單蒙蒙

摘? 要：市場(chǎng)情緒是在房地產(chǎn)區(qū)域內(nèi)微觀條件下，在熟知市場(chǎng)條件與解決過程中建立的看法與情感的融合，能夠代表大多數(shù)參加到房地產(chǎn)行業(yè)中在某一瞬間對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域詩句情況和發(fā)展趨勢(shì)的觀點(diǎn)、期望以及評(píng)估等心理活動(dòng)。在此針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域情緒與商品住宅售價(jià)之間的關(guān)系進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：市場(chǎng)情緒;商品住宅價(jià)格;研究

加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期非常重要。行政手段只是權(quán)宜之計(jì)，因?yàn)樗炔皇袌?chǎng)，也不改革。這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制一定是與財(cái)稅改革、土地改革、產(chǎn)權(quán)保護(hù)以及新型城鎮(zhèn)化捆綁在一起的，后者如果發(fā)力不夠，房地產(chǎn)市場(chǎng)就仍是一個(gè)政策市場(chǎng)，離不開限購限貸的政策半徑。房子和房?jī)r(jià)的問題仍將一直熱下去，但人們期望夾雜其中的焦慮情緒，能夠慢慢舒緩。

一、概述

（1）情緒與預(yù)期。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)相關(guān)信息不全面，不似金融行業(yè)擁有較為全面的信息系統(tǒng)，進(jìn)而形成情緒衡量系統(tǒng)，所以個(gè)別國(guó)內(nèi)專家試圖借助預(yù)期參數(shù)來取代情緒，進(jìn)而研究情緒在房地產(chǎn)行業(yè)中的作用，譬如古麗斯坦等提出了確定性預(yù)期和不確定性預(yù)期，研究預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。后來，人們逐步開始應(yīng)用預(yù)期來研究房?jī)r(jià)的漲幅情況，同時(shí)如今能夠證明預(yù)期和房?jī)r(jià)的漲幅存在一致性，在2017年著名學(xué)者楊柳提出，預(yù)期可以有效的解釋房?jī)r(jià)的異常上升情況，預(yù)期和房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出調(diào)整白熱化狀態(tài)。需要特別關(guān)注的是，在研究情緒和政策聯(lián)系的過程中，我國(guó)目前的資料無法明確指出預(yù)期和情緒，從而早成在深入分析名稱與邏輯關(guān)系期間出現(xiàn)困難。一般情況下預(yù)期和情緒的區(qū)別是：預(yù)期側(cè)重于展望以后，預(yù)期能夠引領(lǐng)情緒，不過可能致使各種情緒出現(xiàn)。預(yù)期是客觀性的推算，情緒比較偏重感性，其均能夠在一定程度上干擾結(jié)果。同時(shí)情緒通常是有時(shí)效性的。

（2）情緒與投資決策。心理學(xué)方面普遍認(rèn)為，情緒可以干擾投資決策。203年莊錦英曾提出，決策期間既會(huì)出現(xiàn)預(yù)期情緒，同時(shí)會(huì)出現(xiàn)即時(shí)情緒，并且通常能夠有效的干擾最終決策，所以在大多數(shù)人出現(xiàn)即時(shí)情緒期間可能會(huì)從整體上造成經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)變動(dòng)。以行為學(xué)金融角度而言，若是投資人員處于積極情緒則可能會(huì)出現(xiàn)自大心理，蔑視風(fēng)險(xiǎn)值，進(jìn)而做出相對(duì)冒進(jìn)決策。

