吳垠 中國人民大學(xué)

前言：現(xiàn)階段，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理越來越受到商業(yè)銀行的重視，社會上的專家及學(xué)者的關(guān)注也參與到其研究工作中。就商業(yè)銀行貸款風(fēng)險管理工作本身而言，是一項較為系統(tǒng)且復(fù)雜的工作，涉及到房地產(chǎn)公司貸款和零售貸款等眾多方面的內(nèi)容，面臨著諸多方面的風(fēng)險隱患，如若不能從全面視角進(jìn)行剖析，則不能為商業(yè)銀行信貸風(fēng)險管理工作提供切實的幫助。基于此，立足于商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理的實際問題，提出合理的加強風(fēng)險管理建議是尤為重要的。

一、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的基本情況概述

目前來看，商業(yè)銀行貸款風(fēng)險隱患相對較多，對商業(yè)銀行及房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不良影響。所以，有必要針對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款中存在的風(fēng)險隱患做進(jìn)一步研究。首先，從風(fēng)險現(xiàn)狀看，主要表現(xiàn)在兩方面，一是房地產(chǎn)公司貸款的不良率逐年降低，潛在的信貸風(fēng)險卻明顯增加；二是隨著房地產(chǎn)零售貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，商業(yè)銀行面臨著隱性信用風(fēng)險。其次，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承貸人和真實借款人方面看，有嚴(yán)重的錯位問題。一方面，企業(yè)集團內(nèi)關(guān)聯(lián)貸款問題突出，增加商業(yè)銀行風(fēng)險隱患；另一方面，房地產(chǎn)公司通過假按揭的方式，從商業(yè)銀行套取貸款資金。最后，土地儲備貸款隱藏巨大的風(fēng)險隱患。例如，在貸款擔(dān)保方面，大多以原儲備土地、新收購?fù)恋刈鳛榈盅?，或者采取地方財政?dān)保的方式進(jìn)行貸款。該過程中，商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險增加無疑[1]。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理中的問題

（一）商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理的誤區(qū)

商業(yè)銀行信貸風(fēng)險管理存在一定的誤區(qū)，這些誤區(qū)直接影響到銀行房地產(chǎn)信貸行業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步，主要風(fēng)險表現(xiàn)在：首先，重視抵押物，忽視借款人的還款來源分析。我國商業(yè)銀行在房地產(chǎn)貸款評估中，忽視對貸款人還款能力的考察，片面依賴抵押品，導(dǎo)致許多貸款變?yōu)椴涣假J款。而花樣繁多的抵押品存在不能進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理的問題，導(dǎo)致抵押品成為商業(yè)銀行的累贅，處置成本高且現(xiàn)金回收率低。其次，針對房地產(chǎn)零售貸款，商業(yè)銀行同樣應(yīng)當(dāng)堅持審慎經(jīng)營原則。從房地產(chǎn)零售貸款的實際情況看，大多采用按月還本息的方式進(jìn)行還款，理論上對借款人及商業(yè)銀行是雙贏的，對借款人來說，還款壓力小，對商業(yè)銀行來說，收益時間較長且穩(wěn)定。但實際執(zhí)行中，不良貸款率呈現(xiàn)逐年上升的態(tài)勢。究其原因，隨著我國住房制度改革的深化，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，也為商業(yè)銀行提供發(fā)展動力。然而，貸款風(fēng)險具有隱蔽性的特點，商業(yè)銀行過于重視營銷，忽視風(fēng)險管理，雖然在短期內(nèi)會給商業(yè)銀行帶來較多的收益，但長期以往，卻對商業(yè)銀行發(fā)展產(chǎn)生長期的負(fù)面影響[2]。

