左玲

摘 要：在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，“現(xiàn)金為王”才是硬道理。凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。做好房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理，從根源上規(guī)劃好資金流向，全員參與、全方位管理、全過程控制，方能使一切成為可行。本文基于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的重要性論述，對(duì)管理中存在的問題展開分析，并提出解決辦法的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；預(yù)算管理；風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別；戰(zhàn)略規(guī)劃

預(yù)算管理是一項(xiàng)綜合性、系統(tǒng)性的管理活動(dòng)，其本質(zhì)是以預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)的管理控制系統(tǒng)，是企業(yè)實(shí)施內(nèi)部管理控制的方法和工具。涉及企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的全方位，是實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營目標(biāo)的有效方法和工具。如何做好房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作是房地產(chǎn)企業(yè)管理工作的重心。房地產(chǎn)企業(yè)本身具有投資風(fēng)險(xiǎn)大、建設(shè)周期長、耗用資金量大的特征，準(zhǔn)確的測(cè)算整體項(xiàng)目的成本費(fèi)用及投資用量，以便更好的衡量與評(píng)價(jià)項(xiàng)目的可行性及盈利能力，充分做好預(yù)算管理工作顯得成為重要。

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算應(yīng)以企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和市場(chǎng)大環(huán)境為導(dǎo)向，將預(yù)算期內(nèi)的經(jīng)營目標(biāo)具體化、細(xì)分化，它應(yīng)囊括了企業(yè)的所有經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)，包括經(jīng)營、投資、融資三大板塊，細(xì)致到企業(yè)的人力、財(cái)力、物資等方方面面，應(yīng)作為房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)預(yù)算期內(nèi)一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的統(tǒng)籌安排和行動(dòng)綱領(lǐng)。

一、預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的作用

（1）提高房地產(chǎn)企業(yè)整體管理水平

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)并借鑒其他企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)經(jīng)營活動(dòng)、市場(chǎng)環(huán)境等變化進(jìn)行全面分析，通過編制預(yù)算事前規(guī)劃好框架，并將預(yù)算目標(biāo)和計(jì)劃與各部門交流，使全體員工在對(duì)預(yù)算編制的參與中得到共識(shí)。在開發(fā)經(jīng)營過程中打破傳統(tǒng)管理模式的局限性，將經(jīng)營活動(dòng)與房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)視作是一個(gè)整體，將所屬單位的經(jīng)營活動(dòng)與各職能部門的管理行為有效的結(jié)合起來，從而使得經(jīng)營者的管理行為以及投資者的決策方向能夠始終保持一致，使整個(gè)企業(yè)達(dá)到提高經(jīng)濟(jì)效益以及管理效率的目的。

（2）有效風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，降低企業(yè)損失

房地產(chǎn)企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)就是來自于資金的管理，編制、實(shí)施全面預(yù)算，充分考慮企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和市場(chǎng)的實(shí)際情況，加強(qiáng)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的管理水平；在開發(fā)經(jīng)營過程中需運(yùn)營大量的資金，同時(shí)應(yīng)對(duì)政策和市場(chǎng)環(huán)境變化帶來的挑戰(zhàn)所面臨較多的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。在預(yù)算管理過程收集各部門的專業(yè)建議，綜合分析預(yù)測(cè)，規(guī)避可控風(fēng)險(xiǎn)，盡早給出整改意見，將損失降到最低。

（3）與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略保持同步，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)

預(yù)算管理圍繞企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，在合理的預(yù)測(cè)和科學(xué)的經(jīng)營的前提下對(duì)一段時(shí)期預(yù)算期內(nèi)所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的綜合籌劃。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)更有目標(biāo)性，預(yù)算管理應(yīng)同企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合，同時(shí)充分了解企業(yè)各個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)情況，從更高的層次對(duì)預(yù)算管理工作進(jìn)行規(guī)劃，共同促進(jìn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。確保戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營目標(biāo)的如期實(shí)現(xiàn)才是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施預(yù)算管理的目的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施預(yù)算管理中存在的問題

