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        基于AHP與模糊綜合評價(jià)法的大型商業(yè)綜合體建設(shè)水平評價(jià)*
        ——以瑞安重慶天地項(xiàng)目為例

        2019-07-31 10:24:10
        城市建筑空間 2019年6期
        關(guān)鍵詞:環(huán)境效益綜合體商業(yè)

        0 引言

        隨著我國商業(yè)綜合體建設(shè)進(jìn)入高速發(fā)展期,各省市商業(yè)綜合體的數(shù)量呈爆發(fā)式增長。但在經(jīng)濟(jì)增長放緩的今天,較為集中的投資建設(shè)帶來供給側(cè)過剩的隱患。此前國內(nèi)商業(yè)綜合體的研發(fā)體系尚不成熟,許多商業(yè)綜合體出現(xiàn)“重規(guī)劃輕設(shè)計(jì)、重商業(yè)輕環(huán)境、重人工輕自然、重經(jīng)濟(jì)效益輕社會效益”等問題。這些問題使一批已建成的商業(yè)綜合體達(dá)不到預(yù)期效果,商業(yè)氛圍寡淡,即將被市場淘汰,浪費(fèi)大量社會資本。

        大型商業(yè)綜合體綜合效益評價(jià)因素較多,涉及范圍較廣,目前可行的評價(jià)理論和方法較少。根據(jù)當(dāng)前我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,構(gòu)建大型商業(yè)綜合體的評價(jià)指標(biāo)體系、建立系統(tǒng)的綜合評價(jià)模型勢在必行?;诖?,本文建立定性與定量分析相結(jié)合的綜合評價(jià)體系,為大型商業(yè)綜合體的綜合建設(shè)水平評估提供參考,為其后期改進(jìn)和優(yōu)化提供理論依據(jù)。

        1 大型商業(yè)綜合體概念

        商業(yè)綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的3項(xiàng)以上功能相互組合,并在各部分之間建立相互依存、互利互惠的動態(tài)關(guān)系,形成高效、多功能、復(fù)雜且統(tǒng)一的綜合體。大型商業(yè)綜合體是一種實(shí)現(xiàn)新型城市建筑空間的設(shè)計(jì)模式,通過不同功能空間的整合,實(shí)現(xiàn)各功能互補(bǔ)目標(biāo),以功能多元化、流線復(fù)雜化和建筑規(guī)?;癁橹饕攸c(diǎn)。根據(jù)功能,大型商業(yè)綜合體可分為商業(yè)中心、文化中心、交通樞紐、購物中心等類型。根據(jù)不同功能復(fù)合方式,大型商業(yè)綜合體可分為“商業(yè)+辦公+酒店+交通+展覽+娛樂+公寓”等不同比例的組合。

        本文結(jié)合我國大型商業(yè)綜合體的實(shí)際情況,將大型商業(yè)綜合體界定為:以建筑群為基礎(chǔ),會議集3項(xiàng)以上功能為一體的,各部分相互依存的,多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。

        2 大型商業(yè)綜合體的綜合評價(jià)指標(biāo)體系

        基于大型商業(yè)綜合體相關(guān)背景及定義,本文按下列步驟建立綜合評價(jià)指標(biāo)體系。

        2.1 確定方法

        層次分析法(AHP)是由美國運(yùn)籌學(xué)家薩蒂提出的一種定性與定量相結(jié)合、系統(tǒng)化、層次化的分析方法,其特點(diǎn)是建立層次化、結(jié)構(gòu)化的評價(jià)系統(tǒng)以適用于多準(zhǔn)則復(fù)雜問題的評價(jià)分析;不需太多定量數(shù)據(jù),對數(shù)據(jù)精度要求不高?;谝陨咸攸c(diǎn),本文選用層次分析法構(gòu)建大型商業(yè)綜合體建設(shè)項(xiàng)目綜合效益評價(jià)體系。

        2.2 評價(jià)指標(biāo)選取

        評價(jià)大型商業(yè)綜合體的總體建設(shè)水平首先要建立層次結(jié)構(gòu)模型。大型商業(yè)綜合體建設(shè)水平影響因素眾多,本文按科學(xué)性、層次性及橫向可比性原則,在查閱相關(guān)文獻(xiàn)、研究行業(yè)報(bào)告、咨詢行業(yè)專家及現(xiàn)場實(shí)地調(diào)研基礎(chǔ)上,從經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益3個(gè)維度構(gòu)建大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目評價(jià)的層次結(jié)構(gòu)。具體分為3個(gè)層次。

        1)目標(biāo)層 其為大型商業(yè)綜合體的建設(shè)水平,在模型中標(biāo)記為A。

        2)中間層 分析大型商業(yè)綜合體的建設(shè)水平,主要涉及3方面,即經(jīng)濟(jì)、社會及環(huán)境效益,在模型中分別標(biāo)記為B1、B2、B3。

