馮明 鐘春平

北京、上海、深圳等一線城市在很大程度上代表著中國經(jīng)濟的“增長可能性前沿”，是中國經(jīng)濟的“火車頭”。一線城市對優(yōu)秀人才的吸引力如何、創(chuàng)新活力如何，從中長期看來將是決定中國經(jīng)濟能否順利實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級和可持續(xù)發(fā)展的重要因素之一。近兩年來，一線城市房租價格快速攀升，造成了廣泛而深刻的社會影響。本文首先分析導(dǎo)致當(dāng)前一線城市房租價格上漲的原因，對其未來走勢進行展望和研判，進而提出相關(guān)對策建議。?

一線城市房租快速攀升， 未來長期面臨上漲壓力?

2018年以來，北京、上海等一線城市住宅租賃市場市場價格大幅上漲。特別是每逢春節(jié)假期之后和七八月份高校畢業(yè)季，房租話題在全社會尤其是青年群體中總會引發(fā)熱烈爭議，造成較為廣泛的社會焦慮情緒。根據(jù)Wind的數(shù)據(jù)，2019年5 月，北京、上海、深圳、廣州四個城市的住宅平均租金相比2017年1月分別上漲了39.5%、23.3%、53.6%和33.5%。

展望未來，我國一線城市房租價格仍將持續(xù)面臨較大的上漲壓力。經(jīng)濟學(xué)上通常用“租售比”指標(biāo)來衡量房租水平的相對高低，該指標(biāo)可以為研判中長期房租走勢提供一根基本線索。簡言之，租售比衡量的是：在假設(shè)未來房價不變的情況下， 買房用于出租，并且僅靠收取租金作為回報，那么投資收益率是多少，因而也被稱作靜態(tài)“租金回報率”。例如一套房子的市場交易價格是100萬元，月租金為5000 元，那么這套房子的年租金回報率就是6%。換言之，在假設(shè)未來房價不變的情況下，那么大致需要16.7年，租金收入的總和才能抵消其購買價格。

目前，我國一線城市租售比處于較低水平。首先，從橫向跨國比較來看，根據(jù)《2018全球城市租金回報率報告》2018年北京、上海、深圳、廣州的租金回報率分別約為1.58%、1.49%、1.42%和1.72%， 系統(tǒng)性地顯著低于全球其他大城市。國外幾大代表性都市中，紐約曼哈頓的租金回報率為3.58%，洛杉磯為5.28%，東京23區(qū)為5.5%，舊金山為3.91%，倫敦為3.45%，法蘭克福和柏林分別為3.5% 和3.4%，悉尼為3.71%，巴黎為2.66%。其次，我國一線城市的租金回報率也遠低于國內(nèi)其他金融投資品的收益率。當(dāng)前，銀行1年期理財產(chǎn)品平均年化收益率在4.5%以上，“余額寶”的年化收益率約為2.3%。銀行理財和余額寶在金融市場上被老百姓普遍視作無風(fēng)險資產(chǎn)，且流動性較高;而房地產(chǎn)市場在流動性較差且存在風(fēng)險的情況下，租金回報率卻遠低于這些無風(fēng)險資產(chǎn)的回報率。這一局面是不可能長期持續(xù)的，必然會在市場力量的推動下逐漸趨于均衡。邏輯上存在兩可能：一是銀行理財、余額寶等金融產(chǎn)品的收益率下降;二是租金回報率上升。而租金回報率的上升在邏輯上無非只能通過兩種路徑來實現(xiàn)：要么是租金上漲，要么是房價下跌。

