文_嚴(yán)躍進(jìn)（上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)）

2018年9月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于印發(fā)推行政府購(gòu)買公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)試點(diǎn)方案的通知》，明確未來公租房的運(yùn)營(yíng)將委托給社會(huì)機(jī)構(gòu)和企業(yè)，取代地方政府直接運(yùn)營(yíng)的做法。此類模式相當(dāng)于外包模式，第三方機(jī)構(gòu)介入公租房的運(yùn)營(yíng)。我們將其定義為“公租私管”模式，即房源屬于地方政府，但是經(jīng)營(yíng)權(quán)開始下放到相關(guān)市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)。

一、公租房面臨各類運(yùn)營(yíng)難題

公租房既是保障性住房中的一類重要產(chǎn)品，也是租賃市場(chǎng)的重要組成部分。從住房保障的角度看，隨著廉租房的并軌，當(dāng)前公租房的范圍和口徑明顯擴(kuò)大。而從租賃住房的角度看，其和長(zhǎng)租公寓、私人房源等都構(gòu)成了相對(duì)完備的租賃產(chǎn)品體系，公租房的社會(huì)功能正不斷放大。

公租房過去發(fā)展的重點(diǎn)在于供給端，這兩年公租房逐漸進(jìn)入存量市場(chǎng)的范圍，即從單純的建造階段進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段。在運(yùn)營(yíng)的過程中遇到很多困難，這也是當(dāng)前政策對(duì)管理階段進(jìn)行改革的重要邏輯和原因。類似管理問題包括分配明顯不到位、房屋存在違規(guī)轉(zhuǎn)租、租金收益不高等方面。

在分配明顯不到位的層面上，我們可以看出，公租房的申請(qǐng)一直是有較為嚴(yán)格的程序，這中間也形成了很多信息的閉塞。比如說很多人不了解此類住房政策，往往不會(huì)去申請(qǐng)租賃住房。而部分人因其流程過于復(fù)雜可能會(huì)放棄申請(qǐng)。而對(duì)于其他人來說，可能會(huì)鉆政策的漏洞，這個(gè)時(shí)候此類房源的分配機(jī)制就可能出現(xiàn)紊亂和不公。

違規(guī)轉(zhuǎn)租的問題是當(dāng)前公租房監(jiān)管中比較突出的內(nèi)容，但是解決效果一般。違規(guī)的做法與經(jīng)濟(jì)適用房類似。公租房監(jiān)管往往是“前緊后松”，一旦公租房辦理入住，相關(guān)監(jiān)管就比較少。這個(gè)時(shí)候租客完全可以轉(zhuǎn)租此類房源，進(jìn)而套取租金差。這種做法，對(duì)于其他輪候的群體來說自然是不公平的，也會(huì)影響新的分配。

而在運(yùn)營(yíng)中，租金也是一個(gè)很關(guān)鍵的問題。很多城市的公租房租金其實(shí)不高，從租客角度看，這是利好面。但是從運(yùn)營(yíng)企業(yè)或地方政府角度看，又會(huì)造成各類虧空的現(xiàn)象，需要保持警惕。比如說部分大城市公租房項(xiàng)目，類似60平方米的房源，租金在1000多元左右。這樣往往會(huì)使得地方政府面臨壓力，即此類公租房的成本是難以收回的。

_公租房租金應(yīng)適度調(diào)整，使它與市場(chǎng)租金水平保持一個(gè)合理的差距。若調(diào)整后的公租房租金較市場(chǎng)租金水平相差不大，則無人承租，保障功能喪失；若調(diào)整后的公租房租金水平大大低于市場(chǎng)租金水平，公租房就存在很大的牟利空間，容易產(chǎn)生申請(qǐng)對(duì)象過多、等候時(shí)間長(zhǎng)、虛假申請(qǐng)、很難退出等情況

_針對(duì)違規(guī)使用公租房的承租人，洛陽市房管部門將按規(guī)定取消其保障房資格并收回所分配的公租房，同時(shí)在相關(guān)網(wǎng)站曝光，并列入不誠(chéng)信名單，5年內(nèi)不得申請(qǐng)保障房

