■ 胡吉亞 吳肖楚

(中國(guó)社會(huì)科學(xué)院大學(xué):金融研究所，經(jīng)濟(jì)學(xué)院；北京 102488)

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化步伐的加快，青年人群逐漸向大城市聚集，在為城市注入活力和創(chuàng)造力的同時(shí)，也推高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。反方向來看，住房成本的提高同樣在引導(dǎo)青年人群的遷移，城市中的青年人群總是在高昂的住房成本和較高的薪資水平中權(quán)衡，決定現(xiàn)在的去留，并規(guī)劃未來的發(fā)展方向。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展影響人力資本的流動(dòng)，而青年人群的匯集是產(chǎn)業(yè)升級(jí)與技術(shù)創(chuàng)新的重要源動(dòng)力。本文將就住房成本、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和青年人群城鎮(zhèn)化的相關(guān)性做分析研究，并根據(jù)實(shí)證研究結(jié)果提出政策建議。

一、文獻(xiàn)綜述

隨著2010年富士康內(nèi)遷和2012年阿迪達(dá)斯關(guān)閉中國(guó)工廠事件的出現(xiàn)，國(guó)內(nèi)學(xué)者們的關(guān)注點(diǎn)被吸引到房?jī)r(jià)、勞動(dòng)力流動(dòng)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)性領(lǐng)域中來。理論上講，房?jī)r(jià)、勞動(dòng)力流動(dòng)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間相互影響，互為因果。

首先，城鎮(zhèn)化的加快導(dǎo)致城市人口聚集，形成住房需求，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)(常亮、賈金榮[1]，2012；陸銘等[2]，2014；張延、張靜[3]，2016)，外來人口占比越高，房?jī)r(jià)越高(李嘉楠、游偉翔、孫浦陽[4]，2017)，而房?jī)r(jià)的上升又反過來影響勞動(dòng)力的流動(dòng)，特別是高房?jī)r(jià)具有擇優(yōu)效應(yīng)，為城市選擇高端優(yōu)質(zhì)人才，而淘汰普通勞動(dòng)力(張平、張鵬鵬[5]，2016；Chan[6]，2001；Shan[7]，2010)。劉廣平等研究指出，房?jī)r(jià)對(duì)人力資本的影響在擠出效應(yīng)和聚集效應(yīng)的共同作用下呈現(xiàn)出先下降后上升的U型關(guān)系[8]。而人口遷移對(duì)于房?jī)r(jià)也有影響，黃詩韻基于1999-2016年全國(guó)30個(gè)省份的面板數(shù)據(jù)分析證明，人口遷入改變了城市的人口結(jié)構(gòu)，進(jìn)而影響住房需求，其中，人口教育結(jié)構(gòu)效應(yīng)占比29.04%，人口年齡結(jié)構(gòu)效應(yīng)占比14.29%，人口就業(yè)結(jié)構(gòu)效應(yīng)占比17.27%[9]。當(dāng)然，也有學(xué)者研究認(rèn)為，房?jī)r(jià)對(duì)于人口流動(dòng)的影響并不明顯(Nord[10]，1998；Akbari[11]，2012)。

其次，人口向大城市流動(dòng)，增加了城市的人力資源和知識(shí)技術(shù)儲(chǔ)備，形成人口紅利，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)(Michael et al.[12]，2012；吳福象、沈浩平[13]，2013)。藍(lán)慶新和陳超凡則通過實(shí)證研究證明了人口匯集與產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)升級(jí)之間存在顯著的相關(guān)性[14]。

最后，房?jī)r(jià)與產(chǎn)業(yè)升級(jí)之間的關(guān)系較為復(fù)雜。劉志偉在擴(kuò)展的“中心-外圍”模型框架內(nèi)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，研究結(jié)果表明相對(duì)房?jī)r(jià)升高會(huì)阻礙人力資本流動(dòng)，但是城市優(yōu)質(zhì)資源的集聚又會(huì)弱化房?jī)r(jià)影響，而較高的房?jī)r(jià)會(huì)使得第三產(chǎn)業(yè)向高附加值領(lǐng)域演進(jìn)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)[15]。楚爾鳴、曹策的實(shí)證研究也證明了房?jī)r(jià)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的正相關(guān)關(guān)系[16]。也有學(xué)者指出，房?jī)r(jià)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)呈倒“U”型的關(guān)系，房?jī)r(jià)水平較低時(shí)，房?jī)r(jià)上漲有助于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)[17]，過高的房?jī)r(jià)會(huì)阻礙產(chǎn)業(yè)升級(jí)。過高的房?jī)r(jià)會(huì)降低居民可支配收入，進(jìn)而拉低少兒撫養(yǎng)比，導(dǎo)致人口結(jié)構(gòu)老化，不利于產(chǎn)業(yè)升級(jí)[18]。

