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        霍英東:“賣樓花”就是將地產(chǎn)工業(yè)化

        2019-08-22 11:19:40盧寶宜
        南方周末 2019-08-22

        除了“賣樓花”,霍英東對房地產(chǎn)商品化的理解以及對“高周轉(zhuǎn)”運(yùn)營模式的運(yùn)用,后續(xù)也被內(nèi)地開發(fā)商吸收、學(xué)習(xí)并發(fā)揮到了極致。

        南方周末記者 盧寶宜

        發(fā)自廣州

        “講來講去,還是靠地產(chǎn)發(fā)達(dá)?!?/p>

        在《時局的生意:霍英東自述》中,這位香港傳奇巨商坦言,這是其一生中致富的關(guān)鍵。

        1923年,霍英東生于香港,祖籍廣東番禺。他在地產(chǎn)、海上運(yùn)輸、淘沙、填海開港等多個領(lǐng)域皆取得過巨大成就,并在1998年當(dāng)選為第九屆全國政協(xié)副主席,2006年去世,享年83歲。

        霍英東創(chuàng)立第一家地產(chǎn)公司時,乃而立之年。彼時,漁民出身、此前靠海上運(yùn)輸貨物累積了一定資本的他,還是個地產(chǎn)業(yè)的“門外漢”,殊不知卻在后來影響了香港乃至中國地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

        如今,每年的富豪排行榜上,房地產(chǎn)總是那個制造最多富豪的領(lǐng)域,而行業(yè)得以快速發(fā)展的先決條件之一,就是預(yù)售制的推行。

        預(yù)售制的前身,正是霍英東創(chuàng)立的“賣樓花”,最早在1950年代的香港開始流行。

        首創(chuàng)“賣樓花”

        1953年,30歲的霍英東創(chuàng)造了自己以及香港的許多個“第一”。

        他成立了霍興業(yè)堂置業(yè)有限公司,花了280萬港元,買下了位于香港銅鑼灣的使館大廈,這是他擁有的第一幢企業(yè)大廈。同時,他還買下了位于九龍四方街的一塊土地,用于開發(fā)他的第一個住宅樓盤。

        彼時的香港,地產(chǎn)公司多稱為置業(yè)公司,而非如今的開發(fā)商或發(fā)展商。原因在于,香港早期的地產(chǎn)業(yè)盛行出租樓宇,哪怕買賣,也是以整幢大樓進(jìn)行交易,所以參與的必是實(shí)力雄厚的大公司,個人極少涉足其中。

        為了刺激普通民眾的購房積極性,霍英東在自己建設(shè)的第一個樓盤,也就是上述四方街住宅時,作出了很多創(chuàng)舉,例如:將樓盤分層、分戶進(jìn)行出售;首創(chuàng)售樓說明書,向市民廣為派發(fā);發(fā)明“賣樓花”的出售方法,用購房者的訂金蓋樓。

        “我們公司先收取買家的一部分訂金,余款分期支付,像交租那樣,到新樓落成時,收齊買家的錢,買家就擁有了自己的物業(yè),做業(yè)主?!被粲|在自傳中介紹。

        第一期的訂金比例越來越低。在后續(xù)出售其他樓盤時,霍英東甚至將第一期的訂金降低到總樓價的10%—30%,以吸引更多市民前來購房。

        愛圖好彩頭的香港人,將這種正在興建或即將興建的樓宇比喻為“樓花”?!皹腔ā币怀?,全港瘋狂。市民蜂擁至售樓處大排長龍,地產(chǎn)界則嘖嘖稱奇,爭相效仿。

        “賣樓花”由此成為香港地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式的一次革命性突破。1956年,香港政府出臺《預(yù)售樓花同意書》,正式以法律的形式對樓花預(yù)售進(jìn)行規(guī)范管理。

        《時局的生意:霍英東自述》的作者、港澳問題研究學(xué)者冷夏向南方周末記者回憶時說,霍英東曾向他談及創(chuàng)造“賣樓花”制度的契機(jī),靈感來自霍英東對辦工廠的理解——辦工廠不可能囤積大量現(xiàn)貨等買家來買,一般是接到訂單后才啟動生產(chǎn)。

        “搞地產(chǎn)也一樣,霍老說,‘賣樓花就是將地產(chǎn)工業(yè)化?!崩湎恼f。

        冷夏還表示,霍英東出身貧寒,早期做房地產(chǎn)的時候,遇到很多前來看房卻資金不足的街坊鄰居,因此,“賣樓花”也是為了把買房的門檻降低,讓更多人實(shí)現(xiàn)早日購房。

        冷夏與霍英東相識于1994年,在那之后的兩年時間里,二人幾乎每周見面,交談超過100小時,累積了七十多盒錄音帶。

        除了“賣樓花”,霍英東對房地產(chǎn)商品化的理解以及對“高周轉(zhuǎn)”運(yùn)營模式的運(yùn)用,后續(xù)也被內(nèi)地開發(fā)商吸收、學(xué)習(xí)并發(fā)揮到了極致。

        傳向內(nèi)地

        1961年起,霍英東逐步與內(nèi)地建立起友好關(guān)系。由于港英政府的敵視,霍英東從1967年起逐漸淡出香港房地產(chǎn)市場,卻進(jìn)一步加強(qiáng)了與內(nèi)地的合作,開始在內(nèi)地進(jìn)行房地產(chǎn)投資。

        1979年4月,霍英東與廣州市旅游局簽署合同建造白天鵝賓館,總投資2億港元;同年11月,中山溫泉賓館開始動工,投資方是由霍英東主導(dǎo)的全國第一家中澳投資企業(yè)。

