何楠鋒 姚虹宇

摘要：為了使得土地資源能夠能加合理的被利用，合理的被開(kāi)發(fā)，公共管理與公共服務(wù)用地價(jià)格評(píng)估研究是不可或缺的方法。那么，公共管理與公共服務(wù)用地到底是有著什么樣的內(nèi)容與特點(diǎn)？又是什么原因會(huì)對(duì)公共用地地價(jià)評(píng)估產(chǎn)生影響？我們是按照什么樣的原則對(duì)公共管理與公共服務(wù)用地進(jìn)行研究？本文將一一進(jìn)行解答。

關(guān)鍵詞：地價(jià)評(píng)估 公共管理 公共服務(wù)

一、公共服務(wù)用地與公共管理的內(nèi)容與特征

我們對(duì)公共服務(wù)用地進(jìn)行評(píng)估的主要原因是能夠量化土地資源的價(jià)值，只有體現(xiàn)出土地資源的價(jià)值，才能促使人們對(duì)于公共管理與公共服務(wù)用地有更透徹的認(rèn)知。那么，公共管理與公共服務(wù)用地的具體內(nèi)容是什么呢？又有著什么樣的特點(diǎn)呢？我們通常說(shuō)的公共用地通常說(shuō)的是機(jī)構(gòu)，娛樂(lè)，科研，團(tuán)體，教育等建設(shè)用地，這些大部分都是國(guó)家機(jī)關(guān)，群眾自制組織，報(bào)社，廣播電臺(tái)，電視臺(tái)用來(lái)辦公的地方。還有就是用來(lái)興辦學(xué)校等教育機(jī)構(gòu);創(chuàng)建人們?nèi)粘；顒?dòng)廣場(chǎng)建造科研機(jī)構(gòu);用來(lái)建設(shè)醫(yī)院、療養(yǎng)院等衛(wèi)生機(jī)構(gòu);用來(lái)建設(shè)敬老院、孤兒院等愛(ài)心機(jī)構(gòu)等等。

以上是公共服務(wù)用地大多用來(lái)做什么使用了，那么，公共用地由具有什么特點(diǎn)呢？首先，土地的使用權(quán)是歸屬于國(guó)家，大部分土地使用權(quán)由國(guó)家免費(fèi)分配，有償使用的份額較少。國(guó)家行政與公共服務(wù)用地的地理分布是不集中的，城市與農(nóng)村的分布都不均勻，對(duì)比來(lái)說(shuō)在城市里的分布更加聚集，不像農(nóng)村十分的分散。

對(duì)于社會(huì)來(lái)說(shuō)，公共用地是十分有益的，有利于推動(dòng)社會(huì)公正，增快經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)速度，提高人民的待遇。原因是國(guó)有土地是由政府給提供的，不存在盈利的計(jì)劃，是政府對(duì)于一些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的補(bǔ)償措施。

二、影響公共管理與公用事業(yè)土地價(jià)格的原因

對(duì)公共管理與公共事業(yè)土地價(jià)格產(chǎn)生影響的原因與對(duì)普通的地皮價(jià)格產(chǎn)生影響的原因是類似的，都可以分成是普遍原因，地域原因與特別原因三種。

普遍原因一般來(lái)說(shuō)就是對(duì)土地的價(jià)格產(chǎn)生影響的常見(jiàn)因素，其中有可以函括不同的方面，比如說(shuō)環(huán)境的不同會(huì)對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響，不同的行政區(qū)域劃分會(huì)對(duì)土地的價(jià)格產(chǎn)生影響，經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展情況會(huì)對(duì)土地的價(jià)格產(chǎn)生影響，我們?cè)谌粘Ｉ钪幸灿羞@方面的切身體會(huì)，比如一線城市與二線城市、三線城市的房地產(chǎn)價(jià)格有著非常大的差距，造成這種差距的原因就是多方面的因素共同作用，是土地價(jià)格差異化，這也是地域原因?qū)ν恋貎r(jià)格產(chǎn)生影響的一個(gè)重要體現(xiàn)，不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，不一樣的交通情況，不同水平的公共設(shè)施都會(huì)對(duì)土地的價(jià)格造成影響，通常影響土地價(jià)格的特別因素是由這一塊土地自身的性質(zhì)決定的，比如說(shuō)土地的使用性質(zhì)，在我國(guó)，土地經(jīng)常會(huì)被劃分為幾種不同的使用性質(zhì)，像宅基地就不能用來(lái)做商業(yè)建設(shè)用地，還有土地的大小，是否是規(guī)則圖形，已經(jīng)被使用到了哪種程度等都是會(huì)影響土地價(jià)格的特別因素。

