宋杰

房?jī)r(jià)漲不行，跌也不行？

日前，一份日期為6月6日、蓋有“恩施市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)”公章的文件《關(guān)于穩(wěn)定恩施房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)警的通知》在網(wǎng)上熱傳。文件稱，有部分樓盤(pán)采取大幅降價(jià)的辦法促銷，這些做法已引起社會(huì)廣泛關(guān)注并給恩施的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了不利影響，其中還總結(jié)了10條樓盤(pán)降價(jià)現(xiàn)象的主要表現(xiàn)。

例如，有的樓盤(pán)高價(jià)備案，低價(jià)開(kāi)盤(pán)，降價(jià)幅度在備案價(jià)基礎(chǔ)上以下調(diào)800～1200元每平方米的價(jià)格開(kāi)盤(pán)銷售。

文件還表示，要求所有開(kāi)盤(pán)在售的企業(yè)認(rèn)真自查糾偏，“對(duì)自查糾正不利，造成市場(chǎng)影響嚴(yán)重的樓盤(pán)，恩施市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)將提請(qǐng)業(yè)務(wù)主管部門(mén)采取相關(guān)措施予以遏制。”

恩施市為恩施土家族苗族自治州下轄的縣級(jí)市，6月11日，恩施州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局一位人士向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者證實(shí)了文件的真實(shí)性，“這是行業(yè)協(xié)會(huì)根據(jù)自己的調(diào)查發(fā)出的建議，算是一種預(yù)警吧?！?/p>

恩施州轄恩施、利川兩市和建始、巴東、宣恩、來(lái)鳳、咸豐、鶴峰六縣。在這兩市六縣中，恩施市的樓市“表現(xiàn)”較為突出。

2018年度，恩施市新建商品住宅成交均價(jià)與 2017年度成交均價(jià)相比上漲 23.59%。

恩施州房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的2018年度恩施房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告稱，從八縣市成交來(lái)看，全州新建商品住宅成交面積當(dāng)屬恩施市最多，2018 年度銷售 10097 套，成交面積為 138.86 萬(wàn)平方米，接近于全州商品住宅銷售面積45%;全州新建商品住宅成交均價(jià)也是當(dāng)屬恩施市最高，為6165.58 元/平方米。

2018 年度，恩施市新建商品住宅成交均價(jià)與 2017 年度成交均價(jià)相比上漲 23.59%，但與此同時(shí)，2018年恩施市全年商品房屋新開(kāi)工面積188.32 萬(wàn)方，近3年來(lái)首次高過(guò)銷售面積。

恩施市當(dāng)?shù)匾幻薪槿藛T告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，“市里面開(kāi)發(fā)節(jié)奏太快，引進(jìn)開(kāi)發(fā)商大批量拿地，恩施市的人口撐不了這么多樓盤(pán)。”

這位中介人員告訴記者，市里近些年在大力開(kāi)發(fā)金龍大道，主要樓盤(pán)都集中在金龍大道，但有幾個(gè)樓盤(pán)根本賣不動(dòng)。

該中介人員還告訴記者，恩施市一些價(jià)格“堅(jiān)挺”的由知名房企開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，還有區(qū)位地勢(shì)好一些的樓盤(pán)，售價(jià)基本在每平方米7000元左右。而恩施市郊區(qū)的房?jī)r(jià)跟恩施州其他縣城的房?jī)r(jià)差不多，都是每平方米5000多元左右。

此外，公開(kāi)報(bào)道顯示，恩施市近兩年的棚戶區(qū)改造任務(wù)規(guī)模，從2018年新開(kāi)工2209套，基本建成3583套，銳減到2019年的新開(kāi)工1013套，基本建成436套。

有業(yè)內(nèi)人士評(píng)論指出，棚改貨幣化，是前一輪三四線房?jī)r(jià)上行的主因。當(dāng)棚改規(guī)?？s減乃至棚改貨幣化消退，三四線的房?jī)r(jià)就很難維持。

盡管如此，恩施市卻似乎頗為看重房地產(chǎn)業(yè)。據(jù)媒體此前報(bào)道，今年3月26日下午，2019年恩施市房地產(chǎn)工作大會(huì)吸引了當(dāng)?shù)匾晃皇形Ｎ綀?chǎng)，該常委在會(huì)上表示：“房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)的30年、50年，將繼續(xù)作為恩施的朝陽(yáng)行業(yè)?！?/p>