        3)指標(biāo)層 是中間層的具體化和操作化,經(jīng)濟(jì)效益B1層次主要包括4個(gè)指標(biāo):建設(shè)規(guī)模C1、投資回收期C2、租售價(jià)格C3、投資利潤C(jī)4;社會效益B2層次主要包括4個(gè)指標(biāo):招商引資吸引度C5、提高城市化水平C6、新增商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積C7、新增就業(yè)C8;環(huán)境效益B3層次主要分為2個(gè)指標(biāo):噪聲污染C9、環(huán)保治理情況C10。

        2.3 評價(jià)指標(biāo)權(quán)重確定

        2.3.1 判斷矩陣構(gòu)建與權(quán)重確定

        在建立起層次模型遞階結(jié)構(gòu)后,采取兩兩比較法構(gòu)造判斷矩陣,以確定中間層和指標(biāo)層的權(quán)重及各指標(biāo)因素對于總目標(biāo)的重要性。具體方法是對同一層次的指標(biāo)因素兩兩比較重要性,采用1~9的比例標(biāo)度兩因素相對重要性賦值。各標(biāo)度賦值的具體含義如表1所示。

        表1 比例標(biāo)度賦值

        為更好描述和分配指標(biāo)因素的相對重要性,合理構(gòu)建判斷矩陣,作出以下規(guī)定:表1中標(biāo)度值的中間值也可用于描述相對重要性。如果2因素處于“同等重要”和“稍重要”之間,則用2標(biāo)度;處于“稍重要”和“明顯重要”之間,則用4標(biāo)度;處于“明顯重要”和“強(qiáng)烈重要”之間,則用6標(biāo)度;處于“強(qiáng)烈重要”和“極端重要”之間,則用8標(biāo)度。同時(shí),我們規(guī)定矩陣中第i行、第j列的值表示第i行因素對于第j列因素的相對重要性分值。顯然,如果因素i較因素j的相對重要性為n,那么因素j較因素i的相對重要性為1/n。任何元素和其本身同樣重要,因此對角線上的值為1。

        本文指標(biāo)體系中確定3層指標(biāo),其中2層可根據(jù)相對重要程度構(gòu)建判斷矩陣,確定權(quán)重。對于各指標(biāo)因素的相對重要性,咨詢相關(guān)工程管理、房地產(chǎn)行業(yè)專家及教授,結(jié)合文獻(xiàn)資料,得出判斷矩陣。

        將原始矩陣經(jīng)歸一化處理轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)矩陣,求得各層次權(quán)重(見表2,3)。

        表2 中間層權(quán)重

        表3 指標(biāo)層權(quán)重

        2.3.2 一致性檢驗(yàn)

        1)經(jīng)濟(jì)效益矩陣檢驗(yàn)

        將矩陣每列都乘上對應(yīng)的權(quán)重值,結(jié)果加總?cè)缦隆?/p>

        因?yàn)?.30對應(yīng)的是C1建設(shè)規(guī)模,0.59對應(yīng)的是C2投資回收期,1.01對應(yīng)的是C3租售價(jià)格,2.15對應(yīng)的是C4投資利潤,將這些值分別除以對應(yīng)的權(quán)重值,得建設(shè)規(guī)模C1:0.30/0.07=4.29;投資回收期C2:0.59/0.15=3.93;租售價(jià)格C3:1.01/0.25=4.04;投資利潤C(jī)4:2.15/0.53=4.06。這些數(shù)的平均值就是最大特征根λ。

        λ=(4.29+3.93+4.04+4.06)/4=4.08,所以CI=(4.08-4)/(4-1)=0.03,由于n=4,m=0.90,得出一致性比率:CR=0.03/0.90=0.03<0.1,從而認(rèn)為經(jīng)濟(jì)效益的判斷矩陣具備滿意一致性。

        2)社會效益矩陣檢驗(yàn)

        同理對社會效應(yīng)指標(biāo)C5~C8進(jìn)行運(yùn)算,得λ=4.06,CI=(4.06-4)/(4-1)=0.02,由于n=4,m=0.90,得出一致性比率:CR=0.02/0.90=0.02<0.1,從而認(rèn)為社會效益的判斷矩陣具備滿意一致性。

        3)環(huán)境效益矩陣檢驗(yàn)

        環(huán)境效益指標(biāo)層中只有2項(xiàng)環(huán)境指標(biāo),所以不存在一致性問題。

        綜上,經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益均已通過一致性檢驗(yàn),最后得到評價(jià)大型商業(yè)綜合體綜合效益的指標(biāo)體系如表4所示。

        表4 各指標(biāo)綜合權(quán)重

        3 瑞安重慶天地項(xiàng)目綜合效益評價(jià)

        為驗(yàn)證該評價(jià)方法的科學(xué)合理性,同時(shí)進(jìn)一步了解大型商業(yè)綜合體的建設(shè)水平,基于建設(shè)時(shí)間、市場培育程度、商業(yè)經(jīng)營成熟度等方面,本文選取瑞安重慶天地項(xiàng)目作為分析對象。

