白琳

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，租房已經(jīng)成為了當(dāng)前許多人的選擇。對(duì)于承租人而言，可以根據(jù)自己的需求選擇適合的房子解決自己的當(dāng)前問(wèn)題，對(duì)于出租人來(lái)說(shuō)，則可以通過(guò)出租房屋達(dá)到提高房屋的使用率、改善自身財(cái)務(wù)狀況等目的。但是租賃房屋并非簡(jiǎn)單的一紙合同，出租人作為房屋的實(shí)際所有人，通過(guò)出租房屋獲得收益，其同樣應(yīng)承擔(dān)一定的義務(wù)，房東應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將房屋及時(shí)交付給承租人，還應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)對(duì)房屋的修繕義務(wù)，保證房屋租賃合同目的得以實(shí)現(xiàn)，此外出租人還負(fù)擔(dān)著通知、協(xié)助、保密等付隨義務(wù)。否則，一旦承租人在使用房屋時(shí)發(fā)生意外、遭受損害，出租人可能也要面臨承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

出租人要保障出租房屋安全

根據(jù)法律規(guī)定，若出租人未盡到合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)，致使他人遭受人身?yè)p害的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。這里提到的安全保障義務(wù)，應(yīng)當(dāng)包括依約將房屋交付給承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定用途，且應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行房屋的維修義務(wù)并確保房屋和室內(nèi)設(shè)施安全。例如，房屋內(nèi)的基本生活設(shè)施應(yīng)符合國(guó)家安全標(biāo)準(zhǔn)，出租人不得隨意違規(guī)改造房屋，不得隨意改變房屋使用性質(zhì)，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患應(yīng)當(dāng)及時(shí)排除。其次，出租人還應(yīng)當(dāng)負(fù)有如實(shí)告知和善意提醒的付隨義務(wù)，如實(shí)告知承租人出租房屋可能存在安全隱患，提醒承租人如何正確、安全地使用房屋，避免危險(xiǎn)發(fā)生，否則將會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

舉例來(lái)說(shuō)：房東林某自建了南北兩棟樓房，北樓還在建，南樓部分房間進(jìn)行出租。劉某、王某承租了南樓三樓的兩個(gè)單間，日常在公共衛(wèi)生間用水。某日，劉某邀請(qǐng)朋友梁某來(lái)做客，并邀請(qǐng)王某與其女友游某一同就餐，飯菜煮好后，游某獨(dú)自去洗鍋，結(jié)果卻在位于南樓與北樓之間的三層過(guò)道中摔落至一樓，最終游某因搶救無(wú)效死亡。事故發(fā)生后，游某家人認(rèn)為林某作為出租屋的主人，未對(duì)出租屋的走廊、燈及樓梯采取安全防護(hù)措施，王某作為承租人，明知承租屋存在安全隱患未采取措施，兩人對(duì)游某的死亡均存在責(zé)任，故將林某、王某訴至法庭。最終法院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案過(guò)道在事發(fā)時(shí)，未安裝護(hù)欄，存在嚴(yán)重的安全隱患，林某作為房屋的建造者，未盡到安全保障義務(wù)，對(duì)房屋的管理存有瑕疵，導(dǎo)致游某不慎摔落死亡存在一定過(guò)錯(cuò)；而王某作為房屋的實(shí)際使用人，明知房屋存在安全隱患，未盡到提醒義務(wù)；而游某作為一個(gè)成年人，明知可能存在的風(fēng)險(xiǎn)卻不加強(qiáng)防范注意，也存在一定過(guò)錯(cuò)。因此最終按過(guò)錯(cuò)比例，確定林某、王某、游某的責(zé)任分擔(dān)比例為20%、15%、65%。