由此可見，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)于房?jī)r(jià)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城鎮(zhèn)化已經(jīng)有了一定的研究，并形成了一些有價(jià)值的結(jié)論。但是，這些研究大多局限于研究房?jī)r(jià)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城鎮(zhèn)化中兩個(gè)領(lǐng)域的相互關(guān)系，將三者結(jié)合起來綜合考慮的文獻(xiàn)較少，并且，文獻(xiàn)大多只是將“城鎮(zhèn)化”作為一個(gè)既定因素來研究其對(duì)于房?jī)r(jià)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響，并未深層次探析城鎮(zhèn)化的原因。本文將綜合研究房?jī)r(jià)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城鎮(zhèn)化三者之間的相互關(guān)系，以實(shí)證考察其相關(guān)性的深層次原因，以此提出相關(guān)政策建議。

二、我國(guó)主要城市的住房成本與青年人群城鎮(zhèn)化總體情況

我國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)自2000年以來進(jìn)入快速上升通道，2007年我國(guó)35座主要城市中只有兩座城市的房?jī)r(jià)超過1萬元每平米，分別是深圳市13 370元/平米和北京市10 661元/平米，5座城市的房?jī)r(jià)居于6 000-10 000元/平米之間，其他28座城市的房?jī)r(jià)都在6 000元/平米以下。2016年，同樣的35座城市中，深圳市和北京市的房?jī)r(jià)仍然最高，但是，已經(jīng)高達(dá)45 498元/平米和28 489元/平米[19]，近十年間凈增長(zhǎng)2.4倍和1.67倍(見圖1)，其他城市的房?jī)r(jià)也紛紛上漲，房屋均價(jià)在6 000元/平米以下的城市只有呼和浩特市、重慶市、貴陽市、西寧市、銀川市和烏魯木齊市6座，這6座城市基本上都分布在偏遠(yuǎn)地區(qū)。

圖1 2007年(左圖)和2016年(右圖)我國(guó)35座城市房?jī)r(jià)散點(diǎn)分布資料來源：參見國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)司：《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》，中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社2008年-2017年版。單位：橫軸：城市；縱軸：元/平米。

2016年，35座主要城市中大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)分布在6 000-20 000元/平米之間，超過1萬元/平米的城市有10座，實(shí)際上，自2012年起就有8座城市的房?jī)r(jià)一直在每平米1萬元之上并逐年遞增(見圖2)。深圳市房?jī)r(jià)的漲幅最快，寧波市和福州市房?jī)r(jià)的漲幅較為平緩。

圖2 2012-2016年我國(guó)8座城市房?jī)r(jià)走勢(shì)資料來源：參見國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)司：《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》，中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社2013年-2017年版。單位：縱軸：元/平米。

基于以上的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，如果青年人群計(jì)劃在這些城市安家置業(yè)，需要多少年的努力呢？以圖2中的城市為例，如果青年夫婦準(zhǔn)備購買100平米房子，用每平米房?jī)r(jià)乘以100得出總的房屋價(jià)格，再除以夫妻二人的年薪之和，可以得到房?jī)r(jià)收入比，這個(gè)比例是指夫妻雙方?jīng)]有其他任何花銷的情況下，需要多少年才能購買一套住房?？梢钥闯觯诒本┦行枰?2年，在上海市需要近17年，在廈門市需要18年多(1)深圳市需要25年，其余城市也需要7-11年。，如果再算上日常生活開銷和養(yǎng)育孩子的費(fèi)用，需要努力的年份還要加倍，也就是說，青年一代，除了日常開銷之外，需要在近30年的時(shí)間內(nèi)把所有積蓄全部投入購買房產(chǎn)中，這顯然很不合理，國(guó)際上合理的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該在4-6倍之間。

