【摘要】 ?自“營(yíng)改增”實(shí)施以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策發(fā)生了許多新的變化。怎樣利用好“營(yíng)改增”的稅收優(yōu)惠政策，做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃，使企業(yè)受益，已成為房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的重要課題。文章分析了“營(yíng)改增”政策對(duì)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)產(chǎn)生的影響，就當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一些問(wèn)題提出了相應(yīng)的稅務(wù)籌劃策略，有益于房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益的提升。

【關(guān)鍵詞】 ?營(yíng)改增;房地產(chǎn)企業(yè);稅務(wù)籌劃

【中圖分類號(hào)】 ?F275 ?【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】 ?A ?【文章編號(hào)】 ?1002-5812（2019）11-0099-02

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著重要地位。從近期公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)各市的房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，2018年1—11月，南寧、北海、防城港、欽州累計(jì)同比增長(zhǎng)率為16.5%、14.5%、-2.97%、24.3%，分別排名全區(qū)第三、第五、第十、第二。南寧市2018年前兩個(gè)季度5 000萬(wàn)元以上的施工項(xiàng)目完成投資同比提升了14.3%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入提升了23.1%，與去年同期相比增長(zhǎng)了9.5%。北海市2018年1—11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資上升了14.5%，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重的49%，進(jìn)一步鞏固了投資主體的地位。防城港市2018年房地產(chǎn)投資額達(dá)到73.58億元，庫(kù)存量從2017年的268.68萬(wàn)平方米（去庫(kù)存周期約為14.86個(gè)月），下降至2018年末的236.2萬(wàn)平方米（去庫(kù)存周期為8.26個(gè)月），處于全區(qū)平均水平以下，屬于合理的去庫(kù)存區(qū)間范圍。2018年欽州市的商品房成交量為305.65萬(wàn)平方米，同比增加了63.3%;商品房銷售收入為143.8億元，增加了108.4%。

由于房地產(chǎn)行業(yè)覆蓋范圍較廣，涉及的行業(yè)較多，在各種項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)的構(gòu)成上也比較復(fù)雜?！盃I(yíng)改增”是事關(guān)國(guó)家稅制改革的重要舉措，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好“營(yíng)改增”后的稅務(wù)籌劃工作。

二、“營(yíng)改增”政策的實(shí)施對(duì)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的稅負(fù)影響

（一）“營(yíng)改增”對(duì)土地成本的抵扣還沒(méi)有明晰的標(biāo)準(zhǔn)

“營(yíng)改增”政策下，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)納稅額增減變化的核心在于土地成本的抵扣;也就是說(shuō)，成本架構(gòu)直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)變動(dòng)。如果能夠?qū)①?gòu)置土地的費(fèi)用進(jìn)行抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的問(wèn)題就會(huì)得到有效解決。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中成本占比較大的部分主要包括土地出讓、建筑安裝、財(cái)務(wù)費(fèi)用等方面。根據(jù)以往的稅收政策，土地成本不屬于抵扣范疇，這就意味著土地出讓金越高，房地產(chǎn)企業(yè)所需繳納的稅費(fèi)也就越高。隨著“營(yíng)改增”政策的實(shí)施，假如土地成本能夠抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)將呈下降趨勢(shì)。著眼未來(lái)，“營(yíng)改增”政策實(shí)施的主要目的就是降低企業(yè)稅負(fù)，政策上的紅利將緩解房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力，有助于房地產(chǎn)企業(yè)以更加合理的價(jià)格取得土地，使土地的價(jià)格趨于理性。近年來(lái)，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)多數(shù)競(jìng)價(jià)地塊實(shí)際成交成本不降反升，以南寧市最為顯著，房地產(chǎn)企業(yè)則通過(guò)“毛改精”等銷售手段使房?jī)r(jià)有所上漲。

