蘆慧晶

(太原市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，山西太原 030002)

1 概述

山西轉(zhuǎn)型綜合改革示范區(qū)的建設(shè)，是山西省實(shí)施“創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、轉(zhuǎn)型發(fā)展”戰(zhàn)略，引領(lǐng)山西振興崛起的重大舉措，也是太原都市區(qū)中的瀟河、陽(yáng)曲等組團(tuán)走向新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的歷史必然。其中的瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)是示范區(qū)最主要的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，肩負(fù)著踐行新發(fā)展理念、創(chuàng)新體質(zhì)機(jī)制、協(xié)調(diào)區(qū)域生態(tài)格局、引領(lǐng)新興產(chǎn)業(yè)集聚、探索都市區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌新模式等先行先試的重任。由于瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)現(xiàn)狀農(nóng)業(yè)歷史悠久、村莊分布密集，在整體轉(zhuǎn)變?yōu)橐詰?zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)產(chǎn)業(yè)新區(qū)的過(guò)程中，村莊的改造安置與園區(qū)的城鎮(zhèn)化改造成為首要問(wèn)題。

2 園中村改造理念及模式

2.1 園中村概念

園中村目前尚沒(méi)有明確的定義，但對(duì)城中村的定義研究比較廣泛，其中對(duì)城中村廣義的概念是指舊村改造。所謂舊村改造就是對(duì)建筑質(zhì)量、建筑狀況比較差的村莊進(jìn)行的改造。

根據(jù)位置的不同，舊村改造可以分為城中村、城郊村、郊外村的改造。而所謂園中村，往往是指產(chǎn)業(yè)園區(qū)中的村莊，也屬于城中村定義中的一種類型。就瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)的在太原的整體區(qū)域位置來(lái)看，瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)中的園中村改造與城郊村改造相近。

2.2 城中村改造安置模式分類

1)根據(jù)改造程度不同，可以分為綜合整治型和全面改造型，這兩種改造類型的概念對(duì)比見(jiàn)表1。

表1 綜合整治與全面改造型城中村改造模式的概念對(duì)比

2)根據(jù)改造的主體不同，一般分為政府主導(dǎo)、開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)、村集體主導(dǎo)。這幾種改造模式的優(yōu)缺點(diǎn)對(duì)比見(jiàn)表2。

3)根據(jù)補(bǔ)償方式不同，可以分為實(shí)物安置、貨幣安置、實(shí)物及貨幣的混合安置。

3 瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)園中村現(xiàn)狀情況

3.1 研究范圍現(xiàn)狀情況

瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)(太原)部分，規(guī)劃研究面積205.28 km2，共涉及6個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)69個(gè)村，總?cè)丝诩s11.93萬(wàn)人。其中，瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)太原起步區(qū)面積57.3 km2，共涉及18個(gè)村，約3.6萬(wàn)人。研究范圍內(nèi)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口、村莊建設(shè)用地面積及人均建設(shè)用地面積對(duì)比見(jiàn)圖1～圖3。

表2 不同改造主體模式的優(yōu)缺點(diǎn)對(duì)比

圖1 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口對(duì)比圖

圖2 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地對(duì)比圖

圖3 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人均建設(shè)用地對(duì)比圖

通過(guò)數(shù)據(jù)分析，瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)村莊人均建設(shè)用地面積較大，與中心城區(qū)城中村人多地少的情況相比，瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)中園中村呈現(xiàn)人少地多特點(diǎn)。

3.2 瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)園中村改造的必要性及迫切性

1)起步區(qū)范圍內(nèi)工業(yè)用地緊張，企業(yè)已陸續(xù)進(jìn)駐，企業(yè)與村莊布局交叉。

瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)太原起步區(qū)，是山西轉(zhuǎn)型發(fā)展、轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)布局的主要空間。目前已有多家企業(yè)入駐并開(kāi)始建設(shè)，但因村莊拆遷尚未正式啟動(dòng)，村莊布局與企業(yè)生產(chǎn)布局形成交叉，對(duì)園區(qū)形象及秩序產(chǎn)生影響。

2)瀟河景觀帶的打造及瀟河中心區(qū)城市設(shè)計(jì)的落地實(shí)施，面臨園中村改造的實(shí)際問(wèn)題。

瀟河景觀帶與瀟河中心區(qū)打造，是提升園區(qū)形象的主要節(jié)點(diǎn)。隨著景觀帶與中心區(qū)的實(shí)施建設(shè)，不可避免的遇到村莊整治拆遷問(wèn)題。

因此，園中村改造已經(jīng)是瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)急需解決的重要問(wèn)題。

4 案例借鑒

因?yàn)t河產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體規(guī)劃研究面積較大，在案例借鑒方面，根據(jù)不同功能節(jié)點(diǎn)，有針對(duì)性的尋找案例模式進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)借鑒。

