劉欣緣

摘要：房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)不同，不同點在于它是資金密集型的，投資時期長、規(guī)模大，產(chǎn)品價值高。其性質(zhì)決定了該產(chǎn)業(yè)鏈需要金融業(yè)的資金支持，雖然金融業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展有著促進的作用，但經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展會受到金融風(fēng)險的嚴(yán)重影響。目前存在著許多問題，首先通過從信貸和其他融資方式的角度、所面臨的市場風(fēng)險以及風(fēng)險的形成和傳導(dǎo)機來分析我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險。其次對其進行歸納總結(jié)，對我國防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險政策提出合理并且高效的建議。

Abstract： The real estate industry is different from other industries. The difference is that it is capital-intensive， with a long investment period， large scale， and high product value. Its nature determines that the industry chain needs financial support from the financial industry. Although the financial industry has a promoting effect on economic development， the stable development of the economy will be seriously affected by financial risks. At present， there are many problems. Firstly， we analyze the real estate financial risks in China from the perspective of credit and other financing methods， the market risks faced， and the formation and transmission of risks. Secondly， it summarizes and puts forward reasonable and efficient suggestions for preventing real estate financial risk policies in China.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè);金融風(fēng)險;防范對策

Key words： estate;financial risk;countermeasures

中圖分類號：F293.35 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標(biāo)識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1006-4311（2019）07-0058-04

0 ?引言

近年，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，不但是我國經(jīng)濟的消費熱點和增長點，而且還促進了我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展。但隨著過熱的發(fā)展，將會面臨巨大的風(fēng)險。房地產(chǎn)金融涉及多種方面，對整個經(jīng)濟社會有著非常重要的影響，因此我們要對其高度重視。雖然房地產(chǎn)業(yè)不斷快速發(fā)展，但在2014年，房地產(chǎn)業(yè)開始出現(xiàn)了從未有過的危機，不管是大型地產(chǎn)商還是小型開發(fā)商都處于萎靡不振的狀態(tài)，再加上政府限購政策的出臺，銀行貸款出現(xiàn)限貸，購房者處于冷靜觀望的狀態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)開始暗淡起來。直到2015年房地產(chǎn)業(yè)開始復(fù)蘇，2016年房地產(chǎn)業(yè)逐漸恢復(fù)繁榮。可看出當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)越繁榮，所面臨的風(fēng)險也就越大。當(dāng)風(fēng)險不斷積累，則就容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。若泡沫破裂，危機會延伸到房地產(chǎn)金融市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)遭受迫害，最終金融風(fēng)險全面爆發(fā)，造成金融危機的產(chǎn)生，因此我們需要提高防范意識。在金融機構(gòu)上則需要進行改革，讓更多的金融機構(gòu)進入房地產(chǎn)融資市場，擴展融資渠道，使房地產(chǎn)金融體系逐漸形成更多的層次，讓房地產(chǎn)金融風(fēng)險得以分散，從而做到防患于未然。

1 ?房地產(chǎn)金融風(fēng)險

1.1 銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險

1.1.1 房地產(chǎn)貸款集中度

房地產(chǎn)這個行業(yè)之所以魅力如此之大，是因為它的高回報率，許多銀行的信貸資金都流向房地產(chǎn)業(yè)，從開發(fā)到銷售在很大程度上需要銀行信貸的幫助，所以房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)市場在發(fā)展上不斷的進步。在銀行總貸款上房地產(chǎn)貸款占有很大的比例，央行對信貸方面上缺少了制約的手段，總體上沒有對其有很好的監(jiān)管和科學(xué)指導(dǎo)，這就會引起房地產(chǎn)信貸在過熱市場環(huán)境下呈現(xiàn)出很不理性的增長，也就會造成房地產(chǎn)泡沫增大，從而風(fēng)險也會越發(fā)嚴(yán)重。房地產(chǎn)貸款中經(jīng)常會出現(xiàn)過高的長期貸款，銀行需要的流動性資產(chǎn)和之前相比有所減少。在負(fù)債業(yè)務(wù)里，活期存款的比重會比較大的話，銀行就會面臨危險，因為它無法很快的獲取現(xiàn)金，缺乏這些渠道和手段，在顧客提款時，流動性資產(chǎn)不能滿足他們的需求，從而造成流動性欠缺，最終形成流動性風(fēng)險。