不僅僅是出租房屋本身，對(duì)于出租房屋中所提供給承租人的相關(guān)設(shè)備、電器等，出租人也應(yīng)當(dāng)提供安全有保障的設(shè)備，否則也會(huì)根據(jù)情形承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。以下面案例為例：景某于2016年6月8日將房屋租給陳某，6月13日晚上陳某下班在廚房打開(kāi)燃?xì)庠铎覝?，然后進(jìn)入客廳，此時(shí)突然燃?xì)獗?，火花使其周?chē)募埾淙紵饋?lái)，并迅速向四周開(kāi)始蔓延。陳某迅速打開(kāi)房門(mén)呼救，后經(jīng)過(guò)鄰居和物業(yè)人員努力撲滅了大火，但陳某的臉和身上都已被燒傷，治療花費(fèi)了數(shù)十萬(wàn)元。后經(jīng)燃?xì)夤緳z查稱(chēng)，除了電熱水器前方人為打開(kāi)的燃?xì)馇蜷y外，未發(fā)現(xiàn)其他燃?xì)庑孤┣闆r。經(jīng)查，這個(gè)房屋本來(lái)用的是燃?xì)鉄崴鳎诔鲎馇?，房東景某私自將燃?xì)鉄崴鞲鼡Q成了電熱水器，但卻對(duì)原有的燃?xì)夤艿罌](méi)有進(jìn)行封閉，導(dǎo)致煤氣管道暴露在廚房之中，僅靠一個(gè)球形閥封閉。陳某遂將景某訴至法院，請(qǐng)求其賠償醫(yī)療費(fèi)等損失。景某辯稱(chēng)，房屋交接時(shí)該球形閥是關(guān)閉狀態(tài)，應(yīng)為陳某操作失誤而打開(kāi)。法院經(jīng)審理認(rèn)為，導(dǎo)致燃?xì)庑孤┑脑蚴蔷澳掣鼡Q煤氣熱水器后遺留的球形閥打開(kāi)所致，景某在改裝熱水器后未及時(shí)拆除連接煤氣管道的球形閥，明顯屬于安全隱患，且景某沒(méi)有證據(jù)證明其在交付房屋時(shí)履行了提示義務(wù)，故法院判決景某承擔(dān)70%的責(zé)任，陳某承擔(dān)30%的責(zé)任。

出租人需留意承租人使用房屋情況

出租人在出租房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定進(jìn)行辦理，但實(shí)踐中卻存在出租人為獲得租金而進(jìn)行非法出租，主要體現(xiàn)在：承租人不具備民事行為能力、房屋為法律法規(guī)禁止出租的、承租人利用房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)等。當(dāng)然，此種情況下，租賃合同應(yīng)為無(wú)效合同。我國(guó)《治安管理處罰法》明確規(guī)定，房屋出租人將房屋出租給無(wú)身份證件的人居住的，或者不按規(guī)定登記承租人姓名、身份證件種類(lèi)和號(hào)碼的，處200元以上500元以下罰款。房屋出租人明知承租人利用出租房屋進(jìn)行犯罪活動(dòng)，不向公安機(jī)關(guān)報(bào)告的，處200元以上500元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處5日以下拘留，可以并處500元以下罰款。因此，出租人應(yīng)當(dāng)在租賃房屋時(shí)盡到審慎的審查義務(wù)，并進(jìn)行登記備案，確保租賃行為合法有效。而如果在出租期間，發(fā)現(xiàn)承租人利用房屋進(jìn)行違法活動(dòng)，有權(quán)終止合同、收回房屋，否則如果明知其從事違法活動(dòng)而坐視不理，一旦未來(lái)非法的出租行為導(dǎo)致第三人損害，出租人可能還需承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

