孫蓉

（上海建旗建筑工程設(shè)計(jì)有限公司，上海 200232）

1 引言

土地規(guī)劃決定了地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)能上限，關(guān)系重大。而建筑設(shè)計(jì)決定了小區(qū)的美觀和品質(zhì)以及具體可售面積等細(xì)節(jié)部分，施工圖設(shè)計(jì)作為建筑設(shè)計(jì)承上啟下的部分，在政府管控愈發(fā)嚴(yán)格的時(shí)代，施工圖還涉及開發(fā)取證的部分工作流程。然而，施工圖本身的質(zhì)量和設(shè)計(jì)施工圖從業(yè)人員的勞動(dòng)越來(lái)越受輕視，從而使得施工圖設(shè)計(jì)工作一直處于劣勢(shì)地位。比如，在設(shè)計(jì)招標(biāo)階段，開發(fā)商只重視效果圖而輕視施工圖的圖紙質(zhì)量，設(shè)計(jì)競(jìng)標(biāo)時(shí)只關(guān)注報(bào)價(jià)而對(duì)圖紙質(zhì)量沒(méi)有要求，實(shí)際開始項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，開發(fā)商又一味壓縮設(shè)計(jì)時(shí)間，而不顧合理地安排設(shè)計(jì)周期，這些現(xiàn)象阻礙了建筑設(shè)計(jì)行業(yè)的健康發(fā)展。

2 行業(yè)現(xiàn)狀

在實(shí)際項(xiàng)目設(shè)計(jì)推進(jìn)過(guò)程中，主要存在兩種類型的甲方，分別為政府和地產(chǎn)開發(fā)商，兩者對(duì)應(yīng)的住宅性質(zhì)分別為安置房（或公租房）和商品房。

政府作為甲方開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，主要注重的是程序，每一步都需有理有據(jù)，對(duì)程序的先后要求嚴(yán)格，過(guò)程有條不紊。所以政府開發(fā)項(xiàng)目一般時(shí)間跨度較長(zhǎng)，給設(shè)計(jì)方較充分時(shí)間自我完善。但是在設(shè)計(jì)過(guò)程中，作為甲方提出的要求較少，甚至沒(méi)有，在圖紙已通過(guò)審圖之后，再提出需求往往比較難以落實(shí)，且極易受到政府換屆或人事調(diào)度的影響。而且在設(shè)計(jì)初期，政府不能確定任何生產(chǎn)廠家，致使需要為有些設(shè)備的選型或電梯的選型等，預(yù)留較大的可選范圍，在面積控制等方面，不能做到最經(jīng)濟(jì)合理[1]。

作為地產(chǎn)開發(fā)商的甲方，在設(shè)計(jì)初期已可以預(yù)選一些產(chǎn)品品牌廠家來(lái)對(duì)接項(xiàng)目，相對(duì)來(lái)說(shuō)自由度較大，所以可以在施工圖設(shè)計(jì)甚至方案設(shè)計(jì)時(shí)，就將廠家規(guī)格與設(shè)計(jì)深度融合，相當(dāng)于量體裁衣，可以壓縮公攤面積，提高得房率，壓縮成本。

以本人主持的上海松江葉榭安置房項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目從立項(xiàng)開始，前后歷時(shí)六年，方案做了五年，這其中歷經(jīng)幾任項(xiàng)目主管政府部門領(lǐng)導(dǎo)換屆。過(guò)長(zhǎng)的方案設(shè)計(jì)時(shí)間，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中是難以接受的。從初步設(shè)計(jì)到通過(guò)審圖大約歷時(shí)八個(gè)月，而后再過(guò)了一年才開工，開始施工圖交底。得益于施工過(guò)程中領(lǐng)導(dǎo)班子架構(gòu)基本穩(wěn)定，對(duì)項(xiàng)目的整體把控可以做到前后一致、有始有終。這中間甲方對(duì)成本的管控不太嚴(yán)格，對(duì)地庫(kù)指標(biāo)概念也不明確，而作為具有工匠精神的設(shè)計(jì)師，想追求地庫(kù)指標(biāo)極致時(shí)卻得不到甲方的理解，甚至得不到同行的贊同。解決的辦法是引導(dǎo)甲方，同時(shí)規(guī)避上級(jí)對(duì)此項(xiàng)目的參與，而后建立與甲方的信任，便于工作推進(jìn)。