（1）未能樹立預(yù)算管理的意識(shí)，預(yù)算管理形式化

對(duì)預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)不足，是目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中最最重要的問題之一。企業(yè)預(yù)算活動(dòng)大都是前瞻性預(yù)測(cè)，本身存在一定的主觀因素影響。某一階段甚至分解至一年預(yù)算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，對(duì)當(dāng)期會(huì)計(jì)期間預(yù)算成本管理有著決定性的作用。目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)，存在不穩(wěn)定因素比較多：整體預(yù)算管理程序不嚴(yán)密；管理人員“應(yīng)付公事“的心態(tài)；預(yù)算與項(xiàng)目各環(huán)節(jié)關(guān)聯(lián)不緊密；大部分企業(yè)對(duì)于預(yù)算的認(rèn)識(shí)還僅僅停留在節(jié)流創(chuàng)收的層面，缺乏整體價(jià)值的宏觀視角以及預(yù)算系統(tǒng)管理概念。對(duì)于預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)不足，預(yù)算編制過程中信息共享化程度太低，使部門與部門之間缺乏交流，導(dǎo)致各項(xiàng)信息溝通不順暢，造成各個(gè)部門報(bào)送的數(shù)據(jù)因口徑不一致導(dǎo)致沒有內(nèi)在的勾稽關(guān)系，失去了預(yù)算管理的真正意圖。

（2）預(yù)算管理缺乏監(jiān)督管理機(jī)制，執(zhí)行力不夠

在一部分的房地產(chǎn)的開發(fā)中，雖然有了預(yù)算管理，但是沒有相關(guān)專業(yè)職能部門負(fù)責(zé)對(duì)其預(yù)算管理進(jìn)行協(xié)調(diào)、核算、考核，預(yù)算管理系統(tǒng)僅僅包括管理部門，而沒有全員參與，預(yù)算信息收集不完整、滯后、片面，導(dǎo)致整個(gè)預(yù)算體制虎頭蛇尾。另外沒有制定相關(guān)賞罰機(jī)制，使得預(yù)算管理人員的工作得不到及時(shí)反饋，影響其積極性，這對(duì)預(yù)算管理工作全面展開造成了一定阻礙。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算的準(zhǔn)確率與科學(xué)性有待提高

部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行差異率較大，其主要原因是對(duì)內(nèi)在編制預(yù)算時(shí)，沒有結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)其運(yùn)營模式、工程施工節(jié)點(diǎn)、投融資計(jì)劃時(shí)點(diǎn)等進(jìn)行科學(xué)分解；對(duì)外未結(jié)合市場(chǎng)活躍度、經(jīng)濟(jì)政策變化以及上下游市場(chǎng)波動(dòng)等原因，使整個(gè)目標(biāo)分解與實(shí)際經(jīng)營情況存在偏離，不可避免導(dǎo)致預(yù)算與實(shí)際執(zhí)行情況相差較大。此外，預(yù)算管理是系統(tǒng)性的工作，涉及整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)部門，執(zhí)行程序時(shí)間較長，市場(chǎng)、政策及導(dǎo)向等原因變化快，使預(yù)算目標(biāo)與實(shí)際執(zhí)行存在較大差異。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的對(duì)策