上述分析意味著，在金融市場利率不顯著走低、一線城市房價不顯著下降的情況下，未來房租價格仍然面臨上漲壓力。一個簡化的假想測算顯示：假設(shè)北京房價基本維持在目前的水平上，既不過快上漲，也不大幅下跌，那么：第一，如果北京的房租回報率趨同于“余額寶”當(dāng)前2.3%的年化收益率，那么意味著房租價格至少還有約45%的上漲空間;第二，如果北京的房租回報率趨同于銀行理財產(chǎn)品當(dāng)前4.5%的年化收益率，則意味著房租價格至少還有約1.8倍的上漲空間。當(dāng)然， 這一測算是極端簡化的情形，目的僅在于為我們展望未來房租走勢提供一個參考基準(zhǔn)，而非準(zhǔn)確的預(yù)測。毋庸諱言，現(xiàn)實中市場存在諸多缺陷，并非完美。首先，房地產(chǎn)市場沒有做空機制，房產(chǎn)交易涉及高昂的稅費成本。其次，我國一線城市房地產(chǎn)市場存在著嚴格的限購政策，持有房產(chǎn)的人無法輕易地賣出房產(chǎn)、轉(zhuǎn)而追逐金融市場的高收益率。但是，市場缺陷并不意味著上述分析失去價值，這些因素或會延緩、但絕不會終止市場消滅套利空間、走向均衡的過程，租金回報率與金融市場利率走向趨近的大方向是不會變的。

過去長期以來，低租售比被看作是中國房地產(chǎn)市場的一個典型特征，以至于使很多人認為中國房地產(chǎn)市場的租售比就是應(yīng)該比較低、中國房地產(chǎn)市場租售比“低得有道理”“低是正常的”。持有這一觀點的人無非是援引如下幾點理由：一是認為一線城市房價會持續(xù)上漲，所以租金回報率低也沒關(guān)系。二是認為中國人愛買房子、不愛租房子，因而愿意接受比較低的租金回報率。三是認為中國人更重視私密性，不少人寧愿讓房產(chǎn)空著也不愿意租出去，所以租金高低無所謂。這三點因素歸結(jié)起來，最核心的其實還是房價長期的剛性上漲固化了人們“房價只漲不跌”的預(yù)期。在這一剛性預(yù)期之下，人們對低租金回報率的容忍程度較高，因為他們可以從房價上漲中獲取資本利得，從而抵消低租金回報。然而，“樹不可能長到天上”， 一旦未來某一天房價持續(xù)上漲和資本利得的預(yù)期消失，人們對低租金回報率的容忍度必然會降低，屆時租金價格則容易出現(xiàn)報復(fù)性的上漲。由于諸多市場缺陷和政策限制的存在，租金回報率與金融產(chǎn)品收益率之間的缺口或許無法達到零，但市場趨于均衡的力量始終是存在的，在這一力量的作用下，可以肯定的是：一線城市未來房租的上漲速度大概率會超過房價的上漲速度，過去長期以來房價快漲、房租慢漲的情況將成為歷史。

一線城市房租過快上漲的原因分析?

住房租賃市場是一個牽扯到千家萬戶利益的，具有若干獨特性質(zhì)的，極為復(fù)雜的市場。當(dāng)前我國一線城市房租價格過快上漲是在多種因素的共同作用下導(dǎo)致的。大體而言，主要原因在于如下三方面：

首先，供給不足是一線城市房租價格過快上漲的根本原因。一方面，人均壽命延長、離婚率增加、家庭平均人口規(guī)模下降、職住空間錯配等原因?qū)е乱痪€城市的住房需求持續(xù)擴大。即便北京市大力疏解人口、嚴格控制人口總量，但仍然無法完全抵消上述因素增加的租房需求。另一方面，供給增長跟不上需求增長，甚至部分區(qū)域出現(xiàn)了供給量的凈減少。在房價剛性上漲預(yù)期下，不少人購買房產(chǎn)之后自己不住，也不用于出租，而是將其空置，等待升值，導(dǎo)致一線城市存在大量的住房閑置。

其次，長租公寓市場處于發(fā)展初期， 個別頭部公司在資本的助推下濫用市場勢力，惡性競爭和不規(guī)范發(fā)展的現(xiàn)象普遍存在。租房市場的一大特點是租客與房東之間存在嚴重的信息不對稱，因而需要第三方中介機構(gòu)從中居間，提高搜尋匹配效率，而中介市場又存在明顯的“規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)”。于是形成了少數(shù)幾家行業(yè)巨頭占據(jù)了較大市場份額的寡頭壟斷格局。加之近年來租房市場需求增長較快，行業(yè)發(fā)展前景被普遍看好，大量金融資本開始進入租房市場，希望從中分一杯羹。在資本的助力下，原有傳統(tǒng)的中介機構(gòu)加速轉(zhuǎn)型布局，轉(zhuǎn)身成為長租公寓提供商，一手從散戶房東處收房，經(jīng)過簡單裝修和品牌化之后，另一手再轉(zhuǎn)租給承租人。為了更快地增加業(yè)務(wù)量、搶占市場份額、從而在競爭中取勝;長租公寓提供商廣泛采用了租賃資產(chǎn)證券化、房租貸等所謂的金融創(chuàng)新工具。從短期來看，長租公寓市場發(fā)展早期的野蠻生長和金融資本的助力是導(dǎo)致一線城市近期房租過快上漲的直接原因之一。

