劉炳寅

(廣東鏵建設(shè)計有限公司，廣東江門 529000)

1 概述

一直以來，受中國傳統(tǒng)的熏陶，國人對住房的關(guān)注度非常高，自古就把房子當成安身立命之所。隨著中國城市化的快速推進，“住宅產(chǎn)業(yè)化”的進程也大大加快。國人對居住環(huán)境的品質(zhì)要求也越來越高，住宅產(chǎn)品整體朝著高品質(zhì)的居住體驗方向進化。建筑設(shè)計行業(yè)在獲得了前所未有發(fā)展機遇的同時，也受到不少的挑戰(zhàn)。住宅設(shè)計不能單純滿足規(guī)范要求或基本的居住功能，還要做到美觀、實用，要有特色。這樣才能在眾多方案設(shè)計中脫穎而出，在如今越演越烈的殘酷競爭中取勝。建筑方案設(shè)計要掌握好基本的設(shè)計分析方法，筆者認為，做事情方法很重要，如果能找到一個好的方法往往就可以事半功倍，但如果使用了錯誤的方法，就可能導(dǎo)致項目無法推進，出現(xiàn)吃力不討好的結(jié)果。筆者根據(jù)多年的建筑設(shè)計經(jīng)驗，總結(jié)出一些分析方法，并結(jié)合工程實例進行剖析探討，望能拋磚引玉。

2 工程實例

2.1 工程概況

某住宅小區(qū)位于廣東省江門市江海區(qū)東海路旁，總建筑面積達 164 959.0 m2，計容建筑面積為127 575.0 m2，容積率為2.5，其中住宅計容面積為 112 095.9 m2，商業(yè)及公建計容面積為15 479.2 m2，地下車庫總建筑面積為37 383.9 m2。地上共規(guī)劃9棟高層住宅和19棟聯(lián)排別墅，沿規(guī)劃路周邊布置商業(yè)帶，最終定稿的項目效果圖如圖1所示。

圖1 項目效果圖

2.2 項目設(shè)計首先要知道為誰設(shè)計，要弄清項目設(shè)計針對的客戶群體

“房子是用來住的”，房子首要的功能是居住。對于住宅項目，房企蓋房子最終的目的是銷售給客戶，賺取利潤。對于一個房地產(chǎn)項目，客戶資源很重要，客戶資源是核心資源，贏得客戶的能力，是房企最核心的綜合競爭力，這一點在橫盤時代會尤其突出。我們要知道項目設(shè)計針對的客戶群體，他們是怎樣的一群人，他們的需求是什么。當把這些信息掌握并梳理好后，我們就可以對本次設(shè)計項目的品質(zhì)定位作出準確判斷，對設(shè)計的戶型配比，戶型大小，小區(qū)園景配套等選取提供可靠依據(jù)。

通過調(diào)研項目所在地的周邊環(huán)境后，發(fā)現(xiàn)該區(qū)域?qū)儆谧宰】蛻艟佣鄥^(qū)域，從項目周邊交通情況調(diào)查報告可以看出，本項目地理位置優(yōu)越，10 min范圍圈內(nèi)，生活教育配套齊全，見表1。

表1 項目周邊配套情況

結(jié)合營銷市場分析數(shù)據(jù)，分析市場需要后，我們認為本項目潛在買家主要為以下三大類:

1)個體戶、剛需改善型需求人群。這主要是指江海區(qū)當?shù)氐挠绣X人，在追求更高品質(zhì)的生活，需要更換更好的居住環(huán)境，但同時有一定地緣性情結(jié)，以及當?shù)氐钠髽I(yè)主和個體經(jīng)營者。

2)私營企業(yè)主、中高管理層、個體商家。江門市江海區(qū)與中山市古鎮(zhèn)僅一橋之隔，而江門的房價普遍比中山低。在中山市古鎮(zhèn)長期工作的外來人群，希望通過購房入戶，能夠享受當?shù)氐慕逃?、醫(yī)療等福利，同時距離古鎮(zhèn)較近，交通方便。

