陳忠莉

全精裝成品房與毛坯房相比的好處 ：

大環(huán)境：精裝房減少污染，與環(huán)境友好;毛坯一套房垃圾在2噸多;二手房裝修垃圾更多。

中環(huán)境：精裝房減少擾民，與鄰里友好;毛坯房裝修時(shí)的各種干擾讓鄰居成敵人。

小環(huán)境：精裝房減少分歧，與家人友好;毛坯要花精力跑市場(chǎng)，市場(chǎng)成本、風(fēng)格、品質(zhì)上家人意見(jiàn)不一。

微環(huán)境：精裝房減少煩累，與自己友好;毛坯逼人不得不變成裝修達(dá)人，身心疲憊。

全精裝成品房能夠更好實(shí)現(xiàn)：

四?。ㄊr(shí)、省力、省心、省錢）;

二易（易于綠色環(huán)保、易于舒適健康）。

為此，全精裝成品房將是住宅市場(chǎng)的發(fā)展方向。

一、政策驅(qū)動(dòng)

“十三五規(guī)劃”發(fā)展目標(biāo)——建筑節(jié)能與綠色建筑發(fā)展目標(biāo)

到2020年，城鎮(zhèn)綠色建筑達(dá)到50%，新開(kāi)工全裝修成品住宅面積達(dá)到30%，裝配式建筑面積達(dá)到15%。

2018年8月24日第二屆全裝修產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖峰會(huì)上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生女士講到，在1994年國(guó)家推行小康住宅時(shí)，她就提出要做全裝修。后來(lái)先推綠色建筑再導(dǎo)入全裝修，直到現(xiàn)在全裝修才成氣候，可見(jiàn)這件事情多不容易。

2018年8月以來(lái)，在已有政策的推動(dòng)下，政策加碼且更加具體，“加快推進(jìn)”一詞頻閃，具體措施有：

（1）拿地有全裝修要求;（2）設(shè)計(jì)規(guī)劃（建筑+裝修集成一體化）;（3）施工監(jiān)理全過(guò)程;（4）材料部品品牌價(jià)格透明;（5）營(yíng)銷樣板間保留6個(gè)月，增加VR等體驗(yàn);（6）主題明確（毛坯+裝修）分別報(bào)價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)+個(gè)性化，菜單式且至少三種方案。（7）交付后有保修及使用維護(hù)說(shuō)明書;不可拆結(jié)構(gòu)及水電氣等。（8）分戶驗(yàn)收并簽訂《質(zhì)量保證書》等納入信用體系;（9）做好了在拿地、稅收、審批等方面有獎(jiǎng)勵(lì);（10）多個(gè)職能部門協(xié)同配合，建立材料采購(gòu)及部品集成通用平臺(tái)，提高效率等等;（11）加強(qiáng)組織保障、完善規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、加大監(jiān)督檢查、加強(qiáng)政策扶持、加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。

全裝修與長(zhǎng)租公寓是標(biāo)配。全國(guó)長(zhǎng)租公寓政策累計(jì)發(fā)布近30次，50多個(gè)城市相繼發(fā)布地方政策。2017年3月19日深圳住宅精裝宏觀發(fā)展趨勢(shì)論壇上預(yù)言，全國(guó)大中城市“5年內(nèi)”將取消毛坯房。全裝修從94年提出，99年開(kāi)始有政策，到16年發(fā)展元年，經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展后，現(xiàn)在全面進(jìn)入快車道。

二、行業(yè)趨勢(shì)

消費(fèi)升級(jí)是市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，呈現(xiàn)三個(gè)檔次 ：

大眾消費(fèi)：（1）消費(fèi)特征：滿足基本需求;（ 2）配套趨勢(shì)：硬裝必備、廚電三件套、櫥柜、衛(wèi)浴產(chǎn)品等; （3）主流裝標(biāo)：2-3千元/平米。

中產(chǎn)消費(fèi)：（1）消費(fèi)特征：注重生活品質(zhì)提升;（ 2）配套趨勢(shì)：中高檔家電為主、除常規(guī)的冰電微洗空烤外;配置洗碗機(jī)、烘干機(jī)、凈水、新風(fēng)智能家居等;（ 3）主流裝標(biāo)：4-5千元/平米。

高端消費(fèi)：（1）消費(fèi)特征：追求個(gè)性化及新科技、新體驗(yàn); （2）配套趨勢(shì)：全屋定制、智能化、綠色舒適健康美學(xué)科技;（3）主流裝標(biāo)：6千元/平米以上。

總之，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將邁進(jìn)高檔消費(fèi)，消費(fèi)升級(jí)將帶動(dòng)全精裝配套部品更加多元化。

精裝市場(chǎng)分析

5萬(wàn)以上售價(jià)樓盤30個(gè)項(xiàng)目，1.8萬(wàn)套，主要分布在一線城市，以及二線其他城市，50強(qiáng)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目個(gè)數(shù)占46.7%，其他項(xiàng)目均為地方開(kāi)發(fā)商。