（二）商業(yè)銀行內(nèi)部評級問題

首先，缺乏評級敏感性。從商業(yè)銀行的信貸評級實際看，評級調(diào)整落后于真實信用風(fēng)險度變化。商業(yè)銀行針對客戶的評級結(jié)果，往往不能準(zhǔn)確反映其真實情況，不利于商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的開展。其次，評級結(jié)果有待進(jìn)一步檢驗。商業(yè)銀行為降低信貸風(fēng)險，不斷完善評級系統(tǒng)，但基于評級系統(tǒng)的評級結(jié)果，大多作為內(nèi)部授信額度參考，并未對外公開，因而評級結(jié)果的準(zhǔn)確性無從判斷。再次，商業(yè)銀行缺乏完整可靠的信息作為支撐。我國仍然處在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的重要階段，企業(yè)發(fā)展較快，但企業(yè)信用評級每年一次，相關(guān)信息的更新存在滯后性，同時大多商業(yè)銀行的信息庫規(guī)模較小，其數(shù)據(jù)信息內(nèi)容公開性、完整性、可靠性也需要進(jìn)一步驗證，存在信息不對稱的突出問題，商業(yè)銀行開展風(fēng)險管理工作。第四，評級相對不夠獨立。就商業(yè)銀行的發(fā)展而言，評級工作應(yīng)交由專門的業(yè)務(wù)部門承擔(dān)，并指派專業(yè)人員開展評級工作。事實上，商業(yè)銀行內(nèi)部評級缺乏獨立性，受業(yè)務(wù)發(fā)展速度及人力資源限制，操作中很難達(dá)到理論上的效果，增加商業(yè)銀行風(fēng)險管理難度。最后，相關(guān)專家及學(xué)者針對商業(yè)銀行風(fēng)險評級的研究較少，未能從全方位視角對行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、基本特點加以深入剖析[3]。

（三）商業(yè)銀行風(fēng)險管理問題

當(dāng)前，商業(yè)銀行方面能夠積極開展風(fēng)險管理工作，但在工作實踐中，仍然面臨一些問題：首先，風(fēng)險測度問題。我國商業(yè)銀行信用評級技術(shù)水平不高，且信用等級缺乏穩(wěn)定性，不利于信用評級工作的深入，因而風(fēng)險測度得不到有效實施。其次，績效考核問題。各商業(yè)銀行現(xiàn)行的績效考核方法，不能切實反應(yīng)經(jīng)營效益，引發(fā)風(fēng)險問題。再次，管理模式的選擇問題。商業(yè)銀行管理模式仍然以分散分級風(fēng)險管理模式為主，其不能有效規(guī)避信貸風(fēng)險。最后，風(fēng)險管理組織問題。從該視角看，商業(yè)銀行存在“部門墻”等問題，導(dǎo)致各條業(yè)務(wù)線的相對獨立，與市場營銷經(jīng)常脫節(jié)，不利于商業(yè)銀行的發(fā)展[4]。

三、商業(yè)銀行加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理的建議

（一）合理選擇房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理體系改革路徑

商業(yè)銀行應(yīng)重視對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款風(fēng)險管理工作，有必要合理選擇風(fēng)險管理體系改革路徑，建議采取三階段穩(wěn)步推進(jìn)策略。首先，標(biāo)準(zhǔn)法階段，是信貸風(fēng)險外部評級階段。該階段，商業(yè)銀行方面積極建構(gòu)信貸風(fēng)險管理框架，重視違約數(shù)據(jù)采集和信貸記錄回收，以豐富銀行方面的信息庫。其次，內(nèi)部評級初級法階段，遵循內(nèi)部評級初級法標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)建內(nèi)部信用風(fēng)險模型?；谠撃Ｐ停虡I(yè)銀行方面能夠以龐大的信息內(nèi)容為依托，科學(xué)測算房地產(chǎn)貸款違約率，可有效控制信貸管理中存在的各類風(fēng)險。最后，內(nèi)部評級高級法測度風(fēng)險階段。對于商業(yè)銀行而言，可在條件允許的前提下，基于內(nèi)部評級初級法而選擇開發(fā)內(nèi)部評級高級法，以期達(dá)到信貸風(fēng)險管理的最高標(biāo)準(zhǔn)。遵照內(nèi)部評級高級法，商業(yè)銀行的組織管理體系、工作者素質(zhì)、數(shù)據(jù)積累等方面都得到明顯改善[5]。