（二）“營(yíng)改增”下的建筑安裝成本抵扣并不明顯

2019年4月1日起，建筑業(yè)增值稅稅率下調(diào)至9%。由于建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)有著密切的關(guān)聯(lián)，且處于在產(chǎn)業(yè)鏈中靠前的有利位置，“營(yíng)改增”對(duì)建筑業(yè)產(chǎn)生的作用必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成影響，突出體現(xiàn)在增值稅發(fā)票的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)很難從建筑業(yè)取得足額的增值稅專用發(fā)票用于抵扣，形成了較大的稅負(fù)壓力，主要體現(xiàn)在兩方面：首先，房地產(chǎn)企業(yè)涉足廣闊的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，需要的建材種類繁多，除了向具備開(kāi)具增值稅專用發(fā)票資格的大中型企業(yè)進(jìn)行采購(gòu)，必要時(shí)也要向無(wú)法提供增值稅專用發(fā)票的小規(guī)模企業(yè)采購(gòu)，從而出現(xiàn)不能抵扣的情況。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)施工過(guò)程中，參與度最高的施工人員就是農(nóng)民工，這部分用工成本并不能帶來(lái)進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣，目前國(guó)家的稅收政策中也沒(méi)有相關(guān)的抵扣標(biāo)準(zhǔn)，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)進(jìn)一步提升。不難看出，在“營(yíng)改增”以后，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅額變相增加了。

（三）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生的影響

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作需要經(jīng)歷漫長(zhǎng)的周期，在此期間房地產(chǎn)企業(yè)最常用的營(yíng)銷模式就是預(yù)先銷售，通過(guò)預(yù)售的方式獲得收入并繳納稅款。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建筑成本以及各種財(cái)務(wù)成本都與工期有著密切的聯(lián)系，工期越長(zhǎng)，企業(yè)耗費(fèi)的成本就越大，并且還會(huì)不斷增加。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備足夠的資金以墊付增值稅銷項(xiàng)稅，這就造成大量的流動(dòng)資金滯留，無(wú)法發(fā)揮更大的效用。這些墊付的銷項(xiàng)稅需要等到年度結(jié)束，在核算增值稅進(jìn)項(xiàng)稅以后才能進(jìn)行抵扣。由于大量的資金被占用，很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的后續(xù)施工過(guò)程中出現(xiàn)資金不足的情況，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法正常運(yùn)作。

（四）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生的影響

“營(yíng)改增”是稅收體制的變革，是營(yíng)業(yè)稅制向增值稅制的轉(zhuǎn)變，對(duì)于不同領(lǐng)域及各個(gè)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作而言都是全新的挑戰(zhàn)。在過(guò)去，營(yíng)業(yè)稅容易計(jì)算，會(huì)計(jì)科目相對(duì)較少，會(huì)計(jì)核算并不復(fù)雜，易于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)管理。與營(yíng)業(yè)稅相比，增值稅的計(jì)算相對(duì)繁瑣，會(huì)計(jì)科目也有所增加，會(huì)計(jì)核算的難度提高了，增加了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的難度。此外，由于“營(yíng)改增”要求房地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，所以發(fā)票管理工作不僅直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)變化，而且進(jìn)一步擴(kuò)大了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

綜上，新的稅收政策需要房地產(chǎn)企業(yè)重新去熟悉和適應(yīng)，只有充分了解“營(yíng)改增”政策，加強(qiáng)對(duì)發(fā)票的管理，掌握新政策下具體業(yè)務(wù)的核算方法，才能更好地完成新舊稅制的過(guò)渡工作。

三、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃分析

（一）控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地成本，降低稅負(fù)

根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，從2016年5月1日起，國(guó)家行政管理部門委托的單位直接支付的土地價(jià)格可以從銷售額中扣除。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前應(yīng)明確待購(gòu)?fù)恋氐拈_(kāi)發(fā)情況，盡量選擇已經(jīng)拆遷完畢的土地進(jìn)行投資，不但可以避免由于拆遷引發(fā)的各種糾紛，還可以把拆遷的償還款包括在應(yīng)付給政府的地價(jià)中予以抵扣，從而減輕企業(yè)的稅負(fù)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在與政府簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議的過(guò)程中，一定要厘清協(xié)議中涉及到的政府向某些部門提供的免贈(zèng)條款，這就要求企業(yè)做好與政府部門的協(xié)調(diào)工作，盡量做到把事項(xiàng)拆解后再簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議和銷售合同，通過(guò)獲取財(cái)政部門提供的財(cái)政票據(jù)，避免企業(yè)承擔(dān)難以彌補(bǔ)的稅務(wù)虧損。

