摘要：一線城市房價(jià)高，住房租賃市場(chǎng)需求巨大，政府鼓勵(lì)租賃住房的投資和建設(shè)。長租公寓項(xiàng)目投資金額大，收益相對(duì)較低，投資回收期長，開發(fā)商在作投資決策時(shí)都非常謹(jǐn)慎。長租公寓投資決策與投資者的價(jià)值觀密切相關(guān)，價(jià)值觀不僅會(huì)影響開發(fā)商在公寓建筑的功能定位和形態(tài)規(guī)劃上的決策，也會(huì)影響公寓的建設(shè)和運(yùn)營模式的選擇。

Abstract： Living in big cities is quite expensive and the demand for house renting is strong. The municipal authorities encourage the investment on rental apartment. Long-rent apartment project requires big amount of initial investment， but the return of investment takes very long time. Investors are very difficult to make decision. Values orientation have a great impact on the investment planning of long-rent apartments， as well as on the development and rent of apartment.

關(guān)鍵詞：長租公寓;價(jià)值決策;規(guī)劃定位

Key words： long-rent apartment;value decision;building planning

中圖分類號(hào)：F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號(hào)：1006-4311（2019）17-0078-03

0? 引言

隨著中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們向城市遷移，尋找更好的工作和生活機(jī)會(huì)，逐漸成為城市的常住居民。近些年，由于大城市住房價(jià)格昂貴，加上各種限制外地戶口購房的政策，多數(shù)外來居民望樓興嘆，需要長期租房居住。一線城市租賃需求龐大，供需矛盾突出，如果長期不能有效解決，將導(dǎo)致城市就業(yè)勞動(dòng)力減少，助推城市老齡化進(jìn)程，影響城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)繁榮穩(wěn)定。黨的十九大明確房子是用來住的、不是用來炒的定位后，長租公寓作為住房供給側(cè)改革的實(shí)驗(yàn)田，被社會(huì)各界寄予厚望。產(chǎn)業(yè)界、學(xué)術(shù)界和媒體從不同的角度進(jìn)行分析和研究，地方政府也出臺(tái)了諸多鼓勵(lì)長租公寓建設(shè)的政策。房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛啟動(dòng)長租公寓業(yè)務(wù)，一些風(fēng)險(xiǎn)投資企業(yè)和傳統(tǒng)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也大膽試水，在一、二線城市收集分散的房源統(tǒng)一租賃。市場(chǎng)的喧鬧難掩業(yè)務(wù)的艱難，負(fù)面的聲音不時(shí)傳來，讓人莫衷一是。中國長租公寓發(fā)展之路將會(huì)比較漫長，過去在商品住房大力發(fā)展時(shí)期積累的產(chǎn)業(yè)認(rèn)知和經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)可能不再適用。本文以一個(gè)運(yùn)營多年的青年公寓項(xiàng)目為例，嘗試描述和說明兩種不同的價(jià)值觀在集中式長租公寓的建筑規(guī)劃和公寓運(yùn)營中的差異，給致力于開展長租公寓業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)業(yè)同行提供借鑒和參考。

1? 集中式長租公寓的投資決策

顧名思義，長租公寓是有專業(yè)團(tuán)隊(duì)提供統(tǒng)一服務(wù)和管理的租賃公寓。集中式長租公寓的位置相對(duì)集中，規(guī)模相對(duì)較大。與酒店式公寓相比，長租公寓的租期較長，服務(wù)內(nèi)容較少，價(jià)格也較低。目前，在中國一線城市，成規(guī)模的集中式長租公寓還比較少，大多租客借助房屋中介服務(wù)，租住在遍布全市的居民小區(qū)中。近幾年，有不少新興企業(yè)看好住房租賃巨大需求市場(chǎng)，通過收集私人家庭閑置或散租的房屋，與業(yè)主簽訂長期包租協(xié)議，快速整修后以統(tǒng)一品牌對(duì)外租賃。由于房屋地理位置和產(chǎn)權(quán)非常分散，這類公寓被籠統(tǒng)稱為分布式長租公寓。

