龔蓉

軌道交通建設(shè)和土地利用存在著相互關(guān)系，隨著軌道交通建設(shè)的不斷增加，使得二者的關(guān)系更加突出。為保證軌道交通建設(shè)的合理性，減少資源浪費(fèi)，提高土地資源利用率，深度分析此課題，提出有效的利用方法，有著重要的意義?，F(xiàn)針對軌道交通沿線的土地利用優(yōu)化相關(guān)內(nèi)容，做簡單的論述，提出了土地利用策略，共享給相關(guān)人員參考。

現(xiàn)階段，經(jīng)濟(jì)增長速度加快，人口不斷增加，城市用地緊張。而城市軌道交通作為基礎(chǔ)設(shè)施，是城市建設(shè)的主要內(nèi)容，由于軌道交通系統(tǒng)的建造成本很高，加之具有技術(shù)難度大和不易改造等特點(diǎn)，所以在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，必須要結(jié)合城市長遠(yuǎn)規(guī)劃以及土地利用現(xiàn)狀，合理規(guī)劃軌道交通，保證建設(shè)的質(zhì)量，進(jìn)而避免浪費(fèi)土地資源，充分利用土地資源。因此，提出如何優(yōu)化土地利用課題。

一、軌道交通建設(shè)和土地利用的關(guān)系

建設(shè)軌道交通設(shè)施，對城市空間結(jié)構(gòu)，有著很大的影響。其和土地利用之間的關(guān)系，具體體現(xiàn)在以下方面：1.改變了土地利用性質(zhì)?；诮煌ń?jīng)濟(jì)規(guī)律，改變了沿線土地利用類型。建設(shè)軌道交通，除了能夠強(qiáng)化城市中心功能，比如金融功能外，還能夠轉(zhuǎn)變土地利用類型，使得各類土地沿著軌道線路呈帶狀分布。軌道交通設(shè)施的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)居住用地和商業(yè)用地等的分離，比如疏散了居住用地。2.增強(qiáng)了土地開發(fā)。軌道交通的建設(shè)，使得沿線的土地性質(zhì)發(fā)生了改變，同時(shí)帶動(dòng)著沿線土地的高強(qiáng)度開發(fā)。軌道交通的建設(shè)，孕育了新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，吸引了商業(yè)建筑、居住人員以及就業(yè)人員。3.影響地價(jià)與房地產(chǎn)增值。開展軌道交通建設(shè)，會(huì)帶動(dòng)沿線地塊價(jià)格以及房子價(jià)格的增長。除了上述影響外，軌道交通建設(shè)是否合理，直接影響著土地資源利用率。若規(guī)劃不合理，則會(huì)造成資源浪費(fèi)?，F(xiàn)結(jié)合具體實(shí)踐，分析軌道交通沿線的土地利用優(yōu)化。

二、軌道交通沿線的土地利用優(yōu)化實(shí)例分析

1.案例概述

以某城市軌道交通1號線建設(shè)為例，該城市被定位為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)重要的能源以及重工業(yè)基地，為中心城市。這意味著國內(nèi)產(chǎn)業(yè)仍會(huì)繼續(xù)向中部地區(qū)轉(zhuǎn)移，推動(dòng)著該城市的發(fā)展。從此城市實(shí)際來說，擁有豐富的資源，比如水資源等，而且產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)，聚集了大型骨干企業(yè)以及科技創(chuàng)新平臺(tái)，有助于推動(dòng)產(chǎn)生升級改造，培育新興產(chǎn)業(yè)。為抓住發(fā)展機(jī)遇，積極構(gòu)建立體樞紐，帶動(dòng)臨空經(jīng)濟(jì)和臨鐵經(jīng)濟(jì)等的發(fā)展。在城市軌道交通建設(shè)方面，開展了軌道交通1號線的建設(shè)?，F(xiàn)結(jié)合建設(shè)實(shí)踐，進(jìn)行土地利用分析。

2.軌道交通建設(shè)的必要性

從建設(shè)的必要性角度來說，有著以下意義：（1）串聯(lián)城市空間。隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，帶動(dòng)著交通需求的增加，需要借助高效的交通方式，才能夠?qū)崿F(xiàn)對客流的高效轉(zhuǎn)移以及疏導(dǎo)，因此建設(shè)軌道交通，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，有著重要的意義。（2）緩解交通壓力。城市擁堵問題，已經(jīng)成為頑疾，影響著城市的發(fā)展以及人民生活水平的提升。而建設(shè)軌道交通，能夠有效緩解交通壓力。（3）帶動(dòng)城市發(fā)展。建設(shè)軌道交通，能夠產(chǎn)生新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。同時(shí)串聯(lián)城市各區(qū)，帶動(dòng)著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3.土地利用分析

從此城市軌道交通建設(shè)實(shí)際來說，改變了土地利用格局，在軌道交通的引導(dǎo)下，朝向高效集約方向轉(zhuǎn)變。具體體現(xiàn)在以下方面：（1）1號線全長為28.6km，總面積約為36.2km2，規(guī)劃設(shè)計(jì)20個(gè)軌道交通站點(diǎn)。（2）調(diào)整用地規(guī)劃。軌道交通是用地規(guī)劃調(diào)整的有力手段，從建設(shè)地區(qū)土地利用情況來說，土地利用率低下、土地類型混雜、缺乏商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地等。不過土地具有開發(fā)潛力，舊村用地和工業(yè)用地以及未利用土地，具有改造開發(fā)潛力的共計(jì)1138hm2。開展軌道交通建設(shè)，能夠帶動(dòng)沿線土地開發(fā)利用。在空間以及類型方面，軌道交通的建設(shè)，發(fā)揮著重塑土地利用的作用。除此之外，能夠優(yōu)化用地布局，增加土地開發(fā)強(qiáng)度，提升地下空間資源的利用率，高效集約沿線土地。