_北京市公租房通過與小區(qū)或者單元樓門禁的結(jié)合，以人臉識(shí)別系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了每個(gè)出入人員都有跡可循，在拒絕陌生人私自訪問的同時(shí)，以確保訪客信息可以追溯

二、如何看待“公租私管”的模式

隨著大量公租房建成和交付使用，公租房運(yùn)營(yíng)管理中專業(yè)人員不足、服務(wù)水平不高、管理不規(guī)范等問題日益凸顯。所以從完善公租房運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制、提升管理和服務(wù)能力等角度出發(fā)，需創(chuàng)新公租房管理模式。

從試點(diǎn)城市看，政策構(gòu)建了多層次的城市試點(diǎn)模式。此次試點(diǎn)城市包括浙江、安徽、山東、湖北、廣西、四川、云南、陜西等8個(gè)?。▍^(qū)）。從入選城市標(biāo)準(zhǔn)看，遵循了市、縣自愿申報(bào)的原則。而從城市覆蓋的角度看，包括了省會(huì)（首府）城市、地級(jí)城市、縣（縣級(jí)市）等。類似試點(diǎn)選取了大中小城市系列，有助于研究不同城市的特征，可以為后續(xù)全國(guó)的推廣提供更好的參考價(jià)值。

從“私管”的主體來看，或者從什么主體可以承接此類服務(wù)的角度看，我們可以看出有幾個(gè)分類，包括社會(huì)組織、企業(yè)單位、社會(huì)中介機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位、個(gè)體工商戶和自然人等。對(duì)于此類承接主體來說，其應(yīng)該具備較好的市場(chǎng)信用和硬件條件，包括相關(guān)設(shè)施、人員和技術(shù)等。在具體操作中，應(yīng)該還包括部分物業(yè)管理企業(yè)、長(zhǎng)租公寓企業(yè)等，可能會(huì)成為此類公租房專業(yè)化運(yùn)作的核心企業(yè)。

而在具體管理的領(lǐng)域，或者說政府購(gòu)買的服務(wù)包中，基本包括四個(gè)內(nèi)容。

1.入住和退出管理事項(xiàng)。這主要是入住流程中的行政工作。

2.租金收繳和房屋使用管理事項(xiàng)。這或是管理的重點(diǎn)內(nèi)容，尤其是在租金催繳和管理方面會(huì)有較多的新動(dòng)作。

3.維修養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)。類似工作基本上是公租房日常運(yùn)營(yíng)管理的內(nèi)容，實(shí)際上也包括一些相對(duì)時(shí)髦的技術(shù)引入，類似人臉識(shí)別系統(tǒng)等。

4.綜合管理事項(xiàng)。這部分內(nèi)容提到了“監(jiān)測(cè)平臺(tái)建設(shè)”，后續(xù)會(huì)成為公租房大數(shù)據(jù)的重要來源。

三、地方實(shí)踐正積極開展

觀察過去公租房的試點(diǎn)模式，基本上可以看出，有部分省市已經(jīng)有類似的做法。比如北京在2016年就已經(jīng)推行了此類做法。北京市通州區(qū)住房保障服務(wù)中心將其擁有的6個(gè)公租房項(xiàng)目進(jìn)行打包，全部委托給北京市保障性住房建設(shè)投資中心。這也是當(dāng)時(shí)北京第一次在公租房領(lǐng)域嘗試外包服務(wù)的“第三方”管理模式。從具體操作情況看，此類房源管理和服務(wù)正趨于標(biāo)準(zhǔn)化，包括小區(qū)的物業(yè)和環(huán)境也在明顯改善，而相關(guān)租戶的滿意率始終在95%以上并逐年提高。

而此次住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策發(fā)布后，相關(guān)試點(diǎn)省份也積極出臺(tái)了政策。如湖北將武漢、宜昌、襄陽、孝感和遠(yuǎn)安作為試點(diǎn)城市；安徽將合肥、淮北、安慶和巢湖作為試點(diǎn)城市；陜西將西安、寶雞、安康、西安高新區(qū)、扶風(fēng)、富平、漢陰等城市作為試點(diǎn)城市。類似試點(diǎn)兼顧省會(huì)、地級(jí)市和相關(guān)縣區(qū)，分布相對(duì)合理。

