周文琪　徐軍　吳昊　周嘯

[提要] 本文基于貨幣政策及貨幣工具理論基礎(chǔ)，結(jié)合已有對(duì)居民購(gòu)房行為因素的分析，從各方面闡明并解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，多角度解釋中國(guó)貨幣政策對(duì)居民購(gòu)買行為的內(nèi)在影響。研究發(fā)現(xiàn)：在排除房?jī)r(jià)自相關(guān)因素前提下，貨幣政策的調(diào)整對(duì)居民購(gòu)房行為具有顯著性影響，政府出臺(tái)的調(diào)控政策大多數(shù)對(duì)房?jī)r(jià)造成負(fù)影響以達(dá)到調(diào)控目的。由此可見，我國(guó)宏觀房地產(chǎn)政策能夠確切有效地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，能夠有效地抑制房產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅度變化。從南京的實(shí)際情況來看，供給與需求相對(duì)持平，需求量為完全釋放、相對(duì)穩(wěn)健，因此貨幣政策對(duì)居民購(gòu)房行為的影響也處于穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易;房地產(chǎn)價(jià)格;貨幣政策;宏觀調(diào)控;居民購(gòu)房

中圖分類號(hào)：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2019年4月25日

“促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，要采用松緊適度，穩(wěn)健的貨幣政策，必須深化利率市場(chǎng)化改革，既要降低實(shí)際利率，同時(shí)也要完善利率形成機(jī)制?！崩羁藦?qiáng)于2019年全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告會(huì)議上的這段話深刻指出，通過貨幣政策的調(diào)整傳導(dǎo)機(jī)制影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需，已然成為我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行的重要手段之一。然而，房?jī)r(jià)卻在國(guó)家宏觀調(diào)控手段下不斷上漲，其中原因引人深思。

一、文獻(xiàn)綜述

（一）居民購(gòu)房行為影響因素研究綜述

1、宏觀政策因素。在宏觀經(jīng)濟(jì)政策方面，經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，首付比例、房產(chǎn)稅和貸款利率這三個(gè)因素是影響居民購(gòu)房行為的主要因素。Jaffee and Rosen（1979）認(rèn)為，當(dāng)國(guó)家出臺(tái)限制性的房地產(chǎn)政策之后，居民意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期不景氣，購(gòu)房的意愿將會(huì)降低，房地產(chǎn)市場(chǎng)將變得蕭條，反之房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量和交易總額將會(huì)增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)將變得繁榮;經(jīng)濟(jì)學(xué)家Capone從個(gè)人所得稅的角度另辟蹊徑，他認(rèn)為國(guó)家試圖通過降低個(gè)人所得稅來影響居民購(gòu)房意愿是沒有任何作用的。

2、消費(fèi)者個(gè)體因素。Markus（1995）的觀點(diǎn)是，在居民購(gòu)房的決策過程中，居民作為消費(fèi)者自身的財(cái)富、教育和家庭類型因素決定了房產(chǎn)位置的選擇;PamiDua（2009）通過實(shí)證研究了居民購(gòu)房態(tài)度的決定因素，他認(rèn)為消費(fèi)者考慮購(gòu)買公寓的因素包括預(yù)期財(cái)務(wù)狀況、預(yù)期利率、預(yù)期房?jī)r(jià)、預(yù)期財(cái)富和可支配收入;Hall（1978）認(rèn)為，家庭消費(fèi)最重要的決定因素是財(cái)富水平;Skinner（1989）使用居民收入的動(dòng)態(tài)跟蹤數(shù)據(jù)證實(shí)，財(cái)富對(duì)消費(fèi)有顯著影響。