3)投資客。擁有一定的經(jīng)濟實力，考慮對房地產(chǎn)進行投資，同時看重項目所處區(qū)域的未來升值潛力，或看重項目豐富的配套資源。

通過對市場上客戶群體的篩選，找出潛在買家，找準定位，開發(fā)客戶想要的產(chǎn)品，這樣才能為將來的熱銷打下良好的基礎(chǔ)。

2.3 項目是否要做別墅產(chǎn)品

本項目地塊的建設(shè)用地面積為51 030.4 m2，項目占地不大，且天然資源并不優(yōu)越，強行規(guī)劃別墅，會導(dǎo)致規(guī)劃多為多聯(lián)排別墅，產(chǎn)品定位過低，售價也上不來。除此之外，不建議做別墅產(chǎn)品還基于以下考慮:

1)從官網(wǎng)已公布的銷售數(shù)據(jù)可以看出近幾年江門中心兩區(qū)別墅市場產(chǎn)品并不熱銷。

2)由于項目地塊占地面較小，如果別墅和洋房建在一起的情況下，會相互干擾，別墅客戶無法感受高端產(chǎn)品的特性，并且會受高層洋房的影響，導(dǎo)致私密性較差，居住舒適度差。如果不做別墅的情況下，小區(qū)洋房設(shè)計就可以做成純點式，洋房單價必定有所提升。如當時江海中心區(qū)別墅售價均價約8 700元/m2，按別墅區(qū)占地40%，洋房區(qū)占地60%，從收益上分析，本項目在地塊布局別墅并未做到最大化收益，見表2，表3。

項目規(guī)劃方案最后定稿為洋房+別墅方案，但別墅的數(shù)量比前期有所減少。開發(fā)商最后仍堅持做別墅的原因是多方面的，其中一個較重要的因素是開發(fā)商人脈較廣闊，部分別墅是屬于定制型產(chǎn)品，銷路有保障。

表2 洋房+別墅方案

表3 純洋房方案

2.4 本項目洋房大戶型布局選點原則

前文已提到，我們第一類潛在買家是江海區(qū)當?shù)氐挠绣X人，他們在追求更高品質(zhì)的生活，需要更換更好的居住環(huán)境。我們的大戶型主要就是銷售給這群客戶。大戶型因面積大，總價高，所以選點要謹慎，基本上都要做到多優(yōu)合一，一般有以下選點原則:

1)望向別墅區(qū)的戶型，景觀面開闊，建議做大;

2)大戶型要遠離噪聲源或背向噪聲源。在項目前期布局的時候，優(yōu)先把小面積產(chǎn)品設(shè)計成靠路，把小區(qū)內(nèi)好的位置留給大戶型，因為在江門市場靠路較難賣，即使靠路的景觀面很好也要謹慎選取;

3)大戶型優(yōu)先考慮布置在本棟住宅樓的北向戶型;

4)大戶型優(yōu)先考慮設(shè)置在點式住宅樓中，因為點式布局采光和通風(fēng)環(huán)境最好，樓間距大，戶戶干擾少，基本均可做到完美隱私。

2.5 對于一個項目的設(shè)計，一定要做到因地制宜，設(shè)計要敢于提反對意見

筆者認為，作為設(shè)計工作者需要充分尊重當?shù)氐臍夂驐l件、民風(fēng)民俗等，設(shè)計也要融入地域文化。本項目的開發(fā)商是外地開發(fā)商，老板是外省人，這是他在廣東開發(fā)的第一個項目。作為負責(zé)任的設(shè)計師，我們有義務(wù)提醒甲方，項目的開發(fā)建設(shè)要尊重當?shù)厝说纳盍?xí)慣，絕不能簡單套用原先外地所謂的成功案例。在本項目的前期設(shè)計中，我們就遇到了如下難題:

