文_陳仕洋（廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳住房保障處副處長）

2018年，我國1800萬套公租房迎來了建成和交付使用的最高峰，與此同時，全國住房保障工作也迎來了發(fā)展的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。同年10月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在武漢召開全國住房保障工作座談會，住房保障司副司長劉霞在會上宣布，我國公租房大規(guī)模建設(shè)時期已基本結(jié)束，將在全國范圍內(nèi)選取8個省份開展政府購買公租房運(yùn)營管理服務(wù)試點(diǎn)工作。從我國公租房的發(fā)展歷程來看，這次會議意義重大，影響也必定深遠(yuǎn)，它是我國公租房工作由大規(guī)模建設(shè)轉(zhuǎn)向后期運(yùn)營管理的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)。正是在這次會議上，廣西爭取到了試點(diǎn)的資格，作為全國8個試點(diǎn)省份之一，開展為期一年的政府購買公租房運(yùn)營管理工作。

一、廣西推行政府購買公租房運(yùn)營管理服務(wù)勢在必行

截至2019年4月25日，廣西列入國家計(jì)劃的公租房累計(jì)開工建設(shè)47.17萬套，已分配43.44萬套，分配比例為92.10%，將農(nóng)民工、外來務(wù)工人員、新就業(yè)大中專畢業(yè)生和青年教師、醫(yī)生等全面納入住房保障范圍，保障了130萬住房困難群眾的居住需求，為完善廣西住房保障體系做出了巨大貢獻(xiàn)。

隨著分配和入住比例的進(jìn)一步提高，公租房運(yùn)營管理中專業(yè)人員不足、服務(wù)水平不高、管理不規(guī)范等問題日益凸顯。目前，在大中城市，每個管理人員往往要負(fù)責(zé)成百上千套公租房的日常管理——資格審核、搖號選房、合同簽訂、日常維護(hù)、巡查走訪、社區(qū)治理、租金收繳、檔案管理等——工作面廣、量大，無法兼顧的問題不可避免，服務(wù)和管理水平的落后帶來一系列難題，如群眾滿意度不高、租金收繳率不高，房屋清退不及時，違規(guī)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借等亂象滋生。習(xí)近平總書記明確要求，要完善住房市場體系和住房保障體系，解決城鎮(zhèn)中低收入居民和新市民住房問題。運(yùn)營管理服務(wù)與人民群眾關(guān)系最為緊密，是直接影響群眾滿意度的關(guān)鍵，采取政府購買公租房運(yùn)營管理服務(wù)是解決這些難題的有效手段。

此外，廣西推行政府購買公租房運(yùn)營管理服務(wù)也是持續(xù)轉(zhuǎn)變政府職能、建設(shè)讓人民滿意的服務(wù)型政府、堅(jiān)持使市場在資源配置中更好地發(fā)揮作用的必然選擇。改變政府全能思維，有所為有所不為，約束權(quán)力，尊重市場，建設(shè)法治政府，減少政府對市場微觀事務(wù)的管理。這么做的好處至少有四方面：一是可以在一定程度上解決人力不足等問題，降低政府在公租房方面的運(yùn)行成本，提高效率；二是激活市場競爭機(jī)制，倒逼房屋租賃企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高專業(yè)化水平，向群眾提供高質(zhì)量服務(wù)，增強(qiáng)群眾的幸福感和獲得感；三是有助于改變當(dāng)前房地產(chǎn)重售不重租的狀況，加快專業(yè)租賃和運(yùn)營管理服務(wù)機(jī)構(gòu)的培育，促進(jìn)目前仍相對較小、較散的住房租賃市場健康發(fā)展；四是有助于促進(jìn)人才定居和落戶，有助于改善城市面貌和宜居水平。

人力成本

推行政府購買公租房運(yùn)營管理服務(wù)可以在一定程度上解決人力不足等問題，降低政府在公租房方面的運(yùn)行成本，提高效率

激活競爭

激活市場競爭機(jī)制，倒逼房屋租賃企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高專業(yè)化水平，向群眾提供高質(zhì)量服務(wù)，增強(qiáng)群眾的幸福感和獲得感