那么，如果選擇租房呢？仍舊以這8座城市為例，2017年，北京市平均租金為86.99元/月/平米，上海市租金為65.96元/月/平米，杭州市租金為49.03元/月/平米，寧波市租金為35.7元/月/平米，福州市租金為37元/月/平米，廈門市租金為43元/月/平米，廣州市租金為45.44元/月/平米，深圳市租金為68.96元/月/平米[20]。同樣以居住面積100平米計(jì)算，假定家庭總收入為夫妻雙方工資之和，二者工資都為城市年度均值。8座城市中，除了寧波市的租房成本占比在26.26%左右之外，其余城市的租房成本都很高，最高的城市為上海市，占家庭總收入的一半以上；其次是深圳市，租房成本占家庭總收入的46.10%；再次是北京市，租房成本占比為42.52%。如果選擇了租房，再加上日常開銷，那么青年夫妻基本上沒有儲(chǔ)蓄以供未來買房了。

既然房屋售價(jià)和租金都如此之高，那么，青年人群的遷移選擇是什么呢？由于流動(dòng)人口的數(shù)據(jù)難以統(tǒng)計(jì)，并且各城市統(tǒng)計(jì)口徑存在差異，本文以常住人口的出生率(見圖3)和結(jié)婚對(duì)數(shù)兩個(gè)指標(biāo)作為考察對(duì)象，判斷青年人群的城鎮(zhèn)化情況。

圖3 我國(guó)35座主要城市常住人口出生率散點(diǎn)分布資料來源：參見各大城市統(tǒng)計(jì)局：《2008-2017年統(tǒng)計(jì)年鑒》。單位：橫軸：年；縱軸：‰。

2007-2017年所有城市的常住人口出生率都大于5‰，只有寧波市、上海市、天津市和北京市4座城市十年間的常住人口出生率皆在10‰以下，其余城市十年間的常住人口出生率都有超過10‰的年份，有的城市在十年間平均每年都在10‰以上，例如，石家莊市、合肥市、廈門市、南昌市、長(zhǎng)沙市、深圳市、重慶市、北海市和貴陽市等。但是，與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)人口出生率(2016年12.9‰)相比[21]，大多數(shù)城市的常住人口出生率都小于12.9‰。

由于有些城市統(tǒng)計(jì)年鑒中的數(shù)據(jù)缺失，在35座樣本城市中有結(jié)婚對(duì)數(shù)數(shù)據(jù)的僅有20座城市，從結(jié)婚對(duì)數(shù)的數(shù)據(jù)來看，年均結(jié)婚對(duì)數(shù)超過10萬對(duì)的城市僅有重慶市、成都市、武漢市、北京市、上海市5座城市，另外，廣州市、哈爾濱市、天津市和石家莊市4座城市的數(shù)據(jù)在10萬對(duì)上下徘徊。

由此可以看出，雖然大城市的優(yōu)質(zhì)資源和高額薪酬對(duì)于青年人有較強(qiáng)的吸引力，但是，這些城市的常住人口出生率和結(jié)婚人數(shù)并沒有顯著提高，其中的主要原因與高房?jī)r(jià)不無關(guān)系。

三、青年人群城鎮(zhèn)化對(duì)于產(chǎn)業(yè)升級(jí)的影響

青年人群向城市聚集所帶來人力資源的增加有利于推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并且，在各年齡段中，青年人群的創(chuàng)新能力和創(chuàng)造能力都明顯較高，因此，青年人群的遷移如果趨向于大城市，理論上講，將推動(dòng)大城市的產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化率的不斷提高，城市人口數(shù)量逐漸增多，特大型城市諸如北京市和上海市，已經(jīng)開始實(shí)施限制人口流入的政策，防止城市負(fù)擔(dān)過重和“城市病”的產(chǎn)生，但是從總體數(shù)量上來看，我國(guó)35座主要城市的人口數(shù)量仍在逐年遞增。由于35座城市統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)對(duì)于人口總量和結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)口徑不同，目前只有北京市統(tǒng)計(jì)局對(duì)于人口的年齡結(jié)構(gòu)進(jìn)行了分類統(tǒng)計(jì)。根據(jù)世界衛(wèi)生組織2017年的劃分標(biāo)準(zhǔn)，15-44周歲人群為青年，中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2018年年鑒數(shù)據(jù)顯示，2017年我國(guó)青年人群在總?cè)丝谥械恼急葹?2.99%(2)參見國(guó)家統(tǒng)計(jì)局：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2018》，2-9按年齡性別分人口數(shù)，http://www.stats.gov.cn/tjsj/ndsj/2018/indexch.htm。以此比例為基準(zhǔn)，假定各城市常住人口中近一半的人口為青年人群，由于青年人群占比較大，本文將常住人口的年變化率(由于老人和兒童的流動(dòng)性較差，可以將變化的流動(dòng)人口視為青年人群的流動(dòng))作為衡量指標(biāo)，以此大致判斷青年人群的遷移數(shù)量和方向。

