陳 浩

(北京城建設(shè)計發(fā)展集團股份有限公司，北京 100073)

1 概述

酒店式公寓一般由專業(yè)的物業(yè)管理團隊負責(zé)或由酒店管理公司代管，提供客房打掃、洗衣、點餐等酒店模式的服務(wù)，具高級住宅及星級酒店的雙重特性［1］。熱水系統(tǒng)作為酒店式公寓重要的服務(wù)設(shè)施，對于建筑能耗，物業(yè)價值，服務(wù)水平，運營維護等多方面密切相關(guān)，下面以某項目為例，對酒店式公寓熱水系統(tǒng)的選擇做一些分析。

某項目擬建于蘇州市，建筑高度350 m，總建筑面積30萬 m2，是集甲級寫字樓、五星級酒店、酒店式公寓及大型商業(yè)為一體的超高層建筑，其中，公寓總建筑面積約5萬 m2，戶型為1居～3居，單戶建筑面積70 m2～140 m2。

2 熱水系統(tǒng)選擇分析

公寓的熱水系統(tǒng)一般分為集中熱水系統(tǒng)，局部熱水系統(tǒng)兩種，其主要特點如下:

1)集中熱水系統(tǒng)是在換熱站將冷水集中加熱，通過熱水循環(huán)管網(wǎng)將熱水送至住戶用水點，熱源為鍋爐提供的熱媒，主要設(shè)備包括鍋爐，換熱設(shè)備，循環(huán)泵及熱水管網(wǎng)。

2)局部熱水系統(tǒng)是在住戶房內(nèi)設(shè)置熱水器把冷水加熱，供單個或少數(shù)用水點使用。熱源多采用電，主要設(shè)備為容積式電加熱器。

下面結(jié)合本項目特點對兩種熱水系統(tǒng)在不同方面進行分析比較。

2.1 項目定位

超高層建筑中的公寓，一般定位高端，面向高端客戶群，對生活品質(zhì)有較高要求。生活熱水系統(tǒng)是體現(xiàn)物業(yè)品質(zhì)及舒適性的一個重要方面，24 h集中熱水被視為體現(xiàn)物業(yè)檔次的一個標(biāo)志，可以提升產(chǎn)品價值。

局部熱水系統(tǒng)一般應(yīng)用于住宅或普通公寓，較少應(yīng)用于高端公寓項目。

2.2 用戶體驗

集中熱水系統(tǒng)由于設(shè)置了循環(huán)泵和循環(huán)管道，熱水即開即來，對用水量和用水點布置沒有限制;熱水系統(tǒng)由物業(yè)統(tǒng)一維護管理，用戶無需操心設(shè)備運行和維護?？梢钥闯?，采用集中熱水系統(tǒng)，用戶使用方便，舒適度高。

局部熱水系統(tǒng)由用戶自行運行，熱水加熱需一定時間;由于熱水器容積有限，當(dāng)有熱水用量較大時(如使用浴缸、多點淋浴)，儲存熱水量難以滿足要求，此時用戶不得不停止用水等候加熱。當(dāng)戶內(nèi)有多個熱水用水點時，需設(shè)置多套局部熱水器，或設(shè)置循環(huán)泵(戶內(nèi)設(shè)置，間歇運行)和管路以確保多處用水要求，增加了設(shè)備數(shù)量和室內(nèi)噪聲污染源。可以看出，采用局部熱水系統(tǒng)對于用戶而言，舒適度一般。

2.3 物業(yè)價值

公寓采用集中熱水系統(tǒng)在增加初投資的同時也會帶來一些附加價值，如舒適度、公寓檔次、銷售亮點等，這些都會對物業(yè)價值有積極的提升作用。局部熱水系統(tǒng)一般不會成為銷售亮點，對物業(yè)價值沒有提升作用。

