黃 鵬

一、引言

十九大提出中國進(jìn)入了新時(shí)代，開啟了民族復(fù)興的新征程。然而大國崛起之路并不平坦，中美貿(mào)易戰(zhàn)已成為新時(shí)代中國經(jīng)濟(jì)面臨的巨大挑戰(zhàn)。

當(dāng)前國際形勢(shì)面臨百年未有之大變局，世界經(jīng)濟(jì)波云詭譎；國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)“房住不炒”的基調(diào)已確立，宏觀調(diào)控持續(xù)保持高壓態(tài)勢(shì)。當(dāng)動(dòng)蕩和調(diào)控成為新時(shí)代地產(chǎn)行業(yè)的兩大主題時(shí)，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)財(cái)務(wù)安全意識(shí)，從過去注重發(fā)展速度的粗放式管理，轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅匕l(fā)展質(zhì)量的精細(xì)化管理。

二、地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中面臨的挑戰(zhàn)

（一）金融監(jiān)管趨嚴(yán)形勢(shì)下地產(chǎn)融資收緊

2017 年以來，人行和銀監(jiān)會(huì)均加強(qiáng)了對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度，嚴(yán)控對(duì)房企的放貸規(guī)模，把控地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)總量。首先，融資資源受限。各大商業(yè)銀行收緊對(duì)房企授信政策，貸款更加注重排名。不少銀行只對(duì)top30 的開發(fā)商放款，而對(duì)于效益一般、規(guī)模有限的房企，授信門檻嚴(yán)格受限。其次，融資通道也在收緊。土地融資、首付貸等違規(guī)融資被全面嚴(yán)查，私募資管、信托、企業(yè)債、委貸等均在不同程度受到嚴(yán)控。

2018 年4 月資管新規(guī)出臺(tái)，房企非標(biāo)融資在2020年底前無法續(xù)發(fā)或存續(xù)，標(biāo)準(zhǔn)化融資渠道也只有利于上市公司、央企、規(guī)模房企等，融資集中度的提高將倒逼中小房企退出市場(chǎng)。最后，融資結(jié)構(gòu)調(diào)整。對(duì)貨幣政策敏感的房企降杠桿首當(dāng)其沖。鼓勵(lì)內(nèi)部融資，減少外部融資，增加股權(quán)比重，降低負(fù)債比率。

總之，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，房企資金鏈仍然緊張。對(duì)于融資結(jié)構(gòu)不合理，過度依賴負(fù)債融資、外部融資、非標(biāo)融資或創(chuàng)新融資方式，資金成本高的企業(yè)，面臨的資金鏈壓力將更大。

（二）“營(yíng)改增”和減稅降費(fèi)環(huán)境下地產(chǎn)稅負(fù)未減

2016 年5 月“營(yíng)改增”以來，很多房企的稅負(fù)不降反增，究其原因，首先在于增值稅對(duì)于房企是一種全新稅種，新的理念和制度設(shè)計(jì)揭示了過去房企經(jīng)營(yíng)上的一些隱性問題。比如，上游建筑企業(yè)的人工成本、小規(guī)模企業(yè)提供的砂石等原材料均難以取得進(jìn)項(xiàng)抵扣發(fā)票，而且發(fā)票取得的時(shí)間也難以把握。

其次，“營(yíng)改增”帶來商業(yè)思維的深刻變革，推動(dòng)財(cái)務(wù)人員向業(yè)財(cái)融合的管理會(huì)計(jì)轉(zhuǎn)型，參與業(yè)務(wù)全過程，比如挑選可以開進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的供應(yīng)商、選擇甲供材還是包銷商、減少貸款支出、選擇銷售方式等。

最后，增值稅的核算、申報(bào)、發(fā)票認(rèn)證、抵扣均更加繁雜，對(duì)會(huì)計(jì)科目、收入、成本核算、現(xiàn)金流管理均有較大影響。此外，2019 年對(duì)小微企業(yè)減稅降費(fèi)和新個(gè)稅專項(xiàng)扣除全面實(shí)施后，財(cái)政收入勢(shì)必吃緊。然而，稅務(wù)局對(duì)房企大戶的征管也在悄然發(fā)力，當(dāng)前不少房企財(cái)務(wù)不是正在窮于應(yīng)付稅務(wù)稽查就是在即將被稽查的路上。

（三）房?jī)r(jià)回歸理性化趨勢(shì)下地產(chǎn)財(cái)務(wù)亟需向管理會(huì)計(jì)轉(zhuǎn)型

隨著人口紅利消失，尤其2019 年6 月13 日郭樹清的講話再次釋放出房地產(chǎn)調(diào)控不放松的信號(hào)，預(yù)示著未來房?jī)r(jià)回歸理性的趨勢(shì)基本明朗。房?jī)r(jià)的定價(jià)機(jī)制將從建立在炒房推高需求的馬歇爾供求價(jià)值理論回歸到注重價(jià)值本身的馬克思勞動(dòng)價(jià)值理論。