3、住宅特征因素。Hoyt（1939）對(duì)美國(guó)36個(gè)城市的住房租金數(shù)據(jù)進(jìn)行了一項(xiàng)研究，認(rèn)為城市住房租金并非是同心圓分布。相反，市中心沿主干道向外擴(kuò)展，并以扇形分布，導(dǎo)致高租金和低租金房屋的地理差異，高租金住宅通常分布在交通線附近，廉租房則位于其偏僻的兩側(cè)區(qū)域。這也說明了，交通地理位置的優(yōu)劣也是決定居民購(gòu)房抉擇過程的一個(gè)重要因素;Jennifer（2000）認(rèn)為，父母對(duì)教育質(zhì)量的信念影響了購(gòu)房的選擇，而接近“享有盛名”的學(xué)校的住所在人們購(gòu)房選擇方面產(chǎn)生了“吸引力”。

（二）貨幣政策對(duì)居民購(gòu)房行為影響研究綜述。衛(wèi)華（2011）研究了房產(chǎn)稅對(duì)自住、投資、住房供應(yīng)和房?jī)r(jià)的影響，并認(rèn)為當(dāng)住房供應(yīng)量較小時(shí)，買家將承擔(dān)更多的房產(chǎn)稅，當(dāng)供應(yīng)達(dá)到最大值時(shí)，消費(fèi)者將承擔(dān)較少的負(fù)擔(dān);謝鶴（2013）在談到上海和重慶房地產(chǎn)秘密試點(diǎn)的實(shí)施后，認(rèn)為房產(chǎn)稅將在短期內(nèi)對(duì)投資型買家產(chǎn)生抑制作用，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，對(duì)投資收益的影響有限;在對(duì)銀川市居民進(jìn)行問卷調(diào)查的基礎(chǔ)上，馬茜（2013）分析了中國(guó)房地產(chǎn)稅改革對(duì)居民購(gòu)房意愿的影響，并認(rèn)為最初將征收房產(chǎn)稅將顯著削弱居民購(gòu)房的意愿，但進(jìn)入正常狀態(tài)后，影響將逐漸減少;陸新海（2013）分析了“新五條”政策的影響，認(rèn)為二手房購(gòu)買20%的個(gè)人所得稅會(huì)增加二手房的價(jià)格，同時(shí)房屋周轉(zhuǎn)率的下降將對(duì)有著剛性需求的居民產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，但也將有助于振興租賃市場(chǎng)并打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。

二、理論分析及現(xiàn)狀研究

（一）貨幣政策對(duì)居民購(gòu)房行為影響理論分析

1、消費(fèi)者住房消費(fèi)決策模型。居民的購(gòu)房消費(fèi)行為，基于馬斯洛需求理論，大多居民的目的是滿足基本居住的剛性需求。但也有其他居民因個(gè)人偏好對(duì)房產(chǎn)類型的要求存在差異。消費(fèi)者不同的需求層次必然導(dǎo)致購(gòu)房心理的表現(xiàn)形式各不相同。本文將房產(chǎn)自身能影響居民購(gòu)房心理的因素統(tǒng)稱為“內(nèi)在因素”。

除了上述“內(nèi)在因素”之外，還有一些“外部因素”影響居民購(gòu)買房屋的心理。如居民受到經(jīng)濟(jì)條件的限制，只能購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房或普通商品房。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)情況，影響購(gòu)房心理的外部因素主要包括經(jīng)濟(jì)條件、現(xiàn)代生活方式追求、投資心理、從眾心理等。由于這些因素都是非房地產(chǎn)部分，因此本文將其稱為“外部因素”。

（1）地理位置。對(duì)于地理位置，居民購(gòu)房時(shí)考慮的因素反映在三個(gè)方面：首先，從交通通達(dá)性上來說，通達(dá)性意味著交通無障礙性的高低。方便快捷的房地產(chǎn)不僅可以輕松到達(dá)重要的地方，如市中心、地鐵站等，而且可以大幅度地減少可免的交通成本。其次，考慮到房產(chǎn)周圍的環(huán)境和景觀條件。隨著生活水平的穩(wěn)步提高，人們的需求層次也隨之拔高。一開始居民購(gòu)房最簡(jiǎn)單的需求是“有房住，吃的飽”，到現(xiàn)在將需求集中在房屋景觀、周圍環(huán)境、氣候等人文因素上。最后，配套設(shè)施也是影響居民選擇房產(chǎn)地理位置的重要影響因素。當(dāng)一個(gè)居民家庭進(jìn)行購(gòu)房抉擇時(shí)，配套設(shè)施的齊全與否決定了小孩的教育是否能夠就地解決，老人的娛樂保健是否能夠得到保證。

