張雪梅

當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了快速發(fā)展。然而，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷飽和，并且加上國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力不斷加大。因此，在這個(gè)背景下，構(gòu)建完善的管理會(huì)計(jì)體系，成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要課題。本文分析了管理會(huì)計(jì)的作用，并提出了在房地產(chǎn)企業(yè)中，管理會(huì)計(jì)應(yīng)用對(duì)策。旨在為相關(guān)研究提供參考，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

隨著管理會(huì)計(jì)工具在房地產(chǎn)行業(yè)的普遍應(yīng)用，如何更好的利用相關(guān)職能精確定位房地產(chǎn)行業(yè)所處的不同的市場(chǎng)環(huán)境，在企業(yè)運(yùn)營(yíng)的不同階段該使用何種工具以及如何使用管理會(huì)計(jì)工具仍然是亟待解決的難題。

一、管理會(huì)計(jì)的作用分析

（一）帶來(lái)信息服務(wù)

管理會(huì)計(jì)會(huì)根據(jù)不同的會(huì)計(jì)對(duì)象采取不同的分類(lèi)處理，對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)涉及的各項(xiàng)資金流分別收集和整理。對(duì)于整理出來(lái)的資料和數(shù)據(jù)運(yùn)用相關(guān)的會(huì)計(jì)學(xué)專(zhuān)業(yè)方法進(jìn)行深入的分析，并根據(jù)分析的結(jié)果找出影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的因素，最后，對(duì)于以上所有工作進(jìn)行匯總，形成企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，用來(lái)說(shuō)明企業(yè)運(yùn)營(yíng)的具體情況。通過(guò)財(cái)務(wù)信息可以及時(shí)、有效的反應(yīng)企業(yè)其他的相關(guān)信息，為管理者決策時(shí)提供較為有效的信息。

（二）參與到管理活動(dòng)中

嚴(yán)格的來(lái)說(shuō)，管理會(huì)計(jì)在為決策者提供信息的同時(shí)，參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。除此之外，管理會(huì)計(jì)在成本核算與管理、預(yù)算控制與績(jī)效考評(píng)中也發(fā)揮著巨大的作用。所以，管理會(huì)計(jì)可以記錄公司各部門(mén)的表現(xiàn)、計(jì)劃的完成情況，從而發(fā)揮間接管理公司的作用。也正因?yàn)楣芾頃?huì)計(jì)的參與使企業(yè)對(duì)各個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能夠更好的控制、監(jiān)督，從而形成高效的企業(yè)管理環(huán)境。

二、房地產(chǎn)企業(yè)中管理會(huì)計(jì)的職能

（一）預(yù)測(cè)職能

主要指的是相關(guān)會(huì)計(jì)工作人員根據(jù)公司過(guò)去的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)表等，計(jì)算出相關(guān)的指標(biāo)，比如成長(zhǎng)性指標(biāo)、盈利性指標(biāo)等，對(duì)公司未來(lái)的成長(zhǎng)性、銷(xiāo)售額、利潤(rùn)等各方面進(jìn)行預(yù)測(cè)。

（二）管理會(huì)計(jì)的決策職能

是指其為公司提供有關(guān)公司各方面決策的信息，為公司的相關(guān)決策提供依據(jù)。比如公司投資方式的選擇、產(chǎn)品的定價(jià)問(wèn)題，公司融資方式的選擇問(wèn)題以管理會(huì)計(jì)所提供的信息為依據(jù)；計(jì)劃職能指的是管理會(huì)計(jì)利用其掌握的數(shù)據(jù)，為公司制定其生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)、發(fā)展各階段的計(jì)劃。

（三）控制職能

指的是管理會(huì)計(jì)對(duì)企業(yè)的每項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行記錄、分析，實(shí)時(shí)分析企業(yè)各方面的狀況，看是否跟上了之前制定的計(jì)劃。如果企業(yè)的發(fā)展計(jì)劃與發(fā)展現(xiàn)狀存在偏差，管理會(huì)計(jì)會(huì)提出相應(yīng)的改進(jìn)辦法，使企業(yè)發(fā)展跟上計(jì)劃或者在一定的程度上減少差異

（四）考核和評(píng)價(jià)職能

指的是管理會(huì)計(jì)根據(jù)其理論、方法對(duì)企業(yè)工作人員的工作業(yè)績(jī)、各部門(mén)以及整個(gè)企業(yè)的計(jì)劃完成狀況進(jìn)行考核和評(píng)價(jià)，以供管理部門(mén)對(duì)相關(guān)的工作人員進(jìn)行獎(jiǎng)懲、對(duì)相關(guān)的部門(mén)進(jìn)行調(diào)整。

