山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(菏澤市市直房地產(chǎn)管理交易監(jiān)理所) 李涯

當(dāng)今時(shí)代是我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)代，也是商業(yè)地產(chǎn)取得飛速發(fā)展與進(jìn)步的時(shí)代。在這樣的情況下，商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)了愈發(fā)重要的地位，并對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了很大的推動(dòng)作用。與此同時(shí)，商地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，也暴露出了一些亟待解決的問(wèn)題，如發(fā)展過(guò)于盲目、開發(fā)與經(jīng)營(yíng)相互脫節(jié)等。只有真正解決了這些問(wèn)題，才能確保我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)。

1 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的定義

所謂商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，指的就是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所進(jìn)行的管理工作的總和。在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中，主要的管理內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面：第一，對(duì)投資進(jìn)行核算；第二，成本的分析與控制；第三，開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策。在管理的過(guò)程中，可以發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理涉及到的領(lǐng)域較多，因而管理工作相對(duì)比較復(fù)雜，容易出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題。因此，如何進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的水平，成為現(xiàn)階段需要研究的重點(diǎn)問(wèn)題之一。

2 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問(wèn)題

2.1 發(fā)展過(guò)于盲目

在現(xiàn)階段，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)呈現(xiàn)出比較火爆的趨勢(shì)。進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，我國(guó)很多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都獲取了較大的路潤(rùn)，并在企業(yè)的規(guī)模與綜合競(jìng)爭(zhēng)力上取得了進(jìn)一步的發(fā)展。因此，當(dāng)下我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商呈現(xiàn)出了盲目投資的趨勢(shì)。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，增加商業(yè)地產(chǎn)的投資有利于獲取更多的利潤(rùn)，但是必須看到，過(guò)多的盲目投資加劇了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，反而導(dǎo)致企業(yè)盈利空間的下降，導(dǎo)致企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 開發(fā)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程缺乏有機(jī)聯(lián)系

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所需要的資金數(shù)額相當(dāng)龐大，而且資金的回收周期較長(zhǎng)。然而在現(xiàn)階段，我國(guó)很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的開發(fā)上存在較大的盲目性。大量的盲目投資占用了企業(yè)過(guò)多的流動(dòng)資金，影響了企業(yè)的進(jìn)一步經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。為盡快回收流動(dòng)資金，企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)的出租或出售時(shí)就變得更加急功近利，為盡快將手中的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目托收，不惜犧牲自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。在這樣的情況下，企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營(yíng)就出現(xiàn)了脫節(jié)，必將導(dǎo)致企業(yè)面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 人才隊(duì)伍建設(shè)有待進(jìn)一步強(qiáng)化

企業(yè)各方面的競(jìng)爭(zhēng)，歸根結(jié)底是人才的競(jìng)爭(zhēng)。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，之所以出現(xiàn)眾多的管理問(wèn)題，就是由于企業(yè)缺乏高素質(zhì)的人才。在我國(guó)，商業(yè)地產(chǎn)是近幾年崛起的新興產(chǎn)業(yè)。由于其發(fā)展歷史較短，導(dǎo)致高素質(zhì)的人才比較匱乏聚體來(lái)說(shuō)，人才的缺乏主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：首先，企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)管理員工的整體素質(zhì)普遍不高，人才隊(duì)伍質(zhì)量有待進(jìn)一步的提升。其次，在現(xiàn)階段，很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)并未充分認(rèn)識(shí)到人才對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的重要性，因而在人才的引進(jìn)與培訓(xùn)工作上投入的力度普遍不大，導(dǎo)致人才隊(duì)伍整體素質(zhì)的提升存在較大的困難。