房地產(chǎn)開發(fā)商擁有豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及管理團(tuán)隊(duì)。部分企業(yè)企實(shí)力很強(qiáng)，無論是融資渠道，或者土地儲(chǔ)備資源都非常豐富。這些企業(yè)涉足長租公寓業(yè)務(wù)時(shí)，一般會(huì)選擇自己開發(fā)。在做建筑規(guī)劃和公寓運(yùn)營模式選擇時(shí)，企業(yè)一般會(huì)受到兩種不同價(jià)值觀的約束和影響。

1.1 以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最小化為目標(biāo)的決策

以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最小化為目標(biāo)，使項(xiàng)目預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)完全可控。企業(yè)在作長租公寓項(xiàng)目投資規(guī)劃時(shí)，更多地依賴財(cái)務(wù)模型進(jìn)行決策。項(xiàng)目的中短期的經(jīng)營利潤和現(xiàn)金流成為企業(yè)最為關(guān)鍵的決策指標(biāo)。當(dāng)面對(duì)一幅目標(biāo)地塊做建筑功能和形態(tài)規(guī)劃時(shí)，企業(yè)會(huì)偏向于選擇租售組合的開發(fā)策略。有的采用空間組合，即在同一地塊或項(xiàng)目中將部分住宅作為商品房建成出售，剩余部分用作長租公寓，以平衡整個(gè)項(xiàng)目的資金流，規(guī)避或減少長租公寓的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目投資收益的影響。有的采用時(shí)間組合，在項(xiàng)目竣工后持有住宅對(duì)外租賃若干年，待房價(jià)上漲或出讓條件滿足后伺機(jī)出售。無論如何組合，開發(fā)商都是將長租公寓作為財(cái)務(wù)投資工具，或者作為獲得土地資源的權(quán)益之計(jì)，公寓建筑的規(guī)劃和房型設(shè)計(jì)基本上是基于“可供出售”這個(gè)前提，公寓的運(yùn)營也要受此約束和影響。

1.2 以客戶需求為導(dǎo)向的決策

第二種決策思路是以客戶需求為導(dǎo)向的決策思路。開發(fā)商將將房屋租賃業(yè)務(wù)作為企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略，視公寓建筑為企業(yè)長期資產(chǎn)，認(rèn)可此項(xiàng)資產(chǎn)帶給企業(yè)的長期價(jià)值。因此，企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，會(huì)重點(diǎn)關(guān)注如何識(shí)別、理解和滿足目標(biāo)客戶的需求。此種決策思路并非不考慮投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)，而是將單個(gè)項(xiàng)目放到企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略中進(jìn)行價(jià)值考量，將長租公寓作為企業(yè)資產(chǎn)，而不是可供快速出售的成品來看待。在作投資測(cè)算周期更長，在資源分配和融資安排方面，對(duì)資產(chǎn)所能創(chuàng)造的收益及其價(jià)值增長速度有更合理的預(yù)估。

2? 青年公寓項(xiàng)目的定位和規(guī)劃

2.1 規(guī)劃約束

青年公寓項(xiàng)目的初衷是為了響應(yīng)地方政府號(hào)召，幫助功能開發(fā)區(qū)工作的年輕人解決住房困難，促進(jìn)區(qū)域的招商引資。其目標(biāo)客戶是新進(jìn)職場(chǎng)的單身白領(lǐng)，他們具有以下特點(diǎn)：①年齡在22至30歲之間，剛出大學(xué)校門或初進(jìn)上海，收入不高。②成長在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，向往獨(dú)立而有個(gè)性的生活。③多為家中獨(dú)子，不善或不喜家務(wù)。④地域觀念和婚戀意識(shí)不強(qiáng)，工作時(shí)間長，工作單位常有變動(dòng)。

