào)研和規(guī)劃是最為基礎(chǔ)的，但是卻對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)起著決定性作用，所以企業(yè)需要做好前期管理，才能從根源上解決一些管理上問題和弊端。首先，市場(chǎng)調(diào)研以及工程可行性分析的基礎(chǔ)上，制定科學(xué)的決策和規(guī)劃;其次，加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖管理和審核，戶型設(shè)計(jì)符合現(xiàn)代人的生活需求和審美，保證主體結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，融入綠色設(shè)計(jì)理念，使用新型環(huán)保材料，做好配套設(shè)施的設(shè)計(jì)等，推動(dòng)設(shè)計(jì)水平提升，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)漏洞和問題，然后優(yōu)化和完善設(shè)計(jì)圖，有效控制施工變更。

2、健全管理體系

項(xiàng)目經(jīng)理牽頭，組建一支專業(yè)管理隊(duì)伍，制定項(xiàng)目工程管理目標(biāo)，根據(jù)工程管理實(shí)際情況，細(xì)化管理目標(biāo)，然后把目標(biāo)和任務(wù)落實(shí)到分項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，一層一層落實(shí)責(zé)任，并且還能實(shí)現(xiàn)跟蹤監(jiān)督，工程管理人員做好巡查，發(fā)現(xiàn)問題按照相關(guān)制度追責(zé)，促使全員參與工程管理。工程項(xiàng)目管理制定可行制度，貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目始終，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、招標(biāo)、資源分配、施工等，成本管理是重中之重，同時(shí)還要確保每個(gè)環(huán)節(jié)規(guī)范化，把質(zhì)量監(jiān)督管理放在首位，然后協(xié)調(diào)各個(gè)部門和施工環(huán)節(jié)，工程有條不絮開展，工期不會(huì)受到影響，起到了控制成本作用，房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)有保障。設(shè)立管理監(jiān)督部門，工程管理進(jìn)行量化考核，并且要獨(dú)立出來(lái)，不能和其他部門有利益牽扯，保證監(jiān)督有效性，不定期巡查施工現(xiàn)場(chǎng)，質(zhì)量、安全、物料等檢查是主要職責(zé)，期間存在違規(guī)行為要上報(bào)相關(guān)部門，并且制定嚴(yán)厲的懲罰制度，切實(shí)執(zhí)行工程管理規(guī)章條理的則要獎(jiǎng)勵(lì)。另外，監(jiān)理充分發(fā)揮作用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須放權(quán)，招聘經(jīng)驗(yàn)豐富并且專業(yè)素養(yǎng)高的監(jiān)理，按照相關(guān)的法律、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、合同等對(duì)工程建設(shè)實(shí)施監(jiān)控和管理，協(xié)調(diào)各方關(guān)系，履行質(zhì)量監(jiān)督、安全生產(chǎn)、勘察設(shè)計(jì)管理等責(zé)任。

3、強(qiáng)化質(zhì)量和成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理追求的是利潤(rùn)最大化，這個(gè)目標(biāo)建立在質(zhì)量達(dá)標(biāo)基礎(chǔ)上，質(zhì)量和成本管理關(guān)系密切，同時(shí)也與工期和安全管理具有很大關(guān)聯(lián)性，所以必須重視質(zhì)量和成本管理。工程管理緊抓物料采購(gòu)，挑選大廠家生產(chǎn)的質(zhì)量有保障物料，專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物料進(jìn)行抽樣檢測(cè)，提供質(zhì)量合格報(bào)告或者證書，各項(xiàng)指標(biāo)符合施工要求簽訂合同。制定管理物料的規(guī)章制度，物料運(yùn)輸?shù)浆F(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行分類管理，根據(jù)物料的屬性采取不同管理方式，避免物料損壞，同時(shí)物料的領(lǐng)取要規(guī)范化，定量領(lǐng)取，二次領(lǐng)取需要核實(shí)物料的使用情況，防止浪費(fèi)，控制和管理施工成本。選取綠色環(huán)保物料，減少不可再生物料的使用，施工前安排技術(shù)培訓(xùn)，熟練掌握新技術(shù)和工藝，施工嚴(yán)格遵守要求和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量有問題物料堅(jiān)決不能用。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理要運(yùn)用先進(jìn)的管理理念和管理方法，使得管理滲透到工程全過程，有目的性的進(jìn)行規(guī)劃，做好部門的協(xié)調(diào)工作，每道工序和施工環(huán)節(jié)有效監(jiān)督和控制，工程管理更為系統(tǒng)化和標(biāo)準(zhǔn)化，這樣就能控制房地產(chǎn)開發(fā)成本，各種生產(chǎn)要素得到合理分配，工程質(zhì)量符合驗(yàn)收技術(shù)指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)效益最大化。

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