鄧雪雅 黃 璐

會計計量屬性包括歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、公允價值、現(xiàn)值。會計一般以歷史成本計量，歷史成本以外的計量屬性價值如何確定呢？資產(chǎn)評估可以解決這個問題。資產(chǎn)評估是按照法律法規(guī)和準(zhǔn)則，特定目的、方法、程序和標(biāo)準(zhǔn)，對資產(chǎn)價值進(jìn)行分析評定和估算。會計計量是根據(jù)會計準(zhǔn)則從企業(yè)角度確定資產(chǎn)價值，資產(chǎn)估值依據(jù)評估準(zhǔn)則從企業(yè)外部市場角度估算資產(chǎn)價值。不同的資產(chǎn)與會計計量屬性對應(yīng)著不同的資產(chǎn)評估方法。當(dāng)盤盈資產(chǎn)時，會計計量以重置成本入賬，資產(chǎn)評估以成本法或市場法確定價值；當(dāng)存貨發(fā)生減值時，會計以可變現(xiàn)凈值入賬，資產(chǎn)評估以市場法確定價值；當(dāng)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、生物性生物資產(chǎn)、商譽(yù)、對子公司聯(lián)營或合營公司的長期股權(quán)投資、以成本模式后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)等發(fā)生減值時，會計以可收回金額入賬，資產(chǎn)評估以市場法或收益法確定價值；當(dāng)以非貨幣性資產(chǎn)取得政府補(bǔ)助、非同一控制下企業(yè)合并發(fā)行權(quán)益工具，以公允價值后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)、生物資產(chǎn)、企業(yè)年金基金、金融資產(chǎn)與負(fù)債等期末計量時，會計以用公允價值入賬，資產(chǎn)評估以市場法確定價值；當(dāng)債權(quán)投資、其他權(quán)益工具與其他債權(quán)投資發(fā)生減值時，會計計量以現(xiàn)值入賬，資產(chǎn)評估以收益法確定價值。文章以固定資產(chǎn)盤盈重置成本計量、存貨減值可變現(xiàn)凈值計量、固定資產(chǎn)減值可收回金額計量、投資性房地產(chǎn)現(xiàn)值計量為例，闡述資產(chǎn)評估中成本法、市場法、收益法估值原理并分析兩者異同。

固定資產(chǎn)盤盈重置成本計量。會計核算要求企業(yè)定期對固定資產(chǎn)開展清查盤點，若盤盈固定資產(chǎn)，應(yīng)按其重置成本入賬?？梢赃\(yùn)用成本法估值。成本法下盤盈固定資產(chǎn)的價值=資產(chǎn)全新時重置成本- 實體性貶值- 功能性貶值- 經(jīng)濟(jì)性貶值。當(dāng)固定資產(chǎn)是機(jī)器設(shè)備，全新時的重置成本包括設(shè)備本體重置成本加上運(yùn)輸費、安裝費、基礎(chǔ)費等，進(jìn)口設(shè)備還包括國外運(yùn)輸、保險費以及關(guān)稅、消費稅、增值稅、銀行手續(xù)費、外貿(mào)代理費、車輛購置附加費等進(jìn)口設(shè)備從屬費用。通用設(shè)備本體的重置成本一般按市場售價確定，而自制設(shè)備本體的重置成本則等于直接成本費用加上間接成本費用加上資金成本。實體性貶值是物理磨損造成的貶值；功能性貶值是技術(shù)進(jìn)步引起制造成本與使用成本增加而產(chǎn)生的貶值；經(jīng)濟(jì)性貶值由于外部市場影響導(dǎo)致資產(chǎn)利用率下降，帶來經(jīng)濟(jì)利益下降產(chǎn)生的貶值。

存貨減值可變現(xiàn)凈值計量。存貨減值計量要考慮期末可變現(xiàn)凈值?？勺儸F(xiàn)凈值的計算要區(qū)分存貨的用途，用于直接出售的原材料、庫存商品、產(chǎn)成品、半成品、低值易耗品的可變現(xiàn)凈值=估計市場售價- 估計銷售費用及相關(guān)稅費；用于生產(chǎn)產(chǎn)品而持有原材料的可變現(xiàn)凈值=產(chǎn)成品的估計售價- 估計加工成本- 估計銷售費用及相關(guān)稅費。無論什么用途的存貨，估計市場售價都需要使用市場法估值。由于存貨周轉(zhuǎn)較快，當(dāng)市場價格波動不大時，存貨預(yù)計售價可以采用歷史成本或市場售價；當(dāng)價格波動比較大時，預(yù)計售價就只能采用市場售價。若市場上沒有相同的存貨報價，可以選擇活躍市場上多個同類或類似參照物的價格經(jīng)過系數(shù)修正后再加權(quán)平均計算得出。當(dāng)存貨十分緊俏時，可變現(xiàn)凈值估值=出廠銷售價格-銷售費用- 全部稅金；當(dāng)存貨正常銷售時，可變現(xiàn)凈值估值=出廠銷售價格- 銷售費用- 全部稅金- 適當(dāng)數(shù)額的稅后凈利潤；當(dāng)存貨勉強(qiáng)銷售時，可變現(xiàn)凈值估值=出廠銷售價格- 銷售費用- 全部稅金- 稅后凈利潤。

