□丁成勇 張瑾

未來社區(qū)作為一個(gè)新生事物，建設(shè)中面臨著土地難出讓、場景難融合、資金難平衡、項(xiàng)目難實(shí)施等問題，亟需謀劃新思路

今年1月，浙江省在全國率先提出建設(shè)未來社區(qū)；3月，正式印發(fā)了《浙江省未來社區(qū)建設(shè)試點(diǎn)工作方案》；6月，啟動(dòng)了24個(gè)未來社區(qū)試點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。未來社區(qū)以人民對美好生活向往為中心，主要建設(shè)內(nèi)容是“三化九場景”，即圍繞人本化、生態(tài)化、數(shù)字化三大價(jià)值坐標(biāo)，打造未來鄰里、教育、健康、創(chuàng)業(yè)、交通、低碳、建筑、服務(wù)、治理等九大場景。未來社區(qū)建設(shè)將有效破解當(dāng)前社區(qū)存在的諸多難題，拉動(dòng)有效投資，成為實(shí)現(xiàn)浙江省“高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活”（簡稱“兩高”）目標(biāo)的有效載體。未來社區(qū)作為一個(gè)新生事物，研究未來社區(qū)項(xiàng)目的特點(diǎn)并分析項(xiàng)目實(shí)施過程中存在或即將面臨的問題，對于建設(shè)和繁殖未來社區(qū)具有積極意義。

未來社區(qū)的由來

目前社區(qū)普遍存在的重房產(chǎn)而輕人文，鄰里關(guān)系淡漠，優(yōu)質(zhì)教育稀缺，社區(qū)醫(yī)療“看不好”，創(chuàng)業(yè)辦公與居住設(shè)施環(huán)境不佳，建筑品質(zhì)不高，公共場所與交流平臺不足，停車難、交通出行不便，用能效率不高，物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)不匹配，社區(qū)治理效率不高等問題，已成為浙江省“兩高”建設(shè)的短板和痛點(diǎn)。而未來社區(qū)建設(shè)秉承著以人為核心的理念，以社區(qū)全生活鏈的服務(wù)需求為宗旨，同步推進(jìn)現(xiàn)實(shí)和數(shù)字孿生社區(qū)建設(shè)，打造以“三化九場景”為導(dǎo)向的新型城市功能單元。未來社區(qū)的建設(shè)，一方面能改善大民生，有序推進(jìn)解決老舊小區(qū)“老大難”等問題，創(chuàng)建未來生活的新格局，提升大灣區(qū)高端人才落戶吸引力；另一方面能發(fā)展大產(chǎn)業(yè)、拉動(dòng)投資、激活民間投資。

未來社區(qū)建設(shè)面臨的難題

土地難出讓。目前，我國土地使用權(quán)出讓常用招、拍、掛三種方式，而未來社區(qū)建設(shè)強(qiáng)調(diào)的是總體形態(tài)，涵蓋九大場景實(shí)施，傳統(tǒng)的土地使用權(quán)出讓方式已經(jīng)不能適應(yīng)未來社區(qū)建設(shè)要求，若采用大區(qū)塊帶方案出讓土地的方式，就要突破現(xiàn)有的土地規(guī)劃和出讓面積限制問題，而且還要滿足方案、規(guī)劃、監(jiān)管等要求。主要存在以下問題：一是相關(guān)的編制指南尚未明確，易出現(xiàn)方案編制深度不夠。二是可能出現(xiàn)利用“帶方案”出讓來圈定招商對象，為權(quán)力尋租提供便利。