培育租賃市場

有助于改變當(dāng)前房地產(chǎn)重售不重租的狀況，加快專業(yè)租賃和運(yùn)營管理服務(wù)機(jī)構(gòu)的培育，促進(jìn)目前仍相對較小、較散的住房租賃市場健康發(fā)展

人才落戶

有助于促進(jìn)人才定居和落戶，有助于改善城市面貌和宜居水平

二、推行政府購買公租房運(yùn)營管理工作的幾個要點(diǎn)

（一）堅(jiān)持政府主導(dǎo)

政府要加強(qiáng)總體制度設(shè)計(jì)，正確處理部門和社會關(guān)系，以效率和質(zhì)量為原則，推進(jìn)政府部門向社會有序轉(zhuǎn)移部分公租房運(yùn)營管理職能。同時要注重根據(jù)企業(yè)、事業(yè)單位、社會組織等市場主體的不同特點(diǎn)分類培育和支持，加快提升其承接政府轉(zhuǎn)移職能的能力。要立足各地公租房分配運(yùn)營管理中存在的問題，結(jié)合實(shí)際，做好財(cái)政保障，合理選擇購買服務(wù)的內(nèi)容并分類實(shí)施。在推進(jìn)流程上可以按照“試點(diǎn)先行，市區(qū)聯(lián)動”的模式，先試點(diǎn)公租房小區(qū)，逐步試點(diǎn)整個城區(qū)，最后擴(kuò)大到全市。

（二）要明確政府與市場界限，理清雙方分工

市場的事交給市場辦，并不等于政府凡事都當(dāng)“甩手掌柜”，而是應(yīng)該集中精力做好必須做的、只能由政府做的。具體到政府購買公租房運(yùn)營管理服務(wù)上，并不是所有的公租房運(yùn)營管理有關(guān)事項(xiàng)都適合購買服務(wù)，“對不屬于政府職責(zé)范圍，或者應(yīng)當(dāng)由政府直接提供、不適合市場化方式提供的服務(wù)事項(xiàng)，不得實(shí)施政府購買服務(wù)”。購買不屬于政府職責(zé)范圍的服務(wù)屬于越權(quán)，比如物業(yè)服務(wù)；購買不適合市場化方式提供的服務(wù)事項(xiàng)屬于失職，會有礙社會公平，比如保障資格的審核和退出。只有對購買主體、承接主體和承接條件進(jìn)行嚴(yán)格地界定，同時做好與事業(yè)單位分類改革的銜接，加快政府購買公租房運(yùn)營管理服務(wù)法制化進(jìn)程，為各類承接主體參與提供更加合理順暢的政策環(huán)境，完善整個購買公租房運(yùn)營管理服務(wù)的架構(gòu)并理順機(jī)制，才能促進(jìn)服務(wù)提供方在公平的舞臺上良性競爭，進(jìn)而達(dá)到提高服務(wù)水平和效率的目的。

（三）要建立健全合同履約與績效評價機(jī)制

人們總是關(guān)心有限的政府投入能不能真正用到刀刃上，為此就需要政府部門以事定費(fèi)，做到承接主體的選擇規(guī)范透明、合同的履行細(xì)化量化，同時強(qiáng)化審計(jì)，確保每一分錢都用得有所值。同時，還需要建立嚴(yán)格的績效評價機(jī)制，全面公開每年的服務(wù)績效評價信息，根據(jù)績效評價結(jié)果對購買服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行動態(tài)評估和調(diào)整，對承接主體實(shí)行優(yōu)勝劣汰。

（四）堅(jiān)持將公租房運(yùn)營管理與創(chuàng)新社區(qū)治理、創(chuàng)建“智慧社區(qū)”相結(jié)合

大面積規(guī)劃的公租房小區(qū)，往往人口眾多且結(jié)構(gòu)復(fù)雜，失業(yè)人員、孤寡老弱病殘、外來務(wù)工人員等較多，流動性大，鄰里關(guān)系構(gòu)建較為困難，住戶缺乏歸屬感和認(rèn)同感，開展社區(qū)管理的難度比一般商品住房小區(qū)更大。武漢創(chuàng)新的“黨建引領(lǐng)、政府服務(wù)、居民自治、市場運(yùn)作”的共建共治共享共管的社區(qū)治理格局為解決上述問題提供了一個很好的思路，既能充分調(diào)動居民的積極性，增強(qiáng)凝聚力，還能提高他們的歸屬感和認(rèn)同感。此外，如今人們越來越適應(yīng)各類公共服務(wù)的智能化，并不斷提出更高的要求，公租房小區(qū)的運(yùn)營管理在智能化建設(shè)方面也要跟上。要積極打造公租房“智慧社區(qū)”，引入信息化、智能化手段，以適應(yīng)時代發(fā)展和人民群眾日益增長的物質(zhì)文化需求。