固定資產(chǎn)減值可收回金額計量。固定資產(chǎn)減值計量要考慮期末可收回金額?？墒栈亟痤~要考慮兩個指標(biāo)，一個是公允價值減處置費用后凈額，一個是未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，兩者中選高者作為可收回金額。會計準(zhǔn)則規(guī)定若沒有確鑿證據(jù)表明公允價值減去處置費用低于未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，就可以把公允價值減去處置費用作為可收回金額，無須再計算未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。公允價值的確定可以運(yùn)用市場法估值。固定資產(chǎn)的公允價值＝可比交易實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×權(quán)益狀況因素修正系數(shù)。交易情形修正系數(shù)=正常交易情形÷參照物交易情形，其他修正系數(shù)=被評估資產(chǎn)的價格指數(shù)/區(qū)域因素分值/個別因素分值等÷參照物的價格指數(shù)/區(qū)域因素分值/個別因素分值等。處置費用由銷售過程的相關(guān)費用及稅金等組成。

投資性房地產(chǎn)未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值計量。投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)持有的準(zhǔn)備出租的土地和建筑物，以及持有待增值后備轉(zhuǎn)讓的土地。對于已出租建筑物、土地類投資性房地產(chǎn)，采用未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值指標(biāo)確定其價值，可以采用收益法估值。收益法估值需要三個指標(biāo)。指標(biāo)一確定未來凈收益。應(yīng)選擇客觀凈收益作為未來凈收益?？陀^凈收益指正常交易下，法律允許的資產(chǎn)最佳利用狀態(tài)的凈收益值，一般以年計算，等于客觀總收益減去客觀總費用差額決定?？陀^總收益按獲取收益的方式分為出租型、商業(yè)經(jīng)營型、生產(chǎn)經(jīng)營型房地產(chǎn)三種。若為出租型房地產(chǎn)，處于合同租約期內(nèi)，一般按租約的租金作為客觀總收益，不處于合同租約期的按市場正常租金作為客觀總收益。若合同租約嚴(yán)重偏離市場租金，應(yīng)評估違約情況后的凈收益大小再確定是否放棄合同租金。若違約后凈收益仍大于合同租金，選擇違約后凈收益作為客觀總收益；若違約后凈收益小于合同價，選擇合同租金為客觀總收益?？陀^總費用一般包括管理、維護(hù)、保險費及稅金等。指標(biāo)二確定資產(chǎn)化率。合估房地產(chǎn)時應(yīng)使用綜合資本化率，單獨評估土地或房屋價值時，應(yīng)使用土地或建筑物個體的資本化率。指標(biāo)三確定折現(xiàn)的收益期限。評估對象為單獨土地和單純建筑物時，可以根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命，扣減房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及裝修等期限后的年限作為其收益期。房地合一作為評估對象時，選擇建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用年限短者為收益期限。當(dāng)土地使用權(quán)年限等于或小于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命時，房地產(chǎn)的收益期限為土地使用權(quán)年限扣減房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及裝修等年限；當(dāng)土地使用權(quán)年限大于或等于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命，房地產(chǎn)的收益期限為建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命扣減房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及裝修等年限，再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。

綜上，不同會計計量屬性下，資產(chǎn)評估使用不同方法展開估值，由于會計計量與資產(chǎn)評估所站的立場和角度不同，價值結(jié)果既相等也不等。當(dāng)資產(chǎn)減值時，會計計量可變現(xiàn)凈值、可收回金額與資產(chǎn)評估價值相等；當(dāng)資產(chǎn)升值時，會計計量謹(jǐn)慎性原則只計跌幅不計漲幅，評估前會計賬面價值小于評估價值。隨著市場價格波動，當(dāng)資產(chǎn)面臨出資出讓、抵押、以財務(wù)報告為目的公允價值等評估時，評估用變現(xiàn)凈值，會計用歷史成本，評估前的會計賬面價值可能大于、小于或等于評估價值；當(dāng)資產(chǎn)作為企業(yè)整體一部分并面臨改制、增資擴(kuò)股、股權(quán)收購或轉(zhuǎn)讓時，資產(chǎn)評估價值為重置價值，評估前的會計賬面價值可能大于、小于或等于評估價值。當(dāng)資產(chǎn)被清算時，評估使用快速變現(xiàn)價值，資產(chǎn)評估價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于評估前會計賬面價值。