隨著我國商業(yè)綜合體建設(shè)進入高速發(fā)展期,各省市商業(yè)綜合體的數(shù)量呈爆發(fā)式增長。但在經(jīng)濟增長放緩的今天,較為集中的投資建設(shè)帶來供給側(cè)過剩的隱患。此前國內(nèi)商業(yè)綜合體的研發(fā)體系尚不成熟,許多商業(yè)綜合體出現(xiàn)“重規(guī)劃輕設(shè)計、重商業(yè)輕環(huán)境、重人工輕自然、重經(jīng)濟效益輕社會效益”等問題。這些問題使一批已建成的商業(yè)綜合體達不到預期效果,商業(yè)氛圍寡淡,即將被市場淘汰,浪費大量社會資本。
大型商業(yè)綜合體綜合效益評價因素較多,涉及范圍較廣,目前可行的評價理論和方法較少。根據(jù)當前我國社會經(jīng)濟發(fā)展水平,構(gòu)建大型商業(yè)綜合體的評價指標體系、建立系統(tǒng)的綜合評價模型勢在必行?;诖?,本文建立定性與定量分析相結(jié)合的綜合評價體系,為大型商業(yè)綜合體的綜合建設(shè)水平評估提供參考,為其后期改進和優(yōu)化提供理論依據(jù)。
商業(yè)綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的3項以上功能相互組合,并在各部分之間建立相互依存、互利互惠的動態(tài)關(guān)系,形成高效、多功能、復雜且統(tǒng)一的綜合體。大型商業(yè)綜合體是一種實現(xiàn)新型城市建筑空間的設(shè)計模式,通過不同功能空間的整合,實現(xiàn)各功能互補目標,以功能多元化、流線復雜化和建筑規(guī)模化為主要特點。根據(jù)功能,大型商業(yè)綜合體可分為商業(yè)中心、文化中心、交通樞紐、購物中心等類型。根據(jù)不同功能復合方式,大型商業(yè)綜合體可分為“商業(yè)+辦公+酒店+交通+展覽+娛樂+公寓”等不同比例的組合。
本文結(jié)合我國大型商業(yè)綜合體的實際情況,將大型商業(yè)綜合體界定為:以建筑群為基礎(chǔ),會議集3項以上功能為一體的,各部分相互依存的,多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的綜合體。
基于大型商業(yè)綜合體相關(guān)背景及定義,本文按下列步驟建立綜合評價指標體系。
層次分析法(AHP)是由美國運籌學家薩蒂提出的一種定性與定量相結(jié)合、系統(tǒng)化、層次化的分析方法,其特點是建立層次化、結(jié)構(gòu)化的評價系統(tǒng)以適用于多準則復雜問題的評價分析;不需太多定量數(shù)據(jù),對數(shù)據(jù)精度要求不高。基于以上特點,本文選用層次分析法構(gòu)建大型商業(yè)綜合體建設(shè)項目綜合效益評價體系。
評價大型商業(yè)綜合體的總體建設(shè)水平首先要建立層次結(jié)構(gòu)模型。大型商業(yè)綜合體建設(shè)水平影響因素眾多,本文按科學性、層次性及橫向可比性原則,在查閱相關(guān)文獻、研究行業(yè)報告、咨詢行業(yè)專家及現(xiàn)場實地調(diào)研基礎(chǔ)上,從經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益3個維度構(gòu)建大型商業(yè)綜合體項目評價的層次結(jié)構(gòu)。具體分為3個層次。
1)目標層 其為大型商業(yè)綜合體的建設(shè)水平,在模型中標記為A。
2)中間層 分析大型商業(yè)綜合體的建設(shè)水平,主要涉及3方面,即經(jīng)濟、社會及環(huán)境效益,在模型中分別標記為B1、B2、B3。
