范小敏，徐盈之

（東南大學(xué)，經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，江蘇 南京 211189）

一、引 言

快速的工業(yè)化和城市化進(jìn)程使中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了繁榮發(fā)展時(shí)期。房?jī)r(jià)的快速上漲與居民住房支付能力嚴(yán)重不足的矛盾引起了各界的高度關(guān)注，居住用地價(jià)格的高速增長(zhǎng)是高房?jī)r(jià)重要推手，其在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中發(fā)揮了重要作用。而與居住用地價(jià)格和房?jī)r(jià)形成鮮明對(duì)比的是長(zhǎng)期以來(lái)工業(yè)用地價(jià)格的低速增長(zhǎng)，居住用地和工業(yè)用地間的價(jià)格剪刀差不斷地?cái)U(kuò)大。①據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009-2015年間，中國(guó)104個(gè)主要城市的住宅房?jī)r(jià)年均幾何增長(zhǎng)8.24%，居住用地地面價(jià)格年均幾何增長(zhǎng)9.31%，而工業(yè)用地的平均出讓價(jià)格只有居住用地出讓價(jià)格的14.86%，年均幾何增長(zhǎng)率僅為3.73%。工業(yè)用地和居住用地的價(jià)格失衡與城市建設(shè)用地的扭曲性配置密不可分。②據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009-2015年間，中國(guó)104個(gè)主要城市的工業(yè)用地出讓面積占建設(shè)用地的比例平均高達(dá)20.73%，顯著高于世界各國(guó)關(guān)于工業(yè)用地的占比規(guī)劃，而同期的住宅用地供應(yīng)面積占國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)比例則由27.16%穩(wěn)步下降至19%。2006年中央提出的18億耕地保護(hù)紅線強(qiáng)化了中國(guó)城市建設(shè)用地的稀缺性，在此背景下，工業(yè)用地的過(guò)度供給往往伴隨著居住用地供給受限，進(jìn)而推動(dòng)了居住用地價(jià)格與房?jī)r(jià)的上漲。高房?jī)r(jià)帶來(lái)的資本“脫實(shí)向虛”嚴(yán)重制約了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的振興之路，因此，尋找房?jī)r(jià)上漲背后的原因具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，而建設(shè)用地的有效配置是破解當(dāng)前經(jīng)濟(jì)“虛實(shí)失衡”難題的重要突破口。偏向工業(yè)的建設(shè)用地配置的邏輯是地方政府為增長(zhǎng)而競(jìng)爭(zhēng)的偏好，地方政府間以工業(yè)用地為引資利器的競(jìng)爭(zhēng)與居住用地價(jià)格和城市住房?jī)r(jià)格間存在關(guān)聯(lián)。既有文獻(xiàn)從貨幣供給、貸款利率、城市居民消費(fèi)、人口規(guī)模、土地價(jià)格和城市化等不同角度尋找高房?jī)r(jià)的原因，但少有研究從地方政府工業(yè)競(jìng)爭(zhēng)視角出發(fā)來(lái)探討地方政府競(jìng)爭(zhēng)對(duì)居住地價(jià)及房?jī)r(jià)的作用機(jī)制與傳導(dǎo)路徑，這正是本文關(guān)注的主要問(wèn)題。

快速的城市化進(jìn)程給居住用地價(jià)格與房?jī)r(jià)帶來(lái)了需求沖擊，但供給側(cè)問(wèn)題更加不容忽視。大量學(xué)者關(guān)注城市工業(yè)用地和居住用地的供給結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題。陶然等（2009）和張莉等（2011）研究了地方政府策略性的土地出讓邏輯：一方面，地方官員出于引資動(dòng)機(jī)有低價(jià)出讓大量工業(yè)用地的偏好；另一方面，對(duì)財(cái)政收入的追逐使地方有高價(jià)限制商住用地出讓的傾向。工業(yè)用地和居住用地的供給失衡扭曲了居住用地與工業(yè)用地的比價(jià)。由于居住用地的市場(chǎng)化程度相對(duì)較高，其價(jià)格基本能夠反映市場(chǎng)均衡價(jià)格，因此更多的研究關(guān)注工業(yè)用地的價(jià)格形成機(jī)制（曹清峰和王家庭，2014）。王家庭等（2012）指出，地方官員在晉升激勵(lì)機(jī)制下往往以壓低工業(yè)地價(jià)的方式來(lái)?yè)Q取產(chǎn)業(yè)的遷入。王賀嘉等（2013）認(rèn)為，片面追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的地方政府在區(qū)域間博弈中存在“競(jìng)次到底”的占優(yōu)策略，進(jìn)而導(dǎo)致工業(yè)地價(jià)長(zhǎng)期保持在較低水平上。楊其靜和彭艷瓊（2015）指出，地方官員面臨的晉升激勵(lì)強(qiáng)化了地方政府對(duì)流動(dòng)性資本的競(jìng)爭(zhēng)并使之陷入低價(jià)出讓工業(yè)用地的底線競(jìng)爭(zhēng)?？梢?jiàn)，工業(yè)用地的低價(jià)出讓偏好是地方政府競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。也有學(xué)者從財(cái)政激勵(lì)的角度討論地方政府的土地出讓行為。周飛舟（2010）以及孫秀林和周飛舟（2013）認(rèn)為，分稅制改革引致的財(cái)政壓力激發(fā)了地方政府對(duì)土地開(kāi)發(fā)的沖動(dòng)，中央政府從地方“集中”的收入越高，地方政府就會(huì)越多地依賴(lài)商住用地的高額出讓金收入。然而，不論是晉升激勵(lì)的鞭策還是對(duì)財(cái)政收入的追逐，地方政府都會(huì)將努力策略性地集中在工業(yè)發(fā)展的表現(xiàn)上（Zhang，2012）。一方面，低價(jià)出讓工業(yè)用地為地方政府帶來(lái)的不僅是出讓金收入，更重要的是長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及稅收與就業(yè)，這符合地方政府為增長(zhǎng)而競(jìng)爭(zhēng)的偏好；另一方面，工業(yè)用地的大量供給增大了商住用地的供給壓力，導(dǎo)致需求剛性的商住用地價(jià)格快速上漲，商住用地的高價(jià)出讓符合地方政府追求財(cái)政收入的偏好，而高價(jià)出讓商住用地獲取的高額土地出讓金對(duì)低價(jià)出讓工業(yè)用地發(fā)生的虧損會(huì)形成“橫向補(bǔ)貼”機(jī)制（陶然等，2007；2009）。因此，在財(cái)政和政績(jī)的雙重激勵(lì)下，地方政府展開(kāi)激烈的引資競(jìng)爭(zhēng)能同時(shí)滿足其對(duì)晉升和財(cái)政收入的追求，且工業(yè)用地成為了地方政府參與引資競(jìng)爭(zhēng)的重要工具（劉守英，2014；楊其靜和彭艷瓊，2015）。

