□文｜李成

行業(yè)的發(fā)展是無(wú)數(shù)人艱辛付出﹑嘔心瀝血的成果，張京作為中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)拓者，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的研究者，是房地產(chǎn)改革的重要參與者，是房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的先行者，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究和發(fā)展作出了多方面的貢獻(xiàn)，起了重要的推進(jìn)作用。

房地產(chǎn)領(lǐng)域研究的開(kāi)拓者

張京1984年在北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)系畢業(yè)，獲得經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士學(xué)位。1984到1993年間在中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)研究所工作，城市經(jīng)濟(jì)學(xué)以及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是其主要研究方向，多年的學(xué)習(xí)和鉆研為其奠定了重要理論基礎(chǔ)。90年代的國(guó)內(nèi)正處于房地產(chǎn)領(lǐng)域研究的起步時(shí)期，城市土地尚不屬于商品，沒(méi)有市場(chǎng)價(jià)格和租金。張京在北京市花費(fèi)了四個(gè)多月的時(shí)間在大柵欄和中關(guān)村等房地產(chǎn)交易案例較多，隱性房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)展的地區(qū)，通過(guò)對(duì)大量實(shí)地調(diào)查的第一手資料進(jìn)行實(shí)證和數(shù)據(jù)分析，為當(dāng)時(shí)土地價(jià)格和市場(chǎng)租金的確定和分析提供了科學(xué)有效的方法。作為研究成果，張京創(chuàng)作的論文——《房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)及黑市土地出租探討——北京大柵欄﹑中關(guān)村地區(qū)的實(shí)證分析》投交至國(guó)家土地管理局舉辦的“中國(guó)土地使用制度改革理論研討會(huì)”，于1990年5月30日獲得國(guó)家土地管理局頒發(fā)的三等獎(jiǎng)（一等獎(jiǎng)空缺）。張京還參與了中國(guó)國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金﹑美國(guó)福特基金會(huì)資助中美合作研究課題《中國(guó)城市土地使用與管理（總報(bào)告）》項(xiàng)目，該項(xiàng)目對(duì)我國(guó)城市土地使用和管理系統(tǒng)改革的現(xiàn)狀﹑方向﹑目標(biāo)﹑步驟和措施給出了指導(dǎo)性發(fā)展建議，為我國(guó)后續(xù)房地產(chǎn)領(lǐng)域的研究奠定了良好的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)改革的重要參與者

住房制度改革對(duì)我國(guó)發(fā)展有著非常重要的現(xiàn)實(shí)意義，是一項(xiàng)影響深遠(yuǎn)的全局性改革。房改前國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)居民人均住房面積僅有8㎡，因此如何解決人民群眾住房困難是當(dāng)時(shí)非常急迫的工作任務(wù)。住房制度改革使城鎮(zhèn)居民的生活居住條件得到顯著改善，房屋所有權(quán)恢復(fù)，價(jià)值和價(jià)格上漲，使房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)?！皣?guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組”是國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)下推進(jìn)全國(guó)住房制度改革的最高機(jī)構(gòu)。在1991到1993年期間張京作為中國(guó)社會(huì)科學(xué)院劉國(guó)光副院長(zhǎng)的助手，被派到該領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室信息指導(dǎo)處工作。那時(shí)房改辦的工作人員較少，人員都身兼數(shù)職。張京參與了起草和修訂國(guó)家住房制度改革政策文件的工作，參與組織國(guó)家住房制度改革工作會(huì)議，回應(yīng)和處理全國(guó)人大和全國(guó)政協(xié)代表和委員有關(guān)房改的議案，對(duì)地方房改進(jìn)行調(diào)研﹑推進(jìn)以及指導(dǎo)等工作。1992年8月張京在其發(fā)表的《住房資金管理與運(yùn)作初探》一文中，分析了住房公積金的性質(zhì)和特點(diǎn)，住房公積金的運(yùn)作和管理原則等，對(duì)推動(dòng)建立國(guó)家住房公積金制度起到了積極作用。張京還參與了溫州﹑山西﹑太原和陜西省房改的研究﹑定位以及推廣工作。對(duì)于中國(guó)住房制度改革，張京作出了多方面的貢獻(xiàn)。