        當(dāng)時,內(nèi)地房地產(chǎn)市場是另一番光景,在此前計劃經(jīng)濟(jì)體制下,內(nèi)地長期實(shí)行低租金的福利分房制度。但對于改革開放后積極探索市場經(jīng)濟(jì)的內(nèi)地而言,來自香港的霍英東提供了許多可參考的探索模式。

        作為霍英東的顧問和好友,何博傳撰寫的《霍英東與中國土地改革:曾建議土地有償使用》一文中提到,霍英東曾交予他一份材料,即《最早提出建商品房和有償使用土地的建議》,里面記錄了早在1981年,一位中央領(lǐng)導(dǎo)來到中山溫泉賓館視察,談及住房問題,霍英東直接提出要搞住房改革和土地有償使用。

        “人一出生,國家就欠他一套房,怎么得了?”霍英東對中央領(lǐng)導(dǎo)說,職工分了房,又不是自己的,工作一調(diào)動就要搬走,死后更不能留給兒女。每人一套房是國家的沉重負(fù)擔(dān)。國家和個人,兩頭都難做?!斑@是計劃經(jīng)濟(jì)最不成功的一個例子?!?/p>

        不過,直到1988年,霍英東的這一建議才被正式接受。這一年,國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批執(zhí)行住房制度改革的實(shí)施方案》,啟動了全國城鎮(zhèn)住房制度改革,全國人大正式通過70年土地有償使用法案,商品房進(jìn)入內(nèi)地市場。

        以“賣樓花”為前身的預(yù)售制度,在1994年發(fā)布的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中也被明確,在中國內(nèi)地大規(guī)模推廣實(shí)行。

        內(nèi)地剛開始實(shí)行預(yù)售制時,與香港曾經(jīng)的情況類似,地產(chǎn)業(yè)處于初步發(fā)展的緩慢階段。全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌向南方周末記者介紹,鑒于發(fā)展初期,一開始都是以國有企業(yè)開發(fā)為主,但國企資金實(shí)力不足,于是,國家鼓勵民營企業(yè)進(jìn)入市場,但是民企資金實(shí)力更加不足,因此預(yù)售制可以說為當(dāng)時房企入場帶來了極大的便利。

        預(yù)售制也拉動了買方市場的參與熱情,助力個人住房貸款的推出。京東數(shù)字科技首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光認(rèn)為,1999年央行下發(fā)的《關(guān)于開展個人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》具有里程碑意義,按揭貸款等金融工具的快速發(fā)展,為居民買房掃除了實(shí)質(zhì)性的預(yù)算障礙。

        如今,預(yù)售制在內(nèi)地已相當(dāng)普及。明源地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示,2018年全國各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上,部分城市更是超過90%。

        調(diào)節(jié)手段

        預(yù)售制,無疑推動了中國房地產(chǎn)市場的快速繁榮,但預(yù)售制下的房地產(chǎn)業(yè)也的確存在一些問題。

        例如房地產(chǎn)若開發(fā)質(zhì)量不佳,消費(fèi)者在提前付款的情況下很難維權(quán)。沈建光則認(rèn)為,在中國尚未形成完整的預(yù)付款監(jiān)管體系的情況下,若房企經(jīng)營出現(xiàn)問題,風(fēng)險將容易傳導(dǎo)至居民端和金融體系。

        不過,上述兩個問題均可通過改進(jìn)預(yù)售制解決。

        國際金融地產(chǎn)聯(lián)盟常務(wù)理事、皇家特許測量師學(xué)會亞太區(qū)教育標(biāo)準(zhǔn)董事會成員張平曾向南方周末記者介紹,以英國的預(yù)售制為例,雖然在建項(xiàng)目開發(fā)商可以提前幾年進(jìn)行預(yù)售,但是購房者為買樓花所支付的購房款并不能為開發(fā)商所自由支配,而是會存入開發(fā)商的代理律所的銀行賬戶上,待具備合同約定的條件后才可用于項(xiàng)目端,而且“不得用于拆東墻補(bǔ)西墻”。

        實(shí)際上,在中國的許多城市,房地產(chǎn)市場如今面臨最大的一個問題可能是供應(yīng)過剩。樓市寒潮自2018年9月底開始,變得十分具象。由于樓盤降價,業(yè)主拉橫幅抗議維權(quán)的活動,在杭州、南京、廣州等多個城市上演。

        由此,許多地方政府開始嘗試以現(xiàn)售制代替預(yù)售制。所謂現(xiàn)售制,是指住宅、商業(yè)物業(yè)或其它建筑物,不能提前進(jìn)行預(yù)售,要在竣工并取得不動產(chǎn)權(quán)證書后進(jìn)行現(xiàn)房銷售。

        預(yù)售制是房企實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)的重要工具——開發(fā)商無需建好房子就能收錢入袋,實(shí)現(xiàn)資金回籠,再去征戰(zhàn)下一個樓盤。而現(xiàn)售制將大大拉長房企的資金回收周期,從3—4個月拉長至2—3年,無疑去掉了地產(chǎn)商的杠桿。

        海通證券在2018年年末發(fā)布的研報中指出,預(yù)售制調(diào)整為現(xiàn)售制,將導(dǎo)致住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)改變,對接下來兩年的新增供應(yīng)產(chǎn)生負(fù)面影響。雖然把周期拉長對未來長期供應(yīng)影響不大,但短期內(nèi)市場將面臨供應(yīng)驟減的問題,大概率會推高房價。

        而一旦房價出現(xiàn)反彈,推行現(xiàn)售制的地方政府又會將政策變回預(yù)售制。

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