2.4 機房面積

集中熱水系統(tǒng)熱源為鍋爐提供高溫?zé)崴?，由于鍋爐承擔(dān)生活熱水熱量，鍋爐負荷增大，由此會造成鍋爐房面積加大;循環(huán)水泵、換熱器需設(shè)置換熱機房集中布置;循環(huán)管道需布置于管井，管井面積加大;本項目公寓位于200 m以上高度，需設(shè)置二次換熱機房;可見采用集中熱水系統(tǒng)機房，管井面積需求是比較大的。

局部熱水系統(tǒng)采用電力加熱，鍋爐選型無承擔(dān)熱水負荷;無需設(shè)置換熱機房和循環(huán)管路，減少管井面積。加熱設(shè)備布置于戶內(nèi)衛(wèi)生間，廚房等用水點，犧牲部分戶內(nèi)空間?？梢钥闯?，局部熱水系統(tǒng)在機房，管井面積占地上具有優(yōu)勢。

2.5 維護保養(yǎng)

集中熱水系統(tǒng)設(shè)備集中布置于設(shè)備區(qū)機房，便于維護管理;戶內(nèi)僅為管道末端，不需入戶維修。由于系統(tǒng)需24 h運行，設(shè)備數(shù)量多，管路長，因此維保工作量和維保要求較高。

局部熱水系統(tǒng)加熱設(shè)備分散布置于戶內(nèi)，根據(jù)住戶報修情況入戶維保，維保工作量和維保要求較小。

2.6 熱水計量

集中熱水系統(tǒng)計量方式一般采用如下兩種方式:

1)干管循環(huán)時，在入戶支管設(shè)置水表計量，計量準(zhǔn)確。由于入戶管熱水不循環(huán)，長時間不使用時，需放掉支管內(nèi)冷水，等待熱水，浪費水資源。

2)支管循環(huán)時，熱水供應(yīng)及時，用戶體驗好，一般采用在供水、回水管上設(shè)置水表，兩表之差為用水量，計量存在誤差［1］;也可采用在戶內(nèi)用水點支管設(shè)置電子遠傳水表，計量準(zhǔn)確，不足之處在于水表數(shù)量多，且位于戶內(nèi)。

局部熱水系統(tǒng)計量只需冷水管設(shè)置水表，無需單獨計量熱水用量。

2.7 初投資

集中熱水系統(tǒng)由于設(shè)備數(shù)量多，管路長，機房占地大，維保工作多的原因，其初投資和運營費用均要高于分戶設(shè)置熱水器的局部熱水系統(tǒng)，集中熱水系統(tǒng)初投資估算價格約60元/m2，初投資為300萬元左右。

局部熱水系統(tǒng)本身初投資和運營費較低，容積式電熱水器價格按優(yōu)質(zhì)品牌市場價格估算，初投資約為100萬元，另一方面由于采用電力加熱，會增加電力設(shè)備容量負荷。

表1 超高層建筑業(yè)態(tài)及其酒店式公寓熱水系統(tǒng)

表2 熱水系統(tǒng)比較

2.8 相關(guān)案例

表1為與本項目類似的超高層建筑業(yè)態(tài)及其酒店式公寓熱水系統(tǒng)設(shè)置情況［2，3］。

可以看出，對于超高層綜合體中的公寓及高端居住項目，集中熱水系統(tǒng)應(yīng)用較多，局部熱水系統(tǒng)應(yīng)用較少。

3 分析及建議

通過上述分析，酒店式公寓熱水系統(tǒng)對比見表2。

在上述比較項目中，公寓定位，用戶體驗，物業(yè)價值為關(guān)鍵性因素，其他方面可以通過技術(shù)措施以及物業(yè)服務(wù)進行優(yōu)化。本項目為超高層多業(yè)態(tài)綜合體，地區(qū)標(biāo)志性建筑，公寓定位高端，面對精英客戶，關(guān)注用戶感受，因此本項目酒店式公寓采用集中熱水系統(tǒng)。