（2）開發(fā)商品牌。在購(gòu)房者心目中，房產(chǎn)質(zhì)量過關(guān)、開發(fā)商信譽(yù)可靠、物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)越是品牌房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)簽。社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得人們不再滿足于物質(zhì)文明的需求，房產(chǎn)開發(fā)商品牌價(jià)值對(duì)購(gòu)房者的影響日益明顯。對(duì)品牌房地產(chǎn)公司項(xiàng)目的追求反映了購(gòu)買者尋求其優(yōu)越地位的消費(fèi)心理，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的品牌效應(yīng)心理。

（3）人文環(huán)境。“文化是環(huán)境的人文部分”。消費(fèi)者在宗教、文化、傳統(tǒng)和地區(qū)特征等社會(huì)和人文方面存在差異。不同地區(qū)的消費(fèi)者在購(gòu)買房屋時(shí)，會(huì)根據(jù)自己的“生活文化”選擇自己最心儀的住房產(chǎn)品。社會(huì)形成的消費(fèi)氛圍、時(shí)尚潮流和社區(qū)文化也將使居民順應(yīng)大眾潮流購(gòu)買房屋。而房地產(chǎn)開發(fā)商也抓住了這一痛點(diǎn)，將項(xiàng)目定位為“高檔社區(qū)”、“書香門第”等，以期消費(fèi)者對(duì)號(hào)入座。

（4）物業(yè)管理。物業(yè)管理代表著房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房的售后質(zhì)量保證。物業(yè)管理可以成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售環(huán)節(jié)，這實(shí)際上是房地產(chǎn)銷售機(jī)制的進(jìn)一步完善。人們生活水平的提高和精神文明的追求使居民更愿意為環(huán)境付費(fèi)，購(gòu)買舒適，購(gòu)買便利，住房消費(fèi)觀念的概念正在逐步形成。因此，物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量也在居民購(gòu)房決策的考慮之中。

（5）政策法規(guī)因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)高度政策導(dǎo)向的市場(chǎng)。政府通過政治、經(jīng)濟(jì)、法律等方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管，以加強(qiáng)或抑制消費(fèi)者購(gòu)買行為。與此同時(shí)，政府出臺(tái)的一系列的購(gòu)房政策也會(huì)成為購(gòu)房者在購(gòu)房前的參考因素。例如，政府通過加快廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，解決了中低收入者住房困難的問題，從而減少了對(duì)普通商品房的需求。政府出臺(tái)的一系列的政策法規(guī)都是購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)不得不考慮的問題。

2、貨幣政策對(duì)消費(fèi)者住房消費(fèi)行為的影響機(jī)理

（1）貨幣政策通過影響住房?jī)r(jià)格而影響購(gòu)買行為。消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房的需求受到房地產(chǎn)價(jià)格的影響。消費(fèi)者收入水平導(dǎo)致不同程度的房地產(chǎn)產(chǎn)品支付能力。雖然剛性需求存在一定的市場(chǎng)，但居民的消費(fèi)心理總是希望花最少的錢來?yè)Q取最大的收益。消費(fèi)者在購(gòu)買房屋時(shí)會(huì)更喜歡“降價(jià)”、“優(yōu)惠”等促銷手段。同時(shí)，居民選擇支付房屋的方式也反映了消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)的價(jià)格選擇心理，如分期付款或首付（即首付20%或30%）。它也是為了滿足消費(fèi)者買房的需求而實(shí)行的一種價(jià)格手段。