已有文獻(xiàn)較多地關(guān)注了地方政府競(jìng)爭(zhēng)對(duì)工業(yè)用地價(jià)格的影響，忽略了引資競(jìng)爭(zhēng)對(duì)居住用地價(jià)格以及房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)機(jī)制。事實(shí)上，一方面，居住用地價(jià)格受政府行政干預(yù)的支配會(huì)偏離市場(chǎng)均衡價(jià)格。王媛和楊廣亮（2016）發(fā)現(xiàn)了地方政府為城市發(fā)展而使用土地分配權(quán)的證據(jù)，并認(rèn)為地方政府對(duì)土地出讓的干預(yù)導(dǎo)致了商住用地價(jià)格被低估。另一方面，以工業(yè)用地為引資利器的競(jìng)爭(zhēng)與居住用地價(jià)格及房?jī)r(jià)的上漲之間存在著邏輯聯(lián)系。有證據(jù)表明，財(cái)政和政績(jī)的雙重壓力助推地方政府對(duì)建設(shè)用地配置實(shí)施干預(yù)，地方對(duì)“土地財(cái)政”和“招商引資”的依賴(lài)使居住用地供給受限，進(jìn)而導(dǎo)致居住地價(jià)的上漲（鄭思齊和師展，2011）。張莉等（2017）進(jìn)一步驗(yàn)證了地方政府偏好工業(yè)用地的供地結(jié)構(gòu)顯著推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。也有研究發(fā)現(xiàn)中央政府為平衡區(qū)域間發(fā)展而在建設(shè)用地指標(biāo)配置上偏向于中西部地區(qū)，進(jìn)而導(dǎo)致了東部地區(qū)房?jī)r(jià)的快速上漲（陸銘等，2015）。

然而，鮮有文獻(xiàn)就地方政府間引資競(jìng)爭(zhēng)對(duì)居住用地價(jià)格及房?jī)r(jià)的作用機(jī)制與傳導(dǎo)路徑進(jìn)行定量識(shí)別?；诖?，本文從地方政府間工業(yè)引資競(jìng)爭(zhēng)視角出發(fā)，構(gòu)建中介效應(yīng)模型，探索引資競(jìng)爭(zhēng)影響居住用地價(jià)格及房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)路徑。本文的貢獻(xiàn)在于：（1）關(guān)注引資競(jìng)爭(zhēng)對(duì)居住用地價(jià)格及房?jī)r(jià)的作用機(jī)制。已有文獻(xiàn)較多地關(guān)注了地方政府供地策略對(duì)工業(yè)用地價(jià)格的影響，部分文獻(xiàn)雖有涉及地方供地政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響，但從定量視角建立地方政府競(jìng)爭(zhēng)與地價(jià)及房?jī)r(jià)關(guān)系的研究還不多見(jiàn)。（2）探索研究了引資競(jìng)爭(zhēng)影響居住用地價(jià)格及房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)路徑。已有研究?jī)H考察了地方政府競(jìng)爭(zhēng)對(duì)用地價(jià)格的直接影響，實(shí)際上地方政府的引資競(jìng)爭(zhēng)還可以通過(guò)加強(qiáng)政府干預(yù)，強(qiáng)化城市住房需求剛性以及影響城市產(chǎn)業(yè)集聚水平而作用于居住用地價(jià)格與房?jī)r(jià)。（3）打破單一研究視角，進(jìn)一步考察引資競(jìng)爭(zhēng)對(duì)居住用地價(jià)格及房?jī)r(jià)的影響在不同地理區(qū)位和不同行政級(jí)別城市間的差異，為中國(guó)差異化的房?jī)r(jià)提供經(jīng)濟(jì)邏輯啟示。

二、機(jī)理分析與假說(shuō)

經(jīng)濟(jì)分權(quán)與政治集權(quán)的統(tǒng)一是中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革和發(fā)展的基礎(chǔ)性制度安排（Xu，2011）?；谶@種制度安排，為了在晉升競(jìng)爭(zhēng)中勝出，地方政府將推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作為其行為目標(biāo)（Li和Zhou，2005）。以財(cái)政集權(quán)為特征的分稅制改革轉(zhuǎn)變了中央與地方的財(cái)政關(guān)系，帶來(lái)了地方政府的財(cái)政困境（趙文哲和楊繼東，2015）。面臨財(cái)政和晉升的雙重壓力，地方政府以土地為重要資源展開(kāi)引資競(jìng)爭(zhēng)（Li和Kung，2015），其中廉價(jià)出讓工業(yè)用地成為地方招商引資的利器（劉守英，2014；楊其靜和彭艷瓊，2015）。事實(shí)上，不論地方政府是出于對(duì)財(cái)政收入的追逐還是為在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中取勝，將努力策略性地集中在工業(yè)引資上是地方政府的理性選擇（Zhang，2012；張莉等，2017）。一方面，通過(guò)低價(jià)出讓工業(yè)用地的引資競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的直接好處是推動(dòng)了本地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及培育相關(guān)產(chǎn)業(yè)；另一方面，高價(jià)出讓商住用地帶來(lái)好處的是豐富地方財(cái)源，兩者之間的邏輯聯(lián)系在于工業(yè)用地的引資能力越高意味著將有限的建設(shè)用地配置于居住用地的機(jī)會(huì)成本越高，那么在需求剛性的住房市場(chǎng)下，地方政府有動(dòng)機(jī)通過(guò)“餓地”政策來(lái)控制商住用地的出讓比例，以較少的商住用地供給量獲得更高的土地出讓金，以“橫向補(bǔ)貼”低價(jià)出讓工業(yè)用地的虧損。因此，引資回報(bào)越高，地方政府對(duì)低價(jià)出讓工業(yè)用地的引資策略偏好越會(huì)對(duì)居住用地供給產(chǎn)生擠出效應(yīng)，進(jìn)而推動(dòng)居住地價(jià)上漲，并帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。據(jù)此，本文提出假說(shuō)1：地方政府的引資競(jìng)爭(zhēng)會(huì)提升居住用地價(jià)格及房?jī)r(jià)，引資回報(bào)越大居住地價(jià)及房?jī)r(jià)越高。