1.1.2 房地產(chǎn)不良貸款

若把“套牢”作為投資買房的資金，房地產(chǎn)信貸受到的威脅則會很大，最終誘發(fā)房地產(chǎn)不良貸款。出現(xiàn)不良貸款，會讓銀行有壞賬，更嚴(yán)重的話會使金融機構(gòu)資產(chǎn)在整體質(zhì)量方面受到影響，這些金融機構(gòu)在被壞賬影響受到損失的同時，因為沒有優(yōu)良資產(chǎn)經(jīng)營獲利，顧客提款時不能夠很快的提取現(xiàn)金，也不能按照規(guī)定的時間把欠下的債務(wù)還清，最終造成經(jīng)營風(fēng)險。在這幾年里，樓市開始升級調(diào)控，監(jiān)管部門采取措施，讓銀行要對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險進行嚴(yán)防控制。雖然采取了措施，但對房地產(chǎn)不良貸款不能小覷。通過國際上之前的案例，所得到的經(jīng)驗說明，在貸款放出后的2年或者3年里風(fēng)險就會暴露出來，因為中小型銀行不斷的對房地產(chǎn)業(yè)進行放貸，所以我們決不能忽視這個風(fēng)險。

1.1.3 較大的土地儲備貸款

我國在實施土地儲備制度時，政府把土地的使用權(quán)高度的壟斷下來，將這些土地用拍賣的形式賣出去，獲得的收益作為地方財政其中一個的重要來源。其風(fēng)險就是它本身自有的風(fēng)險，土地儲備機構(gòu)在收購?fù)恋氐臅r候所用的資金，是從銀行貸款而來的，但是他們卻沒有事先去調(diào)查出現(xiàn)階段市場的需求是怎么樣的，盲目的購買這些土地。通過國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，對房價預(yù)期會升高的態(tài)勢會下降，利用轉(zhuǎn)手將土地賣出而獲得的收益，如果這個收益不能夠?qū)鶆?wù)還清，就會用貸款高價的把土地收購回來，如果不能把貸款還清，最后會變成貸款風(fēng)險。有些土地儲備機構(gòu)當(dāng)面是講這些貸款融資是用作于土地儲備上的，其實他們卻沒有那么去做，把這些資金用于不是土地儲備的業(yè)務(wù)。有些地方上的政府會把土地儲備當(dāng)作抵押，引誘銀行給他們進行貸款，實際上是這些政府拋出的魚餌，等待著銀行這條大魚上鉤，但他們把這些資金用于其它地方上。有些地方操作很是不規(guī)范，他們會掛在工程建設(shè)機構(gòu)進行融資來從事房地產(chǎn)開發(fā)，最終導(dǎo)致自己有很多的債務(wù)，無法還清。這樣會讓土地儲備機構(gòu)遭受很大的影響和風(fēng)險隱患，土地儲備貸款不斷的興起，這樣就更容易會讓金融風(fēng)險得以顯現(xiàn)出來。