再次，季節(jié)性因素在短期內(nèi)發(fā)揮了一定作用，但不是一線城市房租上漲的根本原因。租房市場具有典型的季節(jié)性波動， 一般而言，春節(jié)前后是換工作高峰期， 七八月份是大學(xué)生畢業(yè)季，因而這兩段時期租房市場最活躍。近兩年來一線城市房租上漲最快、引發(fā)爭議最大的時期也正是春節(jié)之后和七八月份?？陀^而言，季節(jié)性因素的確能夠解釋特定短期的房租上漲; 但并不是一線城市房租上漲的根本原因。事實上，北京的房租水平自2009年以來一直呈上漲趨勢，盡管周期性的有快有慢。近兩年春節(jié)前后和大學(xué)生畢業(yè)季的房租過快上漲只是租房市場結(jié)構(gòu)性問題的突出反映，而不是根本原因之所在。

應(yīng)引起高度重視房租過快上漲的危害?

城市房租價格過快上漲會對一線城市乃至全國經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn)生廣泛而深刻的影響：不僅會系統(tǒng)性抬升一線城市經(jīng)濟運行的物價水平，引發(fā)通貨膨脹;而且不利于吸引和留住優(yōu)秀年輕人才，妨礙一線城市本身乃至全國經(jīng)濟總體的創(chuàng)新活力，削弱經(jīng)濟內(nèi)生增長動力。另外，房租價格過快上漲還會進一步拉大有房者和無房者之間的貧富差距，容易激化社會對立情緒。這些負面影響應(yīng)當(dāng)引起高度重視。

第一，房租過快上漲會推升通脹，抬高經(jīng)濟運行的基礎(chǔ)性物價成本。房租價格不同于白菜、啤酒、襯衫等小件消耗型商品價格，它構(gòu)成全社會生產(chǎn)和生活的基礎(chǔ)性要素成本。房租價格上漲一方面會直接推高消費者物價指數(shù)，另一方面又會通過成本、工資等渠道推高工業(yè)品和服務(wù)品的價格，從而導(dǎo)致經(jīng)濟運行的整體物價環(huán)境系統(tǒng)性抬升。

第二，房租過快上漲會打擊年輕人的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)熱情，禁錮創(chuàng)新活力和經(jīng)濟活力。經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級需要“火車頭”，北上廣深等一線城市就是中國經(jīng)濟的火車頭， 是最具有創(chuàng)新活力和市場活力的地方。近幾年來，已經(jīng)出現(xiàn)了不少優(yōu)秀年輕人因為住房壓力而離開一線城市、返回家鄉(xiāng)的情況，其中既有農(nóng)民工、小商販等所謂的“低端人口”，也有博士畢業(yè)生、企業(yè)主、高校科研人員等創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)群體。這一現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)引起高度重視。

第三，房租過快上漲會擠出其他消費，從根本上削弱中國經(jīng)濟的內(nèi)生增長動力。消費不足和內(nèi)需不足是困擾我國經(jīng)濟內(nèi)生增長動力的根本性原因之一。2008 年以來，社會消費品零售總額增速持續(xù)下降，目前已經(jīng)降至兩位數(shù)以下。如果租金價格的上漲速度持續(xù)高于居民可支配收入增速，將會對當(dāng)前已經(jīng)較為疲弱的消費和總需求造成更大的“擠出效應(yīng)”，進而加劇經(jīng)濟下行壓力，惡化宏觀經(jīng)濟面臨的困境。