其次，隨著地產(chǎn)行業(yè)集中度的提高，壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)下產(chǎn)品有一定差異化，差異化產(chǎn)品的定價(jià)取決于開發(fā)商自己的成本曲線。因此，房企財(cái)務(wù)人員應(yīng)加強(qiáng)成本核算，做好定價(jià)測(cè)算，精準(zhǔn)報(bào)價(jià)。比如，精裝住宅的裝修費(fèi)用不僅核算比較復(fù)雜，還涉及較多的稅務(wù)問題?？刂瞥杀緯r(shí)要綜合考慮、從細(xì)節(jié)下手。比如花費(fèi)大心血買了物美價(jià)廉的建材，但耽誤工期3 天，這里機(jī)會(huì)成本、利息支出損失可能比節(jié)約的材料成本還要大。

再者，地產(chǎn)開發(fā)過程中充滿了不確定性，現(xiàn)金流的收入、支出的實(shí)際數(shù)據(jù)與預(yù)算方案經(jīng)常有較大差異，嚴(yán)重影響IRR、ROI，傳統(tǒng)記賬報(bào)稅型的財(cái)務(wù)人員已經(jīng)不能滿足要求。尤其是隨著5G 和人工智能的普及，市場(chǎng)變化訊息萬變，房企必須快速反應(yīng)，對(duì)財(cái)務(wù)人員快速整合數(shù)據(jù)信息的能力將提出更高要求。

（四）內(nèi)控體系不健全現(xiàn)狀下地產(chǎn)奢靡之風(fēng)尤甚

2019 年7 月，新城地產(chǎn)王振華事件舉國震怒，融創(chuàng)無錫營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)爆出金額過億的驚天腐敗案……，這些只是冰山一角。近些年我國不少房企賺的盆滿缽滿，一些人暴發(fā)后欲望肆意膨脹敗壞了社會(huì)風(fēng)氣。某些“土豪”搞出用麻袋裝現(xiàn)金發(fā)年終獎(jiǎng)的噱頭，某些老板窮奢極欲大肆特辦海天盛筵，某些涉黑惡勢(shì)力暴力拆遷甚至殺人埋尸于操場(chǎng)之下……。

究其原因，首先，內(nèi)控意識(shí)不足，決策層沒有把內(nèi)控提升到戰(zhàn)略管理的高度，內(nèi)控環(huán)境薄弱，內(nèi)控制度不健全甚至缺失；其次，內(nèi)控執(zhí)行不力。不少房企內(nèi)控制度流于形式，人情化管理大于制度約束，個(gè)人權(quán)威凌駕公司制度之上。最后，財(cái)務(wù)監(jiān)督不到位。財(cái)務(wù)部有監(jiān)督的職能，但實(shí)際上財(cái)務(wù)人員并不被重視，在內(nèi)控制度不健全、人治大于法治的企業(yè)文化氛圍下，財(cái)務(wù)監(jiān)督的力量非常脆弱。

綜上所述，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了精耕細(xì)作的新時(shí)代，地產(chǎn)企業(yè)別無選擇，必須迎接新挑戰(zhàn)適應(yīng)新常態(tài)，財(cái)務(wù)管理向精細(xì)化方向轉(zhuǎn)型是必然的戰(zhàn)略選擇。

三、淺析加強(qiáng)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的建議

（一）拓展融資渠道，探索Reits 模式

融資是地產(chǎn)的生命線。首先，房企應(yīng)當(dāng)建立基于現(xiàn)金流的管理，加強(qiáng)與銷售和成本部門的配合，及時(shí)催收房款和按揭款，確認(rèn)工程付款額，把握現(xiàn)金流收入和支出的實(shí)際數(shù)據(jù)；其次，基于現(xiàn)金流分析預(yù)測(cè)未來的資金需求量，設(shè)計(jì)合理的融資結(jié)構(gòu)，在注重內(nèi)部融資礎(chǔ)上拓展多元化融資渠道。

2019 年以來我國資本市場(chǎng)出臺(tái)了多項(xiàng)改革措施，房企應(yīng)抓住資本市場(chǎng)發(fā)展的機(jī)遇，充分利用境內(nèi)資本市場(chǎng)進(jìn)行股權(quán)融資，深化金融機(jī)構(gòu)合作；最后，隨著相關(guān)配套制度的完善，Reits 即將推出，資產(chǎn)證券化的融資模式有很多優(yōu)勢(shì)，可以同時(shí)解決融資結(jié)構(gòu)單一、社會(huì)上閑散資金無法進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)和其他融資方式存在著一定的局限三種問題，建議進(jìn)一步探索。