推行信息化管理

堅(jiān)持以便民利民為目的，以基礎(chǔ)數(shù)據(jù)為核心，以技術(shù)革新為突破，構(gòu)建完整的大數(shù)據(jù)管理體系，規(guī)范業(yè)務(wù)管理流程

三、廣西試點(diǎn)工作穩(wěn)中求新

廣西根據(jù)自愿原則以及當(dāng)?shù)毓夥堪l(fā)展情況，確定南寧、柳州、梧州、欽州、百色等5個市和賀州市平桂區(qū)作為區(qū)內(nèi)試點(diǎn)城市（區(qū)）。2018年10月31日，自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳召開全區(qū)政府購買公租房運(yùn)營管理服務(wù)試點(diǎn)工作座談會，對試點(diǎn)工作做了謀劃和部署。2019年1月，下達(dá)了《自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳 財(cái)政廳關(guān)于政府購買公租房運(yùn)營管理服務(wù)試點(diǎn)工作的通知》，明確了全區(qū)試點(diǎn)工作方案，并對廣西政府購買公租房運(yùn)營管理服務(wù)的購買內(nèi)容、購買主體、承接主體、預(yù)算管理、購買方式、合同履約、績效評價、組織領(lǐng)導(dǎo)等8方面進(jìn)一步予以明確。從目前進(jìn)展來看，廣西除了穩(wěn)步完成試點(diǎn)規(guī)定動作之外，還在以下三方面進(jìn)行了特色創(chuàng)新：

（一）推行信息化管理，實(shí)施精準(zhǔn)化保障

廣西將政府購買公租房運(yùn)營管理服務(wù)試點(diǎn)工作與信息化技術(shù)應(yīng)用升級相結(jié)合，堅(jiān)持以便民利民為目的，以基礎(chǔ)數(shù)據(jù)為核心，以技術(shù)革新為突破，構(gòu)建完整的大數(shù)據(jù)管理體系，規(guī)范業(yè)務(wù)管理流程，實(shí)效顯著。例如，南寧市以提升公租房信息化管理技術(shù)為抓手，著力構(gòu)建人員和房源管理數(shù)據(jù)庫，引入人臉識別技術(shù)，根據(jù)身份證編號及人臉認(rèn)證信息，關(guān)聯(lián)后臺數(shù)據(jù)庫，全面掌握租戶信息，實(shí)現(xiàn)公租房服務(wù)“線下只進(jìn)一扇門，線上只上一張網(wǎng)”。截至2019年1月14日，注冊專屬網(wǎng)上賬號人數(shù)約48826人，通過人臉識別約41406人，具有保障資格并且通過人臉識別23565人。同時，南寧市充分利用作為國家首批5G試點(diǎn)城市的優(yōu)勢，聯(lián)合運(yùn)營商選取鳳嶺北苑公租房小區(qū)開展5G網(wǎng)絡(luò)和窄帶物聯(lián)網(wǎng)（NB-Lot）部署，啟動公租房智慧小區(qū)建設(shè)，通過技術(shù)手段強(qiáng)化運(yùn)營管理和智慧社區(qū)建設(shè)，全面提升服務(wù)科技化、便利化水平。

（二）結(jié)合區(qū)塊鏈技術(shù)應(yīng)用，破解公租房運(yùn)營管理跨區(qū)域數(shù)據(jù)協(xié)同難題

廣西將試點(diǎn)工作與哈爾濱工程大學(xué)電子政務(wù)建模仿真國家工程實(shí)驗(yàn)室開放課題《住房保障信息化跨部門數(shù)據(jù)協(xié)同與廣西實(shí)踐方案研究》相結(jié)合，使用區(qū)塊鏈技術(shù)研究解決公租房運(yùn)營管理中異構(gòu)異網(wǎng)環(huán)境下的信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)協(xié)同問題（基于規(guī)則或人工授權(quán)確認(rèn)的方式）。利用區(qū)塊鏈技術(shù)的特性，實(shí)現(xiàn)住房保障信息的快速、安全和有效共享：縱向跨層級，從自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳到試點(diǎn)市縣的房管所上下貫通；橫向跨部門，打破工商、銀行、公安、民政等部門的數(shù)據(jù)壁壘，確保住房保障信息互聯(lián)互通，從而進(jìn)一步減少人力，提高公租房運(yùn)營管理服務(wù)的效率和服務(wù)水平。