從我國(guó)35座主要城市2012-2017年度常住人口的數(shù)值上看，可以將其分為三組：常住人口在1 000萬以上的城市為一組，常住人口在500萬-1 000萬的城市為一組，常住人口在500萬以下的城市為一組。下面考察這三組城市青年人群集聚和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的情況。

從這35座城市2012-2017年常住人口的增長(zhǎng)率上來看，區(qū)別并不明顯，除了深圳市近三年來人口增長(zhǎng)率激增和西安市2017年人口激增之外，其他城市2012-2017年的常住人口增長(zhǎng)率基本上都在4%之內(nèi)。但是，由于各城市的人口基數(shù)不同，因此，各城市的人口遷移應(yīng)該參照實(shí)際數(shù)值而不是比率。從絕對(duì)數(shù)值上看，常住人口超過1 000萬人的10座城市每年人口流入的數(shù)量值較大(見表1)，可以看出，除了蘇州市之外，其他城市每年人口流動(dòng)的數(shù)量都在10萬人以上，人口流入最多的是廣州市和深圳市，個(gè)別年份的人口流入甚至超過50萬-60萬人。北京市和天津市以往年份的人口流入也較多，可達(dá)到年流入40萬-60萬人，隨著限制人口政策的出臺(tái)，自2016年起，人口流入數(shù)量減少，2017年甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

表1 我國(guó)人口超過千萬的10大城市人口流入情況 單位：萬人

數(shù)據(jù)來源：參見各城市統(tǒng)計(jì)局：各城市《2013-2017年度國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。

考察同時(shí)期這10座城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，為簡(jiǎn)化分析，以“規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)率”為指標(biāo)考察城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。由各城市的歷年數(shù)據(jù)可以直觀的看出，人口流入與產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間有著同趨勢(shì)化的特點(diǎn)。

我國(guó)常住人口超千萬的10座城市中，北京市、天津市和上海市由于采取了人口限制措施，在2013-2017年中，流入人口大幅度減少，在2017年均為負(fù)值，同樣的，這三座城市“規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值”的增速也大幅度放緩，北京市“規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值”的增速從2013年的6.9%減少到2016年的2.8%，2017年稍有增長(zhǎng)，為4.5%；天津市“規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值”的增速從2013年的13%減少到2016年的8.4%，再減少到2017年的2.3%；上海市“規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值”的增速從2013年的4.4%減少到2016年的0.8%，2017年增速較快，為6.8%。武漢市、廣州市、深圳市、重慶市和成都市的流入人口一直保持高速增長(zhǎng)，以2017年為例，5座城市的流入人口分別為12.67萬人、45.49萬人、61.99萬人、26.73萬人和12.7萬人，同樣的，5座城市在近五年的產(chǎn)業(yè)發(fā)展增速較快，2017年5座城市“規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值”的增速分別為15.2%、6.2%、9.3%、9.6%和9%。蘇州市的人口流入絕對(duì)數(shù)值較少，相對(duì)應(yīng)的，工業(yè)產(chǎn)值增速也較緩慢。

在常住人口少于500萬人的10座城市中，每年流入的人口數(shù)量也很少，除了廈門市和貴陽市之外，其余8座城市的年人口流入量基本上少于4萬人。在常住人口低于500萬人的城市中，人口的流動(dòng)性較小，工業(yè)發(fā)展也并沒有顯示出與人口的相關(guān)性和同趨勢(shì)性。

剩余的15座城市常住人口數(shù)量在500萬-1 000萬之間，除了杭州市和長(zhǎng)沙市的常住人口持續(xù)增長(zhǎng)、南寧市的常住人口明顯持續(xù)下降、西安市在2017年常住人口出現(xiàn)迅猛增長(zhǎng)外，其余城市的常住人口數(shù)量變化不大。