（2）貨幣政策通過影響還貸壓力大小影響購(gòu)買行為。消費(fèi)者在購(gòu)買房屋時(shí)考慮的最重要因素是他們的收入水平。消費(fèi)者需要長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄以及銀行貸款來滿足購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)條件。價(jià)格因素自然受到更多關(guān)注，由于沉重的還款壓力，他們自然會(huì)放棄更高層次的住房分配。經(jīng)濟(jì)適用房已成為這類消費(fèi)者的集中選擇，大多數(shù)人會(huì)放棄普通商品房，因?yàn)樗麄兏敢赓?gòu)買總價(jià)較低的小戶型住房。

（3）貨幣政策通過影響未來價(jià)值而影響購(gòu)房行為。持有這種購(gòu)買心理的消費(fèi)者通常具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力并擁有自己的財(cái)產(chǎn)。由于房地產(chǎn)的未來價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)增加一定幅度，因此有必要在特定時(shí)間在合適的地點(diǎn)購(gòu)買房產(chǎn)，為了將來租賃物業(yè)，獲得租金收入，或在未來幾年內(nèi)轉(zhuǎn)售，從而獲取轉(zhuǎn)售收益。因此，開發(fā)商抓住了投資者的這一投資心理，開發(fā)出了各種十分適合投資的住宅用房。在投資者看來，這類住房的首付低，還款壓力小，預(yù)期在未來又可以獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金租金流入，何樂而不為呢？

（二）南京市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀和特點(diǎn)

1、南京市房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)。目前，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠平穩(wěn)健康的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)和宏觀調(diào)控的良好配合起到了重要的作用。其主要特點(diǎn)是：

（1）投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，投資實(shí)體多元化。由于政府宏觀政策調(diào)控的影響，南京市基礎(chǔ)設(shè)施完善程度不斷提升，房地產(chǎn)業(yè)的投資數(shù)量不斷增加，標(biāo)志著廣大投資者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)仍舊充滿信心;外資的進(jìn)入也導(dǎo)致了南京房地產(chǎn)業(yè)的多元化趨勢(shì)。

（2）商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)趨于穩(wěn)定，消費(fèi)逐步合理。根據(jù)相關(guān)調(diào)查及數(shù)據(jù)顯示，南京市的房?jī)r(jià)漲幅有所減小，并且逐步趨于平穩(wěn)。

（3）房地產(chǎn)進(jìn)入品牌合作階段。南京市的房地產(chǎn)業(yè)正變得更加理性，吸引了眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商。投資者改變了他們的思路，創(chuàng)造了一種與傳統(tǒng)銷售品牌銷售不同的模式，通過和恒大、碧桂園等消費(fèi)者熟知的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行合作，采用品牌銷售的手段，以提供高質(zhì)量的房產(chǎn)服務(wù)和優(yōu)質(zhì)的售后保障，為消費(fèi)者提供最好的服務(wù)。

2、南京市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀。根據(jù)歷年公示數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年，南京房地產(chǎn)業(yè)投資總額896.73億元，占全年GDP的14.59%。2016年，房地產(chǎn)投資總額1，844.6億元，占全年GDP的17.57%。中國(guó)國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)70.91%，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)105.81%。與此同時(shí)，商品房的年銷售額也從2011年的714.72億元增加到2016年的2，674.35元，增長(zhǎng)了287.05%。隨著行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的稅收成為南京市財(cái)政收入的重要來源之一。

與此同時(shí)，南京城市環(huán)境變好和城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提升也離不開房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出的貢獻(xiàn)。許多注重營(yíng)造綠色生活環(huán)境和彰顯人文氣息的住宅區(qū)開始出現(xiàn)，優(yōu)化了城市的形象。南京的人均住宅面積也以年均1平方米的速度在穩(wěn)定增加。不少南京市以外的投資者，也因?yàn)槟暇┚用竦木幼∷降拇蟠筇嵘?，而被吸引到南京投資、生活，為南京城市經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)提供了活力，促進(jìn)了南京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