1.1.4 房地產(chǎn)開發(fā)貸款

到2018年，我國房地產(chǎn)開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債率數(shù)值驚人，已超過50%，而國際上，50%為警戒線。這已超過國際標(biāo)準(zhǔn)，所以一有風(fēng)險就會讓企業(yè)和銀行遭受傷害。當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)商的質(zhì)量讓不少人受到擔(dān)憂，國家進行很大強大的監(jiān)管能力，貸款的門檻不斷的提高，大部分企業(yè)面臨著經(jīng)營難的艱難時期，信用風(fēng)險開始顯現(xiàn)出來。由于風(fēng)險的原因，許多銀行會將一些房貸利率優(yōu)惠產(chǎn)品進行下架處理。若企業(yè)現(xiàn)階段有很大的壓力，在經(jīng)營現(xiàn)金流方面，即使一些房企貸款的金額很大，它所籌集的現(xiàn)金流凈額以及資金挺充足的，但是在經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額方面卻呈現(xiàn)出負(fù)值的狀態(tài)，所面臨的經(jīng)營風(fēng)險可想而知是很大的。有些企業(yè)是用風(fēng)險行為來將所貸款的金額擴大化的，例如假首付和假按揭這些方式來騙取銀行的貸款。最嚴(yán)重的是一些開發(fā)商選擇跑路，不管這些還正在施工的工程，造成爛尾樓、欠債、欠貨、欠薪等嚴(yán)重問題，這樣就會讓信貸資金面臨著很大的影響。所以銀行就會有高要求，高門檻的條件來約束著開發(fā)商。

1.1.5 個人住房貸款

我國作為發(fā)展中國家和其它發(fā)達(dá)國家相比，在個人購買房屋上對銀行貸款，所獲得的資金需求是在正常的范圍內(nèi)的。個人住房貸款增長幅度大，可想而知潛力是很大的。雖然個人購買房屋也存在著風(fēng)險，但是當(dāng)前還是能夠很好的去控制的，中國沿海城市經(jīng)濟發(fā)展速度快，個人購買房屋的貸款也很快，但也會面臨著風(fēng)險隱患。若不良貸款率過高就會造成房價下降，個人購買房屋貸款風(fēng)險就會不斷的去積累，積累越來越多，從而造成嚴(yán)重的影響。

1.2 其他房產(chǎn)融資方式風(fēng)險

一些房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)用發(fā)行股票、債券來融資，有成本低、并不用償還成本和也不用交利息的優(yōu)點，但這些上市的房產(chǎn)公司把原先給銀行帶來的潛在風(fēng)險轉(zhuǎn)移到股票投資者上，它們是通過配股和增發(fā)等其他方法來進行轉(zhuǎn)移的。這條鏈條上如果有某一處斷裂，就會造成很大的傷害，傷害的范圍很廣，最終讓一整個股市受到牽連。房地產(chǎn)這個項目需要很大的資金，流動性能也很差，當(dāng)然面臨的風(fēng)險相當(dāng)巨大。我國企業(yè)在債券市場上，運作機制并沒有很成熟，多次出現(xiàn)一些企業(yè)債券不能夠按照規(guī)定的時間內(nèi)償清的例子，發(fā)債融資有很高的要求，也比較嚴(yán)格，并不能夠讓一些中小型企業(yè)進入到其中去的。當(dāng)前，如果通過第三方管理機構(gòu)對這些產(chǎn)品進行風(fēng)險管理，這樣的做法會對產(chǎn)品的發(fā)行和銷售有很大的影響。若信托公司并沒有很強的將風(fēng)險識別出來，又或者在風(fēng)險管理方面上沒有足夠高的水平，這樣就會導(dǎo)致風(fēng)險得以產(chǎn)生。

