韓易昌 杜雯靜

[摘 要]當(dāng)下，國家鼓勵社會力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，相較于傳統(tǒng)的PPP模式，PFI模式項(xiàng)目方案比較開放，著眼于提供養(yǎng)老服務(wù)，更有利于激發(fā)項(xiàng)目主體的建設(shè)運(yùn)營積極性。然而，國內(nèi)尚未出現(xiàn)實(shí)現(xiàn)盈利的養(yǎng)老院PFI項(xiàng)目，相關(guān)研究仍停留在概念層面。本文以天津某項(xiàng)目為例，通過模擬財(cái)務(wù)分析的方式，探究現(xiàn)行政策條件下養(yǎng)老院PFI融資模式的財(cái)務(wù)可行性，尋求可行的政策條件。結(jié)果發(fā)現(xiàn)：項(xiàng)目建設(shè)土地應(yīng)避免一次性購入，推薦采用租賃的方式降低資金壓力，土地年租金應(yīng)不高于56.6元/m2；政府的養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼額度應(yīng)不低于自理老人每人每年1516元、介助和介護(hù)老人每人每年3249元的標(biāo)準(zhǔn)；企業(yè)所得稅的降幅應(yīng)不低于23.15%，在此條件下該項(xiàng)目的投資回收期將達(dá)到行業(yè)基準(zhǔn)值，滿足可行性。

[關(guān)鍵詞]PFI融資；養(yǎng)老院；模擬財(cái)務(wù)；政策法規(guī)；天津

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.23.032

1 引 言

預(yù)計(jì)到2020年，我國60歲以上老年人口將增加到2.55億人，占總?cè)丝诒戎靥嵘?7.8%；老年撫養(yǎng)比將提高到28%。[1]傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足未來養(yǎng)老的需求，加強(qiáng)養(yǎng)老院的建設(shè)刻不容緩。在《“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》中，國家提出要加快公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革。鼓勵采取特許經(jīng)營、政府購買服務(wù)、政府和社會資本合作等方式支持社會力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

PFI融資模式在起源地英國經(jīng)過二十多年的發(fā)展，已占到英國全部基礎(chǔ)設(shè)施融資建設(shè)的10%～13%。[2]重建倫敦大學(xué)學(xué)院附屬醫(yī)院項(xiàng)目在合同期內(nèi)可節(jié)省3000萬英鎊，減少6.7%的開支。[3]傳統(tǒng)PPP項(xiàng)目的決策、建設(shè)均由政府和社會資本共同參與，項(xiàng)目方只享有部分運(yùn)營權(quán)利，雖然在BOT模式中，社會資本在建設(shè)運(yùn)營階段參與度加深，但總體限制仍舊很大。與之相比，運(yùn)用PFI模式的養(yǎng)老院項(xiàng)目方案比較開放，政府與項(xiàng)目主體可以商討細(xì)節(jié)。[4]政府在項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營期干預(yù)最小化，著眼于養(yǎng)老服務(wù)提供，而不是以轉(zhuǎn)讓養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施的所有權(quán)為主要目的，更有利于激發(fā)項(xiàng)目主體的建設(shè)運(yùn)營積極性。[5]

近年來國外對于PFI模式的研究主要集中在醫(yī)療、學(xué)校等社會公益設(shè)施項(xiàng)目，Iqbal Khadaroo通過評估北愛爾蘭中學(xué)PFI項(xiàng)目的決策過程，研究了如何實(shí)際評估合同價值，強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險轉(zhuǎn)移的重要性。[6]Paolo Colla研究了英國醫(yī)療領(lǐng)域PFI項(xiàng)目中宏觀經(jīng)濟(jì)、項(xiàng)目和企業(yè)級變量的影響，發(fā)現(xiàn)投資者的回報具有顯著的穩(wěn)定性。[7]在國內(nèi)，劉玉峰指出養(yǎng)老地產(chǎn)在運(yùn)用PFI融資時，要及時建立風(fēng)險分擔(dān)的監(jiān)督和考核機(jī)制。[8]李蘭軍引入了房地產(chǎn)投資信托基金作為募集民間資金的方式。[9]羅旭探討了PFI在甘肅省養(yǎng)老院建設(shè)中運(yùn)用的可行性。[10]馬敏達(dá)初步構(gòu)建了適合我國養(yǎng)老地產(chǎn)PFI模式的準(zhǔn)備、招標(biāo)、融資、開發(fā)運(yùn)營、轉(zhuǎn)移終止五大階段。[11]當(dāng)下國內(nèi)學(xué)者的研究多集中在風(fēng)險分配和籌資模式上，缺乏對于PFI模式中養(yǎng)老院建設(shè)投資收益的探究，而國內(nèi)又沒有成熟的項(xiàng)目可供參考，文章將根據(jù)案例項(xiàng)目數(shù)據(jù)和現(xiàn)行政策，通過動態(tài)模擬分析，探究PFI融資模式中養(yǎng)老院建設(shè)的土地購置方式、土地成本、政府服務(wù)購買額度等因素對于投資回收期、內(nèi)部收益率等關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響，為國內(nèi)PFI模式養(yǎng)老院建設(shè)以及相關(guān)政策法規(guī)的制定提供參考依據(jù)。