3)指標層 是中間層的具體化和操作化,經(jīng)濟效益B1層次主要包括4個指標:建設(shè)規(guī)模C1、投資回收期C2、租售價格C3、投資利潤C4;社會效益B2層次主要包括4個指標:招商引資吸引度C5、提高城市化水平C6、新增商業(yè)網(wǎng)點面積C7、新增就業(yè)C8;環(huán)境效益B3層次主要分為2個指標:噪聲污染C9、環(huán)保治理情況C10。
2.3.1 判斷矩陣構(gòu)建與權(quán)重確定
在建立起層次模型遞階結(jié)構(gòu)后,采取兩兩比較法構(gòu)造判斷矩陣,以確定中間層和指標層的權(quán)重及各指標因素對于總目標的重要性。具體方法是對同一層次的指標因素兩兩比較重要性,采用1~9的比例標度兩因素相對重要性賦值。各標度賦值的具體含義如表1所示。
表1 比例標度賦值
為更好描述和分配指標因素的相對重要性,合理構(gòu)建判斷矩陣,作出以下規(guī)定:表1中標度值的中間值也可用于描述相對重要性。如果2因素處于“同等重要”和“稍重要”之間,則用2標度;處于“稍重要”和“明顯重要”之間,則用4標度;處于“明顯重要”和“強烈重要”之間,則用6標度;處于“強烈重要”和“極端重要”之間,則用8標度。同時,我們規(guī)定矩陣中第i行、第j列的值表示第i行因素對于第j列因素的相對重要性分值。顯然,如果因素i較因素j的相對重要性為n,那么因素j較因素i的相對重要性為1/n。任何元素和其本身同樣重要,因此對角線上的值為1。
本文指標體系中確定3層指標,其中2層可根據(jù)相對重要程度構(gòu)建判斷矩陣,確定權(quán)重。對于各指標因素的相對重要性,咨詢相關(guān)工程管理、房地產(chǎn)行業(yè)專家及教授,結(jié)合文獻資料,得出判斷矩陣。
將原始矩陣經(jīng)歸一化處理轉(zhuǎn)化為標準矩陣,求得各層次權(quán)重(見表2,3)。
表2 中間層權(quán)重
表3 指標層權(quán)重
2.3.2 一致性檢驗
1)經(jīng)濟效益矩陣檢驗
將矩陣每列都乘上對應的權(quán)重值,結(jié)果加總?cè)缦隆?/p>
因為0.30對應的是C1建設(shè)規(guī)模,0.59對應的是C2投資回收期,1.01對應的是C3租售價格,2.15對應的是C4投資利潤,將這些值分別除以對應的權(quán)重值,得建設(shè)規(guī)模C1:0.30/0.07=4.29;投資回收期C2:0.59/0.15=3.93;租售價格C3:1.01/0.25=4.04;投資利潤C4:2.15/0.53=4.06。這些數(shù)的平均值就是最大特征根λ。
λ=(4.29+3.93+4.04+4.06)/4=4.08,所以CI=(4.08-4)/(4-1)=0.03,由于n=4,m=0.90,得出一致性比率:CR=0.03/0.90=0.03<0.1,從而認為經(jīng)濟效益的判斷矩陣具備滿意一致性。
2)社會效益矩陣檢驗
同理對社會效應指標C5~C8進行運算,得λ=4.06,CI=(4.06-4)/(4-1)=0.02,由于n=4,m=0.90,得出一致性比率:CR=0.02/0.90=0.02<0.1,從而認為社會效益的判斷矩陣具備滿意一致性。
3)環(huán)境效益矩陣檢驗
環(huán)境效益指標層中只有2項環(huán)境指標,所以不存在一致性問題。
綜上,經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益均已通過一致性檢驗,最后得到評價大型商業(yè)綜合體綜合效益的指標體系如表4所示。
表4 各指標綜合權(quán)重
為驗證該評價方法的科學合理性,同時進一步了解大型商業(yè)綜合體的建設(shè)水平,基于建設(shè)時間、市場培育程度、商業(yè)經(jīng)營成熟度等方面,本文選取瑞安重慶天地項目作為分析對象。