開發(fā)商項(xiàng)目則以利益為第一主導(dǎo)要素，能夠快速迎合市場(chǎng)才是王道。紅星金華項(xiàng)目可謂是速度戰(zhàn)的典范。從2016年11月初，接收到方案公司的第一版平面圖（沒(méi)有立面），到2017年4月初，完成審圖回復(fù)并同時(shí)拿到審圖證，僅歷時(shí)不到半年時(shí)間。期間同步完成報(bào)規(guī)、報(bào)建、成本、銷售、室內(nèi)配合、景觀配合等工作，2017年7月底即完成示范區(qū)開放，同年12月完成二期開盤，2018年4月又完成別墅開盤，經(jīng)過(guò)兩個(gè)月后基本售罄，2019年6月將近交付。短短兩年半的時(shí)間內(nèi)，總建筑面積將近15萬(wàn)m2的項(xiàng)目，從繪制第一稿方案到交付，高周轉(zhuǎn)理念發(fā)揮得淋漓盡致。關(guān)于民營(yíng)開發(fā)商追求的高周轉(zhuǎn)理念，一般是1個(gè)月開工，5個(gè)月開盤，7個(gè)月首期投入回正，11個(gè)月整盤投入回正，簡(jiǎn)稱“15711”。其中以房產(chǎn)巨頭碧桂園為代表，各大小開發(fā)商紛紛效仿。由此，住房真正變成流水線上的產(chǎn)品，由一套標(biāo)準(zhǔn)化的流程，標(biāo)準(zhǔn)化的模板批量生產(chǎn)。這就是高周轉(zhuǎn)模式的根本，形成體系的開發(fā)商所形成其特定的風(fēng)格。但導(dǎo)致的結(jié)果便是全國(guó)各大小樓盤千篇一律，失去了其獨(dú)特的地域建筑風(fēng)格和文脈[2]。這其中，商品房對(duì)設(shè)計(jì)方的態(tài)度便是窮極壓迫設(shè)計(jì)的時(shí)間，盡可能地前置一切前置條件，設(shè)計(jì)作為土地開發(fā)的前端，受到了高周轉(zhuǎn)對(duì)于時(shí)間的壓力。

施工圖的設(shè)計(jì)，一般與方案設(shè)計(jì)同時(shí)啟動(dòng)，某種意義上初步設(shè)計(jì)施工圖變成了方案設(shè)計(jì)的繪圖儀，同時(shí)也是人工規(guī)范糾察器。作為施工圖設(shè)計(jì)的項(xiàng)目經(jīng)理最好的辦法便是及時(shí)與甲方溝通，明確設(shè)計(jì)界限，同時(shí)又前瞻性地不斷提醒甲方知曉方案設(shè)計(jì)應(yīng)該規(guī)避的規(guī)范要求。

3 項(xiàng)目開發(fā)流程

如果想進(jìn)行合理有效地項(xiàng)目管理，需要對(duì)項(xiàng)目開發(fā)流程非常熟悉，并對(duì)中間時(shí)間節(jié)點(diǎn)具有職業(yè)敏感度，在相應(yīng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)懂得抓住此階段重要事項(xiàng)，懂得抓大放小，才能指揮項(xiàng)目有條不紊地向預(yù)期目標(biāo)邁進(jìn)。

地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的流程大致按以下步驟進(jìn)行。首先，項(xiàng)目部進(jìn)行內(nèi)部立項(xiàng)，之后提出項(xiàng)目定位報(bào)告，按定位報(bào)告的定位進(jìn)行概念方案設(shè)計(jì)。概念方案的確立可進(jìn)行三項(xiàng)工作的推進(jìn)：①項(xiàng)目投資決策；②規(guī)劃方案完成（預(yù)溝通版）；③示范區(qū)選址、定位。在確定投資決策并完成方案規(guī)劃之后即可拿地。一般界外人士會(huì)以為拿地之后再進(jìn)行立項(xiàng)、方案設(shè)計(jì)等工作，其實(shí)這些工作需要在拿地之前就悄悄開展了，就像買東西之前對(duì)這件商品要有所了解，確定符合自己需求的時(shí)候才會(huì)決定成交。

上海的開發(fā)項(xiàng)目，拿地之后就可以正式立項(xiàng)了。一般立項(xiàng)之后，主要有兩個(gè)部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行審批，一個(gè)市建委，一個(gè)是規(guī)土局。但是如果土地是政府劃撥并出資建設(shè)的則需要增加一個(gè)部門——發(fā)改委來(lái)審批。下圖為項(xiàng)目審批流程及各流程需報(bào)備的部門。