三、探討公共管理與公共服務(wù)用地地價(jià)評(píng)估方法

我們?cè)趯?duì)公共用地的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，要全面的考慮多方面的因素，不可用一成不變的價(jià)值衡量標(biāo)準(zhǔn)去評(píng)估不同的地塊，其中需要進(jìn)行差異化考慮的因素包括但不僅限于不一樣類別的公共用地的收益是不同的，對(duì)不一樣類別的公共用地的投資風(fēng)險(xiǎn)高低也不盡相同。

在對(duì)地價(jià)水平進(jìn)行評(píng)估時(shí)，通常會(huì)按照一定的參考水平進(jìn)行評(píng)估，避免出現(xiàn)較大的偏差。在對(duì)公共用地進(jìn)行評(píng)估時(shí)，會(huì)用到幾種不同的方法，其中常用的是成本逼近、市場(chǎng)比較、還原收益等方法，下面來(lái)具體的闡述不同方法的優(yōu)劣與適用對(duì)象。

成本逼近可以說(shuō)是在評(píng)估公共用地時(shí)最易于實(shí)施的辦法，這種方法非常適合對(duì)將要投入使用的土地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，其中原因有二，一是將要投入使用的土地還沒(méi)能對(duì)其可以產(chǎn)生的收益有直觀的認(rèn)識(shí)，很難有能夠進(jìn)行類比的案例，通過(guò)成本逼近的方法，能進(jìn)行相對(duì)準(zhǔn)確的評(píng)估。二是對(duì)于一些公益性的建設(shè)用地，有的時(shí)候會(huì)存在一些難以避免的缺陷，用成本逼近的方法進(jìn)行評(píng)估會(huì)更準(zhǔn)確一些。但是，成本逼近法也存在它的不足之處，那就是土地的實(shí)際價(jià)值有時(shí)是不能通過(guò)成本體現(xiàn)出來(lái)的，換言之，成本價(jià)不相當(dāng)于土地實(shí)際價(jià)值，我們不能說(shuō)成本高的土地價(jià)值就高，成本低的土地價(jià)值就低，因?yàn)槌杀纠锩孢€包括了人工等因素，不完全是土地價(jià)值的體現(xiàn)。所以在對(duì)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估使用成本逼近的辦法時(shí)，要綜合考慮期其優(yōu)缺點(diǎn)。

市場(chǎng)比較法說(shuō)的就是在同一宗的土地，以公共用地的價(jià)格作為比較的一個(gè)標(biāo)桿，在對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，找到價(jià)格相差較少的一個(gè)點(diǎn)然后進(jìn)行類推，最后確定評(píng)估對(duì)象的價(jià)值，但是，由于價(jià)格標(biāo)桿并不容易找到，所以市場(chǎng)比較這種方法使用范圍并不大。

還原收益法就是對(duì)公共用地在一般狀態(tài)下的收入用特定的計(jì)算方法進(jìn)行還原，然后對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行估算的方法，通常是對(duì)公園、旅游景點(diǎn)等一些有比較明確的收益的場(chǎng)所進(jìn)行評(píng)估，這也就能體現(xiàn)出它的局限性，對(duì)于收益不夠明確的場(chǎng)所，是很難用還原收益法進(jìn)行評(píng)估的。

結(jié)束語(yǔ)：對(duì)公共用地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，目的是提高人們對(duì)于政府無(wú)償提供的公共管理與公共服務(wù)用地的重視程度，使人們對(duì)于該如何合理的配置土地資源有更加明確的認(rèn)識(shí)，這樣能夠促進(jìn)公共用地資源利用以及土地經(jīng)營(yíng)能力，防止公共用地資產(chǎn)流失，合理的對(duì)公共土地資源進(jìn)行利用，造福于社會(huì)，造福于人民。