在地方政府壟斷土地資源的制度背景下，引資競(jìng)爭(zhēng)促使其在建設(shè)用地的配置上實(shí)施干預(yù)，包括對(duì)土地出讓方式以及對(duì)土地用途配置的干預(yù)。許多研究討論了地方政府在土地出讓方式上的策略性選擇行為，即以高價(jià)“招拍掛”方式出讓商住用地，以低價(jià)協(xié)議方式出讓工業(yè)用地，以及地方政府對(duì)低價(jià)掛牌出讓方式的偏好（王媛和楊廣亮，2016；范小敏和徐盈之，2018）。地方政府在土地出讓方式上的策略性支配是其在土地用途配置上實(shí)施干預(yù)的基礎(chǔ)，主要表現(xiàn)為在工業(yè)用途和居住用途間進(jìn)行符合其競(jìng)爭(zhēng)偏好的配置。在“橫向補(bǔ)貼”機(jī)制下，引資回報(bào)越大，地方政府越有干預(yù)供地結(jié)構(gòu)，限制居住用地供給比例的偏好，進(jìn)而對(duì)居住用地價(jià)格及房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響（張莉等，2017）。與此同時(shí)，地方政府在為增長(zhǎng)而努力的過(guò)程中也存在偏向城市的傾向，地方政府的這種傾向促使了生產(chǎn)資源向城市轄區(qū)集聚（張?zhí)烊A等，2017），生產(chǎn)要素的集聚形成了豐富的勞動(dòng)力與資本市場(chǎng)，進(jìn)而對(duì)住宅市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生正向影響。據(jù)此，本文提出假說(shuō)2：地方政府的引資競(jìng)爭(zhēng)增加了政府干預(yù)，政府通過(guò)限制居住用地供給比例來(lái)干預(yù)城市轄區(qū)發(fā)展的路徑，進(jìn)而提升了居住地價(jià)及房?jī)r(jià)。

在給定的生產(chǎn)技術(shù)下，相對(duì)于土地投入要素，勞動(dòng)力和資本是接近充分流動(dòng)的，因此住房的供給彈性主要受制于居住用地的供給彈性（張小宏和鄭思齊，2010），而居住用地供給彈性與地方政府間的引資競(jìng)爭(zhēng)聯(lián)系緊密。一方面，“橫向補(bǔ)貼”機(jī)制下，引資競(jìng)爭(zhēng)會(huì)對(duì)居住用地供給產(chǎn)生擠出效應(yīng)，使居住用地供給受限；另一方面，引資競(jìng)爭(zhēng)在帶動(dòng)工業(yè)投資的同時(shí)還會(huì)對(duì)其他服務(wù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生“溢出效應(yīng)”，增加城市的就業(yè)需求，吸引人口流入，而人口的快速增長(zhǎng)將引致巨大的住房需求。圖1中（1）和（2）報(bào)告了居住用地面積對(duì)城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)變動(dòng)的反映程度，可以發(fā)現(xiàn)，居住用地的供給滯后于就業(yè)人數(shù)的增長(zhǎng)，這反映了引資競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的需求沖擊使居住用地供給的彈性在下降。①即居住用地供給面積的變動(dòng)幅度與就業(yè)人口增長(zhǎng)的變動(dòng)幅度之比。當(dāng)居住用地供給滯后于人口增長(zhǎng)時(shí)會(huì)導(dǎo)致人均居住用地面積的減少。②使用居住用地面積除以城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)來(lái)描述人均居住用地面積。2009-2015年間，我國(guó)104個(gè)主要城市的人均居住用地面積由1.78平方公里/萬(wàn)人下降至1.54平方公里/萬(wàn)人，年均幾何下降2.4%，其中東部地區(qū)的人均居住用地面積下降最為明顯，由1.55平方公里/萬(wàn)人下降至1.18平方公里/萬(wàn)人，下降幅度為4.6%，接近全國(guó)水平的兩倍。圖1中的（3）和（4）報(bào)告了地方引資競(jìng)爭(zhēng)與人均居住用地面積的相關(guān)情況。③相關(guān)變量的詳細(xì)描述見(jiàn)本文的實(shí)證檢驗(yàn)部分。從中可以發(fā)現(xiàn)，引資回報(bào)越大的城市，人均居住用地面積越小。人均居住用地面積越小本質(zhì)上反映的是居住用地供給滯后于需求增長(zhǎng)的程度越高，這便進(jìn)一步強(qiáng)化了住房需求剛性。據(jù)此，本文提出假說(shuō)3：地方政府的引資競(jìng)爭(zhēng)降低了居住用地供給彈性，減小了人均居住用地面積，提升了居住地價(jià)及房?jī)r(jià)。

圖1 引資競(jìng)爭(zhēng)與人均居住用地面積關(guān)系圖（圓圈代表城市，虛線為擬合線，灰色為95%置信區(qū)間）

除了供給側(cè)因素的影響，引資競(jìng)爭(zhēng)帶動(dòng)的需求沖擊也會(huì)對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生影響。地方政府的引資競(jìng)爭(zhēng)一定程度上會(huì)帶來(lái)產(chǎn)業(yè)在空間上的集聚，如大量工業(yè)園區(qū)與開(kāi)發(fā)區(qū)的設(shè)立。制造業(yè)集聚存在正的溢出效應(yīng)，會(huì)帶動(dòng)交通運(yùn)輸和房地產(chǎn)等服務(wù)業(yè)的發(fā)展，而服務(wù)業(yè)集聚帶來(lái)的知識(shí)溢出和技術(shù)擴(kuò)散等優(yōu)勢(shì)又可以提升制造業(yè)生產(chǎn)效率和核心競(jìng)爭(zhēng)力等。產(chǎn)業(yè)集聚在創(chuàng)造就業(yè)和提高勞動(dòng)生產(chǎn)率方面的積極作用會(huì)提高對(duì)商住用地的需求，如就業(yè)增加產(chǎn)生剛性的住房需求，進(jìn)而從需求側(cè)推動(dòng)居住地價(jià)及房?jī)r(jià)的上漲。據(jù)此，本文提出假說(shuō)4：地方政府的引資競(jìng)爭(zhēng)能提升產(chǎn)業(yè)集聚水平，進(jìn)而帶動(dòng)需求沖擊提升居住地價(jià)及房?jī)r(jià)。

三、模型與數(shù)據(jù)