區(qū)塊鏈數(shù)據(jù)共享

利用區(qū)塊鏈技術(shù)的特性，實(shí)現(xiàn)住房保障信息的快速、安全和有效共享：縱向跨層級，從自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳到試點(diǎn)市縣的房管所上下貫通；橫向跨部門，打破工商、銀行、公安、民政等部門的數(shù)據(jù)壁壘，確保住房保障信息互聯(lián)互通

破解融資難題

以公租房租賃應(yīng)收賬款（租金收益）進(jìn)行質(zhì)押融資，用租金收入等經(jīng)營性收入和其他合法收入作為質(zhì)押獲取中長期貸款，以滿足公租房建設(shè)和運(yùn)營管理的中長期發(fā)展

（三）創(chuàng)新公租房融資模式，加強(qiáng)公租房后期運(yùn)營管理資金保障

自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳與中國建設(shè)銀行廣西區(qū)分行合作，試點(diǎn)以公租房租賃應(yīng)收賬款（租金收益）進(jìn)行質(zhì)押融資，用租金收入等經(jīng)營性收入和其他合法收入作為質(zhì)押獲取中長期貸款，以滿足公租房建設(shè)和運(yùn)營管理的中長期發(fā)展。通過試點(diǎn)先行，南寧市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限責(zé)任公司作為南寧市城區(qū)公租房運(yùn)營管理單位，與中國建設(shè)銀行廣西分行建立合作機(jī)制，初步計(jì)劃以南寧市城區(qū)約7萬套公租房的租金收入等經(jīng)營性收益作為質(zhì)押，融資50億元，作為公租房主體建設(shè)、裝飾裝修、維修養(yǎng)護(hù)和運(yùn)營管理等業(yè)務(wù)的資金來源，貸款期限最長為25年。此舉有望破解中西部地區(qū)公租房建設(shè)和運(yùn)營管理的資金短缺難題，為加強(qiáng)公租房運(yùn)營管理資金保障探索出一條嶄新的道路。

我國的住房租賃市場發(fā)展還處于起步階段，租賃企業(yè)較少，規(guī)模不大，服務(wù)水平不高，市場秩序不穩(wěn)定、不規(guī)范的現(xiàn)象時有發(fā)生，還難以滿足我國高速城鎮(zhèn)化過程中人民群眾特別是新市民的階段性居住需求

四、對今后住房租賃市場發(fā)展的一點(diǎn)思考

公租房是我國整個住房租賃體系的一部分，與市場租賃住房一起承擔(dān)著滿足群眾居住需求的重任，是建設(shè)“租購并舉”住房制度的重要抓手。我國的住房租賃市場發(fā)展還處于起步階段，租賃企業(yè)較少，規(guī)模不大，服務(wù)水平不高，市場秩序不穩(wěn)定、不規(guī)范的現(xiàn)象時有發(fā)生，還難以滿足我國高速城鎮(zhèn)化過程中人民群眾特別是新市民的階段性居住需求。推行政府購買公租房運(yùn)營管理服務(wù)，對于租賃企業(yè)、運(yùn)營管理服務(wù)提供單位的培育和整個住房租賃市場的健康發(fā)展起著先行者和引路人的作用。所以，謀劃政府購買公租房運(yùn)營管理服務(wù)工作要放在謀劃整個住房租賃市場發(fā)展的大框架下，推動公租房與社會住房租賃市場形成良性互動。推行政府購買公租房運(yùn)營管理服務(wù)意義重大，是關(guān)鍵點(diǎn)也是轉(zhuǎn)折點(diǎn)，必將在住房租賃市場改革乃至建設(shè)“租購并舉”的住房制度歷程中書寫上濃墨重彩的一筆。