（1）提高預(yù)算管理水平，加強(qiáng)全過程預(yù)算管理意識(shí)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施之前，首先需要收集大量資料，包括現(xiàn)行政策、市場(chǎng)環(huán)境，人群消費(fèi)水平等，并對(duì)其進(jìn)行分析整理，要將整體項(xiàng)目情況進(jìn)行全方位的考慮進(jìn)行可行性論證，通過科學(xué)的方法合理編制項(xiàng)目總預(yù)算；在項(xiàng)目實(shí)施過程中，預(yù)算管理應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)分解測(cè)算整體項(xiàng)目收入、成本的時(shí)點(diǎn)，分階段規(guī)劃好現(xiàn)金預(yù)算，并做好籌劃資金準(zhǔn)備工作，編制與協(xié)調(diào)統(tǒng)籌各項(xiàng)目的預(yù)算管理。從項(xiàng)目采購進(jìn)料、工程管理、營銷等各環(huán)節(jié)及項(xiàng)目投資及融資各個(gè)節(jié)點(diǎn)，層層分解預(yù)算目標(biāo)，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算管理，及時(shí)反饋預(yù)算與實(shí)際差異及原因；在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)，總結(jié)各環(huán)節(jié)預(yù)算管理差異原因，具體分析內(nèi)部外部因素，及時(shí)調(diào)整內(nèi)部預(yù)算流程管理的缺陷和企業(yè)順應(yīng)時(shí)代發(fā)展經(jīng)營方向，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體管理水平。

（2）建立健全預(yù)算管理監(jiān)督審查制度，形成全員參與預(yù)算管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在構(gòu)建預(yù)算管理體系的過程中，應(yīng)建立各環(huán)節(jié)點(diǎn)的實(shí)際考核標(biāo)準(zhǔn)以及績效獎(jiǎng)勵(lì)制度。同時(shí)，應(yīng)賦予預(yù)算管理應(yīng)有充分的執(zhí)行權(quán)力，公司上下都應(yīng)遵守相關(guān)的預(yù)算目標(biāo)，全員都應(yīng)意識(shí)到資金預(yù)算管理的必要性和高效性，使預(yù)算管理真正落實(shí)到實(shí)處。在項(xiàng)目實(shí)施前，對(duì)公司發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行全員普及宣傳，對(duì)各項(xiàng)預(yù)算環(huán)節(jié)控制點(diǎn)全員覆蓋。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，由財(cái)務(wù)或?qū)Ｂ毑块T負(fù)責(zé)落實(shí)監(jiān)督管理工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行過程中存在的問題并召集相關(guān)部門協(xié)調(diào)提出解決辦法，共同將預(yù)算控制在目標(biāo)范圍內(nèi)。在項(xiàng)目實(shí)施后，通過績效考核對(duì)全員各預(yù)算分解點(diǎn)進(jìn)行公正、客觀的評(píng)價(jià)及反饋，并分析預(yù)算差異問題的原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。

（3）全方位預(yù)算管理，落實(shí)各環(huán)節(jié)預(yù)算責(zé)任目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)明確當(dāng)年預(yù)算目標(biāo)，調(diào)集各部門強(qiáng)化信息溝通力度，由財(cái)務(wù)或?qū)I(yè)部門進(jìn)行主導(dǎo)，由全公司各部門統(tǒng)一協(xié)同配合，整合所有匯集數(shù)據(jù)。再集合各個(gè)部門共同參與，一起協(xié)商企業(yè)預(yù)算管理指標(biāo)的可行性，做到權(quán)責(zé)分明。通過自上而下、自下而上的指標(biāo)分解、層層落實(shí)各環(huán)節(jié)預(yù)算責(zé)任目標(biāo)，確定各部門管理人員的職責(zé)范圍、管理權(quán)限以及相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度，使各個(gè)部門的方向明確，責(zé)任清晰。

四、結(jié)語

企業(yè)戰(zhàn)略制定的再好，如果沒有得到有效的執(zhí)行，企業(yè)的愿景和藍(lán)圖將成為一場(chǎng)空談，甚至可能偏離戰(zhàn)略方向而導(dǎo)致經(jīng)營失敗。預(yù)算管理為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了經(jīng)營的一個(gè)整體架構(gòu)，根據(jù)其發(fā)展戰(zhàn)略制定的企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行層層分解，細(xì)細(xì)落實(shí)，使具體運(yùn)營與發(fā)展戰(zhàn)略方向保持一致，為企業(yè)發(fā)展提供更廣闊的生存空間。

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