■周 源

一、引言與文獻(xiàn)綜述

近年來(lái)，我國(guó)出臺(tái)了一系列強(qiáng)有力的房地產(chǎn)調(diào)控政策，控制住了各大中城市房?jī)r(jià)快速上升的勢(shì)頭，但從更長(zhǎng)的周期看，我國(guó)的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)波動(dòng)上升態(tài)勢(shì)。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素有很多，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、收入水平、政府政策、利率、物價(jià)、區(qū)域位置等。但是在我國(guó)，人口因素是影響房地產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)關(guān)鍵因素。

我國(guó)現(xiàn)有文獻(xiàn)主要集中在人口老齡化、人口流動(dòng)、人口結(jié)構(gòu)和房?jī)r(jià)的關(guān)系。徐建煒等（2012）將人口結(jié)構(gòu)的變化聚焦在撫養(yǎng)比的變化上，認(rèn)為當(dāng)時(shí)我國(guó)的少年撫養(yǎng)和老年撫養(yǎng)比的上升都帶來(lái)了房?jī)r(jià)的上漲。然而，當(dāng)這些計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的積蓄紅利釋放完畢后，老年撫養(yǎng)比上升將逆轉(zhuǎn)至推動(dòng)房?jī)r(jià)下降。胡明志等（2017）通過(guò)理論模型的分析認(rèn)為人口老齡化對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了抑制，并通過(guò)實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)人口老齡化總體上對(duì)房?jī)r(jià)具有抑制作用，盡管在特定階段，人口老齡化并沒(méi)有顯著地抑制房?jī)r(jià)，但當(dāng)享受過(guò)福利分房的老年人減少后，人口老齡化會(huì)顯著地對(duì)房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生抑制。

國(guó)外的相關(guān)文獻(xiàn)研究視角更加寬泛。Belsky（2009）認(rèn)為，人口因素對(duì)未來(lái)的住房需求將產(chǎn)生強(qiáng)大的影響，家庭數(shù)量變化的影響最大，在預(yù)測(cè)長(zhǎng)期需求方面，人口具有最大的相對(duì)優(yōu)勢(shì)。Kobayashi（2015）研究了1945年以來(lái)日本人口變遷和住房的關(guān)系，認(rèn)為當(dāng)人口減少時(shí)對(duì)住房的需求也會(huì)減少，預(yù)計(jì)由于出生率低，老年人口增長(zhǎng)快，勞動(dòng)年齡人口比例下降，日本住房市場(chǎng)的前景將十分黯淡。Kyriakidis（2017）研究了德國(guó)人口和房?jī)r(jià)的關(guān)系，結(jié)果表明區(qū)域人口、房租、地區(qū)生產(chǎn)總值、城市規(guī)模（以20萬(wàn)以上人口的城市為標(biāo)準(zhǔn)）等都是影響房?jī)r(jià)的重要因素。

綜合現(xiàn)有的文獻(xiàn)，關(guān)于我國(guó)人口對(duì)中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)影響的研究還很少。據(jù)此，本文首先從整體分析的視角入手，討論了我國(guó)人口因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格重要且獨(dú)特的影響，分析了人口走勢(shì)對(duì)中長(zhǎng)期房地產(chǎn)價(jià)格的影響，得出在我國(guó)人口負(fù)增長(zhǎng)后，中長(zhǎng)期各城市房地產(chǎn)價(jià)格將分化的結(jié)論。

二、我國(guó)人口因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有重要且獨(dú)特的影響

從住房供給角度看，我國(guó)的人口眾多造成了自然資源的相對(duì)緊張。根據(jù)聯(lián)合國(guó)教科文組織和糧農(nóng)組織的數(shù)據(jù)：我國(guó)人均土地面積僅有世界平均水平的1/3，人均耕地面積僅有世界平均水平的1/4。全世界共有26個(gè)國(guó)家人口超過(guò)5000萬(wàn)，我國(guó)人均耕地在其中位于倒數(shù)第3。我國(guó)部分省市的人均耕地甚至低于聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織劃定的0.8畝警戒線。據(jù)此，我國(guó)堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，提出了18億畝的“耕地紅線”。近年來(lái)中美貿(mào)易摩擦加劇，糧食安全作為一個(gè)戰(zhàn)略性問(wèn)題再次受到關(guān)注。此外，新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)也需要占用大量的耕地，退耕還林的進(jìn)一步實(shí)施，也是耕地減少的一個(gè)重要因素?？梢?jiàn)，我國(guó)的人口問(wèn)題通過(guò)土地要素將強(qiáng)有力地制約著住房供給。

