魏健
【摘要】當(dāng)今時(shí)代,我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常迅速,為國民經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)了重要力量。與此同時(shí),消費(fèi)者對房地產(chǎn)的開發(fā)的質(zhì)量要求也在不斷提升,如何有效在施工過程中對工程質(zhì)量進(jìn)行有效管理成為施工企業(yè)的研究重點(diǎn)。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā);現(xiàn)場管理;難點(diǎn)與解決方法
現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)在各地發(fā)展已成鼎盛之勢,眾多房地產(chǎn)開發(fā)商在競爭城市地塊開發(fā)權(quán)的同時(shí),各種高層建筑也以極快的速度建成完工,因此,也更需要關(guān)注這些建筑的質(zhì)量安全能否得到保障,房地產(chǎn)企業(yè)在獲取利益的同時(shí),也需確保已完成建筑的質(zhì)量。施工是建設(shè)工程開展的核心,而管理現(xiàn)場施工是打造核心基礎(chǔ)最為關(guān)鍵的部分。
1、房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場管理中的難點(diǎn)
1.1質(zhì)量管理難點(diǎn)
施工的質(zhì)量是影響利用的重要因素,現(xiàn)在很多的開發(fā)商存在對市場情況了解少,決策憑借腦海中的想當(dāng)然以及以往的施工經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行,不制定完整的可行性報(bào)告。施工前期的準(zhǔn)備過少,致使管理層下達(dá)的決策可行性低,浪費(fèi)過多的時(shí)間與經(jīng)歷,并直接導(dǎo)致在施工過程中現(xiàn)場管理的困難性。在房地產(chǎn)施工過程中,質(zhì)量問題存在發(fā)現(xiàn)不及時(shí)、及時(shí)不處理等情況的發(fā)生,這也是影響工程質(zhì)量的根本原因,房地產(chǎn)的施工質(zhì)量是根據(jù)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、工程施工、實(shí)際勘測等多方面的綜合,要保證并提高工程施工質(zhì)量,需要全方面的協(xié)調(diào)各個(gè)施工單位,不能在一個(gè)環(huán)節(jié)掉鏈子,從而對影響施工質(zhì)量的不良因素進(jìn)行有效的控制。
1.2進(jìn)度管理難點(diǎn)
①市場了解不足,在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工前期,沒有對市場進(jìn)行充分了解,沒有執(zhí)行完整而詳細(xì)的可行性計(jì)劃,從而拖延了房地產(chǎn)施工項(xiàng)目的整體進(jìn)度,或者是規(guī)劃了多個(gè)計(jì)劃性方案,也會(huì)因?yàn)閷τ谑袌龅恼{(diào)查不充分,所規(guī)劃的目標(biāo)不明確,事先編寫的計(jì)劃方案的可行性低,導(dǎo)致管理不到位,拖延整個(gè)施工進(jìn)度;②決策機(jī)制不明確,決策機(jī)制的問題可以直接影響著施工過程中的現(xiàn)場管理。決策的可行性差,目標(biāo)不明確會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)成品銷售都難以成功開展。決策問題就是施工管理的重中之重,距離說明,如果在施工中發(fā)生調(diào)整建設(shè)、施工事故等情況,沒有有效的管理機(jī)制下達(dá)策略,則會(huì)導(dǎo)致工程的長期拖延或者停工,造成更大的經(jīng)濟(jì)損失,在前期準(zhǔn)備不足的情況下,決策機(jī)制就顯得尤為重要。所以在施工時(shí)不論是前期的準(zhǔn)備還是施工階段管理人員的決策都是尤為重要的,施工時(shí)管理人員的工作重心應(yīng)放在施工的關(guān)鍵點(diǎn)中,進(jìn)行細(xì)化管理,加強(qiáng)定期的監(jiān)督與檢查來控制施工的總體進(jìn)度。
2、房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場管理難點(diǎn)的解決方法
2.1質(zhì)量管理問題的優(yōu)化策略
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工質(zhì)量管理過程中,需要構(gòu)建科學(xué)有效的質(zhì)量管理體系,不僅能提高管理水平,同時(shí)也有利于施工現(xiàn)場質(zhì)量管理模式的科學(xué)化,方便今后推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)管理工作的開展。目前針對施工現(xiàn)場質(zhì)量管理方面,能夠?qū)κ┕べ|(zhì)量造成影響的問題主要有以下幾點(diǎn):首先,施工是原材料的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要的選材必須以符合國家要求標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)圖紙規(guī)格為前提進(jìn)行施工材料選購,出現(xiàn)建材質(zhì)量不符合施工要求的材料會(huì)給建設(shè)工程項(xiàng)目造成極大的安全隱患。其次,現(xiàn)場施工技術(shù)員的操作經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)素養(yǎng)以及職業(yè)道德觀念也是影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施行質(zhì)量管理的關(guān)鍵。與此對應(yīng)的優(yōu)化策略是:在企業(yè)負(fù)責(zé)施工材料管理采購的部門,不僅需要自行嚴(yán)格檢查和驗(yàn)收施工材料,而且采購數(shù)量較大的建材設(shè)備需要通過相關(guān)檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行抽檢并出具相應(yīng)報(bào)告,對不滿足質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的建材和設(shè)備絕不能使用。施工技術(shù)員也需要定期進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn),保證其施工經(jīng)驗(yàn)和基礎(chǔ)技能都能應(yīng)對該項(xiàng)目,并且按照其技術(shù)員不同的專業(yè)技能條件擇優(yōu)進(jìn)行管理組織的搭建,由該組織負(fù)責(zé)分管質(zhì)量安全問題;通過分階設(shè)定,建立有效的員工培訓(xùn)交流環(huán)境,規(guī)范施工人員的考核制度和獎(jiǎng)懲機(jī)制。