該項(xiàng)目位于城市新區(qū)，距離目標(biāo)客戶群體工作地有6公里多，無公交巴士直達(dá)，最近的地鐵站在2公里外。項(xiàng)目用地是開發(fā)商早期拿到的自有住宅土地。該項(xiàng)目運(yùn)釀之時(shí)，城市商品房交易如火如荼，房價(jià)快速上漲。項(xiàng)目周圍已建成的多個(gè)住宅小區(qū)，房屋租金比較低。從投資角度看，這里不是長租公寓的理想地點(diǎn)。事實(shí)上，若非政府倡導(dǎo)加上開發(fā)商轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的驅(qū)動(dòng)，將目標(biāo)地塊開發(fā)成普通商品房出售在當(dāng)時(shí)是最順理成章的選擇。

該項(xiàng)目的開發(fā)商看好一線城市的租賃市場(chǎng)，認(rèn)為土地稀缺性和外來人口持續(xù)導(dǎo)入決定了一線城市住房供需矛盾將長期存在?？蛻舻闹Ц赌芰?huì)隨城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸提高，如果產(chǎn)品和服務(wù)符合甚至超過目標(biāo)客戶的期望，該項(xiàng)目就一定能為企業(yè)帶來穩(wěn)定的收益，資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值會(huì)逐漸提升。在這種觀念指導(dǎo)下，開發(fā)商非常關(guān)注目標(biāo)客戶的特點(diǎn)和租住需求。通過調(diào)查分析，得出客戶的三個(gè)主要需求點(diǎn)。一是安全可靠，管理規(guī)范;二是交通出行方便，有基本的生活配套設(shè)施;三是租賃價(jià)格適中，與其收入水平基本匹配。隨后的建筑規(guī)劃主要圍繞這三項(xiàng)需求展開。

2.2 公寓的規(guī)劃決策思路

青年公寓的目標(biāo)客戶大多是初入職場(chǎng)的大學(xué)畢業(yè)生，他們走出校門來到陌生的城市，工作和生活環(huán)境的安全性是客戶本人和家人最為關(guān)心的。公寓的安全性由外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境決定。外部安全性受項(xiàng)目所在區(qū)域整體環(huán)境影響。開發(fā)商需要因地制宜制定公寓安全的管理措施。一般來講，采用嚴(yán)格出入管理的純租賃小區(qū)的安全性優(yōu)于租售混合小區(qū)，整幢租賃公寓建筑的安全性優(yōu)于商住混用建筑。青年公寓項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積近6萬平方米，開發(fā)商從安全管理、規(guī)模效應(yīng)和品牌塑造三個(gè)方面考慮，決定全部建成公寓出租。在房型選擇方面，既要滿足目標(biāo)客戶對(duì)生活獨(dú)立性和起居私密性的要求，又要考慮其支付能力。經(jīng)過反復(fù)醞釀，最終大膽地選擇一種融合大學(xué)集體宿舍和小型家居為一體的單室整租房型。在公寓樓中間有過廊，租戶通過走廊進(jìn)入分列南北兩側(cè)的房間。每套公寓僅供一人居住，室內(nèi)可沐浴、如廁、洗衣和簡單炊飲。每個(gè)房間有內(nèi)陽臺(tái)供晾曬和綠植。項(xiàng)目原計(jì)劃全部建成25平方米的小面積戶型，在前期市場(chǎng)推廣時(shí)，部分客戶強(qiáng)烈要求面積更大一些戶型，愿意支付高租金。因此在工程二期裝修時(shí)，將少部分25平方米房間合二為一，增加了餐客廳，床鋪寬度增加。每個(gè)房間均配備了基本的家具和家用電器，客戶簽約當(dāng)日即可入住。

根據(jù)規(guī)劃，整個(gè)將容納近3000人租住，為確保整個(gè)公寓安全運(yùn)行，小區(qū)實(shí)行封閉式管理。在小區(qū)出入口、每幢公寓大樓入門廳和房間均設(shè)有門禁，客戶需刷卡進(jìn)出?？紤]到長租公寓公共服務(wù)設(shè)施的特點(diǎn)，在整體安防監(jiān)控和消防設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，也借鑒酒店標(biāo)準(zhǔn)，以完善公寓安全管理手段。公寓建筑材料和機(jī)電設(shè)備選型也充分考慮長期持有并運(yùn)營維護(hù)的特點(diǎn)。