2.4 管理機(jī)制不健全

在現(xiàn)階段，我國(guó)很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)的管理方面并未建立起健全的管理機(jī)制。在具體表現(xiàn)上，管理機(jī)制的不健全主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，對(duì)成本的管理缺乏行之有效的管理機(jī)制，導(dǎo)致對(duì)成本的管理與控制效果不佳。其次，企業(yè)對(duì)各個(gè)部門的權(quán)力與責(zé)任劃分不清晰，導(dǎo)致一些部門出現(xiàn)職權(quán)重疊的問(wèn)題。最后，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與管理人員的監(jiān)督和監(jiān)管機(jī)制落實(shí)不到位，導(dǎo)致監(jiān)督的效果無(wú)法保障。

3 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)管理存在問(wèn)題的原因

3.1 落后的管理理念

在現(xiàn)階段，我國(guó)很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理方面存在問(wèn)題。從根源上說(shuō)，這些問(wèn)題的成因就是由于企業(yè)管理層的管理理念落后。在具體表現(xiàn)形式上，首先，管理理念缺乏預(yù)見性。在進(jìn)行管理的過(guò)程中，對(duì)可能出現(xiàn)的問(wèn)題不進(jìn)行科學(xué)的預(yù)判與分析。往往是在出現(xiàn)問(wèn)題之后制定臨時(shí)性的解決措施。其次，沒(méi)有用發(fā)展的眼光看待商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理。在制定相關(guān)的管理與經(jīng)營(yíng)措施時(shí)，只著眼于當(dāng)前的利益，而忽視企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。最后，在成本管理的過(guò)程中，忽視了各種影響成本的主觀與客觀因素的聯(lián)系，只注重對(duì)各種成本項(xiàng)目技能型單獨(dú)的管理，忽視商業(yè)地產(chǎn)成本管理工作的整體性。

3.2 缺乏有效的政策引導(dǎo)

在影響商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的客觀因素中，政府的政策引導(dǎo)至關(guān)重要。必須注意的是，在現(xiàn)階段，我國(guó)很多地方政府缺乏對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的正確政策引導(dǎo)。具體來(lái)說(shuō)，在一些地方政府，相關(guān)部門缺乏對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的科學(xué)研究與分析，導(dǎo)致無(wú)法制定出有針對(duì)性的措施來(lái)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的政策引導(dǎo)。在這樣的情況下，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)秩序就被個(gè)別不法企業(yè)肆意破壞，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)出現(xiàn)種種亂象。此外，在政府政策引導(dǎo)與宏觀調(diào)控缺失的情況下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于未來(lái)發(fā)展目標(biāo)的規(guī)劃也缺乏足夠的科學(xué)性，為其未來(lái)的發(fā)展埋下了隱患。

3.3 法律法規(guī)不健全

在我國(guó)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展的。由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展本身及其能夠借鑒的經(jīng)驗(yàn)，因而正處于不斷探索的階段。在這樣的情況下，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展就存在諸多不完善的地方。具體來(lái)說(shuō)，相關(guān)法律法規(guī)的不完善是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)所面臨的重要問(wèn)題之一。在我國(guó)，現(xiàn)階段針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)還有待進(jìn)一步完善。隨著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，這一問(wèn)題變得愈發(fā)突出。因此，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與管理的過(guò)程中就缺乏必要的法律依據(jù)與法律約束，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中出現(xiàn)了一系列問(wèn)題。

3.4 監(jiān)督監(jiān)管機(jī)制缺失

在現(xiàn)階段，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)缺乏健全的監(jiān)督監(jiān)管機(jī)制予以制約，導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中出現(xiàn)的一系列的問(wèn)題。具體來(lái)說(shuō)，監(jiān)督監(jiān)管機(jī)制的卻是主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)缺乏有效的監(jiān)督監(jiān)管，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)管理活動(dòng)的過(guò)程中違反法律與政策的情況時(shí)有發(fā)生。第二，銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)缺乏監(jiān)督，導(dǎo)致其投資活動(dòng)處于無(wú)序狀態(tài)，加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第三，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制。在此情況下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)就缺乏足夠的約束，因而產(chǎn)生了一系列的問(wèn)題。

4 解決我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問(wèn)題的有效措施

4.1 對(duì)管理理念進(jìn)行升級(jí)