由于在這15座城市中，大部分城市2012年和2013年的工業(yè)狀況統(tǒng)計(jì)口徑不同，因此，大部分城市2013年的增長(zhǎng)比率無法計(jì)算，但是，這15座城市近年來的規(guī)?；I(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)率浮動(dòng)較大，規(guī)律性并不強(qiáng)。由此可以粗略的判斷，常住人口在1 000萬人以下的城市，青年人口城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)性不強(qiáng)，但最終的結(jié)論還需要實(shí)證檢驗(yàn)。

四、青年人群住房成本、產(chǎn)業(yè)升級(jí)以及城鎮(zhèn)化的固定效應(yīng)模型分析

房?jī)r(jià)的上升增加了產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)成本，勢(shì)必會(huì)影響產(chǎn)業(yè)升級(jí)的進(jìn)程，而住房成本的升高侵蝕了青年人群的收入，進(jìn)而影響青年人群的遷移路徑。本章以我國(guó)35座樣本城市的面板數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，實(shí)證研究住房成本與產(chǎn)業(yè)升級(jí)、青年人群城鎮(zhèn)化之間的相關(guān)性。

(一)指標(biāo)的選擇和模型的建立

我國(guó)各城市的房?jī)r(jià)差別較大，主要呈現(xiàn)出一線大城市和省會(huì)城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升、而大部分二線城市和三線城市房?jī)r(jià)窄幅盤整且趨于下降的特點(diǎn)。并且在收集數(shù)據(jù)的過程中可以發(fā)現(xiàn)，各城市的《統(tǒng)計(jì)年鑒》和《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》統(tǒng)計(jì)口徑并不相同，有些城市2012年之前與2012年之后的統(tǒng)計(jì)口徑也不相同，為保證實(shí)證結(jié)果的可信度，并且基于數(shù)據(jù)的可得性和指標(biāo)的統(tǒng)一性，本文選取我國(guó)35座主要城市2013年-2017年的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。

在指標(biāo)的選擇上，住房成本主要包括購房成本和租房成本兩類，由于租金常常隨房?jī)r(jià)的變動(dòng)而變動(dòng)，并且，與房?jī)r(jià)相比，租金金額和變化幅度都較小，因此，本文以各樣本城市的年平均房?jī)r(jià)作為衡量住房成本的指標(biāo)(CB)，也是本部分實(shí)證的主要被解釋變量；青年人群的流動(dòng)并不容易統(tǒng)計(jì)和評(píng)估，基于數(shù)據(jù)的可得性，本文選取各城市常住人口增長(zhǎng)數(shù)量作為青年人口流動(dòng)的指標(biāo)(CZ)；而產(chǎn)業(yè)升級(jí)主要考察產(chǎn)業(yè)規(guī)模和核心技術(shù)兩個(gè)方面，本文選取各城市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值(部分城市是增加值)、技術(shù)合同交易額和專利授權(quán)數(shù)量作為衡量產(chǎn)業(yè)升級(jí)的指標(biāo)(分別記為GM、JS和ZL，詳見表2)。

表2 變量定義

資料來源：作者自行設(shè)計(jì)。

本文選擇多元線性回歸模型(multiple linear regression model)進(jìn)行分析，多元線性回歸的數(shù)學(xué)模型為：

y=β0+β1x1+β2x2+…+βmxm+ε 式(1)

其中，y為隨機(jī)變量(被解釋變量)；x1，x2，…xm為m個(gè)自變量(解釋變量)；β0為截距項(xiàng)(intercept)；β1，β2，…，βm是與m個(gè)自變量一一對(duì)應(yīng)的估計(jì)參數(shù)，也稱作回歸系數(shù)；ε是隨機(jī)變量，表示誤差項(xiàng)或干擾項(xiàng)(disturbance)，包括除了x1，x2，…xm之外仍影響y的一些因素。

將各指標(biāo)代入方程式可得：CB=β0+β1·CZ+β2·GM+β3·JS+β4·ZL+ε 式(2)

(二)實(shí)證分析

用stata10.0計(jì)量軟件對(duì)我國(guó)35座主要城市2013-2017年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行固定效應(yīng)模型(fixed effects model)分析，住房成本CB為被解釋變量，常住人口增長(zhǎng)數(shù)量CZ、規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值/增加值GM、技術(shù)合同交易金額JS以及每年專利授權(quán)數(shù)量ZL作為解釋變量，根據(jù)式(2)進(jìn)行回歸分析，得出結(jié)果(見下頁表3)。