從住房需求角度看，我國(guó)是世界人口數(shù)量第一的國(guó)家，加之目前城鎮(zhèn)化又在大力推進(jìn)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為59.6%，聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事務(wù)部預(yù)測(cè)認(rèn)為到2030年我國(guó)城鎮(zhèn)化率將達(dá)到68.7%。在我國(guó)龐大的人口基數(shù)條件下，城鎮(zhèn)化率每提高一個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)人口就會(huì)增加一千多萬(wàn)，而且當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化的趨勢(shì)是人口集中向大中城市轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中不斷加大住房需求。從總量上看，我國(guó)龐大的人口規(guī)模對(duì)住房的巨大需求，包括剛性需求和改善性需求，都是其他國(guó)家無(wú)法比擬的。

此外，在對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行國(guó)際比較時(shí)，必須充分考慮我國(guó)的國(guó)情，一定要把人口作為重要的因素納入考量。我國(guó)人口眾多給經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶來(lái)的最大壓力就體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上。進(jìn)一步地，在對(duì)房?jī)r(jià)指標(biāo)進(jìn)行國(guó)際比較時(shí)，需要考慮到我國(guó)特有的人口因素，而不能簡(jiǎn)單地將我國(guó)的指標(biāo)數(shù)值和其他國(guó)家直接比較。一些研究分析認(rèn)為，我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比其他國(guó)家高很多，由此判斷出我國(guó)的房?jī)r(jià)泡沫很高。然而，如果考慮到我國(guó)巨大的人口因素對(duì)住房供給和需求兩方面的影響，就不能簡(jiǎn)單的從房?jī)r(jià)收入比得出我國(guó)的房?jī)r(jià)高到了不合理的程度。此外，我國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)租售比，與全球各主要城市對(duì)比為最低，這其中同樣包含了我國(guó)巨大的人口因素的影響成分，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為我國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)泡沫很高。當(dāng)然，在我國(guó)出現(xiàn)階段性房?jī)r(jià)上漲過(guò)快時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控手段會(huì)加強(qiáng)，從而起到平抑、調(diào)整房?jī)r(jià)的作用，但本文側(cè)重考察中長(zhǎng)期房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)，其中人口因素的影響很關(guān)鍵。

三、我國(guó)人口數(shù)量走勢(shì)分析

（一）近年來(lái)人口數(shù)量走勢(shì)

我國(guó)對(duì)人口增長(zhǎng)數(shù)量的預(yù)計(jì)，實(shí)際數(shù)據(jù)多次出現(xiàn)了“低于預(yù)期”的現(xiàn)象：一是2007年國(guó)家人口發(fā)展戰(zhàn)略課題組的報(bào)告預(yù)計(jì)，2010年我國(guó)總?cè)丝趯⑦_(dá)13.6億，實(shí)際情況卻比預(yù)期要少2000萬(wàn)人。二是2015年是放開(kāi)單獨(dú)二孩的第二年，按照此前預(yù)期，單獨(dú)二孩的政策效應(yīng)將明顯出現(xiàn)，但是2015年出生人口“明顯低于預(yù)期”，且不升反降。三是2016年至2018年連續(xù)三年的新出生人口率顯示，全面二孩政策效應(yīng)再次“低于有關(guān)部門(mén)預(yù)期”，我國(guó)的出生高峰已經(jīng)過(guò)去。

此外，我國(guó)人口還有一個(gè)特征就是“90后數(shù)量斷崖式減少”。我國(guó)1980年代出生人口數(shù)量為2.28億，1990年代出生人口數(shù)量就顯著減少到1.75億，而2000年代出生人口數(shù)量則進(jìn)一步減少到1.46億。換而言之，這20年以來(lái)，出生人口數(shù)量減少了36%。這一數(shù)據(jù)說(shuō)明，再過(guò)10年、20年，當(dāng)“80后”女性退出育齡期，下一代人口將顯著減少。

（二）下一步人口數(shù)量走勢(shì)