中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的先行者

在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，中國(guó)城市土地歸國(guó)家所有，土地長(zhǎng)期實(shí)行無(wú)償劃撥使用的制度，土地沒(méi)有價(jià)格，沒(méi)有市場(chǎng)，不允許買(mǎi)賣(mài)。當(dāng)時(shí)北京市決定實(shí)行土地有償使用制度改革，要完成主要區(qū)段土地價(jià)格定價(jià)，完成覆蓋全北京市的商業(yè)﹑工業(yè)﹑住宅標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)體系，用以指導(dǎo)和規(guī)范當(dāng)時(shí)及日后北京市所有土地的出讓和轉(zhuǎn)讓的價(jià)格。這顯然是一個(gè)從無(wú)到有，無(wú)章可循，無(wú)可借鑒的開(kāi)拓創(chuàng)新性工作，其原創(chuàng)性﹑重要性和難度不言而喻。

90年代初成立了“北京市土地有償使用領(lǐng)導(dǎo)小組”，下設(shè)全市區(qū)段地價(jià)查估辦公室，又下設(shè)“工作協(xié)調(diào)小組”和“技術(shù)方案小組”。張京作為北京市住房和土地管理局聘請(qǐng)的七位技術(shù)專(zhuān)家之一，全程參與了北京市八個(gè)城近郊區(qū)地價(jià)綜合評(píng)估。所在技術(shù)方案小組主要負(fù)責(zé)制定土地價(jià)格綜合評(píng)估方法以及路線(xiàn)圖，并制定一套可行的科學(xué)技術(shù)解決方案以及實(shí)施步驟。當(dāng)時(shí)的技術(shù)難點(diǎn)主要有：如何在沒(méi)有收入和市場(chǎng)公開(kāi)價(jià)格的情況下，從復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中提取土地價(jià)格因素；如何計(jì)算土地價(jià)格，應(yīng)用“收益還原法”﹑ “假設(shè)開(kāi)發(fā)法”等評(píng)估方法計(jì)算區(qū)段地價(jià)。技術(shù)方案小組根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)﹑房屋租賃﹑商業(yè)柜臺(tái)出租﹑房地入股﹑以地?fù)Q房﹑住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)﹑商業(yè)經(jīng)營(yíng)﹑寫(xiě)字樓﹑高級(jí)公寓﹑酒店經(jīng)營(yíng)等案例設(shè)計(jì)了八種調(diào)查計(jì)算表格，以方便專(zhuān)業(yè)人員入戶(hù)調(diào)查。北京市各個(gè)區(qū)都設(shè)立了辦公室，共組成了121個(gè)調(diào)查小組，有633位專(zhuān)門(mén)人員參加了調(diào)查，填寫(xiě)了7313張調(diào)查評(píng)估表格，共調(diào)查評(píng)估了全市城近郊區(qū)224個(gè)商業(yè)路線(xiàn)區(qū)段和95個(gè)住宅區(qū)片的平均現(xiàn)狀地價(jià)。1995年10月，清華大學(xué)出版社出版了題為《北京市區(qū)段地價(jià)查估研究》的專(zhuān)著。張京被北京市房屋土地管理局授予為“為北京市土地使用制度改革做出突出貢獻(xiàn)的專(zhuān)家”。

中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是一個(gè)從零開(kāi)始，從小到大的新興行業(yè)。張京是國(guó)內(nèi)第一批取得《中華人民共和國(guó)土地估價(jià)師資格證書(shū)》和《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書(shū)》的優(yōu)秀專(zhuān)業(yè)技術(shù)人士。張京當(dāng)年擔(dān)任當(dāng)時(shí)最大的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)“北京建亞房地產(chǎn)展示交易中心”主管評(píng)估策劃的副總經(jīng)理。長(zhǎng)期以來(lái)，根據(jù)自己的學(xué)識(shí)與經(jīng)驗(yàn)不斷研究探索并持續(xù)致力于推動(dòng)著中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展，因此可以稱(chēng)其為是中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的先驅(qū)。

有著不同身份相同目的的房地產(chǎn)發(fā)展貢獻(xiàn)者

1990年至2015年，他在“中國(guó)建設(shè)銀行北京市分行”﹑“中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司北京辦事處”等單位工作，主要是負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估和策劃，評(píng)估資產(chǎn)和項(xiàng)目?jī)r(jià)格，并托管了大量的評(píng)估和項(xiàng)目資產(chǎn)定價(jià)工作。