場景難融合。未來社區(qū)建設(shè)是一個(gè)涉及面極廣、建設(shè)周期長的復(fù)雜的系統(tǒng)工程，僅僅依靠一個(gè)普通房產(chǎn)開發(fā)商的力量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須聯(lián)合設(shè)備、數(shù)字等多個(gè)專業(yè)開發(fā)商進(jìn)行打造。影響未來社區(qū)建設(shè)質(zhì)量的關(guān)鍵是項(xiàng)目前期工作，若未處理好九大場景間的關(guān)系、未深入分析各大場景資源的植入點(diǎn)位，后期會(huì)面臨場景融合性缺乏、功能性散弱的情況。如在建筑、交通等硬件場景設(shè)計(jì)上無法容納各軟件場景指標(biāo)的配套要求，則會(huì)對項(xiàng)目實(shí)施和運(yùn)營造成不利的影響，達(dá)不到未來社區(qū)建設(shè)的初衷。又如，未同步強(qiáng)化社區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)、未及時(shí)形成良好的社區(qū)生態(tài)，可能會(huì)使部分創(chuàng)業(yè)者缺乏歸屬感，從而導(dǎo)致人才流失。再如社區(qū)文化發(fā)展的相對滯后，將會(huì)嚴(yán)重制約未來社區(qū)的可持續(xù)融合發(fā)展。

資金難平衡。未來社區(qū)一般在50-100公頃為規(guī)劃單元（試點(diǎn)實(shí)施單元不低于20公頃）的范圍內(nèi)實(shí)施，要求實(shí)現(xiàn)三大資金平衡，即投資和資金平衡、運(yùn)營財(cái)務(wù)平衡、全生命周期和物業(yè)運(yùn)營資金平衡（“0”物業(yè)費(fèi)）。未來社區(qū)建設(shè)量大內(nèi)容多，在實(shí)施、運(yùn)營過程中必定要消耗大量資金，項(xiàng)目前期若不進(jìn)行充分論證并考慮最不利情形和資金冗余度，一旦資金短缺，將會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施中斷或運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。另外，未來社區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、人才引進(jìn)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、項(xiàng)目推進(jìn)等方面都需要大量的資本投入，如果政府的招商引資能力弱、投資融資平臺作用小以及民間投資少，將會(huì)導(dǎo)致未來社區(qū)建設(shè)過程中資金供應(yīng)不足，缺乏資本的支持。

項(xiàng)目難實(shí)施。從未來社區(qū)的九大場景建設(shè)要求來看，它是一個(gè)涉及多領(lǐng)域、多部門的綜合型項(xiàng)目。對于一個(gè)新興事物的誕生，如果按照傳統(tǒng)的方式進(jìn)行，預(yù)計(jì)會(huì)面臨以下難題：一是缺乏系統(tǒng)性、統(tǒng)籌性、協(xié)調(diào)性的項(xiàng)目規(guī)劃，使得建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)入后期才發(fā)現(xiàn)空間規(guī)劃不符合九大場景指標(biāo)要求；二是現(xiàn)階段投資建設(shè)項(xiàng)目前期報(bào)批程序難以突破，各項(xiàng)繁雜報(bào)批工作環(huán)環(huán)相扣，周期較長；三是長期來形成的“部門分割，條塊分治”管理模式難以打破，導(dǎo)致未來社區(qū)建設(shè)難出理想效果。

未來社區(qū)建設(shè)需要新思路

突破現(xiàn)狀，創(chuàng)新建設(shè)。對于規(guī)劃新建類的未來社區(qū)，可以選擇參照“標(biāo)準(zhǔn)地”的相關(guān)做法，實(shí)行建筑方案先行的帶方案土地出讓模式。按照市場機(jī)制的運(yùn)行規(guī)則，應(yīng)當(dāng)遵循“利益均衡、管理簡便、運(yùn)行良好”的原則。首先圈出地塊，通過公開招標(biāo)篩選出有實(shí)力的，且能充分融合九大場景的設(shè)計(jì)單位，由其對未來社區(qū)建筑方案進(jìn)行主導(dǎo)性設(shè)計(jì)，并可聯(lián)合未來社區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟進(jìn)行輔助性設(shè)計(jì)。提煉建筑、低碳、交通等關(guān)鍵性指標(biāo)，形成土地出讓方案。其次是加強(qiáng)管理，制定履約監(jiān)管協(xié)議并將其列入土地出讓條件，做好全程監(jiān)控，及時(shí)預(yù)警，結(jié)合方案審核以及專項(xiàng)督查、中間驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收、履約保證金制度和誠信體系建設(shè)，加強(qiáng)對投標(biāo)方案各項(xiàng)指標(biāo)落實(shí)的監(jiān)管，并將強(qiáng)制性指標(biāo)作為后續(xù)監(jiān)管的重點(diǎn)對象。