（3）情緒與購房行為。國(guó)際上少數(shù)學(xué)者以微觀角度對(duì)情緒和房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)系進(jìn)行分析，結(jié)果顯示情緒和房產(chǎn)交易之間有關(guān)聯(lián)性。譬如2016年J?rgensenandCecilieJuul以丹麥第一次買房的家庭為研究對(duì)象，依據(jù)此部分家庭購買房產(chǎn)的目的可以看出其基本上是在情緒操控下做出的決定。在2014年有學(xué)者針對(duì)香港的房地產(chǎn)情況進(jìn)行分析，結(jié)果顯示群眾的情緒能夠決定房?jī)r(jià)的波動(dòng)，不過不能決定干擾力度。我國(guó)對(duì)于情緒與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間關(guān)系的研究資料比較少，并且大多數(shù)是圍繞房地產(chǎn)行業(yè)中泡沫現(xiàn)象和造成原由展開研究。有學(xué)者應(yīng)用行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的有關(guān)知識(shí)解讀了房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的出現(xiàn)與出現(xiàn)的原因，最終得出了房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，同時(shí)非理性情緒促進(jìn)了泡沫現(xiàn)象的出現(xiàn)。

（4）情緒的度量方法。因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)相關(guān)參數(shù)替換微觀行為參數(shù)準(zhǔn)確性較低，同時(shí)無法有效的代表大多數(shù)及時(shí)情緒，如今因?yàn)橛?jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的進(jìn)步，部分專業(yè)人員應(yīng)用文本分析技術(shù)與情感分析技術(shù)，借助網(wǎng)絡(luò)技術(shù)模擬情感，進(jìn)而有效的整理參加市場(chǎng)多動(dòng)人員的情緒，此項(xiàng)技術(shù)在金融市場(chǎng)中運(yùn)用的比較廣泛，能夠科學(xué)的評(píng)估投資人員的情緒。2015年有學(xué)者結(jié)果大多數(shù)人員比較關(guān)系的信息，采用統(tǒng)計(jì)查詢信息的頻次創(chuàng)建了金融和經(jīng)濟(jì)傾向參數(shù)，進(jìn)而來展現(xiàn)投資人員的情緒。我國(guó)中門學(xué)者夢(mèng)雪等人在2016年依據(jù)有關(guān)查詢頻次創(chuàng)建了能夠代表投資人員情緒的情緒參數(shù)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，部分學(xué)者依據(jù)新聞媒體的內(nèi)容，提出了新聞媒體人的情

緒和造成的輿論導(dǎo)向能夠影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而帶動(dòng)房產(chǎn)交易價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)。因?yàn)槿缃穹康禺a(chǎn)行業(yè)的探究工作側(cè)重于所有經(jīng)濟(jì)參數(shù)，但是微觀調(diào)研信息不能替代眾多的買房人員與房地產(chǎn)領(lǐng)域。所以在此把行為經(jīng)濟(jì)學(xué)以及心理學(xué)等相關(guān)理念應(yīng)用到房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)用主成分研究法創(chuàng)設(shè)我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的情緒參數(shù)，借助回歸模型等方式分析市場(chǎng)情緒與商品住宅交易價(jià)格之間的關(guān)系。最后，需要參考房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域性，在此模擬實(shí)證研究市場(chǎng)情緒與我國(guó)各區(qū)域內(nèi)各種類型城市住宅價(jià)格之間的關(guān)系。

二、市場(chǎng)情緒對(duì)商品住房市場(chǎng)的影響

眾多學(xué)者已經(jīng)依據(jù)情緒和情緒投資人員對(duì)證券市場(chǎng)的作用進(jìn)行了全面的分析，但是在房產(chǎn)市場(chǎng)方面的分析為取得良好的效果。商品住宅是及消費(fèi)與投資為一體的商品，依據(jù)購買欲望，在買進(jìn)行為可以分為消費(fèi)行為與投資行為。1990年國(guó)際學(xué)者Delong等人在分析后作出了金融市場(chǎng)環(huán)境下頻繁出現(xiàn)“噪音交易”的觀點(diǎn)。但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)自身方位的固定性、市場(chǎng)數(shù)據(jù)欠缺同時(shí)缺少套利制度，所以與金融行業(yè)相比房地產(chǎn)業(yè)的有效性普遍偏低，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)不健全，在此期間無法有效的消除噪音交易現(xiàn)象。以提供方面來看，房地產(chǎn)建筑公司的政策表面上是組織決策，不過事實(shí)上是有關(guān)企業(yè)家的個(gè)人決策，其和購買方有較大的卻別，不過在實(shí)質(zhì)上仍然會(huì)因?yàn)槿说男睦?、情感與預(yù)期出現(xiàn)偏差。所以，以供需兩方面來講，房地產(chǎn)市場(chǎng)在運(yùn)轉(zhuǎn)期間容易被市場(chǎng)情緒干擾。市場(chǎng)情緒干擾商品住房市場(chǎng)主要表現(xiàn)在市場(chǎng)的供需關(guān)系、售價(jià)、買賣數(shù)目、投資等方面。在此針對(duì)干擾商品住宅買賣數(shù)量進(jìn)行分析。實(shí)際的干擾體系如下方圖1所呈現(xiàn)：