2 財(cái)務(wù)分析模型的構(gòu)建

2.1 財(cái)務(wù)分析模型

以項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表為基礎(chǔ)，計(jì)算每年的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值，進(jìn)行項(xiàng)目生命周期的財(cái)務(wù)分析，以動態(tài)投資回收期和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)判斷項(xiàng)目的可行性。

每年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計(jì)算如下：

建設(shè)期：

PVt=-Kt（1+I）-t（1）

運(yùn)營期：

PVt={St+GSt-Ct-[（St+GSt）×（1-γ）-Ct-Dt]×T}

（1+I）-t（2）

式（2）中：PVt——第t年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值；

Kt——第t年投資額；

St——第t年的總收入；

GSt——第t年的政府補(bǔ)貼；

Ct——第t年的經(jīng)營成本；

γ——計(jì)入應(yīng)納稅所得額的收入減按比率，小型微利企業(yè)取50%，其余企業(yè)為0；

Dt——第t年的折舊額；

T——所得稅率；

I——折現(xiàn)率。

動態(tài)投資回收期計(jì)算如下：

Pd=M-1+∑M-1t=0PVt/PVM（3）

式（3）中：M——累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)；

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率滿足以下等式：

FNPV（FIRR）=∑nt=0-Kt（1+FIRR）-t+∑Nt=n+1{St+GSt-Ct-[（St+GSt）×（1-γ）-Ct-Dt]×T}（1+FIRR）-t=0（4）

式（4）中：n——建設(shè)期年數(shù)；

N——項(xiàng)目全生命周期年數(shù)。

2.2 評價標(biāo)準(zhǔn)

2.2.1 動態(tài)基準(zhǔn)投資回收期

據(jù)云房數(shù)據(jù)顯示，我國當(dāng)下的長期國債收益率為3.3%，房地產(chǎn)上市公司凈資產(chǎn)收益率為9.2%。同時據(jù)用益信托在線數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年上半年房地產(chǎn)信托平均年收益率為8.05%，本文借助房地產(chǎn)信托平均年收益率，將動態(tài)基準(zhǔn)投資回收期定為12年。

當(dāng)計(jì)算出的動態(tài)投資回收期大于12年時，方案不可行，反之可行。

2.2.2 財(cái)務(wù)內(nèi)部基準(zhǔn)收益率

根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法和參數(shù)（第三版）》，將財(cái)務(wù)內(nèi)部基準(zhǔn)收益率定為12%。

當(dāng)計(jì)算出的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率小于財(cái)務(wù)內(nèi)部基準(zhǔn)收益率時，項(xiàng)目不可行。

3 項(xiàng)目的基本情況及模擬結(jié)果

3.1 項(xiàng)目的基本情況

案例項(xiàng)目位于天津市津南區(qū)葛沽鎮(zhèn)，土地面積為5300平方米，土地價格為6678元每平方米，容積率為1.75，土地使用年限為50年，由社會資本與政府合作通過PFI模式興建運(yùn)營一座養(yǎng)老院，投資規(guī)模為200個床位，社會資本負(fù)責(zé)整個項(xiàng)目的建設(shè)投資與運(yùn)營，政府通過養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼的方式向養(yǎng)老院支付養(yǎng)老服務(wù)的費(fèi)用，同時會在養(yǎng)老院建設(shè)項(xiàng)目的土地購置、稅收等方面給予政策上的支持。作為回報，養(yǎng)老院收取的服務(wù)費(fèi)用不高于同等服務(wù)水平的公立養(yǎng)老院。