4.1 杭州錢江新城

參照節(jié)點(diǎn):瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)中心區(qū)部分。

4.1.1 園區(qū)簡(jiǎn)介

錢江新城位于杭州市江干區(qū)西南部，錢塘江北岸。一期占地面積約15.8 km2;二期占地面積5.2 km2。其功能定位是以行政辦公、金融、貿(mào)易、信息、商業(yè)、旅游、居住等功能于一體，具有綜合服務(wù)、生產(chǎn)創(chuàng)新等作用的中央商務(wù)區(qū)功能。在規(guī)劃布局上有商務(wù)辦公、金融服務(wù)、行政辦公、文化休閑、商業(yè)娛樂(lè)、濱水游憩等區(qū)域。

4.1.2 城中村改造情況

錢江新城中的城中村改造一期已于2017年全部完成，目前正積極開(kāi)展二期擴(kuò)容區(qū)范圍內(nèi)五堡、六堡、七堡、紅五月村4個(gè)村的城中村改造，將打造錢江新城2.0升級(jí)版。二期重點(diǎn)改造的城中村位于錢塘江景觀線上，是錢江新城擴(kuò)容二期的核心部分，也是主城區(qū)僅剩的沿江未開(kāi)發(fā)岸線。

改造策略:大項(xiàng)目帶動(dòng)。

由錢江新城投資集團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)，政府性投資靜態(tài)超過(guò)300億元，總投資在1 200億元以上。

4.1.3 安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):城中村改造涉及集體土地的房屋拆遷按照《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理?xiàng)l例》標(biāo)準(zhǔn)，約為人均40 m2建筑面積。房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格按照《關(guān)于杭州市房屋重置價(jià)格的批復(fù)》執(zhí)行。

優(yōu)惠政策:留出10%用地解決原村集體經(jīng)濟(jì)組織的生產(chǎn)生活問(wèn)題，推行實(shí)物與貨幣相結(jié)合的方式解決。

4.2 西安曲江新區(qū)

參照節(jié)點(diǎn):瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)景觀帶部分。

4.2.1 園區(qū)簡(jiǎn)介

曲江新區(qū)原本為5A省級(jí)旅游度假區(qū)。2003年批準(zhǔn)更改為“曲江新區(qū)”，其中核心區(qū)面積為51.5 km2，輻射大明宮遺址保護(hù)區(qū)等多個(gè)旅游文化區(qū)。功能定位是以文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，同時(shí)也有居住、生活、旅游等多種功能。

4.2.2 城中村改造情況

曲江新區(qū)內(nèi)除有一些歷史文化舊址、代表性建筑，同時(shí)也有很多城中村。拆遷類型包括耕地、宅基地，從2003年開(kāi)始大規(guī)模拆遷改造。其中為了配合曲江國(guó)際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園、大唐芙蓉園開(kāi)發(fā)建設(shè)發(fā)展的4個(gè)村莊，實(shí)施整村搬遷改造，涉及村民2 300多戶、近7 000人，拆遷面積110多萬(wàn)平方米。

改造策略:文化旅游項(xiàng)目帶動(dòng)。

由中海地產(chǎn)投資22個(gè)億，將原來(lái)的舊村變?yōu)槲穆庙?xiàng)目。通過(guò)此次合作，中海地產(chǎn)不僅參與城中村改造，同時(shí)對(duì)大唐芙蓉園進(jìn)行包裝上市，全面參與西安文旅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，承擔(dān)社區(qū)建設(shè)，包括學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園等。這是一次抓住國(guó)內(nèi)外大資本，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念，破解資金難題和發(fā)展瓶頸方面的有益嘗試。

4.2.3 安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):原則上按每人65 m2用地進(jìn)行補(bǔ)償，其中包括居住用地、生產(chǎn)用地及經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地。

優(yōu)惠政策:西安的城中村改造采用“自籌資金、自我改造、自我安置”的改造方針，由城中村根據(jù)自身實(shí)際情況來(lái)制定適合自己的拆遷安置方案。

4.3 雄安新區(qū)

參照節(jié)點(diǎn):瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)部分。

4.3.1 園區(qū)簡(jiǎn)介

雄安新區(qū)位于河北省保定市境內(nèi)，劃分范圍涵蓋河北省雄縣、容城、安新等3個(gè)縣及周邊部分區(qū)域，對(duì)雄縣、容城、安新3縣及周邊區(qū)域?qū)嵭型泄?。起步區(qū)面積約100 km2，中期發(fā)展區(qū)面積約200 km2，遠(yuǎn)期控制面積約2 000 km2，是2017年設(shè)立的國(guó)家級(jí)新區(qū)。