1.我國(guó)人口數(shù)量將迎來(lái)負(fù)增長(zhǎng)。在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的同時(shí)，我國(guó)的人口生育率不斷下降，逐漸低于正常的世代更替水平，負(fù)增長(zhǎng)的時(shí)間點(diǎn)終將到來(lái)。第一，生育率上升難度很大。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生育孩子的經(jīng)濟(jì)成本和人力成本居高不下，人們的生育觀念已經(jīng)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，生育率處于低迷狀態(tài)。雖然實(shí)施了全面二孩政策，部分地區(qū)如遼寧省甚至對(duì)生育二孩的家庭進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，但是出生率依然下降，說(shuō)明生育政策對(duì)于控制和提升人口的作用有著顯著的不對(duì)稱性。控制生育可以做到令行禁止，通過(guò)嚴(yán)格的法律法規(guī)禁止超生，但是一旦人們的生育意愿已下降，鼓勵(lì)生育的政策效應(yīng)則很難短期生效。因此，即使給出了獎(jiǎng)勵(lì)政策，但因個(gè)人意愿不強(qiáng)，依然很難達(dá)到增加出生人口的政策目標(biāo)。各國(guó)人口發(fā)展的規(guī)律也表明，一旦生育率下降就很難恢復(fù)上去。第二，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的例證。德國(guó)、法國(guó)、英國(guó)、加拿大等在內(nèi)的很多發(fā)達(dá)國(guó)家普遍出現(xiàn)了總和生育率下降，低于世代更替水平的狀況。雖然美國(guó)的人口增長(zhǎng)在發(fā)達(dá)國(guó)家中表現(xiàn)穩(wěn)健，但是其生育率也在下降。2017年美國(guó)的總和生育率就降到了40年以來(lái)的最低水平，美國(guó)人口之所以增長(zhǎng)的重要因素是大量移民的遷入。此外，諸如日本、韓國(guó)、中國(guó)臺(tái)灣、新加坡等與我國(guó)大陸有著類似文化傳統(tǒng)的國(guó)家和地區(qū)，現(xiàn)在都面臨著嚴(yán)峻的生育率下降、人口減少的壓力，其生育率甚至排在了全球最低的位置。

以上分析表明，即使全面放開(kāi)生育，可能會(huì)帶來(lái)短暫的新生人口上升期，但若干年以后，我國(guó)人口仍將面臨負(fù)增長(zhǎng)。對(duì)于我國(guó)人口負(fù)增長(zhǎng)的時(shí)間點(diǎn)，不同的機(jī)構(gòu)有著不同的預(yù)測(cè)：聯(lián)合國(guó)在2013年預(yù)測(cè)我國(guó)人口在2030年進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)階段；國(guó)家衛(wèi)計(jì)委預(yù)測(cè)認(rèn)為，即使在全面二孩政策實(shí)施后，從2030年開(kāi)始我國(guó)人口仍將開(kāi)始減少；我國(guó)社科院人口與勞動(dòng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)張車(chē)偉預(yù)測(cè)認(rèn)為，我國(guó)人口將在2025年開(kāi)始減少，在2019年1月的最新預(yù)測(cè)中，將人口減少的時(shí)間修正為2027年或2030年。其他學(xué)者的研究結(jié)果也表明，我國(guó)人口數(shù)量的拐點(diǎn)在2025～2030年間（羅雅楠等，2015；翟振武等，2017）?？梢?jiàn)，已有研究大都認(rèn)為在2030年左右，我國(guó)的人口將開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)，而且負(fù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)還將長(zhǎng)期延續(xù)下去。

2.人口負(fù)增長(zhǎng)導(dǎo)致的問(wèn)題。如果我國(guó)能夠像美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家一樣，人口在穩(wěn)步增長(zhǎng)的狀態(tài)下，逐漸控制在3、4億，不僅能明顯減輕資源、生態(tài)的壓力，人們的生活環(huán)境也會(huì)更舒適。然而，當(dāng)我國(guó)人口從13億多這一龐大基數(shù)上減少下來(lái)，則會(huì)帶來(lái)一系列的經(jīng)濟(jì)社會(huì)問(wèn)題：一是養(yǎng)老的壓力。養(yǎng)老金的儲(chǔ)備和支出壓力會(huì)變得很大，尤其是我國(guó)當(dāng)下“未富先老”，養(yǎng)老的壓力會(huì)變得更加大；二是經(jīng)濟(jì)實(shí)力的下降。日本就是很好的例子，日本的人口在負(fù)增長(zhǎng)，GDP上升嚴(yán)重缺乏動(dòng)力，而部分發(fā)展中國(guó)家的人口卻在增長(zhǎng)，此消彼長(zhǎng)，人口負(fù)增長(zhǎng)造成國(guó)力下降的對(duì)比就更加明顯；三是基礎(chǔ)設(shè)施的閑置。按照原先人口規(guī)模所興建的高鐵、交通、學(xué)校等設(shè)施，待人口負(fù)增長(zhǎng)后，部分將閑置，造成大量資源的荒廢浪費(fèi)；四是出現(xiàn)蕭條景象。年輕人減少，設(shè)備閑置，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢甚至負(fù)增長(zhǎng)，社會(huì)將出現(xiàn)蕭條的景象。