長租公寓適宜選址在軌交站附近，這樣可以吸引更遠(yuǎn)距離上班的客戶。青年公寓項(xiàng)目遠(yuǎn)離軌交站點(diǎn)，為解決客戶出行難的問題，青年公寓開發(fā)商協(xié)調(diào)政府相關(guān)部門，由企業(yè)出資，在出行高峰時(shí)點(diǎn)提供定點(diǎn)接送班車。另外，小區(qū)內(nèi)也規(guī)劃地下車庫和少量地面車位提供租戶有償使用。

青年公寓的租戶基本是單身，平日里早出晚歸，依賴外部生活配套服務(wù)。開發(fā)商在小區(qū)規(guī)劃了8000多平方米可靈活組合的沿街商鋪，可用于開設(shè)餐飲店和超市，也可以做銀行網(wǎng)點(diǎn)和健身會(huì)所，既滿足公寓租戶需求，也對(duì)周邊社區(qū)居民開放。

3? 集中式長租公寓的運(yùn)營

3.1 三種運(yùn)營模式

長租公寓項(xiàng)目在規(guī)劃階段就需要考慮未來公寓運(yùn)營方式。市場(chǎng)上大致有三種模式可供選擇：自主運(yùn)營、半委托運(yùn)營和全委托運(yùn)營。

自主運(yùn)營即開發(fā)商組建并依靠自己團(tuán)隊(duì)完成公寓的招租、客戶服務(wù)和物業(yè)管理。運(yùn)營團(tuán)隊(duì)既對(duì)公寓租賃服務(wù)收入負(fù)責(zé)，也對(duì)公寓資產(chǎn)的保值和增值負(fù)有責(zé)任。運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)與公寓業(yè)主的長期利益是一致的。運(yùn)營團(tuán)隊(duì)通過盡心服務(wù)塑造客戶口碑，通過對(duì)公寓建筑物的養(yǎng)護(hù)，使建筑物的品質(zhì)和壽命得以保證。目前，市場(chǎng)上有經(jīng)驗(yàn)的長租公寓運(yùn)營管理人才比較稀缺，成本比較高。當(dāng)如果公寓項(xiàng)目規(guī)模小，或者硬件條件先天不足的話，開發(fā)商要維持運(yùn)營隊(duì)伍的成本會(huì)比較高，運(yùn)營管理隊(duì)伍也很難穩(wěn)定。

半委托運(yùn)營類似于聘請(qǐng)酒店管理團(tuán)隊(duì)，公寓業(yè)主向受托團(tuán)隊(duì)支付基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)和一定比例的租金提成，收取公寓租金相關(guān)的收入。這種模式借用專業(yè)運(yùn)營服務(wù)商的能力和營銷渠道快速提升公寓的有效出租率。如果合作緊密，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)還可以在公寓設(shè)計(jì)和建造階段給業(yè)主提供建議，使產(chǎn)品更加貼近目標(biāo)客戶的需求，維修維護(hù)更加方便。專業(yè)運(yùn)營服務(wù)商非常昂貴，有些業(yè)主會(huì)糾結(jié)其中風(fēng)險(xiǎn)得失，尤其在項(xiàng)目投運(yùn)初期及市場(chǎng)低迷時(shí)期，當(dāng)業(yè)主的期望與實(shí)際運(yùn)營績效存在差距的時(shí)候，雙方合作就可能出現(xiàn)嫌隙。另一方面，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)如果為了完成短期承諾租賃目標(biāo)，采用激進(jìn)的營銷手段，放松對(duì)目標(biāo)客戶的篩選，或者為了節(jié)省運(yùn)營成本忽視建筑物的日常養(yǎng)護(hù)，降低客戶服務(wù)質(zhì)量，最終影響公寓的品質(zhì)和聲譽(yù)。