而對(duì)于廣西來說，也有此類試點(diǎn)。2019年1月，廣西發(fā)布《關(guān)于政府購(gòu)買公共租賃住房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)試點(diǎn)有關(guān)工作的通知》規(guī)定在南寧、柳州、梧州、欽州、百色等5個(gè)市和賀州市平桂區(qū)開展政府購(gòu)買公共租賃住房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)試點(diǎn)工作。除了一些既有的政策思路外，廣西也對(duì)相關(guān)服務(wù)提出了新的要求。比如說政策規(guī)定，“要積極探索利用信息化、智能化手段，全面掌握公共租賃住房使用情況和保障對(duì)象的情況，打造公共租賃住房‘智慧社區(qū)’。有條件的地方可引入‘門禁智能系統(tǒng)’，將門禁卡與住戶的租賃期限、租金繳納情況等相關(guān)聯(lián)。”此類規(guī)定具有較好的務(wù)實(shí)性，這也是后續(xù)相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)或經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)可以積極考慮的。此類服務(wù)導(dǎo)入，也利好運(yùn)營(yíng)管理成本的降低和服務(wù)水平的提升。

總體上看，此類地方試點(diǎn)工作有一個(gè)很清晰的工作安排。到2019年7月份會(huì)面臨中期評(píng)估。而到了年底會(huì)形成工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的階段。不排除到2020年會(huì)形成更多的試點(diǎn)城市和試點(diǎn)方案。

_武漢市武昌區(qū)通過公開擇優(yōu)的方式，選聘了第三方物業(yè)公司承擔(dān)武昌區(qū)公租房運(yùn)營(yíng)管理工作

四、公租房領(lǐng)域需要新的改革

地方政府把公租房的運(yùn)營(yíng)和管理權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，這對(duì)于公租房來說具有較為積極的意義。相關(guān)經(jīng)營(yíng)企業(yè)后續(xù)直接操盤，自然會(huì)對(duì)此類公租房的運(yùn)營(yíng)有更深的把握，也更容易知道其中的相關(guān)問題和調(diào)整機(jī)會(huì)。從目前來看，隨著“公租私管”模式的推進(jìn)，未來各類創(chuàng)新內(nèi)容會(huì)增加。這里有三點(diǎn)可以做提示。

第一，公租房在租金定價(jià)模式上需要繼續(xù)去探索。租金問題是公租房運(yùn)營(yíng)中的核心問題，既要符合市場(chǎng)定價(jià)原則，也要符合住房保障定價(jià)原則。過去政府在此類租金定價(jià)和收取方面缺乏效率，也造成了租金收益不高的現(xiàn)象。而后續(xù)相關(guān)經(jīng)營(yíng)企業(yè)接手后，需要在彈性的租金機(jī)制形成上有更多的考慮，尤其是在低租金和高租金方面需要做更多的細(xì)分。

第二，積極和政府公共租賃平臺(tái)對(duì)接。公租房過去是納入保障房領(lǐng)域，但是隨著住房制度改革的推進(jìn)，公租房本身也需要納入租賃住房改革的框架之中。目前各地都在積極搭建租賃住房的新模式，公租房的運(yùn)營(yíng)需要和其積極對(duì)接，包括公租房的申請(qǐng)、入住、管理和退出等，都具有更大的改革空間，這也是過去地方政府操盤很難全面涉及的。

第三，需要積極落實(shí)“先租后買”“租售同權(quán)”等內(nèi)容。試點(diǎn)城市在此類領(lǐng)域改革的內(nèi)容其實(shí)不多，未來發(fā)展空間很大。如“先租后買”模式，當(dāng)前全國(guó)部分省市有相應(yīng)試點(diǎn)，后續(xù)運(yùn)營(yíng)企業(yè)也需要從租客需求、房源資產(chǎn)管理等角度積極探索此類模式。又比如“租售同權(quán)”，實(shí)際上后續(xù)此類運(yùn)營(yíng)企業(yè)的自主權(quán)在增加，同時(shí)其對(duì)于租客的需求會(huì)有更細(xì)致的掌握，這都利好后續(xù)在教育配套引入等方面具備更創(chuàng)新的思路。