3、南京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。如今，我國(guó)政府開始逐漸抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，同時(shí)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也著手調(diào)整自己的內(nèi)部結(jié)構(gòu)以解決現(xiàn)存的內(nèi)部問題。從南京的整體狀況來看，南京房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展離不開地區(qū)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展、居民收入的逐步增加以及社會(huì)的穩(wěn)定狀態(tài)。

從市場(chǎng)需求來看，目前南京的住房需求仍然比較強(qiáng)勁，居民整體水平有所提高。南京經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，外國(guó)投資者的進(jìn)入，居民對(duì)改善住房的需求以及政府的宏觀調(diào)控使南京的房地產(chǎn)業(yè)仍然處于穩(wěn)定發(fā)展階段。

數(shù)據(jù)顯示，普通購(gòu)房者更多需求的是經(jīng)濟(jì)適用性住房，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該更換思考角度，投資開發(fā)更多滿足購(gòu)房者需求的戶型，同時(shí)南京市政府應(yīng)該從南京市居民的角度出發(fā)，制定符合居民期望的宏觀調(diào)節(jié)政策。在政府調(diào)控方面，加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制，努力給南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)造出一種合理、健康、平穩(wěn)的發(fā)展環(huán)境。

三、實(shí)證分析

（一）模型的構(gòu)建

1、調(diào)研地點(diǎn)與調(diào)研對(duì)象。在確定調(diào)研課題后，7～8月調(diào)研組成員在查閱有關(guān)文獻(xiàn)資料、初步了解央行的基礎(chǔ)貨幣政策以及南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)有狀況及相關(guān)政策，為之后的調(diào)查研究打了基礎(chǔ)。之后對(duì)國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究報(bào)告進(jìn)行比較分析，并擬定調(diào)查（實(shí)施）方案，達(dá)到了預(yù)期效果。之后制定初步第一次調(diào)研問卷，考慮到對(duì)調(diào)研因素不甚了解以及人流量的原因，選擇南京仙林萬達(dá)茂為初次調(diào)研地點(diǎn)進(jìn)行第一次嘗試，完成初次調(diào)研，收回有效問卷50份。9月通過對(duì)調(diào)研問卷數(shù)據(jù)的收集與分析，團(tuán)隊(duì)成員分析反思前期調(diào)研成果，在老師的幫助下繼續(xù)改進(jìn)調(diào)研問卷，基于南京市各售樓中心的分布情況，更換調(diào)研地點(diǎn)，對(duì)各板塊售樓處進(jìn)行走訪調(diào)查，實(shí)現(xiàn)二次調(diào)研，并收回有效問卷160份。11月團(tuán)隊(duì)成員考慮到房產(chǎn)交易中心可以同時(shí)滿足問卷有效性高、人群質(zhì)量高的要求，因此選取鼓樓房地產(chǎn)交易中心為第三次調(diào)研地點(diǎn)，并收回有效問卷226份。

2、調(diào)研對(duì)象特征。調(diào)研成員在三次調(diào)研中，收回有效問卷共436份，去除相關(guān)無效信息后，受調(diào)研居民的樣本特征如表1所示。（表1

如表所示，調(diào)研對(duì)象年齡呈集聚化分布，主要集中在25～40歲;性別呈分散分布，但其中男性居多。戶籍方面，本市非農(nóng)業(yè)戶籍占大多數(shù)。學(xué)歷與家庭年收入方面，本科及以上高學(xué)歷者占絕大多數(shù)，年收入10～30萬元的家庭亦是如此。此外，調(diào)研對(duì)象家庭人口總數(shù)大多數(shù)多于等于3。已有住房數(shù)集中于1、2套，但其中無住房和擁有3套及以上住房的居民數(shù)據(jù)也具有一定的參考性。