3.在總?cè)丝谪?fù)增長(zhǎng)的背景下，部分大城市的人口增長(zhǎng)趨勢(shì)將分化。人口總數(shù)的減少是總量問(wèn)題，在具體城市分布的結(jié)構(gòu)上還會(huì)有差異。幾個(gè)較大城市，因其擁有的優(yōu)越資源，還能吸引高校畢業(yè)生和新就業(yè)者。盡管北京、上海等大城市現(xiàn)在采取人口規(guī)模控制的措施，但為吸引人才以便保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這類大城市間的“搶人大戰(zhàn)”仍會(huì)持續(xù)。再者，人口也是維持大城市可持續(xù)發(fā)展的必要支撐，為了保證自身的活力和發(fā)展后勁，大城市的人口規(guī)?？刂频瓤沙掷m(xù)發(fā)展能力力度會(huì)逐漸減弱。綜上可以分析出，部分大城市的人口仍然將保持增長(zhǎng)。然而一些中小城市，受人口總數(shù)減少和大城市人口虹吸效應(yīng)的雙重影響，人口會(huì)出現(xiàn)明顯的減少。

四、人口數(shù)量走勢(shì)將造成中長(zhǎng)期各城市房地產(chǎn)價(jià)格的分化

（一）基本判斷

第一，單純的勞動(dòng)年齡人口減少、人口老齡化程度加大，并不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。已有研究認(rèn)為：受人口老齡化因素影響，我國(guó)住房需求將在2013年開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)。事實(shí)上并沒(méi)出現(xiàn)預(yù)期情況，因?yàn)榧词谷丝诶淆g化程度加深，老年人口仍然需要相應(yīng)的住房，住房的需求和供給并沒(méi)有發(fā)生根本性的變化。

第二，隨著人口結(jié)構(gòu)持續(xù)的變化，當(dāng)城市的總?cè)丝跍p少時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)低迷的狀況。如前所述，人口減少時(shí)會(huì)降低住房需求。同時(shí)，一些老年人去世，原有的一些住房出現(xiàn)空置并由子孫繼承一個(gè)家庭可能擁有幾套住房，住房的供給增加。加之我國(guó)人口減少的趨勢(shì)會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)下去，終將導(dǎo)致住房需求和供給狀況相比以前出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)會(huì)步入低迷狀態(tài)，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)平穩(wěn)甚至下行的狀況。

（二）基于國(guó)內(nèi)城市形勢(shì)的研判

本文根據(jù)我國(guó)的“七五”計(jì)劃和西部大開(kāi)發(fā)政策對(duì)東部、中部地區(qū)所做出的界定，篩選出了我國(guó)所有的東部和中部地區(qū)的省會(huì)城市。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)庫(kù)整理的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格同比指數(shù)，最早的數(shù)據(jù)從2005年7月開(kāi)始，直到最新數(shù)據(jù)2017年12月結(jié)束。本文以2005年7月前的一年作為基期，其價(jià)格指數(shù)定為100，可以測(cè)算出從2005年7月～2017年12月，我國(guó)東部和中部地區(qū)省會(huì)城市新建住宅價(jià)格增長(zhǎng)情況。

表1 2017年12月東中部地區(qū)省會(huì)城市新建住宅價(jià)格指數(shù)