        3.1 項(xiàng)目介紹

        項(xiàng)目位于重慶市主城區(qū)幾何中心地段,東起嘉華大橋,西至渝中區(qū)紅巖革命紀(jì)念館,項(xiàng)目總占地約1800畝,是大型國際化商業(yè)綜合體,涵蓋高品質(zhì)住宅、商務(wù)中心等綜合業(yè)態(tài),并設(shè)有會展、貿(mào)易、批發(fā)中心、智能寫字樓、餐飲、娛樂、購物、休閑及相關(guān)社區(qū)配套設(shè)施。停車位約600個(gè),容積率4.0,綠化率40%。

        3.2 綜合評價(jià)

        3.2.1 評價(jià)集確定

        根據(jù)評價(jià)者對各指標(biāo)因素的不同滿意度水平,確定可能出現(xiàn)的幾個(gè)評價(jià)等級,記為評價(jià)集。將評價(jià)集設(shè)為Vi{V1,V2,…,Vm},V的具體設(shè)定如表5所示。

        3.2.2 評價(jià)分?jǐn)?shù)確定

        根據(jù)上述評價(jià)指標(biāo)體系,邀請10位經(jīng)驗(yàn)豐富的專家對項(xiàng)目進(jìn)行評分, 成員包括學(xué)校教授、工程師、招商部經(jīng)理、經(jīng)濟(jì)學(xué)者等權(quán)威人士,共同組成評價(jià)集:P=(P1,P2,P3,P4,P5,P6,P7,P8,P9,P10), 綜合評價(jià)各因素,其評價(jià)情況如表6所示。

        表5 評分等級

        表6 專家評分

        根據(jù)專家評分結(jié)果,將已經(jīng)確定的各層因數(shù)指標(biāo)權(quán)重依次填入(見表7)。

        表7 評價(jià)指標(biāo)權(quán)重

        設(shè)M1,M2,M3分別為各二級因素指標(biāo)矩陣,N1,N2,N3分別為各二級因數(shù)指標(biāo)權(quán)重;3個(gè)二層指標(biāo)因素矩陣的模糊評價(jià)分別記為Xi(i=1,2,3)。

        Xi=NiMi得一級因素矩陣:

        中間層指標(biāo)權(quán)重為N=(0.65 0.23 0.12),故項(xiàng)目綜合效益評價(jià)指標(biāo)X為:

        按照加權(quán)平均法計(jì)算評價(jià)分?jǐn)?shù)Y。

        3.2.3 評價(jià)結(jié)果分析

        通過評價(jià), 該項(xiàng)目綜合得分79.89,介于中等和較好之間。其中,經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益分別得分81.35,74.78,81.75,均在中等建設(shè)水平上下。作為大型商業(yè)綜合體,其承載的不僅是個(gè)體經(jīng)濟(jì)利益,而是社會整體層面的綜合效益。從社會角度出發(fā),該項(xiàng)目招商引資吸引力不足,欠缺城市化貢獻(xiàn)度,促進(jìn)就業(yè)效果不顯著;從環(huán)境建設(shè)角度出發(fā),該項(xiàng)目借助區(qū)位優(yōu)勢注重綠化建設(shè),但需加大噪聲治理力度。

        該項(xiàng)目的評價(jià)結(jié)果是諸多大型商業(yè)綜合體弊病的縮影。從總體建設(shè)水平看,目前我國大型商業(yè)綜合體面臨很多問題:一方面,城市發(fā)展水平限制了當(dāng)?shù)卮笮蜕虡I(yè)綜合體的整體水平,如本案中的重慶市,其第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平及各人均綜合指標(biāo)方面與東部沿海發(fā)達(dá)省市存在較大差距,客觀上導(dǎo)致大型商業(yè)綜合體的建設(shè)存在瓶頸,若項(xiàng)目建成后與地區(qū)綜合發(fā)展能力不相符,將無法有效發(fā)揮綜合體作用,造成資源浪費(fèi);另一方面,在大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目的前期策劃中,開發(fā)商和政府較重視業(yè)態(tài)組合、商圈分析、商業(yè)人流等經(jīng)濟(jì)問題的論證,重經(jīng)濟(jì)效益而輕社會、環(huán)境效益,由此導(dǎo)致的社會和環(huán)境問題給周邊居民造成困擾。

        4 結(jié)語

        本文依據(jù)層次分析法(AHP)和模糊綜合評價(jià)法,建立“經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境”三維一體的綜合評價(jià)指標(biāo)體系,構(gòu)建大型商業(yè)綜合體建設(shè)水平綜合評價(jià)模型,并利用該模型對瑞安重慶天地項(xiàng)目的建設(shè)水平進(jìn)行綜合評價(jià)。該模型具有一定的科學(xué)性和可行性,不僅可對大型商業(yè)綜合體的建設(shè)水平作出系統(tǒng)性評價(jià),為項(xiàng)目評估提供理論依據(jù),而且可為開發(fā)商及政府的決策與規(guī)劃提供科學(xué)參考。

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