（一）模型與變量。本文構(gòu)建如下基準(zhǔn)模型來(lái)考察地方政府引資競(jìng)爭(zhēng)對(duì)居住用地價(jià)格及房?jī)r(jià)的影響：

其中，i和t表示城市和年份，price包括居住用地價(jià)格p_jz和住宅房?jī)r(jià)p_h，avt表示引資競(jìng)爭(zhēng)，control為一組控制變量，μi為個(gè)體固定效應(yīng)；ηt為時(shí)間固定效應(yīng)；εit為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

采用增值稅對(duì)地方財(cái)政收入貢獻(xiàn)度衡量核心解釋變量引資競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)前文所述，地方政府圍繞工業(yè)展開(kāi)的引資競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)符合其政治晉升以及財(cái)政收入的偏好。Zhang（2012）認(rèn)為，地方政府競(jìng)爭(zhēng)一定程度上表現(xiàn)為對(duì)增值稅的競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)樵鲋刀惖脑鲩L(zhǎng)與工業(yè)投資聯(lián)系密切，且工業(yè)投資的溢出效應(yīng)也會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)。從晉升激勵(lì)角度來(lái)說(shuō)，地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有賴(lài)于工業(yè)投資的初始推動(dòng)，增值稅的貢獻(xiàn)度一定程度上可以反映地方政府引資的力度和回報(bào)效果。從財(cái)政激勵(lì)角度來(lái)說(shuō)，增值稅是稅收收入中貢獻(xiàn)最大的稅種，且增值稅的增長(zhǎng)還有助于培育其他稅種稅基的增長(zhǎng)。因此，使用增值稅占財(cái)政收入之比衡量引資競(jìng)爭(zhēng)程度具有一定的合理性。此外，同時(shí)使用已有研究所使用的反映地方政府競(jìng)爭(zhēng)程度的人均實(shí)際利用外商投資額（pfdi）進(jìn)行穩(wěn)健性檢驗(yàn)（張軍等，2007；吳群和李永樂(lè)，2010；張莉等，2017）。

控制變量包括：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平（pgdp），使用實(shí)際人均GDP衡量。人口密度（den），使用常住人口除以城市的轄區(qū)面積衡量。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（stru），使用第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值除以第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值衡量。用建設(shè)用地面積（area）來(lái)反映地區(qū)建設(shè)用地的供給能力。財(cái)政壓力（fiscal），使用地方的財(cái)政支出除以財(cái)政收入衡量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資水平（invh），使用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額除以GDP衡量。外商投資（fdi），使用當(dāng)年實(shí)際使用的外資金額來(lái)表示，并使用歷年的平均匯率折算為人民幣值。①當(dāng)使用人均實(shí)際利用外商投資額（pfdi）衡量的地方政府引資競(jìng)爭(zhēng)程度進(jìn)行估計(jì)時(shí)，不再控制外商投資（fdi）變量。區(qū)位因素（distance），使用城市到三大港口（上海、深圳、天津）最近的距離衡量，以控制不同稟賦城市的地價(jià)與房?jī)r(jià)的差異。出于數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性考慮，所有控制變量均使用市轄區(qū)數(shù)據(jù)。

此外，本文構(gòu)建如下遞歸方程檢驗(yàn)引資競(jìng)爭(zhēng)影響居住用地價(jià)格與房?jī)r(jià)的中介效應(yīng)：

其中，中介變量M包括：政府對(duì)供地結(jié)構(gòu)的干預(yù)（gov_ls），使用住宅用地供給面積占供地總量的比衡量；發(fā)展城市轄區(qū)的干預(yù)（gov_city），使用城市市轄區(qū)的財(cái)政支出占全市的財(cái)政支出比衡量；人均居住用地面積（perjz），使用居住用地面積除以城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)度量，人均居住用地面積越小意味著居住用地供給滯后于就業(yè)增長(zhǎng)的程度越大，居住用地供給彈性越小住房剛需則越大，反之則反；產(chǎn)業(yè)集聚（agg），使用區(qū)位熵分別構(gòu)造制造業(yè)集聚水平（magg）及服務(wù)業(yè)集聚水平（sagg），即城市制造業(yè)（服務(wù)業(yè)）就業(yè)人數(shù)占比除以全國(guó)制造業(yè)（服務(wù)業(yè)）就業(yè)人數(shù)占比。

（二）樣本和數(shù)據(jù)。本文樣本覆蓋中國(guó)104個(gè)主要城市，樣本期為2009-2015年。居住用地價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)自歷年《中國(guó)國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》，由于該數(shù)據(jù)只涉及重要的105個(gè)城市，且于2009年開(kāi)始公布，由此決定了本研究的數(shù)據(jù)范圍（拉薩數(shù)據(jù)缺失嚴(yán)重，予以剔除）。增值稅和房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)自中國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)以及各省市歷年的統(tǒng)計(jì)年鑒，房?jī)r(jià)使用住宅銷(xiāo)售額與銷(xiāo)售面積計(jì)算?？刂谱兞亢椭薪樽兞繑?shù)據(jù)均來(lái)自歷年的《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》。所有的名義值均使用GDP指數(shù)平減為實(shí)際值，GDP指數(shù)來(lái)自各省市歷年的統(tǒng)計(jì)年鑒。距離為基于經(jīng)緯度計(jì)算的各地人民政府間的地理距離。表1報(bào)告的是本文所使用變量的描述性統(tǒng)計(jì)情況。

表1 變量的描述性統(tǒng)計(jì)

四、實(shí)證結(jié)果與分析

（一）基準(zhǔn)回歸分析。

1.估計(jì)策略。首先，通過(guò)在模型中盡可能多地控制其他影響居住用地價(jià)格和房?jī)r(jià)的需求及供給因素，并控制區(qū)位因素對(duì)居住用地價(jià)格與房?jī)r(jià)的影響，以此減輕遺漏變量引起的估計(jì)偏誤；其次，使用地區(qū)與時(shí)間的雙向固定效應(yīng)估計(jì)以控制一些不可觀測(cè)因素的影響；最后，考慮到住宅市場(chǎng)對(duì)城市的投資、財(cái)政壓力、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資狀況和外商投資狀況的反向影響，使用這些變量的一階滯后值以減輕反向因果關(guān)系。