三、房地產(chǎn)企業(yè)中管理會(huì)計(jì)應(yīng)用的策略分析

（一）合理利用其預(yù)測(cè)職能

管理會(huì)計(jì)的預(yù)測(cè)職能不僅涉及成本預(yù)測(cè)、銷(xiāo)售預(yù)測(cè)等，還包括企業(yè)利潤(rùn)值預(yù)測(cè)，其中，最重要的是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)。本文主要闡述兩種可以在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用的管理會(huì)計(jì)預(yù)測(cè)工具。房地產(chǎn)企業(yè)在啟動(dòng)新的項(xiàng)目之前通常需要經(jīng)過(guò)項(xiàng)目可行性分析以及經(jīng)營(yíng)定位兩個(gè)階段性的審核，項(xiàng)目可行性分析即第一個(gè)預(yù)測(cè)工具?？尚行匝芯繄?bào)告決定了該項(xiàng)目是否可以進(jìn)入實(shí)行階段。在此階段，企業(yè)內(nèi)部包括銷(xiāo)售部門(mén)、策劃部門(mén)、工程部門(mén)以及造價(jià)部門(mén)都要協(xié)同進(jìn)行項(xiàng)目的可行性分析，初步預(yù)測(cè)項(xiàng)目的預(yù)期投入成本以及收益。第二個(gè)預(yù)測(cè)工具即量本利分析，指根據(jù)銷(xiāo)售部門(mén)提供的銷(xiāo)售方案測(cè)算該項(xiàng)目的盈虧臨界點(diǎn)，在成本預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，結(jié)合相關(guān)資料進(jìn)行定量定性分析，從而選擇最佳的成本效益方案。

（二）給企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供參考

管理會(huì)計(jì)的決策與計(jì)劃職能能夠?qū)κ袌?chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的需求量進(jìn)行準(zhǔn)確的規(guī)劃，并制定相應(yīng)的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃。資金的充盈程度是房地產(chǎn)企業(yè)能否順利開(kāi)展房產(chǎn)建設(shè)的根據(jù)，通常情況下，企業(yè)在確定投資成本后，會(huì)在資本市場(chǎng)上開(kāi)始融資。這時(shí)管理會(huì)計(jì)會(huì)為企業(yè)的相關(guān)決策提供信息，例如，企業(yè)融資方式的選擇、融資額度計(jì)劃等。合理的融資結(jié)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，一個(gè)錯(cuò)誤的項(xiàng)目融資決策可能會(huì)將房地產(chǎn)企業(yè)引入嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)之中。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本投入

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)通常將項(xiàng)目的間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用金額匯總，按固定比例納入直接開(kāi)發(fā)成本中，這種間接費(fèi)用的核算方式使各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身產(chǎn)生的間接費(fèi)用不真實(shí)，不能從項(xiàng)目成本中反映出來(lái)，從而導(dǎo)致無(wú)法將成本追溯回來(lái)，因而對(duì)于管理人員來(lái)說(shuō)不能對(duì)間接成本進(jìn)行較好的控制?？紤]到作業(yè)成本法對(duì)間接成本核算的高精度，可以將作業(yè)成本法引入房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中，這種成本核算方法將改善過(guò)去房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于間接成本完全不可控的局面，從成本產(chǎn)生的根源上把控企業(yè)成本。

（四）對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)進(jìn)行定期評(píng)估和考核

本文所說(shuō)的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)的定期評(píng)估考核，指的是將房地產(chǎn)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與企業(yè)制定的預(yù)算規(guī)劃進(jìn)行詳細(xì)的對(duì)比分析，從中得出對(duì)于企業(yè)各部門(mén)或各個(gè)員工的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定，在評(píng)定基礎(chǔ)上建立公平的賞罰制度。從某種意義上講，管理會(huì)計(jì)體系在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的建立也幫助房地產(chǎn)企業(yè)建立了更為完善的個(gè)人責(zé)任制度，預(yù)先制定的業(yè)績(jī)指標(biāo)等數(shù)據(jù)已使各個(gè)部門(mén)明白了自己的職能分工，并以此來(lái)更好地指導(dǎo)各員工完成各自的任務(wù)。當(dāng)然最重要的還是為房地產(chǎn)企業(yè)制定了更為公平合理的考核標(biāo)準(zhǔn)。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在當(dāng)前行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷激烈發(fā)展的背景下，管理會(huì)計(jì)的作用更加凸顯出來(lái)，能夠?yàn)槠髽I(yè)提供堅(jiān)強(qiáng)的后盾。因此，有效利用管理會(huì)計(jì)，是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)成功的必要手段。（作者單位：山東龍騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）