（二）做好企業(yè)采購(gòu)籌劃方面的工作

實(shí)施“營(yíng)改增”的目的主要是為了減輕企業(yè)的稅負(fù)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要充分把握新政策的利好方向，做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和推進(jìn)過(guò)程中的統(tǒng)籌工作，以實(shí)現(xiàn)合理的稅額抵扣。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)程做好稅務(wù)籌劃，把握和控制好材料的采購(gòu)成本，在項(xiàng)目開(kāi)始之前做好材料采購(gòu)規(guī)劃，針對(duì)采購(gòu)材料的成本對(duì)進(jìn)貨渠道進(jìn)行比較和選擇，優(yōu)先考慮能夠提供可抵扣專用發(fā)票的供應(yīng)商作為合作方，通過(guò)選擇既能夠保證材料質(zhì)量又能夠開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商，做好采購(gòu)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃工作，以達(dá)到節(jié)約采購(gòu)成本、降低稅負(fù)的目的。假如房地產(chǎn)企業(yè)在材料采購(gòu)的過(guò)程中遇到小規(guī)模納稅人無(wú)法提供增值稅專用發(fā)票的情況，也應(yīng)要求對(duì)方提供稅率為3%的增值稅發(fā)票，以最大限度地降低稅負(fù)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以把建筑安裝成本通過(guò)合理的方式放入采購(gòu)成本中，通過(guò)更多的抵扣額度減少土地增值率，實(shí)現(xiàn)稅收優(yōu)惠政策的合理利用。

（三）強(qiáng)化增值稅發(fā)票管理力度

由于“營(yíng)改增”的實(shí)施關(guān)系到增值稅專用發(fā)票的使用和抵扣，直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)變化，因此，加強(qiáng)增值稅發(fā)票管控也成為房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)重要任務(wù)，最好的管理方式就是選擇業(yè)務(wù)過(guò)硬、可靠負(fù)責(zé)的員工對(duì)發(fā)票實(shí)行專人專管。通過(guò)強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員對(duì)稅務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)及培訓(xùn)，進(jìn)一步提升企業(yè)內(nèi)部管理水平。加強(qiáng)施工環(huán)節(jié)的票據(jù)監(jiān)管，與建筑企業(yè)形成良好的合作關(guān)系，以利于增值稅專用發(fā)票以及相關(guān)抵扣票據(jù)的按時(shí)獲取。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與具備正規(guī)資質(zhì)的建筑公司進(jìn)行施工合作，因?yàn)樵陧?xiàng)目施工過(guò)程中涉及到的建安成本、公共設(shè)施費(fèi)用以及勞務(wù)成本在總成本中占據(jù)著相當(dāng)大的比重，選擇具備正規(guī)資質(zhì)的建筑公司不僅能夠確保工程的完成質(zhì)量，還能取得增值稅專用發(fā)票用以抵扣，有效降低建設(shè)成本。

（四）提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)及技能

與過(guò)去相比，“營(yíng)改增”政策使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作發(fā)生了許多新的變化，這就要求企業(yè)財(cái)務(wù)人員盡快適應(yīng)和應(yīng)對(duì)這些變化，以完成相關(guān)任務(wù)。同時(shí)，為了保證企業(yè)財(cái)務(wù)部門能夠順暢運(yùn)作，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)順應(yīng)新的變化重新調(diào)整崗位，把具備相應(yīng)能力的財(cái)務(wù)人員安排到對(duì)應(yīng)的崗位上。另外，企業(yè)應(yīng)從知識(shí)和技能上有針對(duì)性地對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，及時(shí)更新和拓展財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)知識(shí)儲(chǔ)備;通過(guò)企業(yè)間的相互交流和合作，了解和學(xué)習(xí)先進(jìn)的稅務(wù)籌劃方法，提升財(cái)務(wù)人員的整體素質(zhì)，使財(cái)務(wù)人員能夠盡快勝任增值稅體制下的賬務(wù)處理流程。

