陳詩(shī)夢(mèng)

摘要：土地使用權(quán)已經(jīng)被依法征收，房屋也已經(jīng)拆除，但中請(qǐng)人來(lái)申請(qǐng)注銷(xiāo)登記時(shí)，發(fā)現(xiàn)該不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)尚未注銷(xiāo)，此時(shí)是否需要先對(duì)不動(dòng)產(chǎn)上的限制性權(quán)利進(jìn)行注銷(xiāo)，再進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的注銷(xiāo)登記。

關(guān)鍵詞：拆遷;注銷(xiāo);抵押權(quán)

中圖分類(lèi)號(hào)：?F293.33??文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：?C

文章編號(hào)：?1001-9138-?（2019）03-0018-20??收稿日期：?2019-02-04

注銷(xiāo)登記，指因法定或約定之原因使已登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸于清滅或因自然的、人為的原因使不動(dòng)產(chǎn)滅失時(shí)所為的登記。關(guān)于注銷(xiāo)登記，《不動(dòng)產(chǎn)促記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《細(xì)則》）第28條及《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下，簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)范》）第9.4條都對(duì)其作了相應(yīng)的規(guī)定。但在實(shí)際工作中仍然存在諸多問(wèn)題。

實(shí)踐中常遇到一種情況：土地使用權(quán)已經(jīng)被依法征收，房屋也已經(jīng)拆除，但是申請(qǐng)人來(lái)申請(qǐng)注銷(xiāo)登記時(shí)，發(fā)現(xiàn)該不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)尚未注銷(xiāo)。此時(shí)，是否需要先對(duì)不動(dòng)產(chǎn)上的限制性權(quán)利進(jìn)行注銷(xiāo)，再進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)注銷(xiāo)登記的問(wèn)題在業(yè)界爭(zhēng)論不休。許多登記機(jī)構(gòu)為了保護(hù)抵押權(quán)人的利益，在申請(qǐng)人申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)注銷(xiāo)登記時(shí)，往往要求申請(qǐng)人提供抵押權(quán)人同意的書(shū)面材料，或者由抵押權(quán)人將抵押權(quán)注銷(xiāo)后，再受理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)注銷(xiāo)登記。然而由于年代久遠(yuǎn)等因素，有些抵押權(quán)人無(wú)法聯(lián)系，有些抵押權(quán)人已經(jīng)死亡，導(dǎo)致注銷(xiāo)登記難以辦理。

筆者認(rèn)為，由于不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)實(shí)際滅失，土地使用權(quán)破收回，抵押權(quán)因抵押物的天失而滅失，因此不需要抵押權(quán)人同意，即可注銷(xiāo)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。具體原因有以下幾點(diǎn)：

第一，《細(xì)則》和《規(guī)范》都已有明確說(shuō)明?！都?xì)則》第28條規(guī)定了適用注銷(xiāo)登記的5種情形，分別是：不動(dòng)產(chǎn)滅失的;權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的;不動(dòng)產(chǎn)被依法沒(méi)收、征收或者收回的;人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅的;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。而《細(xì)則》第28條第2款、《規(guī)范》第9.4.3條都明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)的，權(quán)利人因放棄權(quán)利申請(qǐng)注銷(xiāo)登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提供抵押權(quán)人同意的書(shū)面材料。也就是說(shuō)，只有在權(quán)利人因放棄權(quán)利申請(qǐng)注銷(xiāo)登記時(shí)，才需要抵押權(quán)人的同意，而其他4種情形并未提及。在此時(shí)要求登記機(jī)構(gòu)對(duì)抵押權(quán)人是否同意進(jìn)行把關(guān)的理由在于：當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)上存在抵押權(quán)時(shí)，如果不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人或使用權(quán)人未經(jīng)抵押權(quán)人同意就放棄不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán).將導(dǎo)致抵押權(quán)喪失存在的權(quán)利基礎(chǔ)，而無(wú)法繼續(xù)存在，抵押權(quán)人的權(quán)益將會(huì)受到損害。

