肖彥

【摘要】為快速盤活存量土地，充分發(fā)揮市場的積極性，武漢市創(chuàng)新土地轉(zhuǎn)讓交易機制，探索了以原土地使用權(quán)人為供應(yīng)主體，通過委托交易方式，在土地有形市場公開出讓，實現(xiàn)了土地資源要素流通和促進土地一、二級市場聯(lián)動建設(shè)。

【關(guān)鍵詞】創(chuàng)新;交易機制;盤活;存量土地

1、前言

作為全國老工業(yè)基地的武漢，城市更新改造任務(wù)繁重，如何快速有效地促進城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展，是土地資產(chǎn)經(jīng)營需要解決的重要問題之一，若僅依靠儲備用地模式，對于負債較重、不適宜儲備的用地，難以快速上市，土地資產(chǎn)盤活遠遠不夠。為充分發(fā)揮市場積極性，武漢市創(chuàng)新土地轉(zhuǎn)讓交易機制，探索了以原土地使用權(quán)人為供應(yīng)主體，將土地證載用途與當(dāng)前規(guī)劃用途不一致的，交由政府設(shè)立的土地交易專門平臺按照新規(guī)劃條件公開轉(zhuǎn)讓，以招拍掛方式確定土地受讓人，轉(zhuǎn)讓后按新用途予以登記，原土地使用權(quán)人按一定比例分享土地增值收益。

2、委托交易模式的內(nèi)涵及發(fā)展

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規(guī)要求，在土地二級市場進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押交易的土地使用權(quán)，不得改變原土地用途;需依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)重新辦理土地變更登記手續(xù)，并補繳相應(yīng)土地出讓金，然后再按規(guī)定實施轉(zhuǎn)讓。即，通過先“一級市場出讓”，后“二級市場轉(zhuǎn)讓”，以“兩步走”的方式，才能將改變用途的土地進行轉(zhuǎn)讓。

武漢市實施的委托交易模式，實質(zhì)上是將上述“兩步走”方式簡并為“一步走”，即：在符合城市規(guī)劃要求的前提下，直接按照最終土地用途進行公開出讓;項目競得人繳納的土地成交價款，一部分是按一定比例核定的政府土地收益，由競得人直接向政府繳納;一部分作為土地補償價款，由競得人支付給原土地使用權(quán)人。因此，委托交易模式一次性完成了“先變性、后轉(zhuǎn)讓”兩個環(huán)節(jié)，緊密融合了“出讓”和“轉(zhuǎn)讓”兩種方式.。同時，還兼顧了各方利益，有力減少政府和企業(yè)的資金壓力，實現(xiàn)了政府和企業(yè)的收益最大化，是符合市場發(fā)展要求的創(chuàng)新型交易模式。

3、委托交易項目運行情況

委托交易項目不僅是我市交易的重要類型，在全市土地資產(chǎn)運營中也發(fā)揮了較為重要的作用。經(jīng)統(tǒng)計，自2004年我市土地有形市場成立以來，全市共成交委托交易項目331宗、面積875公頃，規(guī)劃建筑面積2399萬平方米，成交總金額581億元。其中，住宅類委托交易項目（含純住宅及商住兼容類用地）共224宗、面積530公頃，規(guī)劃建筑面積1438萬平方米，成交總金額312億元，實現(xiàn)政府收益158億元。有效解決了企事業(yè)單位改制債務(wù)難題，有效補充了住房供給，有效更新了城市面貌，是我市社會經(jīng)濟快速發(fā)展的有力支撐。

4、委托交易運行存在的問題

一是缺少上位法律支撐。根據(jù)當(dāng)前我國土地管理法等上位法律法規(guī)要求，轉(zhuǎn)讓土地不得改變土地用途;若需改變用途，則須由原土地使用權(quán)人重新辦理土地出讓手續(xù)（土地變性與改變用途）并補繳土地出讓金，然后再按規(guī)定實施轉(zhuǎn)讓。而我市的委托交易將上述“兩步走”簡并為“一步走”，雖歷經(jīng)四個階段的制度完善，但始終缺少國家層面法律法規(guī)的明確支持。