（五）對(duì)財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算進(jìn)行規(guī)范

“營(yíng)改增”之后，做好財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算工作是房地產(chǎn)企業(yè)有效進(jìn)行稅務(wù)籌劃的前提。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)理順各項(xiàng)業(yè)務(wù)之間的關(guān)系和流程，把好風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)，盡量使銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅處于最合理的狀態(tài)。對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)行規(guī)范化管理，從“營(yíng)改增”入手，對(duì)資金管理進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的籌劃，實(shí)現(xiàn)對(duì)稅負(fù)的有效控制。根據(jù)不同項(xiàng)目的需要，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)也可以選擇外包一些業(yè)務(wù)，這不僅是比較好的稅務(wù)籌劃方式，也是稅費(fèi)轉(zhuǎn)移的合理途徑?！盃I(yíng)改增”的實(shí)施使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目設(shè)置以及賬務(wù)處理流程變得更為復(fù)雜，不僅對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力提出了更高要求，也迫使企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)核算體系做出進(jìn)一步的優(yōu)化和完善。另外，稅務(wù)籌劃應(yīng)切實(shí)可行，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)實(shí)際情況盡量創(chuàng)造和完備符合實(shí)施稅務(wù)籌劃方案的條件;考慮到稅收政策的變動(dòng)因素，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員應(yīng)密切留意稅收政策變化中的有利因素，確保稅收籌劃方案的機(jī)動(dòng)性。

（六）商業(yè)地產(chǎn)與住宅項(xiàng)目兼而有之

在城鎮(zhèn)一體化進(jìn)程的推動(dòng)下，房地產(chǎn)行業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得了空前的發(fā)展，而伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)新政的頒布，房地產(chǎn)的價(jià)格也在調(diào)控中趨于合理。參照普通住宅價(jià)格，房地產(chǎn)企業(yè)顯然無(wú)法通過(guò)價(jià)格使購(gòu)房者成為高額稅負(fù)的接納者，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)社會(huì)的發(fā)展變化，以開(kāi)拓的視野和立體的視角權(quán)衡產(chǎn)品的多樣化問(wèn)題。由于廣闊的市場(chǎng)前景，社會(huì)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)有著旺盛的消費(fèi)需求，而這些商業(yè)地產(chǎn)的定價(jià)權(quán)基本由開(kāi)發(fā)商掌握;當(dāng)交易發(fā)生后，商業(yè)地產(chǎn)的購(gòu)買者可以取得地產(chǎn)增值稅發(fā)票，在進(jìn)行有效抵扣后達(dá)到降低稅負(fù)的目的。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量拓寬面對(duì)企業(yè)客戶的銷售渠道，以轉(zhuǎn)嫁高額稅負(fù)，降低自身的運(yùn)作成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要充分利用“營(yíng)改增”帶來(lái)的機(jī)遇，在完成自身轉(zhuǎn)型升級(jí)的同時(shí)，針對(duì)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)以及種類進(jìn)行優(yōu)化，著眼于產(chǎn)品多業(yè)態(tài)方向布局，不僅有益于房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”下的稅務(wù)籌劃，也能最大限度地把稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)局限于可控范圍之內(nèi)。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的重要性不言而喻，“營(yíng)改增”作為國(guó)家的科學(xué)決策，目的是幫助企業(yè)減輕稅負(fù)壓力。面對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)深入研究相關(guān)政策，充分做好稅務(wù)籌劃，并在日常工作中進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃和落實(shí)，通過(guò)采取積極的應(yīng)對(duì)措施，最大限度地利用“營(yíng)改增”帶來(lái)的利好，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收減負(fù)，為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。S

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