2.2加強(qiáng)項(xiàng)目進(jìn)度控制,促進(jìn)資源合理分配
對施工進(jìn)度的有效控制是保障房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的基本要求,要加強(qiáng)對施工進(jìn)度的控制,應(yīng)在施工管理過程中明確項(xiàng)目經(jīng)理的作用,并在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,對施工進(jìn)度進(jìn)行有效的控制。施工項(xiàng)目開始前,項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)與開發(fā)商和建筑團(tuán)隊(duì)進(jìn)行溝通,在合同允許范圍內(nèi),對項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)和工期規(guī)劃進(jìn)行審計(jì)整理,進(jìn)入施工現(xiàn)場后,要確認(rèn)方案的可行性,并將整個(gè)施工方案分割為多個(gè)建設(shè)模塊,將各個(gè)模塊的交付期標(biāo)記為工程節(jié)點(diǎn),在每個(gè)工程節(jié)點(diǎn)內(nèi),對項(xiàng)目做好基本的控制管理,保障施工人員嚴(yán)格遵守工程設(shè)計(jì)周期進(jìn)行作業(yè)。在整個(gè)項(xiàng)目推進(jìn)過程中,應(yīng)注重對各環(huán)節(jié)的控制和協(xié)調(diào),并對誤差進(jìn)行調(diào)整;協(xié)調(diào)的作用在于對整個(gè)參與施工過程的多個(gè)部門和團(tuán)隊(duì)進(jìn)行有效的溝通和管理,進(jìn)而避免資源浪費(fèi),促進(jìn)各部門資源的合理分配。組織管理的重要性在于促使施工管理現(xiàn)場的分工明確,避免因涉及部門過多導(dǎo)致的管理混亂,通過制定周密的管理計(jì)劃,使施工企業(yè)脫離粗放化管理局面,加快落實(shí)質(zhì)量管控,保障施工項(xiàng)目按期角度,將施工項(xiàng)目進(jìn)度控制上升到一個(gè)新的層次。
2.3施工技術(shù)管理
設(shè)計(jì)人員應(yīng)該在施工前收集綜合工程建設(shè)的各項(xiàng)信息,然后進(jìn)行合理的分析。以此來保證設(shè)計(jì)方案合理性,從而提高技術(shù)方案的可行性。然后應(yīng)該組織建設(shè)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人,監(jiān)管單位以及技術(shù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行圖紙會(huì)審,一定要保證各項(xiàng)施工技術(shù)的合理化,對不合理的地方要及時(shí)進(jìn)行改正。以免造成不良的影響。除此之外,技術(shù)交底工作要在詩中過程中做好。如果上一工序完成后,那么項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需要整理所有的相關(guān)資料,然后以交給下一環(huán)節(jié)的負(fù)責(zé)人,一定要保證各項(xiàng)環(huán)節(jié)不會(huì)出現(xiàn)技術(shù)問題,把施工技術(shù)原因?qū)こ藤|(zhì)量的影響降到最低。
2.4成本管理優(yōu)化
第一,根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)前期的整體效益進(jìn)行評估,包括該建設(shè)項(xiàng)目地塊的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)背景等實(shí)際情況提前構(gòu)建成本預(yù)算統(tǒng)計(jì);在確保施工質(zhì)量能夠達(dá)標(biāo)的同時(shí)預(yù)先制訂出切實(shí)可行且滿足效益的成本預(yù)算報(bào)表,讓成本管理做到實(shí)處,避免施工過程費(fèi)用消耗超出成本預(yù)算,使成本管理處于被動(dòng)狀態(tài),并以此為基礎(chǔ)合理選擇工程材料、施工技術(shù)人員安排、管理人員組織等各項(xiàng)工作。第二,選擇新材料、新技術(shù)和新工藝進(jìn)行項(xiàng)目施工,嚴(yán)格控制質(zhì)量,杜絕出現(xiàn)返工浪費(fèi)資源的情況,做好安全生產(chǎn),防止安全事故的發(fā)生,減少醫(yī)療或傷亡賠償損失。
2.5人員管理
對施工管理人員而言,不僅需要具備專業(yè)的管理學(xué)理論儲(chǔ)備,使其對進(jìn)入施工現(xiàn)場的各部門進(jìn)行有效的溝通與協(xié)調(diào),實(shí)現(xiàn)對資源的合理調(diào)配和控制,同時(shí)還要具備一定的施工技術(shù)能力,對建設(shè)過程進(jìn)行一定的指導(dǎo),以保障施工質(zhì)量與工程進(jìn)度。另外,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期舉行能力測試與培訓(xùn)活動(dòng),檢驗(yàn)施工管理人員專業(yè)素質(zhì),加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)整體專業(yè)化程度。
結(jié)語:
對于房地開發(fā)施工現(xiàn)場的管理,需要從施工建設(shè)過程中的實(shí)際要求出發(fā),針對各項(xiàng)可能影響到的因素一一進(jìn)行分析研究,發(fā)散思維,從多個(gè)角度進(jìn)行思考,從而探究到最有效的方法,選擇自己有效的措施進(jìn)行管理,以達(dá)到在保證施工質(zhì)量與安全的情況下提高施工速度與工藝,認(rèn)真將現(xiàn)場的施工落實(shí)到位,從而達(dá)到提高現(xiàn)場施工建設(shè)效益的目的。
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