第四，房租過快上漲不利于弘揚勞動致富的價值觀，容易激化社會對立情緒。從全社會而言，勞動收入是絕大部分人的主要收入來源，一線城市也是如此。而隨著房租水平的快速上漲，很多年輕人發(fā)現(xiàn)自己不得不把辛苦勞動掙來的錢中的更大一部分用來交房租，對一線城市大學(xué)生畢業(yè)生群體的調(diào)研顯示，房租支出目前已占到工資收入的30%～45%。長此以往，社會無形中被加速分化為兩類人：一類是辛辛苦苦勞動掙錢、租房子住的租客;另一類是“不勞而獲”、僅靠收租就能獲得大筆收入的房東。從微觀上看，財產(chǎn)性收入同樣是錢，是合法所得，房東收租“不勞而獲”并不理虧;但從整個經(jīng)濟社會健康運轉(zhuǎn)的層面來看，房租水平持續(xù)上漲無疑會在一定程度上扭曲勤勞致富的價值觀。長此以往，租客與房東兩個群體之間的意見分化與對立情緒也會越來越凸顯，不利于社會和諧穩(wěn)定。

對策建議?

面對一線城市房租價格過快上漲的形勢，可從如下四個方面主動應(yīng)對，積極防范：

第一，多管齊下增加供給，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，從根本上化解一線城市租房市場供不應(yīng)求的局面。一是加大公租房建設(shè)力度。對于為應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生或者新進入城市的外來務(wù)工人員，可考慮在其參加工作的頭3～5年提供政策性低價公租房，期滿之后租金恢復(fù)至市場價。二是采用稅收減免、利息優(yōu)惠等措施，鼓勵企事業(yè)單位自建公寓，供員工租賃居住。三是優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，重點在就業(yè)密集區(qū)域周邊配套建設(shè)或改造小面積、高容積率的長租公寓，推動職住平衡，提高居住幸福度。四是優(yōu)化交通布局，在遠郊居住區(qū)和市內(nèi)就業(yè)密集區(qū)之間規(guī)劃建設(shè)公交快線、地鐵專線，降低通勤時間成本。

第二，培育專業(yè)化、品牌化的機構(gòu)出租人，促進租房市場規(guī)范健康發(fā)展。目前租房市場最大的短板在于房源分散于散戶房東和二房東手中，缺乏品牌化、專業(yè)化的供給主體，租房市場不規(guī)范。這在很大程度上加劇了租房市場的信息不對稱和道德風(fēng)險，增加了交易成本，降低了承租人的便利度和居住穩(wěn)定度，并導(dǎo)致租賃雙方的權(quán)益均難以得到有效保護。未來，要著力培育機構(gòu)出租人，推動有條件的第三方中介機構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)管理機構(gòu)轉(zhuǎn)型為長租公寓提供商，以專業(yè)化、品牌化的服務(wù)促進住房租賃市場規(guī)范健康發(fā)展。

第三，制定出臺“住房租賃法”， 保障租客權(quán)益，防止頭部公司濫用市場勢力。一方面，租客在租房交易中往往處于弱勢地位，權(quán)益難以得到有效保護。建議著手研究、加快制定出臺“住房租賃法”，運用法律手段切實保障承租人權(quán)益。另一方面，要加強住房租賃市場監(jiān)管與執(zhí)法，防止頭部公司不正當(dāng)競爭、濫用市場勢力、囤積居奇推高房租價格。

第四，在宏觀經(jīng)濟管理實踐中確立平均房租價格上漲速度不超過居民可支配收入增速的大原則，主要依靠市場化手段， 慎用行政管制工具。各個城市應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展和人口結(jié)構(gòu)的實際情況， 以“平均房租價格上漲速度不超過居民可支配收入增速”為基本原則，因地制宜， 將市場化房租平均值納入政府工作報告考核目標(biāo)。在具體操作中，應(yīng)主要依靠增加供給、調(diào)節(jié)租賃住宅用地價格等市場化手段;慎用行政管治工具直接限制租金變動幅度。歷史上，美國、日本、德國都曾采取過價格管制手段限制租金過快上漲，但如果不從供給層面根本解決短缺問題，價格管制反而會進一步導(dǎo)致供給減少、租金上升，從而陷入惡性循環(huán)。對此，應(yīng)當(dāng)引以為鑒。

（作者單位：中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院）