推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)和中介服務(wù)的持續(xù)發(fā)展。在中國(guó)建設(shè)銀行北京市分行主要負(fù)責(zé)的是推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的發(fā)展，評(píng)估房地產(chǎn)信貸項(xiàng)目工作。當(dāng)時(shí)在北京東二環(huán)路邊上建立了一個(gè)北京市最大的房地產(chǎn)交易展示中心。把在北京有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司引入展示交易中心，設(shè)立公司的展臺(tái)，同時(shí)引入房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和代理銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)等房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)投資人﹑貸款人﹑使用者和社會(huì)廣大公眾開(kāi)放。這是北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)重大舉措，進(jìn)場(chǎng)企業(yè)囊括了北京市最重要的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。目的是為了提高分散的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的集中度，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的公開(kāi)規(guī)范發(fā)展，推進(jìn)市場(chǎng)公平公正，并試圖引入社會(huì)公眾的社會(huì)監(jiān)督意識(shí)。

優(yōu)化不良資產(chǎn)的評(píng)估管理。張京在中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)華北區(qū)的不良資產(chǎn)評(píng)估工作，范圍包括北京市﹑天津市﹑河北省和山西省。其工作內(nèi)容主要是整合資源，為不良資產(chǎn)處置評(píng)估定價(jià)。不良資產(chǎn)處置實(shí)踐中有大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目。一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估是盡可能追求房地產(chǎn)資產(chǎn)和項(xiàng)目的市場(chǎng)公允價(jià)格，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)﹑建設(shè)﹑交易﹑租售等環(huán)節(jié)價(jià)格的公平﹑公開(kāi)﹑公正。不良資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估則有很大的不同，所追求的是當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的處置價(jià)格。必須充分考慮，靈活運(yùn)用以下因素：①不良資產(chǎn)形成和處置時(shí)間。不良資產(chǎn)形成時(shí)點(diǎn)到處置時(shí)點(diǎn)的時(shí)間長(zhǎng)短對(duì)不良資產(chǎn)處置價(jià)格影響很大，一般來(lái)講時(shí)間越長(zhǎng)處置價(jià)格越低。但也有例外的情況，例如近20年來(lái)北京市房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大幅攀升。當(dāng)年貸款形成的不良資產(chǎn)，由于房地產(chǎn)價(jià)格大幅提高而起死回生。②貸款在不良資產(chǎn)整體價(jià)值中所占比重。一般來(lái)講，所占比重越大，處置話(huà)語(yǔ)權(quán)就越大，處置價(jià)格就越高。零星的，分散的占比重較小的貸款，處置話(huà)語(yǔ)權(quán)往往微不足道，處置價(jià)格相應(yīng)的就低。③變現(xiàn)處置的緊迫程度。在其他條件不變的情況下，遇到緊急變現(xiàn)處置的情況，處置價(jià)格必然下降。④打包處置時(shí)的不良資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。打包處置是通過(guò)拆分﹑重組﹑捆綁等手段，重新組合不良資產(chǎn)，對(duì)新的資產(chǎn)包進(jìn)行銷(xiāo)售變現(xiàn)處置的一種重要方法。打包處置是一種集中﹑快速﹑高效的不良資產(chǎn)處置方法，在不良資產(chǎn)處置實(shí)踐中被經(jīng)常廣泛運(yùn)用。由于不良資產(chǎn)打包處置的目的﹑對(duì)象﹑方法﹑原則﹑時(shí)間等因素都有很大的不同，應(yīng)當(dāng)靈活運(yùn)用不同的評(píng)估方法合理定價(jià)。

致力推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)發(fā)展。張京現(xiàn)任“北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)”“北京優(yōu)嘉宜房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司”董事長(zhǎng)。張京不斷在房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)領(lǐng)域進(jìn)行研究和實(shí)踐，積極參與“北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)”的工作。近年來(lái)，張京一直在不斷地研究中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，尤其是商品住宅的調(diào)查，研究成果《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的主要問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略》﹑《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)》﹑《住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中重要意義要素探索》通過(guò)了我國(guó)頂尖的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)期刊的審稿，即將被發(fā)表在頂尖學(xué)術(shù)期刊上；這些年也在做學(xué)術(shù)期刊的學(xué)術(shù)文章審稿人，并指導(dǎo)同行，為房地產(chǎn)業(yè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展培養(yǎng)了大批優(yōu)秀人才，張京在房地產(chǎn)方面做出顯著的貢獻(xiàn)，同時(shí)將長(zhǎng)期影響這個(gè)行業(yè)。