（二）創(chuàng)建房地產(chǎn)信貸風(fēng)險全程控制體系

商業(yè)銀行創(chuàng)建房地產(chǎn)信貸風(fēng)險全程控制體系，可全面提高風(fēng)險管理能力。首先，針對房地產(chǎn)業(yè)的信貸實際，構(gòu)建貸款風(fēng)險全程控制體系，以加強貸款風(fēng)險預(yù)警能力，規(guī)避或降低貸款風(fēng)險隱患。一是貸款之前的審查階段，商業(yè)銀行方面應(yīng)對借款人做深入的調(diào)查，合理篩選，以提高準(zhǔn)入門檻。確認(rèn)借款人符合標(biāo)準(zhǔn)后，將企業(yè)信用等級和貸款風(fēng)險等級等方面的評定作為貸款項目實施的依據(jù)。要確保風(fēng)險等級評定的有效性，需建立專門的房地產(chǎn)項目評估組織體系、評估流程體系、評估技術(shù)體系、人才培養(yǎng)體系等，為提高評估效率奠定良好基礎(chǔ)。二是貸時管理階段，應(yīng)加大項目資金封閉監(jiān)管力度，并有效借助價格杠桿，有效識別貸款風(fēng)險。三是貸后管理，加強金融監(jiān)控，有效降低信貸風(fēng)險隱患。四是風(fēng)險化解與抵押物處置管理，使商業(yè)銀行實現(xiàn)資金回流，降低風(fēng)險隱患。其次，推進(jìn)商業(yè)銀行貸款審查審批制度的相應(yīng)配套改革，以彌補現(xiàn)有審批模式的缺陷。

（三）構(gòu)建房地產(chǎn)信貸風(fēng)險預(yù)警體系

商業(yè)銀行加強信貸風(fēng)險管理時，應(yīng)構(gòu)建房地產(chǎn)信貸風(fēng)險預(yù)警體系。首先，完善房地產(chǎn)行業(yè)景氣監(jiān)測體系，將行業(yè)景氣監(jiān)測情況作為判斷貸款投向的依據(jù)。其次，完善房地產(chǎn)行業(yè)授信動態(tài)監(jiān)測體系，促使商業(yè)銀行方面根據(jù)實際情況，進(jìn)行行業(yè)授信監(jiān)測，了解貸款總量的合理區(qū)間范圍，進(jìn)而將信貸風(fēng)險隱患控制在較低層面。最后，結(jié)合商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)的貸款工作實際，創(chuàng)建風(fēng)險預(yù)警體系，科學(xué)選取風(fēng)險指標(biāo)，作為評定風(fēng)險預(yù)警等級的標(biāo)準(zhǔn)。以此來充分保證房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理工作的有序進(jìn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（四）加強房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制建設(shè)

商業(yè)銀行要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，強化信貸風(fēng)險管理工作是必要的，而完善信貸風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制更是重中之重。商業(yè)銀行可從幾方面著手：首先，建立及活躍貸款的二級轉(zhuǎn)讓市場。其次，實施房地產(chǎn)貸款證券化，避免房地產(chǎn)貸款風(fēng)險過于集中在商業(yè)銀行，可有效解決商業(yè)銀行流動性的風(fēng)險隱患問題。根據(jù)我國銀行發(fā)展實際，建議采用信托形式，設(shè)立SPV。最后，實現(xiàn)信用違約互換產(chǎn)品的創(chuàng)新，一方面可轉(zhuǎn)移信用風(fēng)險，解決信貸悖論；另一方面，緩解資本壓力；同時可降低貸款的集中度和培育新的盈利點。不僅如此，還有助于信用風(fēng)險管理方式的改變。

結(jié)論：在社會不斷發(fā)展進(jìn)步的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的重要性逐漸凸顯出來，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接推動我國經(jīng)濟的發(fā)展與進(jìn)步。然而目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中面臨諸多方面的風(fēng)險隱患因素，在一定程度上加大商業(yè)銀行對房地產(chǎn)行業(yè)貸款項目的風(fēng)險管理難度，可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。作為商業(yè)銀行為進(jìn)一步追求房地產(chǎn)信貸收益，基于風(fēng)險價值管理的視角，應(yīng)由管理風(fēng)險向經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)變。由此可見，加強商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險問題分析及提出管理建議是必要的。鑒于當(dāng)前商業(yè)銀行存在的信貸風(fēng)險管理問題，可采取以下建議：一是合理選擇房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理體系改革路徑；二是創(chuàng)建房地產(chǎn)信貸風(fēng)險控制體系；三是構(gòu)建房地產(chǎn)信貸風(fēng)險預(yù)警體系；四是建設(shè)房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制。