2-5萬(wàn)售價(jià)樓盤163個(gè)項(xiàng)目，13.5萬(wàn)套，項(xiàng)目集中在二線城市，以及一、三線和其他城市，其中，50強(qiáng)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目占49.1%，區(qū)域開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目占50.9%。

2萬(wàn)以下售價(jià)樓盤611個(gè)項(xiàng)目，64.5萬(wàn)套，主要分布在二線、一線城市，三線、四線及其他城市，一線城市偏少，其中，50強(qiáng)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目占64.2%。

高檔樓盤一線城市占比接近70%，二線城市樓盤各等級(jí)占比均高，以50強(qiáng)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目主導(dǎo)。全精裝地產(chǎn)隊(duì)伍大幅縮減，50強(qiáng)地產(chǎn)份額占7成。地產(chǎn)的集中度越來(lái)越高。

TOP5開(kāi)發(fā)商拿地超40%，城市布局以二三四線城市開(kāi)發(fā)為主。

二線城市繼續(xù)成為市場(chǎng)主力，三、四線城市未來(lái)可期。

2018H1城市等級(jí)成交土地情況統(tǒng)計(jì)

基礎(chǔ)裝修、廚房衛(wèi)生間裝修率均95%以上，智能家居、凈水器、洗碗機(jī)增長(zhǎng)。

2018H1 精裝修市場(chǎng)重點(diǎn)部品配置率

2018年商品住宅地產(chǎn)精裝部品累計(jì)規(guī)模將突破三千萬(wàn)套需求量。

2018年中國(guó)房地產(chǎn)精裝修市場(chǎng)重點(diǎn)部品規(guī)模預(yù)測(cè)

全裝修政策推動(dòng)下零售市場(chǎng)的萎縮，工程市場(chǎng)的上升。

行業(yè)品牌現(xiàn)狀分析

新風(fēng)品牌類型

空調(diào)新風(fēng)品牌 ： 松下、格力、海信、日立等。

家電新風(fēng)品牌 ： 美的、海爾等。

專業(yè)新風(fēng)品牌 ：蘭舍、威特奇等。

主要品牌：遠(yuǎn)大、霍尼韋爾、大金、松下、蘭舍、布朗、百朗、狄耐克、霍爾、環(huán)都、曼瑞德、六星、亞都、格力、森德、中潔、托馬仕、賽菲、邁迪龍、美埃、愛(ài)迪士、綠島風(fēng)、雅威、賓肯等。

地產(chǎn)企業(yè)新風(fēng)應(yīng)用分析

近年來(lái)，家庭住宅領(lǐng)域的新風(fēng)系統(tǒng)需求快速增長(zhǎng)。民用市場(chǎng)規(guī)模占用行業(yè)市場(chǎng)的31%。

2017年中國(guó)民用新風(fēng)主要細(xì)分市場(chǎng)規(guī)模（億元）

地產(chǎn)企業(yè)新風(fēng)應(yīng)用分析

中國(guó)房地產(chǎn)精裝新風(fēng)配套主要城市

百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略集采情況

地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用新風(fēng)的必要性

必要性：滿足消費(fèi)者健康住宅環(huán)境需求，健康住宅環(huán)境逐步成為消費(fèi)者購(gòu)房的考慮因素。作為新的賣點(diǎn)，打造新的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。推出新概念 ，“會(huì)呼吸的房子”、“ 健康的房子”等。

全精裝行業(yè)更高要求——WELL健康建筑標(biāo)準(zhǔn)、健康建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

2015年3月24日，綠色建筑認(rèn)證協(xié)會(huì)（GBCI）和國(guó)際WELL建筑研究所（IWBI）正式將WELL建筑標(biāo)準(zhǔn)引入中國(guó)。WELL是一套注重建筑環(huán)境中人的健康和福祉的系統(tǒng)。2016年， 由中國(guó)建筑科學(xué)研究院、中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)、中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司會(huì)同有關(guān)單位制定的中國(guó)建筑學(xué)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)《健康建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》正式發(fā)布。2014年10月美國(guó)WELL健康建筑國(guó)際認(rèn)證推出后，迅速受到業(yè)內(nèi)追捧。

現(xiàn)代人80%以上的時(shí)間在室內(nèi)度過(guò)，如果室內(nèi)環(huán)境（空氣、飲用水）品質(zhì)較差，將對(duì)人體健康產(chǎn)生不良影響;室內(nèi)空氣污染包括顆粒物PM2.5污染、揮發(fā)性有機(jī)物（VOC）污染、半揮發(fā)性有機(jī)物（SVOC）污染等。