從表1可以看出，哈爾濱、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春和太原的新建住宅價(jià)格增長(zhǎng)幅度是最低的。哈爾濱、沈陽(yáng)和長(zhǎng)春是近年來(lái)人口出現(xiàn)減少的城市，其房?jī)r(jià)已經(jīng)承壓，增長(zhǎng)較慢；太原則是因?yàn)榻陙?lái)，煤炭、鋼鐵等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)不景氣，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展負(fù)面影響較大，同時(shí)從下文的數(shù)據(jù)也可以知道，2017年這些城市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入中，太原最低。需要說(shuō)明的是，表1中杭州排序比較靠后，而現(xiàn)實(shí)中杭州房?jī)r(jià)較高，這是因?yàn)楹贾莘康禺a(chǎn)市場(chǎng)起步早，價(jià)格基數(shù)高，2003年開(kāi)始在溫州炒房團(tuán)炒作下，杭州房?jī)r(jià)迅速增長(zhǎng)。隨著浙江民營(yíng)經(jīng)濟(jì)減速和民間信貸風(fēng)險(xiǎn)暴露，杭州的高房?jī)r(jià)開(kāi)始回調(diào)，2012年和2014年，杭州房?jī)r(jià)在國(guó)內(nèi)大城市中“領(lǐng)跌”。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，若以2010年為基期，2014年12月杭州新建住宅價(jià)格指數(shù)在70個(gè)大中城市中列倒數(shù)第2。而表1反映了2005年以來(lái)的房?jī)r(jià)變化，表明杭州房?jī)r(jià)在高基數(shù)上的增幅相對(duì)不大。

本文繼續(xù)采用戶籍人口數(shù)據(jù)考察這些東部和中部地區(qū)省會(huì)城市的人口增長(zhǎng)情況發(fā)現(xiàn)，在2010年以后，哈爾濱、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春出現(xiàn)了人口減少。其中，沈陽(yáng)的人口減少幅度相對(duì)較小，其戶籍人口在2015年減少之后又在2016年出現(xiàn)了增長(zhǎng)。與之相對(duì)應(yīng)的是，沈陽(yáng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度略大。進(jìn)一步分析各城市的居民收入水平發(fā)現(xiàn)，收入增長(zhǎng)趨勢(shì)呈現(xiàn)不同的特征。在人口增長(zhǎng)趨勢(shì)比較中，哈爾濱、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春這3個(gè)東北城市和其他城市不一致，其人口近年來(lái)是減少的。而在收入增長(zhǎng)趨勢(shì)比較中，各城市都比較一致，都保持著相似的向上增長(zhǎng)幅度。

綜上可以判斷，東北的哈爾濱、沈陽(yáng)和長(zhǎng)春房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較慢，人口是重要原因。而近年來(lái)哈爾濱、沈陽(yáng)和長(zhǎng)春人口減少，房?jī)r(jià)并沒(méi)有下降，主要是因?yàn)槟壳斑€有其他區(qū)域的游資和投資購(gòu)買(mǎi)力助力哈爾濱、沈陽(yáng)和長(zhǎng)春這樣的省會(huì)城市購(gòu)房，房?jī)r(jià)向上。而等到我國(guó)總?cè)丝跍p少后，則會(huì)出現(xiàn)多個(gè)地區(qū)人口減少，總體的房?jī)r(jià)供給和需求逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)整體低迷的狀況。

（三）基于國(guó)外形勢(shì)的研判

本文重點(diǎn)考察日本的人口形勢(shì)與房?jī)r(jià)變化。從圖1可以看出，2010年以來(lái)，日本全國(guó)住宅不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格指數(shù)一直低于100，這表明住宅不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格在持續(xù)下降。根據(jù)日本總務(wù)省統(tǒng)計(jì)局2018年10月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，日本的住宅數(shù)量為5759萬(wàn)套，但日本的家庭數(shù)量卻只有4997萬(wàn)戶，從全國(guó)層面來(lái)看，住宅數(shù)量明顯供大于求，人口減少是主因。

圖1 日本全國(guó)住宅不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格指數(shù)資料來(lái)源：Wind數(shù)據(jù)庫(kù)。

另一方面，不同于日本全國(guó)人口走勢(shì)東京人口卻在增長(zhǎng)。由圖2可知，2009年以來(lái)，除前幾年因國(guó)際金融危機(jī)的影響導(dǎo)致東京住宅不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格下降以外，2013年以來(lái)，東京的房?jī)r(jià)一直維持著上升的態(tài)勢(shì)。受人口因素的影響，日本全國(guó)整體的房地產(chǎn)價(jià)格在下降，而東京的房地產(chǎn)價(jià)格仍然在上升。

圖2 東京住宅不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格①圖2的縱軸不同于圖1的縱軸，圖2使用的是房?jī)r(jià)的具體數(shù)值，而圖1是房?jī)r(jià)指數(shù)值。資料來(lái)源：Wind數(shù)據(jù)庫(kù)。