2 ?房地產(chǎn)市場風(fēng)險

2.1 區(qū)域性房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險

全國100個大中城市中，房價收入比高于8.9均值的城市共29個，主要可分為三類。第一類城市是北京、上海、深圳、廈門這類經(jīng)濟發(fā)達(dá)的核心一、二線城市，其產(chǎn)業(yè)發(fā)展好、收入水平高、人口吸引力強，外來常住人口比重大，因此，雖然已出臺相應(yīng)調(diào)控政策，房價水平明顯上升后并沒有出現(xiàn)大幅下滑跡象，依然處于高位。第二類城市是珠海、惠州、石家莊等城市群內(nèi)主要城市，由于貨幣發(fā)行量的激增和經(jīng)濟下行壓力下資產(chǎn)荒之間的矛盾，促使資金以“抱圈取暖”的方式，大量流入樓市尋求高收益，而經(jīng)濟基礎(chǔ)好、發(fā)展后勁強的城市，就成為了資金投放的最好標(biāo)的，此類城市承接了調(diào)控城市的大量溢出購房需求促使房價上漲。第三類城市主要是汕頭、贛州、衡水等經(jīng)濟發(fā)展水平相對較低的三四線城市，此類城市人均收入較低，因此雖然房價水平不是很高，但房價收入比排名比較靠前。但是有些地方價格上漲迅猛，甚至超過有些發(fā)達(dá)國家的中心城市了，中國還是發(fā)展中國家，居民收入低房價卻高，這種現(xiàn)象很不合理。

2.2 房價高時造成房價下跌風(fēng)險

房地產(chǎn)發(fā)展的特點是周期性，房地產(chǎn)繁榮并不是一直都有的，它只會存在某一個階段中。若該階段結(jié)束了，其發(fā)展就會有很大的變化，就會引起房地產(chǎn)的價格會下降并有可能發(fā)生金融風(fēng)險。主要體現(xiàn)在經(jīng)濟減速;利率市場化，會使房價下跌;中國經(jīng)濟正面臨改革，處于轉(zhuǎn)型升級階段，這樣勢必會使房地產(chǎn)的價格有所下降;對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控等方面上。

2.3 房地產(chǎn)投機熱潮的泡沫風(fēng)險

住房是一種很普通的消費品，有居住和投資的性質(zhì)，并且作為投資有很高的回報率。這樣的情況會影響房地產(chǎn)市場的價值規(guī)律，房價偏高會使正常的價值偏離原有的軌道，這樣就形成了非常不理性的市場，這是無效的市場。房地產(chǎn)作為一種投資，投資后能夠取得高收益，不僅吸引了市民而且還吸引了許多企業(yè)對其進行投資，這些企業(yè)放棄之前的行業(yè)看中了房地產(chǎn)有高收益的情況后，紛紛都投資房地產(chǎn)。這樣的做法對其他行業(yè)會有很大的阻礙，不利于我國綜合實力和經(jīng)濟的發(fā)展。

2.4 房屋空置導(dǎo)致資源閑置浪費

開發(fā)商盲目的投資房地產(chǎn)，會讓很多房屋變成空置房，這樣會形成經(jīng)濟泡沫，其本身也會存在著各種各樣的風(fēng)險。所謂空置房就是正在等待出售或者出租，房地產(chǎn)開發(fā)商就無法繼續(xù)的賣房，房屋無法變現(xiàn)，則會面臨很大的財務(wù)風(fēng)險。越多的空置房，就會造成機會成本越高。它會占用很多的開發(fā)資金，如果市場在需求方面有不足時，就會面臨銷售難得處境，資金就很難變現(xiàn)，造成流動性風(fēng)險的增加。

許多空置房是以投資為目的的，這樣就會讓購房者不能合理的購房，在供應(yīng)和需求方面出現(xiàn)很多不合理的現(xiàn)象，消費者買不到房屋，售房者不賣房。社會資源會遭受浪費，增加機會成本，資源不能夠得到合理的配置。最近幾年房屋空置率出現(xiàn)了新問題，統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)沒有給出，調(diào)查統(tǒng)計局還未公布，時間方面也沒有得到統(tǒng)計，在房屋空置狀態(tài)上和什么時候空置的時間并沒有能夠很明確、準(zhǔn)確通過統(tǒng)計局給出，這就很難計算出房屋空置率到底是多少。