2.基準(zhǔn)回歸結(jié)果。表2為模型（1）的基準(zhǔn)回歸結(jié)果。方程（1）和（2）使用固定效應(yīng)模型估計(jì)，結(jié)果顯示，引資競(jìng)爭(zhēng)顯著提升了居住用地價(jià)格。進(jìn)一步，在方程（3）中引入?yún)^(qū)位因素發(fā)現(xiàn)，引資競(jìng)爭(zhēng)依然顯著地提升了居住用地價(jià)格。具體而言，上一期引資回報(bào)每增加1%，當(dāng)期居住用地價(jià)格增長(zhǎng)0.20%。方程（4）考察了引資競(jìng)爭(zhēng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，引資競(jìng)爭(zhēng)顯著提升了房?jī)r(jià)，上一期引資回報(bào)每增加1%，當(dāng)期房?jī)r(jià)上漲0.18%。至此假說(shuō)1得到了驗(yàn)證。其中，區(qū)位因素distance的估計(jì)結(jié)果顯示，城市到大港口的距離與其居住地價(jià)及房?jī)r(jià)間存在顯著的“∽”形曲線關(guān)系，這與“中心-外圍”理論所描述的距離與市場(chǎng)潛力間的關(guān)系相符。使用pfdi反映地方政府競(jìng)爭(zhēng)程度影響的結(jié)果報(bào)告于方程（5）和（6），結(jié)果保持一致。

其他控制變量的影響中，實(shí)際人均GDP顯著提高了房?jī)r(jià)但對(duì)居住地價(jià)影響不顯著，可能的原因在于，居住地價(jià)相對(duì)于房?jī)r(jià)而言存在更多的政府干預(yù)空間，根據(jù)王媛和楊廣亮（2016）的研究，政府存在與中意的用地單位事先協(xié)商達(dá)成成交意向后通過(guò)掛牌方式以較低價(jià)格出讓土地的行為。人口密度越高，居住地價(jià)越高。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)能顯著提升房?jī)r(jià)，說(shuō)明第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展引致了較高的住房需求帶來(lái)了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。建設(shè)用地供給面積對(duì)居住地價(jià)和房?jī)r(jià)的影響顯著為正，可能的原因是較少的建設(shè)用地配置于住房用途導(dǎo)致了價(jià)格的提高。上一期財(cái)政壓力越大，當(dāng)期居住地價(jià)和房?jī)r(jià)越低，可能的解釋是財(cái)政壓力的增加促使地方政府增加居住用地供給，通過(guò)高價(jià)出讓居住用地為地方財(cái)政融資，居住用地供給面積的增加緩解了居住地價(jià)及房?jī)r(jià)的上漲。上一期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資狀況和外商投資狀況越好，當(dāng)期的居住地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲越顯著。

表2 引資競(jìng)爭(zhēng)對(duì)居住用地價(jià)格與房?jī)r(jià)的影響（基準(zhǔn)回歸結(jié)果）

（二）中介效應(yīng)檢驗(yàn)。采用中介效應(yīng)法進(jìn)一步考察引資競(jìng)爭(zhēng)影響居住用地價(jià)格與房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)路徑。

1.政府干預(yù)的中介效應(yīng)檢驗(yàn)。表3報(bào)告了政府干預(yù)的中介效應(yīng)檢驗(yàn)結(jié)果。方程（1）至方程（3）顯示，引資競(jìng)爭(zhēng)對(duì)住宅用地供給比例的影響為正，但不顯著，住宅用地供給比例對(duì)居住用地價(jià)格的影響為負(fù)，不顯著，但對(duì)房?jī)r(jià)影響則顯著為負(fù)。經(jīng)Sobel檢驗(yàn)，住宅用地供給比例在引資競(jìng)爭(zhēng)影響居住用地價(jià)格和房?jī)r(jià)中的中介效應(yīng)均不顯著。在以pfdi反映地方引資競(jìng)爭(zhēng)程度的估計(jì)結(jié)果中，引資競(jìng)爭(zhēng)顯著減少了住宅用地的供給比例，但其邊際影響十分有限（見(jiàn)方程（7）），說(shuō)明從總體上來(lái)看，地方政府的引資競(jìng)爭(zhēng)對(duì)住宅用地供給的擠出效應(yīng)不是十分明顯。原因在于，地方政府在土地出讓結(jié)構(gòu)上存在差異化的供地模式。本文通過(guò)分區(qū)域檢驗(yàn)住宅用地供給比例的中介效應(yīng)發(fā)現(xiàn)，在東部地區(qū)引資競(jìng)爭(zhēng)顯著減少了住宅用地供給比例，且作為中介變量，住宅用地供給比例在引資競(jìng)爭(zhēng)提升房?jī)r(jià)中的中介效應(yīng)顯著，而在中西部地區(qū)該中介效應(yīng)不顯著。事實(shí)上，中西部地區(qū)引資競(jìng)爭(zhēng)對(duì)住宅用地供給比例影響顯著為正，這與王岳龍和鄒秀清（2016）的結(jié)論一致。①該檢驗(yàn)結(jié)果未列于正文中，感興趣的讀者可向作者索取。本文認(rèn)為，中央政府在建設(shè)用地指標(biāo)上的偏向性配置行為可以為該結(jié)果提供解釋?zhuān)瑑A向于中西部地區(qū)的配置政策導(dǎo)致東部地區(qū)土地指標(biāo)稀缺，引資競(jìng)爭(zhēng)的居住用地?cái)D出效應(yīng)在東部更顯著，而中西部地區(qū)的居住用地?cái)D出效應(yīng)不明顯。方程（4）至方程（6）顯示，地方政府引資回報(bào)越大，政府對(duì)轄區(qū)的財(cái)政支出比例越大，不過(guò)政府對(duì)轄區(qū)的財(cái)政支出并沒(méi)有顯著提升居住地價(jià)，Sobel檢驗(yàn)顯示該中介效應(yīng)不顯著，但政府在轄區(qū)支出上的傾斜顯著提升了房?jī)r(jià)水平，中介效應(yīng)顯著?？梢?jiàn)，相對(duì)于房?jī)r(jià)而言，居住用地價(jià)格對(duì)需求反應(yīng)不敏感?？赡艿脑蚴牵幼∮玫貎r(jià)格更多地受政府干預(yù)力量的支配而偏離由市場(chǎng)需求決定的均衡價(jià)。正如王媛和楊廣亮（2016）所指出的那樣，地方政府在商住用地出讓方式上的干預(yù)會(huì)使商住用地的價(jià)格顯著被低估。因此，假說(shuō)2與預(yù)期雖不盡一致，但與中國(guó)實(shí)際情況相符。方程（7）至方程（12）報(bào)告的是以pfdi反映的地方政府引資競(jìng)爭(zhēng)的檢驗(yàn)結(jié)果，結(jié)果基本保持一致。②其中，以政府對(duì)城市轄區(qū)的支出傾向作為中介變量在引資競(jìng)爭(zhēng)影響居住用地價(jià)格中顯示出完全中介效應(yīng)，但該效應(yīng)的顯著性較弱。