有網(wǎng)友說(shuō)，對(duì)于當(dāng)?shù)夭糠謽潜P(pán)大幅降價(jià)，恩施市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)“慌了”——發(fā)出預(yù)警通知。其實(shí)，這并非個(gè)案，在媒體的報(bào)道中，類似的情況在三四線城市中似乎并不少見(jiàn)。

今年1月，安徽蕪湖一處樓盤(pán)直接降價(jià)5000元銷售，由原來(lái)每平方米1.5萬(wàn)元，下降到每平方米1萬(wàn)元，引發(fā)業(yè)主維權(quán)，當(dāng)?shù)刈〗ㄎ⒓匆蟛坏媒祪r(jià)。

今年2月，江蘇省邳州市房地產(chǎn)商會(huì)發(fā)布《關(guān)于邳州房地產(chǎn)市場(chǎng)近期出現(xiàn)銷售亂象的通報(bào)》稱，邳州個(gè)別樓盤(pán)出現(xiàn)了以低價(jià)擾亂市場(chǎng)、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，銷售價(jià)格嚴(yán)重低于備案價(jià)格的情況，個(gè)別樓盤(pán)降幅達(dá)2000元/平方米，此種行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序。

今年3月，江西省贛州市贛縣區(qū)住建局發(fā)布了一份“停止特價(jià)房”銷售的通知，要求房企停止低于申報(bào)價(jià)格的“特價(jià)房”銷售，且價(jià)格不得低于2月。

出現(xiàn)這些現(xiàn)象背后的原因是什么？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，最核心的原因還是房地產(chǎn)降價(jià)帶來(lái)地方土地財(cái)政難題。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)多年的“慣性”是——每逢降價(jià)就維權(quán)，地方政府一遇維權(quán)就得維穩(wěn)。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)， 2018年50大城市合計(jì)土地出讓收入3.74萬(wàn)億元，土地市場(chǎng)逐漸平穩(wěn)，熱點(diǎn)城市上漲明顯放緩。50大城市平均樓面價(jià)為2277元/平方米，相比2017年的2627元，下調(diào)了13.3%，這也是多年來(lái)首次出現(xiàn)土地價(jià)格明顯下調(diào)。

2018年一二線城市合計(jì)住宅土地流標(biāo)高達(dá)382宗，是最近6年來(lái)的最高紀(jì)錄，同比上升167%。三四線城市的土地流標(biāo)數(shù)量也同樣處于高位，2018年三四線城市流標(biāo)住宅土地1203宗，疊加一二線城市的382宗，合計(jì)住宅土地流標(biāo)高達(dá)1585宗。

“以上這些都導(dǎo)致一些地方開(kāi)始擔(dān)憂土地財(cái)政下調(diào)的影響?！睆埓髠ジ嬖V《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者。

最近在樓市出現(xiàn)波動(dòng)的情況下，市場(chǎng)炒作氛圍再啟，住建部此前曾點(diǎn)名10城房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年5月，各地包括部委累計(jì)針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施高達(dá)41次。雖然少于4月的60次，但連續(xù)兩月房地產(chǎn)調(diào)控處于政策密集發(fā)布潮中。

2019年前5個(gè)月，房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)高達(dá)205次，與2018年同期的159次相比上漲接近30%。

克而瑞市場(chǎng)研究總監(jiān)馬千里對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析認(rèn)為，政府方面應(yīng)該是希望三四線城市房?jī)r(jià)在可控范圍內(nèi)上漲吧，這樣既有利于緩解大中城市的人口導(dǎo)入壓力，也有利于三四線城市新增城鎮(zhèn)人口提高生活的歸屬感和自信心，推動(dòng)中小城鎮(zhèn)化率提升。

展望下半年，馬千里認(rèn)為，各地房?jī)r(jià)走向會(huì)加劇分化，部分城市房?jī)r(jià)會(huì)上漲更快，獲真正意義上城市群規(guī)劃利好、近年就業(yè)崗位增加較快的城市值得關(guān)注。

克而瑞的研究報(bào)告認(rèn)為，6月乃是房企沖刺半年度業(yè)績(jī)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，預(yù)計(jì)企業(yè)將明顯加大供貨力度，供應(yīng)量有望明顯回升。而在房企強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷的加持下，成交量也將有所增長(zhǎng)，但由于前期積壓的市場(chǎng)需求近乎釋放完畢，成交量整體漲幅有限。尤其是那些市場(chǎng)購(gòu)買力透支的三四線城市，成交量即使有回升，幅度也將非常有限。