3 ?房地產(chǎn)金融風(fēng)險的傳導(dǎo)機制和形成

形成房地產(chǎn)金融風(fēng)險的渠道有很多，但幾乎都是大同小異，當(dāng)房地產(chǎn)市場處于最頂端的時候，信用不斷的擴展，這樣也會造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險不斷積累直至爆發(fā)金融危機。從風(fēng)險形成到風(fēng)險顯現(xiàn)是一個并不漫長的過程，若政策逆轉(zhuǎn)，市場低迷，那些債務(wù)又無法按規(guī)定的時間償還時，這個時候風(fēng)險就會顯現(xiàn)出來。房地產(chǎn)風(fēng)險形成的基礎(chǔ)是信貸擴張，而前提則是房地產(chǎn)泡沫。

3.1 房價上漲迫使銀行信貸擴張

房地產(chǎn)高收益的特點提升了許多投機性的需求，在全國中不管是一、二線大城市，還是三、四線小城市都在“炒樓”。這些炒房者開始組成一個個群體，在全國各地進行大范圍的倒買倒賣房屋，這樣做嚴(yán)重影響了當(dāng)?shù)氐姆績r，迫使房價上升，上漲速度迅速，最終形成房地產(chǎn)金融風(fēng)險。房價高吸引了大量房地產(chǎn)開發(fā)商以及個人對房地產(chǎn)貸款的需求因為房價高也帶來了高利潤，這樣就會受到房地開發(fā)商的關(guān)注，加大投資力度，資金需求量也會隨之增加。在結(jié)構(gòu)方面，有40%到50%的資金來源都是從銀行中貸款出來的，與此同時，我國有些城市出現(xiàn)房價收入比過高的不合理現(xiàn)象，因為房價過高，消費者不能夠一次性付清需要購買房屋的費用，這樣就會需要從銀行貸款資金來購買房屋。房地產(chǎn)也是作為極其重要的抵押品，房價提高，能夠伴隨著借款人向銀行貸款的能力有所增強。

3.2 銀行信貸擴張產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫

銀行信貸不斷的發(fā)展，擴張后，消費者就更有資金去購買房屋，把自己之前購買的房屋作為抵押物向銀行貸款，從而能夠繼續(xù)有資金購買房屋，反反復(fù)復(fù)。大型機構(gòu)投資者可以貸款大量的資金把錢投入到其他城市進行“炒房”，大量的消費者參與進來，因為對購買房屋的需求增加了，房價也隨之提高了，這樣就會出現(xiàn)房價偏離它本身原有的價值，因此造成房地產(chǎn)泡沫膨脹，最終形成能夠自我膨脹的機制。如圖1所示。

3.3 銀行信貸擴張有流動性和信用風(fēng)險

銀行信貸在不斷擴大，許多房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者能夠在銀行獲得的貸款額度有所提高，負(fù)債的范圍也在增加。在房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率水平上，處于整體上升的階段，個人住房貸款所面臨的風(fēng)險則會變小，但不排除沒有風(fēng)險。當(dāng)借款人不能夠?qū)y行的借款償還清時，就有信用風(fēng)險的隱患。在中長期貸款上，銀行所占比重高，但流動性資產(chǎn)較少。若活期存款相比于銀行其他負(fù)債業(yè)務(wù)中會比較多，在資金融入方面并沒有能夠及時獲取現(xiàn)金的渠道以及手段，現(xiàn)金的流動性能差，導(dǎo)致顧客不能及時取款，最終形成流動性風(fēng)險。

3.4 房價下跌可能造成金融風(fēng)險

到2018年全國房屋空置率達(dá)到了21.5%以上，因為大量的購買房屋的消費者將房屋作為自己投資的東西，就將房屋閑置在那，這樣就造成了房屋在供給方面只增不減。將土地和商品房供給進行壟斷，以至于使房價上升。若房屋供給大量增加就會讓消費者認(rèn)為房價將不會上漲，這樣就會讓他們不想把錢投入到房地產(chǎn)中，也就對其的需求沒有原先那么高了，造成供大于求，使其面臨價格下跌的情況。房價下跌，就會套住企業(yè)和機構(gòu)，導(dǎo)致資產(chǎn)價值遭受縮水，從而引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險。如圖2所示。