圖1 項(xiàng)目審批流程圖

如圖1所示，在正式立項(xiàng)之后進(jìn)行方案報(bào)建工作，規(guī)土局批準(zhǔn)方案之后即可到建委進(jìn)行報(bào)總體設(shè)計(jì)（總體設(shè)計(jì)不是所有城市都有，需要根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄎ筇峁?，之后提交施工圖獲得施工圖合格證，即可到規(guī)土局申領(lǐng)工程規(guī)劃許可證（簡(jiǎn)稱工規(guī)證）。工規(guī)證的獲取時(shí)間是項(xiàng)目管理中比較重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，只有獲得工規(guī)證才能申請(qǐng)施工許可證，才可以正式開始施工。

以下介紹一下各個(gè)部門的區(qū)別：

首先，各部門的職能不同。發(fā)改委主要是審核項(xiàng)目與社會(huì)的關(guān)系，即為什么要建、建成后有什么用？規(guī)土局則是審核項(xiàng)目與土地的關(guān)系，即項(xiàng)目要建多大、建成什么樣子？此控制方向因地塊性質(zhì)不同而異。而建委則是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的全程管理。

其次，各部門的關(guān)注點(diǎn)不同。發(fā)改委關(guān)注的是投資，即需要多少錢來(lái)辦這個(gè)事兒。規(guī)土局關(guān)注的是面積。而建委關(guān)注的是質(zhì)量和安全。以下主要對(duì)后兩個(gè)部門進(jìn)行說(shuō)明。

由于職能和關(guān)注點(diǎn)不同，各部門的審批依據(jù)也不一樣。規(guī)土局是根據(jù)規(guī)劃要求（國(guó)有土地劃撥意見書、用地出讓合同、選址意見書、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知書）和設(shè)計(jì)方案來(lái)進(jìn)行審核。而建委則是根據(jù)各實(shí)施單位的資質(zhì)，勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等設(shè)計(jì)文件來(lái)進(jìn)行審核。因此，各部門的批準(zhǔn)文件也不同。規(guī)土局的批準(zhǔn)文件是土地出讓合同（四種：招拍掛、協(xié)議出讓、協(xié)議租賃、土地劃撥）、兩證一書（用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、選址意見書）、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求及告知承諾書（免方案才有）、方案批文、竣工合格證及測(cè)繪報(bào)告。招拍掛范圍一般包含的是商品住宅、金融、辦公、商業(yè)、娛樂(lè)、旅游服務(wù)六類經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目或工業(yè)用地項(xiàng)目。建委的批準(zhǔn)文件主要是報(bào)建表、總體審查意見匯總、施工許可證、竣工備案證書。報(bào)建表很重要，其中需要關(guān)注的信息是報(bào)建編號(hào)和甲方的全部信息。

了解了各部門的職能特點(diǎn)，熟悉了各階段的報(bào)建流程，對(duì)我們后期的設(shè)計(jì)推進(jìn)工作起到了清晰的指導(dǎo)作用。

4 服務(wù)意識(shí)

在充分了解工作流程的同時(shí)，施工圖團(tuán)隊(duì)還需充分了解客戶的需求，提供建筑全生命周期的設(shè)計(jì)服務(wù)。項(xiàng)目的開展一般由項(xiàng)目經(jīng)理與客戶進(jìn)行溝通，而其他設(shè)計(jì)人員的市場(chǎng)意識(shí)相對(duì)比較薄弱。設(shè)計(jì)單位需對(duì)各部門進(jìn)行市場(chǎng)服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)。設(shè)計(jì)單位還需合理建立企業(yè)人才儲(chǔ)備庫(kù)和管理機(jī)制，避免供過(guò)于求和人浮于事的現(xiàn)象發(fā)生。同時(shí)，在招聘和培訓(xùn)方面把關(guān)，積極學(xué)習(xí)先進(jìn)企業(yè)的管理模式，實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)、降低成本的目標(biāo)。設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理者在管理項(xiàng)目過(guò)程中，也要注意不斷充實(shí)自己在多個(gè)專業(yè)領(lǐng)域的知識(shí)，從而保證設(shè)計(jì)各部門之間高效銜接，減少摩擦，整體提高設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)技術(shù)水平，有效發(fā)揮團(tuán)隊(duì)每個(gè)成員的優(yōu)勢(shì)[3]。

總之，作為施工圖設(shè)計(jì)的項(xiàng)目經(jīng)理或項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，首要原則還是服務(wù)意識(shí)，配合甲方及方案設(shè)計(jì)方又好又快地推進(jìn)項(xiàng)目落地，求同存異，綜合各方意見。在時(shí)間壓力和各方不斷變化的情況下，以最少的設(shè)計(jì)成本完成施工圖設(shè)計(jì)，前瞻性地預(yù)見后期服務(wù)內(nèi)容，減少后期變動(dòng)，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)效率最大化。