1)開發(fā)商某領(lǐng)導(dǎo)喜歡打網(wǎng)球，于是在開始的項目設(shè)計要求中就明確提出小區(qū)要配套網(wǎng)球場。根據(jù)我們對江門多地調(diào)研及走訪，發(fā)現(xiàn)網(wǎng)球在江門的受眾度比較小，故提出“反對”意見。我們提醒開發(fā)商，一是經(jīng)營和維護存在成本，二是江門當?shù)厝藢W(wǎng)球的興趣不高，必然導(dǎo)致使用率低下，浪費投入。我們建議將網(wǎng)球場改為兒童活動場地，優(yōu)化小區(qū)配套。開發(fā)商在經(jīng)過對周邊多個樓盤的親自考察后，最終采納了我們的建議。

2)出于降低工程造價的目的，開發(fā)商要求我們對住宅的開窗面積要盡可能小。從節(jié)能計算的角度來說，的確開窗面積越大，對節(jié)能就越不利，有時為了能通過國家規(guī)定的強制節(jié)能計算，門窗玻璃可能要采用熱反射玻璃甚至要采用中空玻璃，整體工程造價成本是會有所上升的，這一點在北方的夏熱冬冷地區(qū)尤其突出。但是，在南方，在江門這樣的夏熱冬暖地區(qū)，人們普遍追求寬敞明亮的戶內(nèi)感受，追求景觀面最大化。故若按開發(fā)商的意愿，雖然能節(jié)約成本，但以后房子的銷售可能會遇到大難題。雖然采用大飄窗或全景落地窗的設(shè)計方案會讓工程造價多20元/m2左右(注:只是東西向的玻璃窗需提高節(jié)能要求)，但這是客戶喜歡的好房子，即使單價提升50元/m2，相信也不難銷售。反之，客戶不感興趣的房子，即使你降價100元/m2，他可能也無動于衷。

部分定稿本項目住宅開窗最終選用大飄窗及大轉(zhuǎn)角窗的開窗形式，如圖2所示。

圖2 住宅開窗平面圖

3)如何合理使用地塊的容積率。地塊的容積率是一個定值，是不能突破的。如何在不浪費地塊容積率的前提下，盡可能做最多的住宅，布置最多的住戶，實現(xiàn)盈利最大化。這是每個開發(fā)商開發(fā)項目的最大目的，畢竟開發(fā)住宅項目不是做慈善。大家都知道，首層入戶大堂都是屬于公攤，是需要計容的?，F(xiàn)在問題來了，是把大堂做大還是把大堂的占用的容積多布置幾套住宅。這一直是前期方案設(shè)計爭論的焦點之一。筆者認為，雖然把入戶大堂做大會占用項目的容積率，使項目可銷售的總戶數(shù)會有所減少，但入戶大堂是一個小區(qū)居住品質(zhì)的重要體現(xiàn)特征之一，甚至是一種身份的象征。好的入戶大堂設(shè)計，能帶給客戶人尊貴感，對以后項目銷售的溢價至關(guān)重要。隨著社會的進步，人們生活水平的不斷提高，大氣的大堂設(shè)計，勢必成為下一代高層住宅的市場主流。近年來，具有前瞻性的房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸對住宅品質(zhì)提出了更高的要求，如萬科、時代等，住宅產(chǎn)品不僅重視以往手法的運用，也重視向酒店偷師，無論硬件或軟件都從酒店設(shè)計和管理上吸收酒店的經(jīng)驗，標志著住宅產(chǎn)業(yè)進入了高品質(zhì)時代。本項目洋房最后定稿的首層住宅入戶大堂使用面積約為36 m2，面積適中，效果良好，定稿平面圖如圖3所示。