表3 政府干預(yù)的中介效應(yīng)檢驗(yàn)

2.人均居住用地面積的中介效應(yīng)檢驗(yàn)。由表4方程（1）可以看出，上一期引資回報(bào)每增長(zhǎng)1%，當(dāng)期人均居住用地面積下降0.25%，即引資競(jìng)爭(zhēng)引致的就業(yè)增長(zhǎng)快于居住用地的供給幅度。方程（2）顯示，人均居住用地面積越小，居住用地價(jià)格越高，與表2方程（3）相比較，當(dāng)控制了人均居住用地面積后，引資競(jìng)爭(zhēng)對(duì)居住用地價(jià)格的影響不再顯著，這說(shuō)明人均居住用地面積在引資競(jìng)爭(zhēng)對(duì)居住用地價(jià)格的影響中存在完全中介效應(yīng)，即引資競(jìng)爭(zhēng)提升居住地價(jià)的影響必定依靠降低居住用地供給彈性這一傳導(dǎo)路徑。因此，居住用地供給受引資競(jìng)爭(zhēng)帶動(dòng)的需求彈性下降和人均居住用地面積顯著減少的影響，居住用地需求剛性得到了進(jìn)一步強(qiáng)化，由此提升了居住地價(jià)。方程（3）顯示，人均居住用地面積的下降也顯著地提升了房?jī)r(jià)，且引入人均居住用地面積后，引資競(jìng)爭(zhēng)對(duì)房?jī)r(jià)的邊際影響系數(shù)由0.18下降至0.13，中介效應(yīng)顯著。假說(shuō)3得證。方程（4）至方程（6）是以pfdi反映地方政府引資競(jìng)爭(zhēng)的檢驗(yàn)結(jié)果，結(jié)果保持一致。

表4 人均居住用地面積的中介效應(yīng)檢驗(yàn)

3.產(chǎn)業(yè)集聚的中介效應(yīng)檢驗(yàn)。表5的方程（1）和方程（4）顯示，引資競(jìng)爭(zhēng)顯著提升了城市制造業(yè)和服務(wù)業(yè)的集聚水平，且引資競(jìng)爭(zhēng)對(duì)制造業(yè)集聚的邊際影響顯著高于服務(wù)業(yè)集聚，這與我國(guó)引資競(jìng)爭(zhēng)中的低效率特征相關(guān)。相關(guān)證據(jù)顯示，地方政府在引資競(jìng)爭(zhēng)中存在競(jìng)相降低引資質(zhì)量的底線競(jìng)爭(zhēng)行為（楊其靜等，2014），低效的工業(yè)投資在吸引要素集聚和刺激有效需求方面的能力有限。方程（2）和方程（5）顯示，制造業(yè)集聚和服務(wù)業(yè)集聚對(duì)居住地價(jià)的影響均不顯著，Sobel檢驗(yàn)顯示，產(chǎn)業(yè)集聚在引資競(jìng)爭(zhēng)影響居住地價(jià)中的中介效應(yīng)不顯著。而方程（3）和方程（6）顯示，制造業(yè)集聚和服務(wù)業(yè)集聚均顯著提升了房?jī)r(jià)水平，且服務(wù)業(yè)集聚對(duì)房?jī)r(jià)的邊際影響（0.22）顯著高于制造業(yè)集聚的邊際影響（0.06），原因在于，一方面服務(wù)業(yè)吸引就業(yè)的能力更強(qiáng)，由此引致的住房需求較大地提升了房?jī)r(jià)，另一方面引資競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的制造業(yè)集聚未形成顯著的規(guī)模效應(yīng)，刺激需求的能力不足，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)的效應(yīng)較弱。與表2中的方程（4）相比，當(dāng)控制了集聚水平后，引資競(jìng)爭(zhēng)影響房?jī)r(jià)的邊際系數(shù)均由0.18下降至0.17?？梢?jiàn)，引資競(jìng)爭(zhēng)通過(guò)產(chǎn)業(yè)集聚影響居住地價(jià)與房?jī)r(jià)的中介效應(yīng)均十分有限。主要原因在于，引資競(jìng)爭(zhēng)引致的工業(yè)集聚未呈現(xiàn)顯著的規(guī)模效應(yīng)，且扁平化的低效率發(fā)展模式對(duì)培育有效需求的作用較小。有趣的是，產(chǎn)業(yè)集聚對(duì)居住地價(jià)和房?jī)r(jià)的影響存在顯著差異，其中居住用地價(jià)格對(duì)需求沖擊的反應(yīng)不敏感。方程（7）至方程（12）是以pfdi反映地方政府引資競(jìng)爭(zhēng)的檢驗(yàn)結(jié)果，結(jié)果保持一致。

表5 產(chǎn)業(yè)集聚的中介效應(yīng)檢驗(yàn)

進(jìn)一步地，將所有中介變量納入基準(zhǔn)模型（1）中，考察引資競(jìng)爭(zhēng)對(duì)居住用地價(jià)格和房?jī)r(jià)的影響，如表6中方程（1）和方程（2）所示。結(jié)果顯示，引資競(jìng)爭(zhēng)對(duì)居住用地價(jià)格影響不再顯著，對(duì)房?jī)r(jià)的邊際影響系數(shù)由基準(zhǔn)回歸結(jié)果中的0.18降為0.11，降幅較明顯，這也印證了前文所述的中介效應(yīng)的作用。另外，為考察居住地價(jià)與房?jī)r(jià)間的傳導(dǎo)關(guān)系，方程（3）在方程（1）的基礎(chǔ)上進(jìn)一步引入居住用地價(jià)格，發(fā)現(xiàn)居住地價(jià)與房?jī)r(jià)間呈顯著的正向關(guān)系，居住用地價(jià)格在引資競(jìng)爭(zhēng)對(duì)房?jī)r(jià)影響中的中介效應(yīng)十分顯著，引資競(jìng)爭(zhēng)對(duì)房?jī)r(jià)的邊際影響由0.11進(jìn)一步降為0.08，即引資競(jìng)爭(zhēng)引致的居住用地價(jià)格增長(zhǎng)更容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。方程（4）至方程（6）是以pfdi反映地方政府引資競(jìng)爭(zhēng)程度的檢驗(yàn)結(jié)果，結(jié)果與方程（1）至方程（3）保持一致。