從所得F值來看，回歸方程相關(guān)性顯著。從t值和P>|t|值來看，一般而言，t值大于2，P>|t|值要小于0.01方可引入回歸方程，而P>|t|值大于0.1的變量將要被移出方程。因此，從t值和P>|t|值進(jìn)行分析，住房成本CB與規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值/增加值GM、技術(shù)合同交易金額JS以及每年專利授權(quán)數(shù)量ZL呈正相關(guān)性，而住房成本CB與常住人口增長(zhǎng)數(shù)量CZ不相關(guān)。

計(jì)量結(jié)果顯示，住房成本CB與產(chǎn)業(yè)升級(jí)相關(guān)指標(biāo)呈正相關(guān)關(guān)系，也即住房成本的上升能夠推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。這與通常意義上認(rèn)為的“住房成本增加會(huì)提升產(chǎn)業(yè)成本進(jìn)而阻礙產(chǎn)業(yè)升級(jí)”的觀點(diǎn)相悖，主要原因有兩點(diǎn)：其一，推動(dòng)住房成本上升的主要因素有兩個(gè)：通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，如果是貨幣發(fā)行量增加推動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲，那么過多的貨幣也會(huì)為產(chǎn)業(yè)升級(jí)提供源源不斷的資金流，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的加速；如果是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)推動(dòng)的房?jī)r(jià)上升，那么經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)同樣會(huì)有益于產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級(jí)。其二，從我國(guó)目前的現(xiàn)狀可知，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升的城市一般都是特大型城市和一線城市，這些城市共同的特點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，人才匯集，資源豐富，位于這些城市的產(chǎn)業(yè)更容易也更傾向于加快產(chǎn)業(yè)升級(jí)，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，以爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額。而產(chǎn)業(yè)升級(jí)又進(jìn)一步增加了這些城市的吸引力，強(qiáng)化了城市的實(shí)力。因此，實(shí)證結(jié)果顯示住房成本和產(chǎn)業(yè)升級(jí)呈相輔相成的正相關(guān)關(guān)系。

人口紅利是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力量，也是城市房?jī)r(jià)上升的主要推手。然而，從表5的計(jì)量結(jié)果來看，住房成本CB與常住人口增長(zhǎng)數(shù)量CZ并不相關(guān)。究其原因，主要有三：其一，由于我國(guó)城鎮(zhèn)化步伐的加快，人口流動(dòng)的數(shù)量和速度也同樣加快，常住人口中包含了一部分高流動(dòng)性人群，此部分人群對(duì)于城市的住房并無購買需求，因而并不相關(guān)；其二，由于特大城市和一線城市的房?jī)r(jià)高企，而工資漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)漲幅，常住人口中存在很大一部分青年人群無力購買，根本形不成需求；其三，青年人群遷移或流動(dòng)的原因有很多，住房成本雖然屬于主要考慮因素之一，但并不是唯一因素。因此，實(shí)證結(jié)果顯示二者不相關(guān)。

表3 面板數(shù)據(jù)回歸結(jié)果

Ftestthatallu_i=0:F(34,136)=13.98Prob>F=0.0000

注：樣本城市數(shù)據(jù)經(jīng)stata10.0軟件計(jì)算所得。

五、對(duì)策建議

由實(shí)證結(jié)果可知，住房成本指標(biāo)與產(chǎn)業(yè)升級(jí)指標(biāo)呈正相關(guān)關(guān)系，而與青年人群城鎮(zhèn)化指標(biāo)不相關(guān)。但是，這只是從計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析得出的一般性結(jié)論，在實(shí)踐中，住房成本的高低或多或少都會(huì)影響青年人群遷移方向的選擇?；诖?，建議穩(wěn)定住房市場(chǎng)，控制住房成本的不合理增長(zhǎng)，以減輕青年人群置業(yè)困難，為城市儲(chǔ)備人才打下基礎(chǔ)；再則，控制房市泡沫，以防其阻礙產(chǎn)業(yè)升級(jí)的進(jìn)程。