4 ?政策建議

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不合理現(xiàn)象，需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給量，造成這樣現(xiàn)象的主要原因是因為投資性需求過熱。政府采取了信貸政策以及稅收政策等許多措施，來應(yīng)對這種現(xiàn)象的發(fā)生，這些措施有信貸政策以及稅收政策等。許多人通過炒房來獲得大量的利益，為了抑制這種現(xiàn)象，在房地產(chǎn)信貸方面，如若消費者購買第三套房屋貸款時就要交付高額的貸款利率，從而削減炒房的熱度。并且規(guī)定了在購買第一套房屋，但購買人并不是常住人口，在當(dāng)該消費者購買第二套房屋，甚至是第三套房屋時，當(dāng)?shù)氐你y行將不能貸款給該消費者購買房屋，這樣的做法抑制了投資性質(zhì)的炒房。而在稅收政策方面，規(guī)定了投資者不能在短期內(nèi)經(jīng)常性的買賣房屋，如若發(fā)現(xiàn)則將會把營業(yè)稅和個人所得稅的稅率提高。與此同時，空置房占現(xiàn)有房屋的利率一直在攀升，如何解決該問題呢？若是能夠征收房屋空置稅，并且也征收物業(yè)稅，這樣的做法會將購買房屋的投機成本以及所持有成本提高，也會能夠?qū)⒄嬲徺I房屋并入住的消費者的購房成本降低，使房價穩(wěn)定，從而達(dá)到最終的目的。

地價高是導(dǎo)致房價上漲的重要原因之一，所以完善好土地儲備制度是很重要的。政府部門可建立相應(yīng)的土地儲備庫，通過對其建設(shè)用途進行分類，并將土地進行管理規(guī)劃好。由市場來決定土地供應(yīng)的數(shù)額，最好不要使政府將其壟斷掉。我們需要的是一個透明、公開、有效的監(jiān)督以及防止公款受到挪用的土地儲備貸款。在存款保險方面，金融機構(gòu)在投保時所支付的保險費用，可作為存款保險的資金來源，當(dāng)銀行出現(xiàn)問題，并不能夠?qū)L(fēng)險控制好時，若先前已參保，即使遇到支付難的問題時，也能夠保障存款人的利益，防止出現(xiàn)銀行存款擠兌現(xiàn)象。為了房地產(chǎn)金融能夠更好的得到發(fā)展，減小風(fēng)險所帶來的損失，要完善好個人和房地產(chǎn)開發(fā)商的征信制度、金融監(jiān)管機制和法律體系;對抵押物價值缺口嚴(yán)格進行控制;管理好房地產(chǎn)信貸的差異性和區(qū)域性;分散融資渠道潛在的風(fēng)險。

5 ?結(jié)語

現(xiàn)階段，我國房產(chǎn)金融和市場方面仍有潛在風(fēng)險，這些風(fēng)險還未爆發(fā)，但我們需要時刻提高警惕，假若國民經(jīng)濟有健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)，而房地產(chǎn)經(jīng)濟在整體上并沒有過熱的情況，房地產(chǎn)金融市場也就不會出現(xiàn)過大的波動，也就不能夠說明房地產(chǎn)市場泡沫已經(jīng)破裂了，甚至也無法表明房地產(chǎn)金融危機爆發(fā)。但現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融還是存在著相當(dāng)大的隱患，我們要做好前期的防范措施。創(chuàng)建好評價指標(biāo)體系和預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計，在房地產(chǎn)金融風(fēng)險和防范措施上，要有能夠有效的進行衡量和一定的評價，這對房地產(chǎn)金融風(fēng)險有著極為重要的影響。

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