3.1.1 建設(shè)階段資金投入

根據(jù)《建標(biāo)144-2010老年養(yǎng)護(hù)院建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》，200個床位的養(yǎng)老院建筑面積需9300平方米。同時考慮通貨膨脹因素，本項(xiàng)目土建及硬裝修價格按900元/m2計(jì)，流動資金按113萬元計(jì)，基礎(chǔ)家具及設(shè)備按床位數(shù)比例計(jì)算，按252萬元計(jì)。[12]其他費(fèi)用按一定比例計(jì)提。建設(shè)成本見表1。

3.1.2 營業(yè)收入

該養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)有單人間和雙人間，分為自理、介助、介護(hù)三個護(hù)理等級，各床位數(shù)參考《天津市民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)基本現(xiàn)狀的調(diào)查》。參照天津市公立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的平均收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，本養(yǎng)老院收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見表2。

根據(jù)《2017—2022年中國養(yǎng)老院行業(yè)專項(xiàng)調(diào)研及投資價值預(yù)測報告》，估計(jì)入住率為98%。營業(yè)第一年共計(jì)收入711萬元。

3.1.3 經(jīng)營成本

參考天津市護(hù)理人員平均工資為4300元/月，共計(jì)50人，工資福利費(fèi)每年298萬元。同時，考慮通貨膨脹因素，伙食費(fèi)按每年105.89萬元計(jì)，水電氣費(fèi)按每年13.24萬元計(jì)，低值易耗品費(fèi)按每年52.94萬元計(jì)，辦公費(fèi)按每年22.5萬元計(jì)，修理費(fèi)及物料消耗費(fèi)按每年22.5萬元計(jì)。[13]宣傳費(fèi)用按收入的2%計(jì)提。共計(jì)每年489.3萬元。

3.1.4 折舊額

采用平均年限折舊法，房屋建筑按使用年限50年進(jìn)行折舊，基礎(chǔ)家具及設(shè)備按10年進(jìn)行折舊，每十年更換基礎(chǔ)家具及設(shè)備。

3.2 相關(guān)的優(yōu)惠政策

3.2.1 政府補(bǔ)貼

根據(jù)《天津市財(cái)政局關(guān)于調(diào)整養(yǎng)老機(jī)構(gòu)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的通知》，收養(yǎng)生活自理、不能自理和半自理老年人，每年每床位分別補(bǔ)貼1050元、2250元。每年獲得政府補(bǔ)貼36.46萬元。

3.2.2 稅收政策

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)免除增值稅、耕地占用稅等稅。[14-15]

3.3 假設(shè)條件

3.3.1 成本增長幅度

參考2012—2018年的居民消費(fèi)價格指數(shù)，通貨膨脹率按3%估計(jì)，即營業(yè)成本每年增加3%，基礎(chǔ)家具及設(shè)備費(fèi)用的年增長率為3%。

3.3.2收費(fèi)增長幅度

根據(jù)養(yǎng)老金增長幅度，將收費(fèi)的增長幅度定為每年增長5%。[16]

3.3.3 折現(xiàn)率

根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）》，取社會折現(xiàn)率為8%。

3.4 計(jì)算結(jié)果及分析

根據(jù)公式（3）計(jì)算：

動態(tài)投資回收期：Pd=32.33年；

稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：FIRR=10.20%。

該項(xiàng)目的動態(tài)投資回收期過長，且稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率小于基準(zhǔn)收益率，不能接受。

4 關(guān)鍵政策變量的模擬分析

4.1 土地購置費(fèi)用支付方式假設(shè)

為降低土地成本帶來的資金壓力，根據(jù)國家指導(dǎo)意見，假設(shè)在政府的支持下土地可以采用租賃的方式，假定租賃期限為50年[17]，第一年應(yīng)支付租金70.8萬元[18]，土地租金每年增加3%，每年支付一次。

在此基礎(chǔ)上進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，根據(jù)現(xiàn)金流量表及公式（3）和公式（4）計(jì)算：

動態(tài)投資回收期：Pd=12.68年。

稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：FIRR=18.08%。

此假設(shè)下，項(xiàng)目的動態(tài)投資回收期降至12.38年，回收期大幅度縮短，但仍大于動態(tài)基準(zhǔn)投資回收期。

由于土地一次性購入時投資回收期遠(yuǎn)大于基準(zhǔn)值，難以尋找不確定因素的臨界值，故接下來的分析均假設(shè)土地購置采用租賃的方式。

4.2 政府的養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼額度假設(shè)