4.土地利用優(yōu)化策略

（1）城市結(jié)構(gòu)的優(yōu)化

從空間結(jié)構(gòu)角度來說，軌道交通的建設(shè)，引導(dǎo)城市主要發(fā)展軸。在具體規(guī)劃時(shí)，對于老城區(qū)，基于軌道交通建設(shè)時(shí)機(jī)，分化老城區(qū)職能，向新城區(qū)進(jìn)行分散和疏解。與此同時(shí)，新增加能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)職能。對于新城區(qū)，對軌道交通1號線沿線地區(qū)，采取TOD模式開發(fā)，形成以軌道交通為走廊的土地開發(fā)軸，積極引導(dǎo)城市軸向發(fā)展。除了具有引導(dǎo)城市軸發(fā)展的作用外，軌道交通還發(fā)揮著串聯(lián)城市各功能組團(tuán)的作用。在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，圍繞站點(diǎn)，采取高密度混合開發(fā)的方式，建設(shè)新區(qū)商業(yè)中心以及居住中心，加強(qiáng)土地開發(fā)利用。同時(shí)在軌道交通站點(diǎn)周圍，合理布局住宅以及就業(yè)崗位，通過設(shè)置換乘站的方式，擴(kuò)大站點(diǎn)的影響范圍，提高土地資源利用率。在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，做好站點(diǎn)和各級城市中心耦合關(guān)系的把控，能夠?yàn)楹侠砜刂埔约耙龑?dǎo)站點(diǎn)周圍的城市空間結(jié)構(gòu)、空間環(huán)境建設(shè)、土地開發(fā)利用，提供有力的依據(jù)，促使軌道交通以及城市發(fā)展二者合力場效應(yīng)最大化。基于1號線這一發(fā)展軸，規(guī)劃兩主三次五片區(qū)新空間結(jié)構(gòu)，推動(dòng)城市空間朝向多中心軸向式擴(kuò)展。

（2）土地利用優(yōu)化

用地布局：1號線總計(jì)設(shè)置4個(gè)中心型站點(diǎn)；設(shè)計(jì)15個(gè)一般型站點(diǎn)；1個(gè)特殊型站點(diǎn)。以金融廣場站為例進(jìn)行分析，其為中心型站點(diǎn)，0～200m土地利用中，居住用地占比為6.7%；商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地占比45.2%；道路和交通設(shè)施用地占比為33.5%；綠色與廣場用地占比為14.6%。200～500m土地利用中，上述類型的土地利用占比分別為30.0%、32.1%、2.9%、19.5%、15.5%。雖然用地布局符合中心型站點(diǎn)建設(shè)的要求，不過存在著公共服務(wù)能力不足、臨近站點(diǎn)綠化用地不足等問題。對于上述問題，采取了以下優(yōu)化策略：①考慮到近鄰站點(diǎn)存在著綠化用地不足的問題，不利于人流集散，影響著交通換乘的功能。因此提升綠化用地的比例，解決上述問題。②對200～500m內(nèi)的部分居住用地，通過置換的方式，轉(zhuǎn)變?yōu)楣卜?wù)設(shè)施用地，確保商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地以及公共服務(wù)設(shè)施用地總量的合理性，增強(qiáng)站點(diǎn)的綜合服務(wù)能力，充分發(fā)揮城市公共節(jié)點(diǎn)屬性。③采取混合開發(fā)的方式，使得站點(diǎn)核心影響區(qū)域內(nèi)用地功能完善。比如，布置商業(yè)文化混合用地，增加經(jīng)濟(jì)效益。

5.軌道交通沿線的土地利用建議

在進(jìn)行軌道交通建設(shè)時(shí)，對于沿線的土地，在利用時(shí)，為避免軌道交通空間被不合理侵占，實(shí)現(xiàn)土地資源集約利用，要制定合理的規(guī)劃。為提高土地資源利用率，要積極鼓勵(lì)利用綜合開發(fā)和利用地上空間和地下空間。除此之外，為推動(dòng)軌道交通站場周圍土地的綜合開發(fā)，提升居民的出行質(zhì)量，保證土地利用的合理性，要制定完善的制度，明確沿線土地儲(chǔ)備規(guī)劃以及土地儲(chǔ)備等，保證土地集約利用，充分發(fā)揮軌道交通帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的作用。采取市統(tǒng)籌、市鎮(zhèn)聯(lián)合統(tǒng)籌、鎮(zhèn)統(tǒng)籌方式，調(diào)動(dòng)社會(huì)資本以及屬地園區(qū)等的參與積極性，推動(dòng)軌道交通建設(shè)和站點(diǎn)土地開發(fā)利用高效開展。

三、結(jié)語

綜上所述，軌道交通沿線的土地利用優(yōu)化，要從各個(gè)方面加以協(xié)調(diào)。在具體規(guī)劃建設(shè)時(shí)，以保證軌道交通站點(diǎn)以及其他交通方式接駁效率為前提，進(jìn)一步優(yōu)化軌道交通站點(diǎn)周圍土地利用結(jié)構(gòu)，合理增加商業(yè)服務(wù)設(shè)施的比例，提高土地混合利用程度。