紐約、倫敦、巴黎等大城市也出現(xiàn)類似情況，由于人口的凈流入，其房?jī)r(jià)的上升幅度都明顯比本國(guó)其他人口增長(zhǎng)少的城市要高。任澤平（2018）發(fā)現(xiàn)，倫敦近50年來(lái)的房?jī)r(jià)上漲達(dá)到了106倍，大幅超過(guò)英國(guó)全國(guó)的上漲幅度61倍；巴黎近50年來(lái)的房?jī)r(jià)上漲達(dá)33倍，顯著超過(guò)法國(guó)全國(guó)的上漲幅度23倍；紐約近40年來(lái)的房?jī)r(jià)上漲為8.1倍，超過(guò)美國(guó)全國(guó)的上漲幅度5.6倍；日本地價(jià)在之前價(jià)格上漲的近40年中，核心城市地價(jià)上漲竟然達(dá)到了210倍，大幅超過(guò)日本全國(guó)的上漲幅度82倍。

（四）進(jìn)一步的考察分析

本文主要聚焦于對(duì)中長(zhǎng)期房地產(chǎn)價(jià)格的影響，一些短期的因素并不在關(guān)注的范圍內(nèi)。因此，本文進(jìn)一步考察人口因素之外對(duì)中長(zhǎng)期房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。一是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，從中長(zhǎng)期看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有韌勁，回旋余地大，較大可能保持比較穩(wěn)健有力的態(tài)勢(shì)。因此，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的因素不會(huì)對(duì)中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)造成過(guò)大的沖擊。二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供給，受耕地紅線的剛性約束，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供給比較緊張。我國(guó)人口到2030年左右才開(kāi)始減少，但減少幅度不大，主要問(wèn)題是人口老齡化的加劇。因此，耕地紅線不會(huì)發(fā)生大的變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供給在中長(zhǎng)期也不會(huì)有多少的變化空間。三是房地產(chǎn)調(diào)控政策。下一步房產(chǎn)稅出臺(tái)時(shí)還會(huì)陸續(xù)出臺(tái)其他的房地產(chǎn)調(diào)控措施，但是房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。因此，出臺(tái)房產(chǎn)稅和其他房地產(chǎn)調(diào)控手段，短期內(nèi)可能造成局部房地產(chǎn)價(jià)格的下行，但不會(huì)形成對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格打壓的態(tài)勢(shì)，因而不會(huì)對(duì)中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)造成大的影響。

五、結(jié)論和建議

我國(guó)龐大的人口數(shù)量決定著房地產(chǎn)價(jià)格的基本面，人口因素和人口走勢(shì)更是對(duì)中長(zhǎng)期房地產(chǎn)價(jià)格具有關(guān)鍵影響。本文綜合各方面預(yù)測(cè)和分析認(rèn)為，我國(guó)在2030年左右人口將開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)，而大城市和中小城市的人口走勢(shì)將呈現(xiàn)顯著差異，屆時(shí)將導(dǎo)致幾個(gè)較大城市的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)保持上升，而中小城市的房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)平穩(wěn)甚至下行的狀況。據(jù)此，本文提出以下建議：

第一，采取差異化的房地產(chǎn)用地供給措施。一是根據(jù)城鎮(zhèn)化人口轉(zhuǎn)移的特征，增加城市建設(shè)用地的供給，同時(shí)減少農(nóng)村建設(shè)用地的供給。二是對(duì)于部分大城市，應(yīng)該增加房地產(chǎn)用地供給。對(duì)于人口流入少、房地產(chǎn)庫(kù)存較大的中小城市，可以適度減少房地產(chǎn)用地供給。三是由于我國(guó)一線城市住宅用地占建設(shè)用地的比例多年來(lái)不足30%，而發(fā)達(dá)國(guó)家的該比例通常都高于40%，可以考慮提高大城市住宅用地占建設(shè)用地的比例，有效提高住宅用地供給。

第二，因城施策進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控。中長(zhǎng)期來(lái)看，針對(duì)部分大城市來(lái)說(shuō)，人口聚集度高，土地供給緊張，需要嚴(yán)控房地產(chǎn)投機(jī)和房地產(chǎn)投資，應(yīng)該加快實(shí)施房地產(chǎn)稅，平抑房?jī)r(jià)走勢(shì)，甚至可以設(shè)計(jì)更高的房地產(chǎn)稅率，以發(fā)揮稅收的導(dǎo)向作用、體現(xiàn)因城施策的思路。而對(duì)于中小城市，可以采取比較溫和的房地產(chǎn)調(diào)控手段。