例如，廣州市某酒店將一酒店大堂里的一個(gè)店鋪出租給了某個(gè)體工商戶文某，文某運(yùn)營(yíng)該店鋪經(jīng)營(yíng)服裝、皮具等。2013年10月29日，廣州市工商局對(duì)該店鋪進(jìn)行檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)該店鋪出售的商品侵犯香奈兒等知名品牌商標(biāo)，決定沒(méi)收侵權(quán)商品并進(jìn)行罰款。隨后，香奈兒公司將文某及該酒店訴至法院，其認(rèn)為該酒店對(duì)于文某的侵權(quán)行為是明知或者應(yīng)知的，對(duì)于文某長(zhǎng)期實(shí)施售假行為具有明顯的主觀過(guò)錯(cuò)，并對(duì)這種損害持希望或者放任的態(tài)度，其作為出租方?jīng)]有進(jìn)行引導(dǎo)、規(guī)勸、教育、制止，甚至未向執(zhí)法機(jī)關(guān)進(jìn)行舉報(bào)，因此應(yīng)當(dāng)判決該酒店與文某連帶賠償香奈兒公司經(jīng)濟(jì)損失5萬(wàn)元。法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為，香奈兒作為國(guó)際知名品牌，該酒店理應(yīng)對(duì)該品牌商品的市場(chǎng)銷(xiāo)售渠道及零售價(jià)格等信息較普通經(jīng)營(yíng)者有著更高的注意義務(wù)和判斷能力，此外，該酒店作為高檔星級(jí)酒店，其位于大堂內(nèi)的店鋪也是該酒店提供服務(wù)的組成部分，酒店為維護(hù)自己的市場(chǎng)聲譽(yù)理應(yīng)對(duì)店鋪的售假行為具有較高的注意義務(wù)，并且酒店對(duì)酒店商鋪擁有較大的管理能力。結(jié)合雙方之間訂立的合同內(nèi)容以及該店鋪曾經(jīng)侵犯過(guò)其他知名商標(biāo)的情況，最終認(rèn)為該酒店違反了合理注意義務(wù)，文某銷(xiāo)售侵犯國(guó)際名牌商品的行為足夠明顯，該酒店未對(duì)文某采取充分有效的預(yù)防和制止措施，因此認(rèn)為該酒店行為屬于幫助侵權(quán)，與文某構(gòu)成共同侵權(quán)，判決其與文某承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

再例如，2009年3月22日，王某、楊某到唐某、朱某處租住房屋，唐某和朱某未對(duì)王某、楊某所從事的活動(dòng)進(jìn)行審查了解，就將房屋三樓的房間租給了二人，后王某、楊某聚集在此處進(jìn)行傳銷(xiāo)活動(dòng)。2009年4月，張某被王某、楊某騙至該出租屋，張某發(fā)現(xiàn)自己落入傳銷(xiāo)網(wǎng)點(diǎn)并被限制人身自由后，要求離開(kāi)并和家人聯(lián)系，王某、楊某立即采用阻攔、鎖門(mén)等方式將張某控制在出租屋內(nèi)，張某為了擺脫控制，從三樓跳窗逃跑，因墜地重傷搶救無(wú)效死亡。張某的家人將唐某、朱某訴至法院要求賠償。法院經(jīng)審理認(rèn)為，唐某、朱某在出租房屋時(shí)未去有關(guān)部門(mén)登記備案，也沒(méi)有盡到安全管理義務(wù)，因此對(duì)張某的死亡負(fù)有一定責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償義務(wù)。

但需要注意的是，并非出租屋發(fā)生的一切行為或者致他人損害的情況，出租人都需要承擔(dān)責(zé)任，這就需要結(jié)合出租人是否盡到了安全管理義務(wù)，事故的發(fā)生與出租房屋的行為是否具有因果關(guān)系等進(jìn)行綜合考量才能確認(rèn)出租人的責(zé)任。例如，承租人因與鄰居發(fā)生口角，毆打鄰居致人受傷，那么此時(shí)鄰居就不能要求出租人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

出租人的安全保障義務(wù)近些年來(lái)在我國(guó)司法實(shí)踐中越發(fā)多的出現(xiàn)，對(duì)于承租人和第三人的利益得到了較大的保護(hù)，因此在此提醒出租人，切不要認(rèn)為自己只是需要提供房屋就可以安心收租了，還是要盡到合理審慎的義務(wù)，既是保護(hù)自身合法權(quán)益，也是共同維護(hù)和諧健康的房屋租賃環(huán)境。