在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理的過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管理層首先就必須刷新自身的管理理念，提高管理工作的科學(xué)性。具體來(lái)說(shuō)，首先，必須用發(fā)展的眼光看待商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理決策的過(guò)程中，提升決策的預(yù)見性與前瞻性。其次，在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)管理活動(dòng)的過(guò)程中，要用長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光看待問(wèn)題，在進(jìn)行管理工作時(shí)要著眼于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展與長(zhǎng)期利益。最后，必須用辯證的眼光看待商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理各種，在進(jìn)行管理的過(guò)程中重視各種因素之間的相互聯(lián)系。只有真正升級(jí)了自身的管理理念，才能確保商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的順利進(jìn)行。

4.2 制定更加科學(xué)的管理政策

針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的一些問(wèn)題，我國(guó)政府與各級(jí)地方政府應(yīng)該制定出科學(xué)的政策，引導(dǎo)死亡飛車經(jīng)濟(jì)管理的政策發(fā)展。具體來(lái)說(shuō)，在制定政策的過(guò)程中，首先，就必須對(duì)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)以及商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)進(jìn)行深入的分析與調(diào)研，從而增加政策制定過(guò)程的科學(xué)性。其次，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，政府必須進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控，用政策引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展走向正軌。此外，政府還應(yīng)該對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理行為進(jìn)行全面的監(jiān)督，防治管理過(guò)程中出現(xiàn)個(gè)匯總違規(guī)違法操作，保障商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的有效性。

4.3 進(jìn)一步健全法律體系

為進(jìn)一步強(qiáng)化我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，我國(guó)應(yīng)該對(duì)現(xiàn)有的關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)進(jìn)行進(jìn)一步的完善。具體來(lái)說(shuō)，首先，必須通過(guò)對(duì)現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)研，找出現(xiàn)行法律法規(guī)的不足之處。在此基礎(chǔ)上，對(duì)法律法規(guī)進(jìn)行有針對(duì)性的制定或修改。其次，在完善法律法規(guī)的過(guò)程中，應(yīng)該在符合我國(guó)國(guó)情與商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，適當(dāng)研究和借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。最后，在法律法規(guī)不斷完善的前提下，已更改進(jìn)一步強(qiáng)化法律法規(guī)的執(zhí)行力度，加強(qiáng)其執(zhí)行效果。只有如此，才能為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理提供有力的法律保障。

4.4 完善現(xiàn)有的監(jiān)督監(jiān)管機(jī)制

在對(duì)相關(guān)監(jiān)督制度進(jìn)行完善的過(guò)程中，必須明確一點(diǎn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行監(jiān)督與監(jiān)管，絕不僅僅是政府的工作，而是需要政府、銀行、公眾與企業(yè)等各個(gè)方面共同努力。因此，想要完善商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的監(jiān)督與監(jiān)管機(jī)制，就必須從這幾個(gè)方面同時(shí)著手進(jìn)行。具體來(lái)說(shuō)，政府應(yīng)該將監(jiān)控的重點(diǎn)放在企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為與管理行為方面。而對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，其監(jiān)控的重點(diǎn)應(yīng)該放在企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與資金流動(dòng)方面。此外，企業(yè)也應(yīng)該進(jìn)一步完善內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，避免由于內(nèi)部監(jiān)督不力給企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理造成不必要的損失。同時(shí)，公眾對(duì)企業(yè)的監(jiān)督也應(yīng)該作為監(jiān)督機(jī)制的有力補(bǔ)充，幫助企業(yè)在管理公眾中進(jìn)一步拾遺補(bǔ)缺。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，針對(duì)現(xiàn)階段我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題，我們必須與時(shí)俱進(jìn)，從管理理念、政策與法治建設(shè)、監(jiān)督機(jī)制建設(shè)等幾個(gè)方面對(duì)現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制進(jìn)行完善。在本次研究中，筆者針對(duì)這幾個(gè)方面制定了一些有針對(duì)性的改善措施。希望能夠促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理水平的進(jìn)一步提升，進(jìn)而推動(dòng)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。