（二）加強(qiáng)稅務(wù)籌劃，爭(zhēng)取稅收優(yōu)惠政策

地產(chǎn)企業(yè)是重稅企業(yè)。首先，營(yíng)改增后，增值稅的法律風(fēng)險(xiǎn)更嚴(yán)重，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)引起足夠重視，確保誠信納稅。虛開增值稅專用發(fā)票涉及刑法，可處10 年以上有期徒刑乃至無期徒刑。

其次，地產(chǎn)企業(yè)幾乎涉及全部稅種、各個(gè)環(huán)節(jié)，而且還有諸多復(fù)雜稅務(wù)問題，必須合理籌劃。比如甲供材、公共設(shè)施配套、政府補(bǔ)助、拆遷補(bǔ)償、售樓處硬裝、軟裝如何抵扣土增稅等等，很多是稅務(wù)難點(diǎn)問題，存在一定爭(zhēng)議，地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與稅務(wù)局溝通，努力爭(zhēng)取優(yōu)惠政策或談判空間。但需要注意的是，取得稅收優(yōu)惠應(yīng)當(dāng)以稅務(wù)局書面確認(rèn)為準(zhǔn)。

（三）加速轉(zhuǎn)型管理會(huì)計(jì)，推進(jìn)信息化建設(shè)

隨著地產(chǎn)黃金時(shí)代終結(jié)，地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入了向管理要效益的時(shí)代。5G 和人工智能的普及，也迫使地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員向管理會(huì)計(jì)轉(zhuǎn)型。

（1）細(xì)化核算，深入開展各種問題導(dǎo)向性的財(cái)務(wù)分析，比如：現(xiàn)金流分析、存貨分析、定價(jià)分析、盈虧平衡分析、費(fèi)用分析等，為決策層提供財(cái)務(wù)增值服務(wù)。

（2）加快建立基于信息化的全面預(yù)算控制體系。大數(shù)據(jù)時(shí)代，整合數(shù)據(jù)信息的能力越來越重要。預(yù)算編制并不難，難得是預(yù)算編制的這套體系以及編制后預(yù)算如何做好動(dòng)態(tài)調(diào)整。推進(jìn)預(yù)算控制系統(tǒng)的信息化建設(shè)，將使數(shù)據(jù)變化得到快速動(dòng)態(tài)調(diào)整。比如，信息化系統(tǒng)完成后，通過輸入最新的銷售、成本數(shù)據(jù)、和充分利用最新信息預(yù)測(cè)出的未來現(xiàn)金流數(shù)據(jù)，可以快速準(zhǔn)確的得到整個(gè)項(xiàng)目最新的IRR、ROI 指標(biāo)，從而有利于決策層及時(shí)做出正確判斷。

（四）健全內(nèi)控體系，踐行財(cái)務(wù)監(jiān)督職能

首先，地產(chǎn)企業(yè)高層必須思想上高度重視，提高戰(zhàn)略管理意識(shí)，從企業(yè)組織設(shè)計(jì)、權(quán)責(zé)分工、資源配置、制度健全、流程建立、反饋機(jī)制等方面構(gòu)建良好的內(nèi)控環(huán)境；

其次，基于公司發(fā)展戰(zhàn)略，通過不相容的職能分離、權(quán)限審批、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系、資產(chǎn)預(yù)算、企業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略、績(jī)效考核等控制手段，建立健全內(nèi)控制度以及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制機(jī)制；

第三，通過將核算系統(tǒng)、預(yù)算系統(tǒng)、客戶系統(tǒng)等多個(gè)信息系統(tǒng)一體化建設(shè)，從而實(shí)現(xiàn)內(nèi)部資源信息共享，完善內(nèi)外部信息溝通與反饋機(jī)制。制度關(guān)鍵在于執(zhí)行，比如，萬達(dá)超強(qiáng)執(zhí)行力在業(yè)界有口皆碑。

最后，勤儉節(jié)約是中華民族的傳統(tǒng)美德，當(dāng)制度約束力不足時(shí)，用道德和文化的力量來彌補(bǔ)。地產(chǎn)企業(yè)一般規(guī)模較大，員工較多，承擔(dān)著一定的社會(huì)責(zé)任感，因此，倡導(dǎo)勤儉節(jié)約，做好費(fèi)用控制，這實(shí)際也是地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的日常工作。一方面，費(fèi)用報(bào)銷看似簡(jiǎn)單，卻是企業(yè)內(nèi)控思想和制度設(shè)計(jì)的體現(xiàn)。另一方面，做好日常費(fèi)用稽核，踐行財(cái)務(wù)監(jiān)督職能，也能促進(jìn)勤儉節(jié)約文化的傳承。