(一)控制房市泡沫以防其阻礙產(chǎn)業(yè)升級(jí)的進(jìn)程

實(shí)證結(jié)果顯示，住房成本的增長(zhǎng)與產(chǎn)業(yè)升級(jí)相關(guān)指標(biāo)正相關(guān)，這是由于推高房?jī)r(jià)的主要因素也正好能夠促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，但是在實(shí)踐中，房?jī)r(jià)升高如果超過了一定限度就會(huì)阻礙產(chǎn)業(yè)升級(jí)的進(jìn)程。同時(shí)，從美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家的歷史經(jīng)驗(yàn)來看，房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升會(huì)加大房市泡沫，引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，最終導(dǎo)致金融危機(jī)，使得國(guó)民經(jīng)濟(jì)遭受重創(chuàng)。因而，控制房?jī)r(jià)、穩(wěn)定房市是當(dāng)前政府的首要任務(wù)。目前，各級(jí)政府已經(jīng)采取限房?jī)r(jià)、限貸款、限人口等措施對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，但是，由于我國(guó)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡和城鎮(zhèn)化步伐的加快，使得青年人口遷移速度加快、遷移方向多變，這些調(diào)控政策的效果并不明顯，另外，中央政府與地方政府的調(diào)控目標(biāo)并不一致，基于對(duì)土地財(cái)政的依賴，部分地方政府的調(diào)控力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到中央政府的預(yù)期。

基于此，應(yīng)當(dāng)從三方面著手進(jìn)行完善：第一，將房市穩(wěn)定發(fā)展納入地方政府官員政績(jī)考核體系，并根據(jù)房市情況調(diào)整權(quán)重，激發(fā)地方政府調(diào)控房?jī)r(jià)的動(dòng)力和力度。第二，目前我國(guó)住房總量已經(jīng)達(dá)到供需平衡，由于人口的流動(dòng)使得部分城市的住宅頻發(fā)“鬼城”事件，控制房?jī)r(jià)應(yīng)該“全國(guó)一盤棋”，在全國(guó)范圍內(nèi)平衡優(yōu)質(zhì)資源和產(chǎn)業(yè)分布，引導(dǎo)青年人群在城鎮(zhèn)化過程中的遷移方向，進(jìn)而調(diào)節(jié)各城市住房市場(chǎng)供需份額，大型城市應(yīng)著重于減人口，而其他城市著重于“去庫存”。第三，積極發(fā)展租賃市場(chǎng)要付諸于行動(dòng)，發(fā)展租賃市場(chǎng)的口號(hào)在2013年就已經(jīng)提出，5年之后的今天，各大城市的房屋租賃市場(chǎng)并沒有得到實(shí)質(zhì)性的發(fā)展，以租賃市場(chǎng)緩解房?jī)r(jià)壓力的目標(biāo)并沒有實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)出臺(tái)租賃市場(chǎng)發(fā)展五年規(guī)劃，將計(jì)劃提上日程，盡快實(shí)施。

(二)引導(dǎo)資源流向以助力科技創(chuàng)新發(fā)展

市場(chǎng)的有效性理論認(rèn)為，社會(huì)資源、生產(chǎn)資料以及人力資本都會(huì)向著高效率高回報(bào)的領(lǐng)域流動(dòng)。如果我國(guó)部分一線城市的房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)，則會(huì)加重人們的投機(jī)心理，大量資源特別是資金將會(huì)源源不斷地流向房地產(chǎn)市場(chǎng)牟取暴利，這樣一來，一方面進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，另一方面減少了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，特別是高新科技產(chǎn)業(yè)的可用資金數(shù)量，對(duì)我國(guó)科技創(chuàng)新發(fā)展造成消極影響。

為減少房市泡沫，振興科技，增強(qiáng)我國(guó)產(chǎn)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，應(yīng)當(dāng)從以下三個(gè)方面進(jìn)行政策傾斜和引導(dǎo)：第一，打擊房市投機(jī)行為，除了限房?jī)r(jià)和限人口之外，還應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)法律法規(guī)嚴(yán)懲炒房行為，例如，罰款、沒收所得、建立誠(chéng)信檔案以及對(duì)于炒房行為進(jìn)行行政處罰等。第二，以政府的政策導(dǎo)向和市場(chǎng)行為引導(dǎo)社會(huì)資源流向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，例如，政府補(bǔ)貼、減稅或者政府率先向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資，設(shè)置政府兜底原則等，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，保障投資收益，減少房市的吸引力，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。第三，從國(guó)家層面建立科技創(chuàng)新激勵(lì)機(jī)制，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，例如，建立科技信息交流平臺(tái)，發(fā)布國(guó)內(nèi)外權(quán)威科技信息和科技型企業(yè)供需信息；簡(jiǎn)化科技成果轉(zhuǎn)化路徑；對(duì)于研發(fā)新品實(shí)行首年免稅等措施；對(duì)于造福社會(huì)的科研成果進(jìn)行政府獎(jiǎng)勵(lì)等。