完全委托模式是業(yè)主將公寓建筑以約定的價(jià)格長期委托第三方運(yùn)營管理。受托方負(fù)責(zé)租賃并收取租金，受托方享有租金溢價(jià)，承擔(dān)全部經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。有的受托方在承租了標(biāo)的物業(yè)后，會(huì)根據(jù)自己企業(yè)品牌風(fēng)格，進(jìn)行二次裝修改造。采用這種模式的業(yè)主大多是將長租公寓作為財(cái)務(wù)性投資的金融機(jī)構(gòu)，或者為了盤活閑置資產(chǎn)的企事業(yè)單位。這種模式對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，規(guī)避了短期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)，放棄了運(yùn)營服務(wù)的收益，難以形成企業(yè)自己的公寓品牌。

3.2 青年公寓項(xiàng)目的運(yùn)營決策思路

青年公寓項(xiàng)目的開發(fā)商將一線城市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和長期運(yùn)營持有作為企業(yè)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。公司開發(fā)該機(jī)寫字樓積累一定經(jīng)驗(yàn)后，主動(dòng)開展長租公寓業(yè)務(wù)，并將住房租賃作為主營業(yè)務(wù)的重要組成部分。在公寓運(yùn)營模式的選擇上，自一開始就堅(jiān)持招募和培養(yǎng)自己的專業(yè)運(yùn)營隊(duì)伍。主要基于是以下三方面的價(jià)值考量。

一是有利于培養(yǎng)企業(yè)的長租公寓運(yùn)營能力。長租公寓運(yùn)營僅次于酒店，是一項(xiàng)24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)的業(yè)務(wù)，每天面對(duì)不同的客戶，處理各種繁雜的事務(wù)，需要有一支穩(wěn)定的有經(jīng)驗(yàn)作業(yè)隊(duì)伍。開發(fā)商希望員工在實(shí)戰(zhàn)中不斷積累經(jīng)驗(yàn)，表現(xiàn)良好的可以被提升到新的項(xiàng)目，以支持公司長租公寓業(yè)務(wù)的持續(xù)拓展。由于青年公寓的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)與公寓業(yè)主是利益共同體，因此在項(xiàng)目投運(yùn)初期的混沌階段，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)愿意本著主人翁的精神，做事主動(dòng)跨前一步，使項(xiàng)目磨合期間的矛盾沖突減少。如果是委托運(yùn)營，無論哪種模式均需要借助第三方的專業(yè)資源。受托方為了維護(hù)自己的長期利益，會(huì)設(shè)法避免向委托方傳授運(yùn)營相關(guān)的技能和知識(shí)，對(duì)專業(yè)人員離職去向也會(huì)設(shè)置競業(yè)限制條件，防止委托單位挖人。

二是有利于維護(hù)長租公寓的品質(zhì)和壽命。開發(fā)商長期持有公寓資產(chǎn)，如果公寓在運(yùn)營階段出現(xiàn)質(zhì)量問題，將直接影響客戶滿意度和公寓的租賃收入。公寓的質(zhì)量保障首先體現(xiàn)在開發(fā)階段，如果開發(fā)商過分依賴財(cái)務(wù)模型決策，有時(shí)會(huì)為了減少項(xiàng)目總投資，降低建筑造價(jià)。即在建筑材料和機(jī)電設(shè)備選型方面，沿用企業(yè)內(nèi)部的一般商品房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)?；蛘唛_發(fā)商自己缺乏租賃公寓開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，又不主動(dòng)邀請(qǐng)專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)參與前期產(chǎn)品設(shè)計(jì)及建筑工程階段驗(yàn)收。公寓設(shè)計(jì)和建設(shè)階段問題和缺陷遲早會(huì)運(yùn)營階段暴露出來，糾錯(cuò)改造的成本將更高。長租公寓的質(zhì)量保障還體現(xiàn)在日常的維修保養(yǎng)。由于運(yùn)營團(tuán)隊(duì)與業(yè)主的利益一致，青年公寓項(xiàng)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)在公寓建設(shè)階段就參與進(jìn)來，不遺余力地推廣營銷，將市場(chǎng)需求信息及時(shí)反饋給開發(fā)商，使建筑缺陷在投運(yùn)前就得到改進(jìn)。運(yùn)營團(tuán)隊(duì)委派有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)人員和機(jī)電工程師參與物業(yè)驗(yàn)收，制定建筑機(jī)電設(shè)備和室內(nèi)家電設(shè)備維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)，以延長建筑極為其內(nèi)部機(jī)電設(shè)備使用壽命。