3、調(diào)研數(shù)據(jù)分析。在調(diào)研初期，團(tuán)隊(duì)成員對(duì)南京市的房地產(chǎn)政策、銀行商貸政策、公積金貸款政策進(jìn)行收集了解，并在問卷的問題中加以體現(xiàn)，最終得到反饋。具體政策對(duì)居民購(gòu)房行為的影響分析如表2所示。（表2）

通過調(diào)研數(shù)據(jù)的反饋，我們有理由相信，相比于公積金政策與首付成數(shù)的現(xiàn)行政策，商貸利率對(duì)居民購(gòu)房行為的影響程度更大，因此我們?cè)谙乱徊糠钟懻撠泿耪撸ㄖ饕ㄉ藤J利率）如何調(diào)整會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者改變其購(gòu)房行為，如表3所示。（表3）

此外，我們對(duì)首次購(gòu)房與購(gòu)首套房的居民最高可接受商貸首付成數(shù)進(jìn)行調(diào)研統(tǒng)計(jì)，如表4所示。（表4）

綜合調(diào)研數(shù)據(jù)分析與統(tǒng)計(jì)，我們認(rèn)為在居民購(gòu)房行為影響因素中，貨幣政策相較于房地產(chǎn)政策與公積金商貸政策對(duì)居民購(gòu)房行為的影響程度更大，通過調(diào)整貨幣政策，在一定程度上可以影響居民的購(gòu)房選擇，甚至放棄購(gòu)房。因此，本章節(jié)運(yùn)用模型分析法，對(duì)2015～2018年期間南京市數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，數(shù)據(jù)獲得途徑為安居客，貨幣政策為國(guó)家統(tǒng)一的政策：選擇變量為貨幣供應(yīng)量、貸款利率。本章節(jié)所采用的線性回歸模型：

HP=a0+a1M2+a2L5+ut

HL=b0+b1M2+b2L5+ut

其中，HP代表房地產(chǎn)交易額，M2代表狹義概念中的貨幣供應(yīng)量，L5代表金融單位五年期貸款利率，HL代表房地產(chǎn)交易量，ut代表具有一定誤差和擾動(dòng)的項(xiàng)目。本章節(jié)基于線性回歸模型，通過多個(gè)指標(biāo)研究，探索宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)購(gòu)買行為的影響，驗(yàn)證宏觀政策對(duì)房?jī)r(jià)變化的解釋力，進(jìn)而得出宏觀政策所帶來的效應(yīng)影響強(qiáng)弱。

（二）指標(biāo)選取與數(shù)據(jù)處理。為了制作模型方便，本文在這里設(shè)以下變量：貨幣供應(yīng)量（M2）、房地產(chǎn)銷售額（HP）、貸款利率（L5）、房地產(chǎn)交易量（FL）。本章所采用的代理變量及其處理如下：

1、貨幣供應(yīng)量。本文將廣義貨幣供應(yīng)量M2作為貨幣供應(yīng)量的變量。樣本數(shù)據(jù)選擇時(shí)間區(qū)間為2015年12月至2018年12月。由于缺乏廣義貨幣供應(yīng)量M2的數(shù)據(jù)，本文將使用該省金融機(jī)構(gòu)年末各項(xiàng)存款余額來代替，如表5所示。（表5）

2、房地產(chǎn)年均銷售額（HP）。本章節(jié)運(yùn)用城市住房均價(jià)作為年均銷售額的代理變量指標(biāo)，該指標(biāo)指數(shù)以南京市為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)其2015～2018年期間房?jī)r(jià)進(jìn)行收集和梳理，以指數(shù)加權(quán)平均的方式得到結(jié)果，如表6所示。（表6）

3、貸款利率（L5）。本課題對(duì)2015～2018年期間銀行的五年期貸款利率進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，基準(zhǔn)利率均為國(guó)家法定，因此整體而言具有一致性特征。對(duì)于利率數(shù)據(jù)的處理是按照當(dāng)年的平均利率計(jì)算的，如表7所示。（表7）