表6 納入全部中介變量的結(jié)果

五、進(jìn)一步的分析

（一）引資競(jìng)爭(zhēng)對(duì)居住用地價(jià)格及房?jī)r(jià)影響的區(qū)域異質(zhì)性。中國(guó)地域遼闊，地區(qū)間經(jīng)濟(jì)稟賦差異巨大，加之中央政府的政策傾向等會(huì)在不同程度上造成地方政府差異化的競(jìng)爭(zhēng)行為。因此，本文分地區(qū)討論引資競(jìng)爭(zhēng)對(duì)居住用地價(jià)格及房?jī)r(jià)的影響差異，結(jié)果報(bào)告于表7。結(jié)果顯示，東部地區(qū)的引資競(jìng)爭(zhēng)較大幅度地提升了居住用地價(jià)格與房?jī)r(jià)，上一期引資回報(bào)每增加1%，當(dāng)期居住用地價(jià)格上漲0.53%，房?jī)r(jià)上漲0.37%。而中西部地區(qū)引資競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有顯著提升居住用地價(jià)格及房?jī)r(jià)。究其原因，一方面中西部地區(qū)受到中央政策偏斜，擁有較多的建設(shè)用地指標(biāo)，引資競(jìng)爭(zhēng)對(duì)居住用地的擠出效應(yīng)不明顯；另一方面中西部地區(qū)盲目招商引資競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)了工業(yè)的扁平化發(fā)展，不利于產(chǎn)業(yè)集聚水平的提升，創(chuàng)造需求能力較差。另外，有證據(jù)表明稟賦越差的地區(qū)，地方政府會(huì)越多使用掛牌出讓的方式干預(yù)土地出讓?zhuān)瑢?dǎo)致商住地塊價(jià)格顯著被低估（王媛和楊廣亮，2016），這可能是中西部地區(qū)引資競(jìng)爭(zhēng)中居住用地價(jià)格反而下降的原因。

表7 分地區(qū)結(jié)果

（二）引資競(jìng)爭(zhēng)對(duì)居住用地價(jià)格及房?jī)r(jià)影響的城市異質(zhì)性。中國(guó)城市層次結(jié)構(gòu)鮮明，不同行政級(jí)別的地方政府所掌握的資源及權(quán)力不同，從而其競(jìng)爭(zhēng)行為存在差異。表8結(jié)果顯示，引資競(jìng)爭(zhēng)顯著提升了居住用地價(jià)格及房?jī)r(jià)，但省會(huì)及以上城市的邊際影響顯著高于一般地級(jí)城市。省會(huì)及以上城市中，上一期引資回報(bào)每增加1%，當(dāng)期居住用地價(jià)格上漲0.63%，房?jī)r(jià)上漲0.25%。而一般地級(jí)城市中，這一邊際效應(yīng)分別為0.16%和0.20%。原因在于：（1）一般來(lái)說(shuō)省會(huì)城市的居住用地供給彈性較小，人均居住用地面積的減少會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化需求剛性，進(jìn)而較大幅度地提升居住地價(jià)及房?jī)r(jià)。可以看出，人均居住用地面積每下降1%，省會(huì)及以上城市的居住地價(jià)（0.57%）和房?jī)r(jià)（0.17%）會(huì)顯著上漲，而一般地級(jí)城市的居住地價(jià)（0.12%）上漲相對(duì)有限，且房?jī)r(jià)上漲不顯著；（2）省會(huì)及以上城市產(chǎn)業(yè)集聚水平較高，產(chǎn)業(yè)集聚的溢出效應(yīng)能顯著帶動(dòng)地區(qū)的生產(chǎn)與消費(fèi)進(jìn)而導(dǎo)致居住地價(jià)與房?jī)r(jià)的上漲效應(yīng)顯著高于一般地級(jí)城市，方程（3）和（4）結(jié)果顯示，一般地級(jí)城市的產(chǎn)業(yè)集聚對(duì)居住地價(jià)影響不顯著，對(duì)房?jī)r(jià)的提升作用也十分有限，這說(shuō)明我國(guó)外圍城市產(chǎn)業(yè)集聚能力相對(duì)不足，吸納人口和創(chuàng)造就業(yè)能力較弱；（3）外圍城市中，政府對(duì)城市轄區(qū)的支出傾向顯著降低了居住地價(jià)，對(duì)房?jī)r(jià)影響不顯著，這說(shuō)明一般地級(jí)城市中，地方財(cái)政對(duì)城市轄區(qū)的支出沒(méi)有形成顯著的引致需求效應(yīng)，可能的原因除了上一節(jié)所述的政府干預(yù)對(duì)居住地價(jià)的影響以外，還有可能是外圍城市的地方政府在投資方向上存在誤區(qū)，如一些偏遠(yuǎn)的中西部地區(qū)，地方政府舉債設(shè)立開(kāi)發(fā)區(qū)、修建寬敞車(chē)道、建造空置商品房等盲目的“招商引資”現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，然而不考慮地理區(qū)位及缺乏比較優(yōu)勢(shì)的投資并不會(huì)帶來(lái)規(guī)模性的生產(chǎn)與人口，結(jié)果導(dǎo)致了大量商品房屋庫(kù)存積壓的現(xiàn)象。