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒對(duì)商品住宅價(jià)格的政策建議

（1）房地產(chǎn)調(diào)控需重視公眾預(yù)期管理。2016年個(gè)別城市的新聞媒體、雜志周刊、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)曾多次播放售樓處人滿為患、集體離婚等現(xiàn)象，造成投資人員呈現(xiàn)恐懼，從而積極購進(jìn)房產(chǎn)，此種現(xiàn)象有效的表現(xiàn)出國(guó)家公共預(yù)期工作存在的不足。如今，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，需要加大新聞媒體的導(dǎo)向作用，確保購買者與建筑單位一起組建合理預(yù)期，規(guī)避感性交易現(xiàn)象的出現(xiàn)，進(jìn)而降低房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅度的變動(dòng)。

（2）房地產(chǎn)預(yù)期管理要因城因地施策。我國(guó)幅員遼闊，各地區(qū)之間差異性較大，因此其經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力與人口數(shù)量等也存在一定差距，房產(chǎn)活動(dòng)參加熱度與房產(chǎn)交易熱度也不盡相同。并且，大多數(shù)城市的信息源數(shù)量、互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展水平、當(dāng)?shù)仄骄逃揭约巴顿Y人員是網(wǎng)絡(luò)參與熱度也有差異，進(jìn)而各個(gè)城市之間房地產(chǎn)情緒指數(shù)高低不一，因此各個(gè)城市房地產(chǎn)情緒指數(shù)對(duì)房產(chǎn)交易交個(gè)的漲幅情況的影響力也會(huì)各不相同。所以，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開展的預(yù)期管理工作必須依據(jù)不同城市的經(jīng)濟(jì)條件、信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)展程度與城市的平均教育水平等，選用科學(xué)、合理的方法，制定能夠適應(yīng)當(dāng)?shù)鼐唧w需求的政策。

（3）運(yùn)用房地產(chǎn)情緒指數(shù)進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)警。國(guó)家相關(guān)部門能夠合理的制定房地產(chǎn)情緒參數(shù)，按時(shí)公開，同時(shí)把房地產(chǎn)情緒參數(shù)歸入到房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。國(guó)家在頒布于房產(chǎn)相關(guān)文件期間需要參考能夠代表居民預(yù)期的房地產(chǎn)情緒參數(shù)，同時(shí)重視文件下發(fā)后的反響，宏觀調(diào)控文件的落實(shí)情況，進(jìn)而達(dá)到房地產(chǎn)行業(yè)整體調(diào)整與操控的目的。

四、結(jié)束語

金融市場(chǎng)的研究與經(jīng)驗(yàn)也表明，市場(chǎng)參與者的情緒波動(dòng)會(huì)對(duì)其投資行為產(chǎn)生顯著影響，進(jìn)而加劇股票市場(chǎng)的波動(dòng)。近些年來房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)有著種種相似性：大額資金沉淀、價(jià)值變化緩慢和短時(shí)價(jià)格波動(dòng)劇烈，甚至房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金流動(dòng)也與金融市場(chǎng)有著某些共性。我們不禁聯(lián)想，能否將研究金融市場(chǎng)的方法論借鑒至房地產(chǎn)市場(chǎng)，認(rèn)為市場(chǎng)參與者的情緒是引起房?jī)r(jià)波動(dòng)的因素之一，這是一個(gè)現(xiàn)實(shí)且極具價(jià)值的問題。

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