整合場景，突出重點(diǎn)。按照“規(guī)劃同圖、建設(shè)同步、運(yùn)管同體”的原則推進(jìn)未來社區(qū)建設(shè)，確保規(guī)劃對接順暢，實(shí)施時(shí)序一致。通過線上線下社區(qū)共建共享模式，成為“你中有我、我中有你”的社區(qū)建設(shè)新模式。一是在實(shí)施階段，要充分考慮近期與遠(yuǎn)期、局部與整體、必須與可能、共性與個(gè)性、地上和地下等關(guān)系，合理的配置各方資源。二是做好周邊產(chǎn)業(yè)分析，引進(jìn)人才數(shù)的測算；加快交通、教育、醫(yī)療、文化等基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，吸引更多的高精尖人才聚集；全面落實(shí)引才優(yōu)惠政策，建議推出政策性限價(jià)商品房，限定特定的人才購買對象，政府補(bǔ)貼一部分，由個(gè)人購買。三是整合統(tǒng)一社區(qū)和居委會(huì)的邊界，圍繞以黨建引領(lǐng)，社區(qū)自治配合數(shù)字化精益管理的創(chuàng)新機(jī)制。提倡居民共建設(shè)、共治理、共分享，形成未來社區(qū)特色的居民自治的文化氛圍。

多渠籌資，保障平衡。一是廣辟融資渠道。充足的資本是未來社區(qū)建設(shè)的強(qiáng)大支撐，社區(qū)可以通過PPP、眾籌、發(fā)展基金等方式，探索形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟支撐的可持續(xù)未來社區(qū)建設(shè)模式，鼓勵(lì)和支持優(yōu)質(zhì)的國資、民資、外資共同參與建設(shè)運(yùn)營。二是維持資金平衡?？煽紤]通過政府返還一部分的出讓金，進(jìn)行項(xiàng)目補(bǔ)貼。同步出售、出租營業(yè)性用房，管理費(fèi)收取等方式，以維持建設(shè)、運(yùn)營期的資金平衡。三是確?！爸惨P”。政府需引進(jìn)創(chuàng)新未來社區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化事業(yè)的及符合未來社區(qū)發(fā)展的招商機(jī)制和運(yùn)作機(jī)制，快速聚集人氣，確?！爸病焙笪磥砩鐓^(qū)的快速形成和繁榮。

強(qiáng)化組織，協(xié)同推進(jìn)。積極踐行“最多跑一次”改革，形成“規(guī)劃不再打架，審批不再等待，部門不再推諉”的良好氛圍。一是按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、突出重點(diǎn)的要求，可嘗試推行“多規(guī)合一”，形成“1+1+1+N”的體系，即“總規(guī)+控制性詳規(guī)+未來社區(qū)場景（景觀）設(shè)計(jì)+N個(gè)專題”。二是將原本多部門之前有沖突又繁瑣的審批環(huán)節(jié)，統(tǒng)一到信息平臺進(jìn)行，一些審批項(xiàng)目進(jìn)行取消、合并，各主體部門之間實(shí)現(xiàn)跨部門一站式服務(wù)。對于審批中介機(jī)構(gòu)，實(shí)行限時(shí)服務(wù)。三是鼓勵(lì)優(yōu)先采取“項(xiàng)目全過程咨詢+工程總承包”管理服務(wù)方式。合理運(yùn)用數(shù)字化管理模式，包括對工程建設(shè)質(zhì)量、進(jìn)度、安全等方面采用精細(xì)化管控，實(shí)現(xiàn)建設(shè)過程統(tǒng)籌管理。必要時(shí)可成立領(lǐng)導(dǎo)小組和工作專班，抽調(diào)規(guī)劃、國土、住建、交通、財(cái)政等部門的相關(guān)人員，解決好未來社區(qū)建設(shè)、資金、運(yùn)營等問題，確保未來社區(qū)建設(shè)工作有特點(diǎn)、可實(shí)施、可持續(xù)。