三是有利于提高項(xiàng)目長期投資收益。住房租金水平與城市常住居民的收入水平密切相關(guān)。居民收入增長是隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的漸進(jìn)過程，因此公寓的租賃不可能像銷售商品房一樣，借助豪華樣板房和短暫的造勢(shì)宣傳使租金水平快速上升。長租公寓需要借助良好的服務(wù)取得客戶口碑，并因此獲得品牌溢價(jià)，提升市場(chǎng)競爭力。這需要運(yùn)營團(tuán)隊(duì)苦練內(nèi)功，既有真誠服務(wù)態(tài)度，又具備專業(yè)服務(wù)能力。同時(shí)也需要公寓業(yè)主提供價(jià)值引導(dǎo)，虛心聽取運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的意見和建議。任何一方急功近利，都有可能損害長租公寓的聲譽(yù)，從而影響項(xiàng)目的長期收益。從這方面講，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)如果和業(yè)主同屬一個(gè)公司，容易形成相近的價(jià)值觀和經(jīng)營風(fēng)格。

青年公寓項(xiàng)目規(guī)模大，開發(fā)商選擇了自主運(yùn)營。通過董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)營實(shí)體負(fù)責(zé)公寓的日常經(jīng)營管理。為增加租賃收入，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)還通過董事會(huì)向開發(fā)商提出合理化建議，將閑置建筑空間改造成可租賃房增加總租賃面積，縮短新老客戶交接時(shí)間，增加公寓有效出租率。在配套商鋪的招商和建筑養(yǎng)護(hù)方面能主動(dòng)考慮公寓的整體服務(wù)品質(zhì)和建筑的長期價(jià)值。通過6年多的探索和改進(jìn)，青年公寓項(xiàng)目的租賃收入穩(wěn)步增長，客戶滿意度和公寓資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值也在不斷提升。

4? 結(jié)語

過去20年，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在波瀾壯闊又跌宕起伏的城市住房改革進(jìn)程中，依靠高杠桿和快周轉(zhuǎn)的經(jīng)營模式快速成長壯大，企業(yè)經(jīng)營規(guī)模和營業(yè)收入同步增長。在新一輪住房改革中，過去行之有效的經(jīng)營管理手段應(yīng)用在長租公寓業(yè)務(wù)中可能會(huì)遇到困難。青年公寓項(xiàng)目的開發(fā)商秉持以客戶需求為導(dǎo)向的價(jià)值觀，因此在做項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，優(yōu)先關(guān)注客戶的需求，并將這些需求落實(shí)在建筑布局、房型設(shè)計(jì)、設(shè)施配套和運(yùn)營管理各個(gè)方面。該項(xiàng)目一經(jīng)推出就受到客戶熱烈歡迎，投運(yùn)六年至今一房難求。既滿足目標(biāo)客戶的需求，又符合地方政府的期待，租賃收入也持續(xù)增長，資產(chǎn)的市場(chǎng)估值也逐年提升。

總體來講，長租公寓項(xiàng)目投資的回收期很長，需要企業(yè)的決策者有強(qiáng)大的戰(zhàn)略定力和耐心，運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)也需具備精打細(xì)算和苦心經(jīng)營的精神。相信隨著政府切實(shí)降低土地成本和租賃稅負(fù)，穩(wěn)定政策預(yù)期，營造公平的市場(chǎng)競爭環(huán)境，有志于開展長租公寓業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)商一定能渡過迷茫期，找到一條適合自己企業(yè)發(fā)展的成功之路。

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作者簡介：羅小青（1965-），男，上海人，就職于陸家嘴集團(tuán)。