二是收益分配比例影響市場積極性。根據(jù)2016年我市出臺的《市人民政府關(guān)于進一步加強土地供應(yīng)管理促進節(jié)約集約用地的意見》規(guī)定，委托交易地塊容積率超出3.5的，按照3.5以內(nèi)部分土地成交價的50%與3.5以上部分土地成交價之和核定政府土地收益，打破了2016年以前全部按照土地成交價的50%核定政府土地收益的規(guī)則，使原土地使用人獲利空間變小，影響了交易主體的積極性。

三是存在權(quán)屬不明的風(fēng)險。在項目實際辦理過程中，原用地單位通常不愿意在成交前解除、注銷原土地權(quán)屬證書，以防項目流拍，從而造成土地?zé)o主和經(jīng)濟損失。若不在成交前解除原土地證，則在土地正常成交后，又會存在 “一地兩賣”的隱患。因此，當(dāng)原用地單位交地不及時或新競得人補償不到位時，存在土地權(quán)屬不明的隱患。

四是土地出讓金收支管理不規(guī)范。在運用委托交易進行存量土地開發(fā)時，通常要求競得人按一定比例支付原用地單位一定的補償價款，由原用地單位直接用于清理自有財產(chǎn)、安置補償、拆除地塊內(nèi)建（構(gòu)）筑物、騰退場地等，以實現(xiàn)交地工作的快速到位。這與《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)[2006]100 號）中的“收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排”的規(guī)定有不相容之處。

5、優(yōu)化委托交易模式的幾點建議

5.1做好頂層設(shè)計，繼續(xù)發(fā)揮委托交易制度優(yōu)勢

建議從國家層面出臺相關(guān)支持性文件，打破政府儲備作為壟斷供地渠道的制度，鼓勵地方政府結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，制定支持非房地產(chǎn)企業(yè)利用存量建設(shè)用地進行自主改造的政策，鼓勵多主體供地。同時，對有意愿將自有存量建設(shè)用地，以委托交易方式建設(shè)為公共租賃房、人才住房和保障性住房的原土地使用權(quán)人，在土地收益分配、土地增值稅核算等環(huán)節(jié)給予一定獎勵空間，進一步發(fā)揮土地一、二級市場的聯(lián)動作用以支持租購并舉的住房體系建設(shè)，更好、更快地服務(wù)社會經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。

5.2完善雙軌交易制度，促進政府和市場形成合力

對于政府重點項目、成片開發(fā)的新征地項目和舊城改造項目，建議繼續(xù)堅持政府統(tǒng)征和收購儲備，以促進城市規(guī)劃落實，增強政府調(diào)控土地市場能力。同時，充分發(fā)揮委托交易機動靈活和規(guī)范高效的特點，對于中小規(guī)模的存量宗地，或不宜儲備的存量建設(shè)用地，可以采取委托交易方式直接入市，減少土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)、提高土地供應(yīng)效率。逐步完善并推廣儲備用地和交易用地并行的“雙軌交易制度”，實現(xiàn)市場的規(guī)范化管理和創(chuàng)新性發(fā)展。

5.3優(yōu)化土地增值收益分配機制，實現(xiàn)增值共享

針對當(dāng)前土地增值收益不均，市場積極性不高等問題，建議進一步完善激勵機制，通過科學(xué)測算土地用途發(fā)生不同變化時的不同增值率，進而分類確定不同區(qū)域、不同用途變化的政府收益征收標準，鼓勵原建設(shè)用地使用權(quán)人運用委托交易等市場化手段，在供給端“去庫存”，在需求端“加杠桿”，實現(xiàn)存量土地開發(fā)的“利益共享”。

5.4完善項目土地出讓金收支管理，加強聯(lián)合監(jiān)管

建議進一步加強土地市場的聯(lián)合監(jiān)管，制定履約監(jiān)察機制，督促委托交易類項目競得人分期、分批足額支付除政府土地收益外的拆遷安置補償?shù)荣M用，保障原土地使用人權(quán)益。同時，加強與財政、稅務(wù)等主管部門的協(xié)調(diào)配合，完善委托交易項目的土地出讓金收入管理機制，在保障土地出讓金及時收繳入庫的前提下，研究制定符合當(dāng)前市場發(fā)展實際的土地出讓金收支制度，優(yōu)化出讓金流轉(zhuǎn)程序，加快服務(wù)企業(yè)效能。

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