(三)穩(wěn)定住房市場(chǎng)緩解青年居住困境

實(shí)證結(jié)果顯示，住房成本與青年遷移不相關(guān)。這一結(jié)論的得出主要由于常住人口的增長(zhǎng)值中有一大部分是流動(dòng)的青年人群，還有一些其他年齡段的人群，另外，青年人群的遷移也受到其他因素的影響。但是，就目前的實(shí)際情況來看，大城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)在一定程度上推動(dòng)了城市的擇優(yōu)機(jī)制，青年人群按照才能、學(xué)歷和經(jīng)歷等可以分為若干層次，高企的房?jī)r(jià)實(shí)際上將中低層次人群向二三線城市轉(zhuǎn)移，只有高學(xué)歷高素質(zhì)的人才方能夠在大城市立足。但是，一個(gè)城市的發(fā)展需要各階層人群的共同努力，政府需要在房?jī)r(jià)高企的大環(huán)境下有所作為，使得各階層的廣大青年人群都能“住有所居”。

首先，人們向大城市集聚的根本原因是為分享優(yōu)質(zhì)資源和獲取更高薪酬。政府應(yīng)當(dāng)重新規(guī)劃優(yōu)質(zhì)資源的分布，使產(chǎn)業(yè)布局合理化，引導(dǎo)青年人群流向，以疏解住房需求的方式穩(wěn)定房?jī)r(jià)。其次，由于青年人群的流動(dòng)性較強(qiáng)，應(yīng)大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，從政府的層面出臺(tái)政策框架，規(guī)范租賃市場(chǎng)和房產(chǎn)中介的行為，明確房產(chǎn)中介的權(quán)、責(zé)、利，用市場(chǎng)主體的力量推動(dòng)租賃市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展。最后，大力發(fā)展廉租房，青年人群的主要特點(diǎn)是高流動(dòng)性和低收入性，高層次青年人群畢竟所占比例不大，而且各產(chǎn)業(yè)中的中小微企業(yè)居多，其雇傭人員大都非高層次青年人才，因此，國(guó)家要發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，應(yīng)當(dāng)考慮各層次青年人才的住房需求，重點(diǎn)發(fā)展廉租房，擴(kuò)大房源，明確門檻，覆蓋更多的青年人群。

(四)發(fā)展教育事業(yè)儲(chǔ)備核心技術(shù)人才

當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)仍然是我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，土地財(cái)政依舊是許多地方政府的主要財(cái)政來源。要發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，必須改變這種現(xiàn)狀，將發(fā)展重心放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。此外，一線城市的優(yōu)質(zhì)資源留住了高素質(zhì)人才，高房?jī)r(jià)又驅(qū)逐了部分其他層次的人群，那么，二三線城市未來發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力在哪里？實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展如何推動(dòng)？很顯然，唯一的答案是儲(chǔ)備人才，而儲(chǔ)備人才的途徑就是發(fā)展教育。

目前我國(guó)的素質(zhì)教育要求學(xué)生全面發(fā)展，這種要求的初衷無可厚非，但是學(xué)生的精力有限，而社會(huì)的發(fā)展趨于多元化，應(yīng)適當(dāng)轉(zhuǎn)變教育理念，普及高中教育提高國(guó)民素質(zhì)，并著力發(fā)展職業(yè)教育，培養(yǎng)各方面的專業(yè)人才，特別是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的對(duì)口人才，此外，在某些薄弱領(lǐng)域應(yīng)積極引進(jìn)國(guó)外人才，為二三線城市輸入更多優(yōu)秀人才，以推動(dòng)我國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)能夠獲得長(zhǎng)足的發(fā)展并在國(guó)際市場(chǎng)占據(jù)主要份額，則可以增加政府的財(cái)稅收入，減少對(duì)于土地財(cái)政的依賴。