在以租賃方式取得土地的前提下，假設(shè)政府服務(wù)補(bǔ)貼在原有基礎(chǔ)上的變動幅度為α，分析α取值的變化對投資回收期和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響。由表3模擬數(shù)據(jù)可以看出，政府提供服務(wù)補(bǔ)貼后，投資回收期顯著降低，當(dāng)政府給予補(bǔ)貼在原有基礎(chǔ)上增加100%時，動態(tài)投資回收期可降至11.24年，降低了11.36%，效果顯著。

經(jīng)計(jì)算，當(dāng)政府給予補(bǔ)貼在原有基礎(chǔ)上增加44.4%時，即自理老人每人每年1516元、介助和介護(hù)老人每人每年3249元動態(tài)投資回收期恰為12年。

在原有補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)下，養(yǎng)老院的投資回收期無法滿足基準(zhǔn)值，勢必將降低社會資本參與養(yǎng)老院項(xiàng)目的積極性，隨著政府養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼額度的增加，項(xiàng)目的投資回收期縮短，內(nèi)部收益率提高。當(dāng)項(xiàng)目的投資回收期將達(dá)到行業(yè)基準(zhǔn)值后，將會吸引眾多社會資金投入，為社會創(chuàng)造養(yǎng)老服務(wù)。

4.3 企業(yè)所得稅變化假設(shè)

企業(yè)所得稅在稅收中所占比重最大，假設(shè)企業(yè)所得稅的優(yōu)惠幅度為β，在以租賃方式取得土地前提下探究β取值的變化對投資回收期、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響。

表4數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)企業(yè)所得稅全部減免時，動態(tài)投資回收期由12.68年降至9.44年，降低25.65%；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率由18.08%升至21.31%，增加17.89%，企業(yè)所得稅的優(yōu)惠幅度對財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)有較大影響。

當(dāng)企業(yè)所得稅的優(yōu)惠幅度為23.15%時，動態(tài)投資回收期為12年。

4.4 土地成本變化假設(shè)

假定土地成本在原有基礎(chǔ)上變化幅度為ε，在以租賃方式取得土地、政府服務(wù)購買額度不發(fā)生變化的前提下，探究ε取值的變化對投資回收期、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響如表5所示。

當(dāng)土地成本降低20.10%，即年租金為56.6萬元時，動態(tài)投資回收期恰為12年。

由此可知，土地價格的變化對養(yǎng)老院的盈利存在較大影響，政府規(guī)劃項(xiàng)目時，在滿足土地的地理位置不影響?zhàn)B老院的發(fā)展前提下，應(yīng)盡量選擇地價相對較低的地塊以降低運(yùn)營方的資金壓力。

5 結(jié) 論

通過模擬分析可以發(fā)現(xiàn)，按照當(dāng)前政策，社會資本在沒有政府支持的情況下，在天津市建立一座服務(wù)中等收入水平的養(yǎng)老院項(xiàng)目投資回收期漫長，內(nèi)部收益率過低，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上不可行。為鼓勵社會資本參與養(yǎng)老院建設(shè)，政府應(yīng)在以下方面給予政策支持：一是政府應(yīng)允許項(xiàng)目運(yùn)營方以租賃方式獲得土地，從而減低社會資本的資金費(fèi)用壓力；二是養(yǎng)老服務(wù)的補(bǔ)貼額度也在影響著養(yǎng)老院建設(shè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，政府應(yīng)增加對民營養(yǎng)老院的服務(wù)補(bǔ)貼額度，當(dāng)政府的養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼額度應(yīng)高于自理老人每人每年1516元、介助和介護(hù)老人每人每年3249元的標(biāo)準(zhǔn)時，將會使項(xiàng)目的投資回收期滿足行業(yè)基準(zhǔn)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可行性；三是養(yǎng)老院建設(shè)的土地價格、運(yùn)營期間的所得稅征收額度對于養(yǎng)老院的財(cái)務(wù)影響也較大，政府在與社會資本合作時，項(xiàng)目土地年租金應(yīng)不高于56.6元每平方米，企業(yè)所得稅的降幅不低于23.15%，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可行性。

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[基金項(xiàng)目] 河北省社科基金“養(yǎng)老院項(xiàng)目PFI模式研究——風(fēng)險分擔(dān)與收益分配”（項(xiàng)目編號：HB17GL033）。

[作者簡介] 韓易昌（1998—），男，漢族，河北邯鄲人，河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，研究方向：項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)開發(fā)；杜雯靜（1998—），女，回族，河北張家口人，河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，研究方向：項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)開發(fā)。