圖3 首層入戶大堂平面圖

值得一提的是，現(xiàn)在行業(yè)競爭激烈，面對開發(fā)商，設(shè)計院一般都處于弱勢地位，設(shè)計要敢于提反對意見，但語言運用要得體，筆者認為語言是一門很深的學(xué)問，是一門藝術(shù)，有時你不能直接說“反對”，而是要通過一些實例，一些數(shù)據(jù)分析，告訴開發(fā)商，你這樣的想法是有問題的，會留下很大隱患的。通常情況下，只要你有理，說話能掌握好“分寸”，給決策者留個“臺階”，很多問題都會迎刃而解。

2.6 規(guī)范是一個好設(shè)計的底線

眾所周知，無規(guī)矩不成方圓。設(shè)計規(guī)范是工程設(shè)計的主要依據(jù)。建筑方案設(shè)計不能是天馬行空，能落地的方案才會是好方案，才有意義。作為建筑方案設(shè)計師，對國家規(guī)范，特別是國家規(guī)范的強制性條文必須要有所了解，且不能突破這條底線。如文獻［1］指出:民用建筑之間的防火間距不應(yīng)小于表4的規(guī)定，與其他建筑的防火間距，除應(yīng)符合本節(jié)規(guī)定外，尚應(yīng)符合本規(guī)范其他章的有關(guān)規(guī)定。

表4 民用建筑之間的防火間距 m

國家規(guī)范對于每層每個防火分區(qū)安全出口最少數(shù)量要求，還有住宅的日照要求:每套住宅應(yīng)至少有一個居住空間能獲得冬季日照［2］，等等。這些在做前期方案設(shè)計時就必須要加以考慮，如果方案已明顯違反規(guī)范的強制性要求，就要果斷否定，避免方案設(shè)計越陷越深，甚至最后完成施工圖設(shè)計后再來大改方案，吃力不討好。對于規(guī)范中有爭議的條文要盡早跟當?shù)叵啦块T和審圖機構(gòu)溝通，按當?shù)匾延泄沧R的標準執(zhí)行，保證項目的順利推進。作為建筑師，同樣要注重各專業(yè)之間的協(xié)調(diào)配合，特別是結(jié)構(gòu)專業(yè)，要遵從高層建筑不應(yīng)采用嚴重不規(guī)則的結(jié)構(gòu)體系［3］的概念設(shè)計原則，以確保項目能夠順利落地。本項目整個設(shè)計過程進展順利，基本都能按照原先制定的節(jié)點計劃走，在走政府流程的節(jié)點上得到開發(fā)商報建部門的主動協(xié)調(diào)和大力支持，這是項目設(shè)計總周期可以大為縮短的很重要的因素之一。

3 結(jié)語

本文通過介紹廣東江門某住宅小區(qū)設(shè)計的應(yīng)用實例，介紹了建筑方案設(shè)計中的一些分析方法，該項目截至2018年10月住宅除少量別墅未售出外，所有洋房均已售罄，市場反映良好，客戶滿意度高，開發(fā)商很滿意。當然，本項目之所以能在短期內(nèi)就被市場消化，且銷售價格普遍能比前期定價高出千元以上，還有一個重要的因素是當時市場行情好，的確，項目開發(fā)對周期會事半功倍。筆者認為能得到市場公認的好作品，往往是“天時、地利、人和”的結(jié)合體，作為設(shè)計師的我們能做和應(yīng)該做的就是時刻保持著對市場敏銳的觸覺，利用自己的專業(yè)知識，引導(dǎo)開發(fā)商把房子做成“產(chǎn)品”而不是“貨品”。本文提出的一些設(shè)計分析方法是具有項目的一些特殊性，不能一概而論，不同的建筑方案設(shè)計會各有優(yōu)缺點，無好壞之分，畢竟產(chǎn)品最后是人在打分。但有一點是肯定的，現(xiàn)在住宅產(chǎn)品整體朝著高品質(zhì)的居住體驗方向進化，相信這也會是未來的趨勢，特別是在市場的橫盤期，不在產(chǎn)品上下足功夫，很難決勝未來市場。