4.3.2 城中村改造情況

雄安新區(qū)起步區(qū)范圍內(nèi)涉及2個(gè)縣60個(gè)村，涉及人口約14.5萬(wàn)人。安置思路是在起步區(qū)外圍規(guī)劃三個(gè)大型安置點(diǎn)，將起步區(qū)內(nèi)人口進(jìn)行外遷。這三個(gè)安置點(diǎn)分別是容東安置點(diǎn):面積約10 km2，安置3個(gè)鎮(zhèn)8個(gè)村，人口約1.3萬(wàn)人;容西安置點(diǎn):面積約14.5 km2，安置2個(gè)鎮(zhèn)9個(gè)村，人口約3.5萬(wàn)人;寨里安置點(diǎn):約16.8 km2，安置1個(gè)鄉(xiāng)6個(gè)村，人口約2.3萬(wàn)人。

4.3.3 安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

目前雄安新區(qū)明確的安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)尚未出臺(tái)，根據(jù)規(guī)劃公示稿中建議，按照人均100 m2建筑面積安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。其中包括50 m2(安置)+30 m2(出租)+20 m2(商業(yè))進(jìn)行補(bǔ)償安置，既保障基本的居住要求，同時(shí)也考慮村民未來(lái)的生活保障。

5 瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)園中村改造安置模式建議

太原市施行的城中村改造政策是“133”標(biāo)準(zhǔn)安置模式。所謂“133”政策，就是按照人均133 m2劃定城改用地，這是一種以引進(jìn)開(kāi)發(fā)商為主導(dǎo)的改造開(kāi)發(fā)模式。此種模式需要?jiǎng)澏ǖ某侵写甯脑煊玫孛娣e較大，若按照此標(biāo)準(zhǔn)，瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)大部分用地都將劃定為城中村改造用地，這與園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展理念相悖。因此，太原市已有的改造標(biāo)準(zhǔn)并不適宜于瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)，園區(qū)需要制定自己的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及改造辦法。

參照其他城市案例，因產(chǎn)業(yè)園區(qū)往往資金實(shí)力較為雄厚，且征拆力度較大，大部分園區(qū)都采用園區(qū)自行拆遷、統(tǒng)一集中安置的改造思路。這種改造模式的優(yōu)點(diǎn)是可以節(jié)約改造用地，加快改造進(jìn)度，騰挪較多的產(chǎn)業(yè)空間自由支配使用。在改造的同時(shí)，需要注重加強(qiáng)改造村民的職業(yè)培訓(xùn)，讓村民變成產(chǎn)業(yè)工人，成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的一份子，參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展建設(shè)，真正完成村莊的改造。

結(jié)合此思路，建議瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)的園中村改造采用園區(qū)投資建設(shè)，相對(duì)集中的實(shí)物安置模式。由園區(qū)負(fù)責(zé)拆遷和安置區(qū)建設(shè)，按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償建筑面積，在起步區(qū)內(nèi)和起步區(qū)外分別選擇幾個(gè)相對(duì)集中安置點(diǎn)，分近遠(yuǎn)期安置計(jì)劃，逐步實(shí)施園區(qū)內(nèi)的村莊拆遷安置。

安置布局思路:

結(jié)合瀟河產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體景觀設(shè)計(jì)，在景觀帶控制區(qū)內(nèi)選取幾個(gè)特色村莊，作為景中村打造試點(diǎn)施行村莊整治，保留村莊特色和肌理風(fēng)貌，與瀟河未來(lái)景觀設(shè)計(jì)融為一體，打造特有的景觀人文風(fēng)貌。

起步區(qū)是重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)，其內(nèi)部的村莊改造也最為迫切。結(jié)合起步區(qū)的實(shí)際情況及規(guī)劃布局，在起步區(qū)內(nèi)選擇4個(gè)～5個(gè)相對(duì)集中安置區(qū)，充分考慮村民鄉(xiāng)土情節(jié)，對(duì)村民采用就近集中安置的改造安置思路。

遠(yuǎn)期，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的逐步發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施及道路建設(shè)逐步完善，在起步區(qū)以外村莊安置可以借鑒雄安新區(qū)改造模式，分3個(gè)大型集中安置區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一集中安置，此種安置方式可留出大片用地進(jìn)行統(tǒng)籌安排，同時(shí)未來(lái)人口集聚后也有利于配套設(shè)施的集中設(shè)置。

6 結(jié)語(yǔ)

村莊改造不僅僅是建設(shè)形態(tài)的改造，更是涉及民生的改造過(guò)程。瀟河園區(qū)的村莊改造應(yīng)結(jié)合園區(qū)實(shí)際發(fā)展情況、村民安置意愿、村民未來(lái)再就業(yè)及生活保障，制定出適合自身特色的改造安置方案。