（三）模型檢驗(yàn)?；貧w方程顯著性檢驗(yàn)?zāi)Ｐ湍軌蛴行?yàn)證所有系數(shù)能否同時(shí)與零具有顯著差異，若驗(yàn)證出系數(shù)并不能同時(shí)為零，仍無法確保方程中存有與零無顯著差異的系數(shù)，即無法確?；貧w系數(shù)能夠同時(shí)為零。該方式可以驗(yàn)證是否有所自變量能夠?qū)σ蜃兞吭斐捎绊懀矣绊戯@著。本課題通過方差齊性的檢驗(yàn)方式，對(duì)自變量xi相關(guān)的線性組合對(duì)因變量y的影響進(jìn)行判定，探討影響方差是否相同，及要求殘差的方差齊性。所形成的殘差序列圖能夠較好驗(yàn)證自變量的方差齊性，殘差方差應(yīng)在指定范圍內(nèi)保持恒定狀態(tài)，若無法保持，則表明研究模型的可靠性可能存在缺陷。

本課題通過假定，獲得貨幣政策與城市住宅購(gòu)買行為具有較高相關(guān)性的自變量因素，包括廣義概念下的貨幣供應(yīng)量（M2）、商業(yè)銀行五年期貸款利率（L5）。通過自變量假定和研究，得出相應(yīng)的影響顯著性結(jié)果，最終將廣義概念下的貨幣供應(yīng)量（M2）、商業(yè)銀行五年期貸款利率（L5）作為模型自變量，對(duì)房地產(chǎn)購(gòu)買行為進(jìn)行解釋，引入SPSS18.0對(duì)模型開展計(jì)算，得出下述結(jié)果，見表8。（表8、表9）

將五年期貸款利率（L5），廣義概念下的貨幣供應(yīng)量（M2），交易額（FP）做入一個(gè)模型對(duì)交易情況進(jìn)行解釋。采用SPSS18.0軟件對(duì)模型進(jìn)行計(jì)算，得到結(jié)果如表10、表11所示。（表10、表11）

從表中我們可以看到，模型對(duì)因變量的解釋程度，調(diào)整后R2達(dá)到了0.954和0.968，方程通過了整體顯著性檢驗(yàn)，各回歸系數(shù)大都通過了t檢驗(yàn)。說明模型具有較高的可靠性。

（四）回歸結(jié)果。本章節(jié)基于線性回歸模型，通過多個(gè)指標(biāo)研究，探索貨幣政策對(duì)購(gòu)買行為的影響，驗(yàn)證宏觀政策對(duì)房?jī)r(jià)變化的解釋力，由此可見，貸款利率對(duì)交易情況影響是正向的。結(jié)果如表12、表13所示。（表12、表13）

（五）結(jié)果分析。在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，廣義概念貨幣供應(yīng)量和商業(yè)銀行貸款利率都與房?jī)r(jià)的購(gòu)買行為正相關(guān)。這和現(xiàn)階段大部分經(jīng)濟(jì)理論結(jié)論，同時(shí)也反映出課題所運(yùn)用的模型具有科學(xué)性，所得到貨幣供應(yīng)量、商業(yè)銀行貸款利率影響系數(shù)分別為0.607和0.836。

可以看出，貸款利率的變化和貨幣供應(yīng)對(duì)購(gòu)買行為的影響很小。這表明購(gòu)買行為的影響因素是多方面的，具有復(fù)雜性和時(shí)代性特征，利率相關(guān)政策的出臺(tái)有可能會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升，也有可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。從理論上講，市場(chǎng)利率的變化將影響住房市場(chǎng)價(jià)格，這將影響購(gòu)房行為，但不確定房?jī)r(jià)是否會(huì)上漲。究竟是上升還是下降趨勢(shì)，關(guān)鍵是要判斷目前的住房市場(chǎng)是屬于買方市場(chǎng)還是賣方市場(chǎng)。