WELL是建筑界的奧斯卡：超過(guò)40名博士參與，7年潛心開(kāi)發(fā)研發(fā)，七大體系組成，102項(xiàng)健康標(biāo)準(zhǔn)，改善人體的11項(xiàng)系統(tǒng)！WELL以人的健康為本，對(duì)建筑室內(nèi)環(huán)境提出了更高的要求，其中室內(nèi)空氣環(huán)境的占比最高;我國(guó)的室內(nèi)環(huán)境與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，問(wèn)題更為嚴(yán)重和復(fù)雜！國(guó)內(nèi)遠(yuǎn)洋廣州天驕項(xiàng)目2015年12月3日啟動(dòng)WELL健康住宅認(rèn)證以來(lái)，目前中國(guó)認(rèn)證申請(qǐng)項(xiàng)目已經(jīng)位居全球第二。2017年2月22日，中國(guó)第一個(gè)實(shí)驗(yàn)室在北京奠基。

從大量地產(chǎn)案例及全精裝項(xiàng)目新風(fēng)工程招標(biāo)可以看出，批量精裝修是市場(chǎng)大趨勢(shì)，精裝集采勢(shì)在必行。

機(jī)會(huì)與布局

全裝修給所有配套專業(yè)都帶來(lái)機(jī)遇，因?yàn)槌善贩康某霈F(xiàn)會(huì)把未來(lái)確定的提前到現(xiàn)在確定，特別是新風(fēng)管道敷設(shè)，恒溫恒濕系統(tǒng)的管道埋設(shè)應(yīng)在裝修之前完成。決策點(diǎn)前移，降低工程交圏不完美，提升采購(gòu)品質(zhì)，整體工程質(zhì)量上升。在全裝修政策風(fēng)暴下，房地產(chǎn)50強(qiáng)成為全裝修市場(chǎng)領(lǐng)頭羊，地產(chǎn)的集中度越來(lái)越高，那些成長(zhǎng)中的中小地產(chǎn)企業(yè)，三無(wú)（無(wú)人才、無(wú)體系、無(wú)供應(yīng)鏈）或成長(zhǎng)、合作、委托代建、必將被淘汰。

配套建材部品企業(yè)：零售渠道大大萎縮，二次低頻消費(fèi)，或轉(zhuǎn)為安裝售后服務(wù);部分品牌會(huì)受沖擊。家裝小施工單位，面對(duì)批量全裝修及EPC裝配式內(nèi)裝工業(yè)化，將迎來(lái)行業(yè)洗牌。

在全裝修政策風(fēng)暴下，給消費(fèi)者帶來(lái)的影響。消費(fèi)者沒(méi)有可選擇，如何不把精裝當(dāng)驚裝，如何基于消費(fèi)者的需求倒逼產(chǎn)業(yè)鏈建造品質(zhì)全裝修，讓消費(fèi)者明明白白。

標(biāo)準(zhǔn)（消費(fèi)者及制造者的共識(shí)，共同的衡量尺度）

目前亟需構(gòu)建全裝修評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的信譽(yù)體系。

三、平臺(tái)推動(dòng)

市場(chǎng)分水嶺來(lái)臨，你有哪些準(zhǔn)備？你怎么被替代？不是可做可不做，而是必須做，如何布局、如何實(shí)現(xiàn)全裝修跨界閉合生態(tài)圈。

平臺(tái)的使命

中國(guó)房地產(chǎn)全精裝產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)

開(kāi)發(fā)商在建房和招標(biāo)的階段，還是想打造一個(gè)性價(jià)比高的品質(zhì)精裝產(chǎn)品，但是執(zhí)行的結(jié)果就是拼湊&修修補(bǔ)補(bǔ)的走樣產(chǎn)品。樣板間與實(shí)際差距巨大。所看多數(shù)不是所得！精裝市場(chǎng)在不斷的糾結(jié)中發(fā)展，精裝修的鏈條不完整，很多時(shí)候，設(shè)計(jì)師的作品最后的效果很大程度上把控在工人的手里！而精裝產(chǎn)業(yè)鏈太長(zhǎng)，管理難度太大，標(biāo)桿企業(yè)多半是在“打砸搶”及不斷的摸索中成長(zhǎng)，并行成了自己獨(dú)有的風(fēng)格和體系。當(dāng)各種質(zhì)量通病層出不窮時(shí)，消費(fèi)者戲稱精裝為“驚裝”，愛(ài)恨交加！

《住宅全裝修評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》年底將發(fā)布實(shí)施。居住屬性就是產(chǎn)品屬性，我們的理想：置業(yè)者花重金買到的是有完整實(shí)用說(shuō)明書、可追溯、有保質(zhì)期的綠色/舒適/健康的宜居成品住宅，而不是半成品毛坯房。標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)，標(biāo)桿示范，讓消費(fèi)者不做精明購(gòu)房者、裝修達(dá)人，回歸放心消費(fèi)者、傻瓜購(gòu)房者，成為美好生活的創(chuàng)造者和享受者。

【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】C

【文章編號(hào)】1671-3362（2019）06-0044-04