項目位于重慶市主城區(qū)幾何中心地段,東起嘉華大橋,西至渝中區(qū)紅巖革命紀念館,項目總占地約1800畝,是大型國際化商業(yè)綜合體,涵蓋高品質(zhì)住宅、商務中心等綜合業(yè)態(tài),并設(shè)有會展、貿(mào)易、批發(fā)中心、智能寫字樓、餐飲、娛樂、購物、休閑及相關(guān)社區(qū)配套設(shè)施。停車位約600個,容積率4.0,綠化率40%。
3.2.1 評價集確定
根據(jù)評價者對各指標因素的不同滿意度水平,確定可能出現(xiàn)的幾個評價等級,記為評價集。將評價集設(shè)為Vi{V1,V2,…,Vm},V的具體設(shè)定如表5所示。
3.2.2 評價分數(shù)確定
根據(jù)上述評價指標體系,邀請10位經(jīng)驗豐富的專家對項目進行評分, 成員包括學校教授、工程師、招商部經(jīng)理、經(jīng)濟學者等權(quán)威人士,共同組成評價集:P=(P1,P2,P3,P4,P5,P6,P7,P8,P9,P10), 綜合評價各因素,其評價情況如表6所示。
表5 評分等級
表6 專家評分
根據(jù)專家評分結(jié)果,將已經(jīng)確定的各層因數(shù)指標權(quán)重依次填入(見表7)。
表7 評價指標權(quán)重
設(shè)M1,M2,M3分別為各二級因素指標矩陣,N1,N2,N3分別為各二級因數(shù)指標權(quán)重;3個二層指標因素矩陣的模糊評價分別記為Xi(i=1,2,3)。
Xi=NiMi得一級因素矩陣:
中間層指標權(quán)重為N=(0.65 0.23 0.12),故項目綜合效益評價指標X為:
按照加權(quán)平均法計算評價分數(shù)Y。
3.2.3 評價結(jié)果分析
通過評價, 該項目綜合得分79.89,介于中等和較好之間。其中,經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益分別得分81.35,74.78,81.75,均在中等建設(shè)水平上下。作為大型商業(yè)綜合體,其承載的不僅是個體經(jīng)濟利益,而是社會整體層面的綜合效益。從社會角度出發(fā),該項目招商引資吸引力不足,欠缺城市化貢獻度,促進就業(yè)效果不顯著;從環(huán)境建設(shè)角度出發(fā),該項目借助區(qū)位優(yōu)勢注重綠化建設(shè),但需加大噪聲治理力度。
該項目的評價結(jié)果是諸多大型商業(yè)綜合體弊病的縮影。從總體建設(shè)水平看,目前我國大型商業(yè)綜合體面臨很多問題:一方面,城市發(fā)展水平限制了當?shù)卮笮蜕虡I(yè)綜合體的整體水平,如本案中的重慶市,其第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平及各人均綜合指標方面與東部沿海發(fā)達省市存在較大差距,客觀上導致大型商業(yè)綜合體的建設(shè)存在瓶頸,若項目建成后與地區(qū)綜合發(fā)展能力不相符,將無法有效發(fā)揮綜合體作用,造成資源浪費;另一方面,在大型商業(yè)綜合體項目的前期策劃中,開發(fā)商和政府較重視業(yè)態(tài)組合、商圈分析、商業(yè)人流等經(jīng)濟問題的論證,重經(jīng)濟效益而輕社會、環(huán)境效益,由此導致的社會和環(huán)境問題給周邊居民造成困擾。
本文依據(jù)層次分析法(AHP)和模糊綜合評價法,建立“經(jīng)濟、社會、環(huán)境”三維一體的綜合評價指標體系,構(gòu)建大型商業(yè)綜合體建設(shè)水平綜合評價模型,并利用該模型對瑞安重慶天地項目的建設(shè)水平進行綜合評價。該模型具有一定的科學性和可行性,不僅可對大型商業(yè)綜合體的建設(shè)水平作出系統(tǒng)性評價,為項目評估提供理論依據(jù),而且可為開發(fā)商及政府的決策與規(guī)劃提供科學參考。