四、結(jié)論及建議

（一）研究結(jié)論。研究結(jié)果表明，在排除房?jī)r(jià)自相關(guān)的因素前提下，貨幣政策能夠?qū)?gòu)房具有明顯影響，我國(guó)所出臺(tái)的調(diào)控政策大多數(shù)通過這些方面對(duì)房?jī)r(jià)造成影響和控制，以達(dá)成調(diào)控目的。由此可見，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策具有較好效果，能夠有效使房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)變化。從南京實(shí)際情況來看，供給與需求相對(duì)持平，需求量為完全釋放，相對(duì)較為穩(wěn)健，因此貨幣政策對(duì)南京市購(gòu)買行為的影響也處于穩(wěn)定的狀況，也就是說采取適當(dāng)?shù)呢泿耪吣軌驅(qū)Ξ?dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易量有相對(duì)較為明顯的影響。

（二）政策建議。首先，應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)對(duì)住房調(diào)控體系的建設(shè)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制起步較晚，所形成的成熟經(jīng)驗(yàn)并不多，這就需要政府部門在進(jìn)行宏觀調(diào)控的過程中，采取多項(xiàng)積極措施，有效擴(kuò)大調(diào)控廣度和深度，確保執(zhí)行機(jī)制和調(diào)控政策之間存在一致性關(guān)系。政府部門應(yīng)有序提升房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)急調(diào)控能力，從長(zhǎng)期戰(zhàn)略角度出發(fā)，形成可持續(xù)發(fā)展調(diào)控效益?，F(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)貨幣層面尚未形成標(biāo)準(zhǔn)化制度，且出臺(tái)的宏觀政策較為頻繁，因此中央政府應(yīng)全面發(fā)揮主導(dǎo)作用，健全政策制度化。政府部門應(yīng)提升對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制力度，通過合理對(duì)策，提升對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信貸資金的調(diào)控策略，提升信貸門檻，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸資金監(jiān)管效果得以提升，并逐步拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑;健全房地產(chǎn)稅收制度，科學(xué)改革房地產(chǎn)稅的繳納和征收，運(yùn)用稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，以房產(chǎn)稅等稅種調(diào)節(jié)供需關(guān)系，控制購(gòu)買行為;以保障民眾住房權(quán)益為原則，逐步健全保障房制度，在全國(guó)范圍內(nèi)推出保障房。除此之外，各級(jí)政府在政策執(zhí)行過程中應(yīng)加強(qiáng)交流，避免出現(xiàn)政策混淆，降低監(jiān)管力度。其次，有序引導(dǎo)民眾對(duì)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期。大部分購(gòu)房者以及潛在購(gòu)房者在購(gòu)房交易中屬于被動(dòng)一方，這是由于信息不對(duì)稱等現(xiàn)象存在，導(dǎo)致民眾對(duì)開發(fā)商的成本支出、產(chǎn)品質(zhì)量并不了解，也容易被社會(huì)輿論和廣告宣傳所誤導(dǎo)，導(dǎo)致自身購(gòu)買決策被干擾，這些沖動(dòng)消費(fèi)的行為并不利于政府部門宏觀調(diào)控方針的執(zhí)行。政府部門應(yīng)從長(zhǎng)效責(zé)任出發(fā)，結(jié)合線上和線下媒體，公開樓盤相關(guān)信息，職能機(jī)構(gòu)從專業(yè)角度出發(fā)，要求房地產(chǎn)企業(yè)向購(gòu)房者提供樓盤分析報(bào)告，或成立具有獨(dú)立性的咨詢服務(wù)小組，引導(dǎo)民眾的房?jī)r(jià)預(yù)期，同時(shí)應(yīng)嚴(yán)厲打擊炒房行為，遏制市場(chǎng)投機(jī)活動(dòng)，營(yíng)造健康穩(wěn)健的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)環(huán)境。

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