第二，《物權(quán)法》第28條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更.轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。第30條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。簡(jiǎn)言之，已拆遷不動(dòng)產(chǎn)，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在征收決定生效時(shí)已經(jīng)消滅，房屋產(chǎn)權(quán)自拆遷的事實(shí)行為成立時(shí)也已經(jīng)消滅。無(wú)論其是否在登記簿上做記載，都已經(jīng)發(fā)生了物權(quán)效力，物權(quán)已經(jīng)喪失。

第三，從物權(quán)依附于主物權(quán)的存在而存在。主物權(quán)是指能夠獨(dú)立存在的物權(quán)，如所有權(quán)。從物權(quán)則是指必須依附于其他權(quán)利而存在的物權(quán)，如抵押權(quán)。主物權(quán)獨(dú)立存在，從物權(quán)依附于主物權(quán)的存在面存在，主權(quán)利消滅，從權(quán)利也消滅。《擔(dān)保法》第58條也規(guī)定。抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因此，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)被征收且拆除后，抵押權(quán)因所有權(quán)的滅失而消滅了。

登記機(jī)構(gòu)之所以對(duì)此問(wèn)題采取比較謹(jǐn)慎的態(tài)度，最主要的原因是害怕因?yàn)樽N(xiāo)登記而給抵押權(quán)人造成損害，因此陷入不必要的訴訟之中。事實(shí)上登記機(jī)構(gòu)完全沒(méi)有必要庸人自擾。

首先，抵押權(quán)人可以通過(guò)取得代位物來(lái)保障自己的權(quán)利?！稉?dān)保法》第58條確認(rèn)了抵押物上代位性的內(nèi)容，明確了因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。《物權(quán)法》第174條對(duì)此也做出了相應(yīng)規(guī)定，即擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿(mǎn)的，也可以提存該保險(xiǎn)金、賠償金或補(bǔ)償金等。使得抵押物在毀損、滅失、被征收的情況下，繼續(xù)維持擔(dān)保物權(quán)功能，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，以此保障抵押權(quán)人的利益。

其次，已拆遷不動(dòng)產(chǎn)上存在的抵押權(quán)的代位物一般應(yīng)為拆遷補(bǔ)償款，一旦拆遷款被支付給抵押人，抵押權(quán)人就無(wú)法找到特定的代位物，也就難以就該財(cái)產(chǎn)進(jìn)行優(yōu)先受償。在注銷(xiāo)登記時(shí)對(duì)抵押權(quán)人是否同意進(jìn)行把關(guān)已沒(méi)有實(shí)際意義。在實(shí)踐中，有個(gè)別地方政府針對(duì)一些常見(jiàn)的抵押物上代位的情形，制定了相關(guān)的條例或辦法。如《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第39條規(guī)定，征收設(shè)有抵押權(quán)的房屋，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市房地產(chǎn)抵押規(guī)定，就抵押權(quán)及其所擔(dān)保債權(quán)的處理問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商。抵押人與抵押權(quán)人達(dá)成書(shū)面協(xié)議的，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議對(duì)被征收入給予補(bǔ)償。達(dá)不成協(xié)議，房屋征收部門(mén)]對(duì)被征收入實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)將補(bǔ)償款向公證機(jī)構(gòu)辦理提存;對(duì)被征收入實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，抵押權(quán)人可以變更抵押物。第13條還規(guī)定了房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬情況組織調(diào)查登記，被征收入應(yīng)當(dāng)予以配合。這一規(guī)定也為抵押權(quán)人物上代位性的實(shí)現(xiàn)多提供了一道保障。只有在房屋被征收后，實(shí)際滅失前，及時(shí)通知抵押權(quán)人，才能真正實(shí)現(xiàn)抵押物上代位性。

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)被依法征收并實(shí)際拆除的，申請(qǐng)人申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)注銷(xiāo)登記，但其上存在抵押權(quán)的，登記機(jī)構(gòu)在實(shí)地查看，確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)確已滅失后，可以對(duì)其進(jìn)行注銷(xiāo)登記。