（三）穩(wěn)健性檢驗(yàn)及內(nèi)生性問(wèn)題。本文同時(shí)使用增值稅對(duì)地方財(cái)政收入貢獻(xiàn)度和人均實(shí)際利用外商投資額來(lái)反映地方政府的引資競(jìng)爭(zhēng)程度，所得結(jié)果基本保持穩(wěn)健，且一系列中介效應(yīng)的檢驗(yàn)一定程度上也說(shuō)明了本文結(jié)論的穩(wěn)健性。另外，就內(nèi)生性問(wèn)題可能引起的估計(jì)偏誤，本文使用核心解釋變量引資競(jìng)爭(zhēng)的滯后一期以減輕遺漏偏誤。進(jìn)一步地，考慮到居住用地價(jià)格與房?jī)r(jià)的持續(xù)性特征，本文構(gòu)建動(dòng)態(tài)面板模型，使用系統(tǒng)GMM方法控制內(nèi)生性問(wèn)題。①考慮到影響居住用地價(jià)格與房?jī)r(jià)的區(qū)位因素distance是靜態(tài)指標(biāo)，此處參考蔡海亞和徐盈之（2017）的研究方法，使用對(duì)應(yīng)年份人民幣兌美元的平均匯率乘以距離作為新的區(qū)位變量進(jìn)行再檢驗(yàn)。同時(shí)，參考張莉等（2017）的研究思路，選擇引資競(jìng)爭(zhēng)的滯后一期以及土地供應(yīng)總量作為引資競(jìng)爭(zhēng)的工具變量，采用兩階段最小二乘法（2SLS）進(jìn)行再檢驗(yàn)。其中選擇土地供應(yīng)總量作為工具變量的合理性在于，一方面土地供應(yīng)總量與地方的引資競(jìng)爭(zhēng)密切相關(guān)，土地供應(yīng)總量較大意味著較大的競(jìng)爭(zhēng)資本；另一方面土地供應(yīng)總量受到中央政府計(jì)劃指標(biāo)的嚴(yán)格管制，一定程度上滿足外生性條件。系統(tǒng)GMM和2SLS的估計(jì)結(jié)果均顯示，引資競(jìng)爭(zhēng)顯著提升了居住用地價(jià)格及房?jī)r(jià)，且中介變量的影響與前文也基本保持一致，再次證明了本文結(jié)論的穩(wěn)健性。②受篇幅所限，本文未列出系統(tǒng)GMM和2SLS的估計(jì)結(jié)果，讀者可向作者索取。

表8 分城市等級(jí)結(jié)果

六、結(jié)論與啟示

促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康協(xié)調(diào)發(fā)展是當(dāng)前實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)“脫虛向?qū)崱钡闹匾h(huán)節(jié)。本文從地方政府工業(yè)競(jìng)爭(zhēng)視角出發(fā)，考察引資競(jìng)爭(zhēng)對(duì)居住用地價(jià)格及房?jī)r(jià)的影響，并借助中介效應(yīng)方法探討引資競(jìng)爭(zhēng)影響居住用地價(jià)格與房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)路徑。研究發(fā)現(xiàn)，引資競(jìng)爭(zhēng)顯著提升了居住用地價(jià)格與房?jī)r(jià)，政府干預(yù)、居住用地供給彈性及產(chǎn)業(yè)集聚是引資競(jìng)爭(zhēng)影響居住地價(jià)與房?jī)r(jià)的重要機(jī)制。具體而言，引資競(jìng)爭(zhēng)主要通過(guò)降低居住用地供給彈性，減少人均居住用地面積，強(qiáng)化住房需求剛性提升居住用地價(jià)格，并通過(guò)增加政府對(duì)城市轄區(qū)的支出傾向，降低居住用地供給彈性和提升產(chǎn)業(yè)集聚水平的路徑提升房?jī)r(jià)。其中引資競(jìng)爭(zhēng)對(duì)住宅供給比例的擠出效應(yīng)在不同地區(qū)存在差異，進(jìn)而引資競(jìng)爭(zhēng)通過(guò)供地結(jié)構(gòu)影響房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)路徑存在區(qū)域差異。進(jìn)一步地，引資競(jìng)爭(zhēng)對(duì)居住用地價(jià)格與房?jī)r(jià)的影響存在地區(qū)和城市等級(jí)上的差異，東部地區(qū)引資競(jìng)爭(zhēng)提升居住地價(jià)與房?jī)r(jià)的影響顯著，而中西部地區(qū)引資競(jìng)爭(zhēng)對(duì)居住地價(jià)影響為負(fù)，且對(duì)房?jī)r(jià)影響不顯著，省會(huì)及以上城市引資競(jìng)爭(zhēng)提升居住用價(jià)與房?jī)r(jià)的效應(yīng)顯著高于一般地級(jí)城市。根據(jù)研究結(jié)論，本文總結(jié)出了以下啟示：

（1）重塑地方官員的政績(jī)考核制度。研究表明，地方政府間的引資競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)地方政府對(duì)建設(shè)用地配置實(shí)施干預(yù)，進(jìn)而提升了居住用地價(jià)格與房?jī)r(jià)，而基于這種機(jī)制帶來(lái)的地價(jià)與房?jī)r(jià)的上漲是行政干預(yù)的結(jié)果，偏離勞動(dòng)生產(chǎn)率的房?jī)r(jià)上漲會(huì)導(dǎo)致地區(qū)尤其是東部地區(qū)生活及生產(chǎn)成本的上升，不利于地區(qū)乃至整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的提升。以GDP增長(zhǎng)為地方官員重要政績(jī)?cè)u(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的考核體系是地方政府競(jìng)爭(zhēng)的激勵(lì)機(jī)制，因此，淡化經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指標(biāo)的比重，有利于減輕地方政府的盲目以地引資行為，從而減輕居住用地價(jià)格與房?jī)r(jià)的上行壓力。

（2）完善建設(shè)用地指標(biāo)的市場(chǎng)化配置。研究表明，東部地區(qū)的引資競(jìng)爭(zhēng)顯著提升了居住用地價(jià)格與房?jī)r(jià)，而中西部地區(qū)該效應(yīng)不存在，政府對(duì)土地資源配置的干預(yù)不利于要素在空間上的有序自由流動(dòng)。一方面助推了東部地區(qū)房?jī)r(jià)和成本的上漲，損害了經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力的提升，另一方面導(dǎo)致中西部地區(qū)供給過(guò)剩，累積債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，解除土地資源配置的制度性障礙，建立公平開(kāi)放透明的市場(chǎng)規(guī)則，完善土地的市場(chǎng)化改革，有利于優(yōu)化土地資源空間配置效率，緩解東部地區(qū)的供地指標(biāo)緊張，減輕中西部地區(qū)產(chǎn)能過(guò)剩的低效率。

（3）合理配置并利用資源，投資地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。工業(yè)投資若無(wú)法引致需求、創(chuàng)造就業(yè)和提高收入，就無(wú)法在地區(qū)間創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，且盲目的引資競(jìng)爭(zhēng)容易導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)同構(gòu)，不易實(shí)現(xiàn)分工，從而帶來(lái)效率損失問(wèn)題。因此，不同的地區(qū)應(yīng)合理地將資源配置于其比較優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，通過(guò)集中有布局的投資來(lái)促進(jìn)地區(qū)間的產(chǎn)業(yè)分工，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，將有利于實(shí)現(xiàn)區(qū)域間的均衡發(fā)展。