文／唐黎明

不同于十三五時期突飛猛進(jìn)的城市建設(shè)，十四五期間，我國城鎮(zhèn)化建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入了平臺期，大規(guī)模的新城新區(qū)建設(shè)已經(jīng)告一段落，老舊城區(qū)改造、城市更新濃墨登場成為主角。

作為城市化較為成熟的區(qū)域，老舊城區(qū)一方面“先天不足”，由于建設(shè)年代較早，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，危舊房較多，居住條件和環(huán)境無法滿足居民日益增長的居住需求；另一方面又“后天營養(yǎng)不良”，社區(qū)困難職工相對集中，房屋產(chǎn)權(quán)形式復(fù)雜多樣，管理體制機(jī)制不順，物業(yè)管理存在“真空”，城區(qū)居民日常生活面臨許多問題和現(xiàn)實困難，城市更新與老舊小區(qū)的治理已形成一個刻不容緩的社會問題，這也是十四五規(guī)劃期間城市建設(shè)與民生保障的重要內(nèi)容。

然而，城市更新并非簡單的拆舊建新，而是一項系統(tǒng)工程。

隨著經(jīng)濟(jì)和社會的快速發(fā)展，許多舊城區(qū)功能過于集中，用地結(jié)構(gòu)不合理，使得舊城人口膨脹、居住緊張、環(huán)境污染、資源浪費(fèi)等一系列問題疊加累積，越發(fā)難以解決。有的城市推進(jìn)功能疏解，在工業(yè)離開市中心、居住區(qū)向外疏散的城市發(fā)展過程中，舊城出現(xiàn)了功能和結(jié)構(gòu)的衰退，甚至導(dǎo)致老城區(qū)域空心化。亟需進(jìn)一步配置商業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)及必要的交通和市政設(shè)施，提升城市中心區(qū)的服務(wù)功能。

如何應(yīng)對舊城區(qū)衰退和空心化的問題？許多城市的開發(fā)商和地方政府為了獲得更多的商業(yè)利益，拆毀舊建筑，建設(shè)新建筑似乎是最簡單粗暴的辦法。這種模式導(dǎo)致大量缺少規(guī)劃的新建筑如雨后春筍般涌現(xiàn)，而在遇見規(guī)劃問題之后又是推倒重來，陷入了“拆-建”惡性循環(huán)。與國內(nèi)城市不一樣，英國的很多城市不輕易建造摩天大樓，而是十分注重對老建筑重新裝修改造，注入新的城市功能，以適應(yīng)現(xiàn)代化居住和商業(yè)擴(kuò)張的需要，在英國的倫敦一區(qū)依然保持著十九世紀(jì)甚至更早的城市格局。

北京的798，上海的新天地，則是國內(nèi)城市功能再造的典型案例。上海新天地位于市中心淮河路南側(cè)，黃陂南路和馬當(dāng)路之間三萬平方米的地塊上。在新天地改造之前，這里是一片擁有近一百年歷史的石庫門里弄建筑，是中西合璧的產(chǎn)物，更是上海近代建筑的標(biāo)志。90年代初期，上海開始了大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，不少石庫門老房子被拆卸，取而代之的是此起彼伏的高樓。為了保留這些“歷史建筑”，瑞安集團(tuán)在一九九七年就提出了一個石庫門建筑改造的新理念：借鑒國外經(jīng)驗，采用保留建筑外皮、改造內(nèi)部結(jié)構(gòu)和功能、并引進(jìn)新的生活內(nèi)容，改變原先的居住功能，賦予它新的商業(yè)經(jīng)營價值，把百年的石庫門舊城區(qū)，改造成集國際水準(zhǔn)的餐飲、購物、演藝等功能的時尚、休閑文化娛樂中心，注入了多樣化的消費(fèi)功能，使得老舊城區(qū)獲得了新的生命力。

可見，城市更新、舊城的功能再造，與城市產(chǎn)業(yè)重構(gòu)，基礎(chǔ)設(shè)施提升，以及公共空間再建密切相關(guān)。

要實現(xiàn)舊城功能的再造，一是對舊城建筑進(jìn)行梳理分級，分類施策?？梢猿闪⒂梢?guī)劃設(shè)計師、歷史學(xué)家、當(dāng)?shù)鼐用窠M成的團(tuán)隊，考量建筑物的現(xiàn)狀、歷史價值、產(chǎn)權(quán)狀況等多種因素，對所有需要保護(hù)的建筑詳細(xì)建檔，再結(jié)合現(xiàn)狀需求，分類施策，缺產(chǎn)業(yè)的補(bǔ)產(chǎn)業(yè)短板，少市政設(shè)施的補(bǔ)設(shè)施弱項，以問題為導(dǎo)向，根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦男枨笞⑷氩煌某鞘泄δ堋?/p>

二是提升老舊城區(qū)的承載力。老舊城區(qū)多數(shù)建設(shè)于上世紀(jì)90年代初，規(guī)建管的標(biāo)準(zhǔn)較低，隨著人口密度的增多和時間推移，多數(shù)會出現(xiàn)供水困難，排水不暢、污水橫流、管道漏損、電線老化、垃圾處理能力不足、停車設(shè)施匱乏等問題。推進(jìn)市政基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)化升級，加強(qiáng)城市供水、污水、雨水、燃?xì)?、供熱、通信等各類地下管網(wǎng)的改造和檢查，是提升老舊城區(qū)生活品質(zhì)的必要手段。

三是以微改造重塑公共空間。城市更新是一個精細(xì)活，大規(guī)模的拆建必然會失去傳統(tǒng)的格局和文化氛圍，微改造更切合實際：從小型公共空間改造與建設(shè)入手，以街區(qū)為單位進(jìn)行改造，采用“針灸法”，單點切入，將一些碎片化空間整合利用，改造為居民的公共活動空間。如老舊城區(qū)內(nèi)的雜亂綠地、建筑物的邊角空地，嘗試見縫插針建設(shè)智能立體停車庫等設(shè)施，緩解停車?yán)щy；一些廢棄建筑物拆遷騰出的空間，可以建設(shè)休閑場所，口袋公園和小微綠地。

通過完善市政設(shè)施提升老舊城區(qū)承載力，通過微改造增加居民的公共活動空間，通過產(chǎn)業(yè)的植入再造城市活力，城市更新既是城市歷史文脈的延續(xù)，又是城市生命力的重建。實際上，對于政府和開發(fā)商而言，舊城改造與城市更新，可能意味著新的商業(yè)機(jī)會和增長點。

一般而言，樓宇的建造成本大概占整個建筑構(gòu)造總成本的30%，內(nèi)裝修還有維護(hù)等所有這一切要占到70%。同樣的道理，如果政府引導(dǎo)將十四五的建設(shè)重點放在舊城改造和城市更新方面，就會帶來許多新的機(jī)會。比如香港就規(guī)定建筑物的門窗是五年要檢查一次，不合格的要予以更換；類似的還有近期北京推出的老舊小區(qū)加裝電梯的政策要求。這些措施，既帶來了建筑業(yè)的繁榮，也意味著帶來了稅收。

十四五時期，是推動城市高質(zhì)量發(fā)展的攻堅克難期，無論是提升城市品質(zhì)，還是尋求新的增長點，城市更新的重要性不言而喻，舊瓶裝新酒，同樣能打造出新天地。（本文作者系和城咨詢合伙人）