王鵬里

摘要：房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，也是為人民提供生活與工作場所的主要來源。要加強(qiáng)房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理，采取精細(xì)化管理方式提高管理水平。據(jù)此，主要從精細(xì)化管理入手，深入淺出探討房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目應(yīng)用精細(xì)化管理的必要性與具體應(yīng)用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);建筑工程;項(xiàng)目管理

中圖分類號：TB文獻(xiàn)標(biāo)識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.15.091

房地產(chǎn)建筑工程往往規(guī)模龐大，建設(shè)周期很長，這就需要加強(qiáng)項(xiàng)目管理，保障每一項(xiàng)工作順利進(jìn)行。在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的今天，建筑工程項(xiàng)目管理要融入精細(xì)化理念，使原有的粗放式管理模式得到改進(jìn)。精細(xì)化管理是現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，也是企業(yè)提高效益的必經(jīng)之路。

1房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理的必要性

1.1將龐大項(xiàng)目分成節(jié)點(diǎn)，改進(jìn)管理模式

在現(xiàn)代社會(huì)中，精細(xì)化管理是一種科學(xué)、合理的管理手段，是時(shí)代發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。房地產(chǎn)項(xiàng)目涉獵范圍廣泛，業(yè)務(wù)繁雜，其中包含的管理內(nèi)容更是十分復(fù)雜、諸如土地運(yùn)營、資本管理、招投標(biāo)管理、建筑管理等部分均需要高度重視，要做好每一個(gè)環(huán)節(jié)的工作，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化與合理分配，才能保證每一個(gè)環(huán)節(jié)不出差錯(cuò)，提高工作效率和工作質(zhì)量。這就需要加強(qiáng)精細(xì)化管理，對房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目開展有效管理，將項(xiàng)目分成不同節(jié)點(diǎn)，使整個(gè)項(xiàng)目得到細(xì)化，使工作任務(wù)更加突出，將生產(chǎn)與管理有機(jī)結(jié)合，改變粗放管理的模式。

1.2提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力，使工作有章可循

目前，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)提高自身實(shí)力，從而適應(yīng)激烈的挑戰(zhàn)。企業(yè)要占據(jù)市場的主動(dòng)位置，就要考慮到多種因素。房地產(chǎn)企業(yè)的競爭表面上是資本與技術(shù)的競爭，實(shí)際上包含了招投標(biāo)競價(jià)、企業(yè)施工建設(shè)、市場管理等深層次的對抗，為提高企業(yè)的競爭力，就要進(jìn)一步完善管理方式，使管理得到細(xì)化。目前，房地產(chǎn)的管理項(xiàng)目非常多，工作復(fù)雜，采用精細(xì)化管理可以將各部門工作進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理，使彼此高度配合，促進(jìn)項(xiàng)目管理質(zhì)量提升。同時(shí)，精細(xì)化管理可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的有效策劃與工程預(yù)算，進(jìn)一步加強(qiáng)對市場的研究，摸出規(guī)律，制定有效的制度，使各項(xiàng)工作能夠按照制度進(jìn)行，符合相關(guān)規(guī)定，繼而進(jìn)一步提高企業(yè)的綜合競爭力。

1.3規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)流程，改進(jìn)粗放管理現(xiàn)狀

對于房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理而言，精細(xì)化管理是必經(jīng)之路。與傳統(tǒng)的管理模式相比，精細(xì)化管理可以進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)的生產(chǎn)流程，改進(jìn)傳統(tǒng)管理中存在的不足，使各項(xiàng)工作更加規(guī)范。企業(yè)管理人員在進(jìn)行決策時(shí)，同樣要有一定的依據(jù)，精細(xì)化管理可以為決策提供合理依據(jù)，使各項(xiàng)措施的制定有章可循，有據(jù)可依。通常，在制定制度上，會(huì)進(jìn)一步明確獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰措施;對每一項(xiàng)工作任務(wù)詳細(xì)規(guī)定，制定完善的管理方案，使其符合項(xiàng)目管理的實(shí)際要求。同時(shí)，精細(xì)化管理還可以保證每一個(gè)崗位的職責(zé)明確，由專人負(fù)責(zé)，對員工的工作指標(biāo)進(jìn)行量化，有助于開展科學(xué)有效的評價(jià)。

1.4對項(xiàng)目管理進(jìn)行全面分析，避免決策失誤

精細(xì)化管理可以對項(xiàng)目進(jìn)行全面、周到的分析，具有一定的前瞻性和預(yù)測性。精細(xì)化管理改變傳統(tǒng)管理模式中存在的問題，可以對問題由表及里進(jìn)行分析，挖掘問題本質(zhì)，避免企業(yè)規(guī)劃過程中拘泥于資本，或企業(yè)因趨利性造成的決策失誤。

1.5應(yīng)用先進(jìn)的信息技術(shù)，保證項(xiàng)目管理有效準(zhǔn)確

在精細(xì)化管理中，會(huì)采用先進(jìn)的信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，保證房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目得到全方位、立體式分析，決策正確，實(shí)現(xiàn)科學(xué)有效的管理。

2房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目管理各項(xiàng)工作不是“孤軍奮戰(zhàn)”，各部分環(huán)環(huán)相扣，十分復(fù)雜，需要進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)和通力配合。在施工過程中，管理更顯得尤為關(guān)鍵。為保證項(xiàng)目施工進(jìn)度，要制定有效的方案，結(jié)合工程的實(shí)際情況與環(huán)境，保證方案更加合理，實(shí)現(xiàn)對施工的科學(xué)管理。建筑工程項(xiàng)目很容易受到自然條件和氣候條件的影響，一旦在施工中沒有考慮到這一點(diǎn)，就會(huì)提高施工難度，影響施工質(zhì)量，還會(huì)耽誤施工工期，影響到材料與設(shè)備的采購價(jià)格。如果不能有效改變管理理念與管理模式，一味采用粗放式管理，就會(huì)導(dǎo)致許多工作無法按照制度進(jìn)行，影響工程與企業(yè)效益的提升。因此，需要采用精細(xì)化管理，使管理更有層次，準(zhǔn)確把握市場變化規(guī)律。

由于房地產(chǎn)涉及許多項(xiàng)目，為了保證項(xiàng)目順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康發(fā)展和盈利，就要考慮到項(xiàng)目管理質(zhì)量。不過，某些項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)爛尾的情況，或者貽誤工期，停滯不前，這樣就會(huì)提高施工成本，影響企業(yè)發(fā)展。為了避免上述問題發(fā)生，就要采用精細(xì)化管理，對建筑工程項(xiàng)目各部門的工作進(jìn)行科學(xué)分工，做到相互配合，保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，企業(yè)在成本核算及市場管理投入的資金和人力過多，形成房地產(chǎn)各項(xiàng)目發(fā)展不平均的現(xiàn)狀，過于倚重某些控制節(jié)點(diǎn)，這樣就會(huì)對其他部分的工作日益忽視，進(jìn)一步延長項(xiàng)目周期，使項(xiàng)目管理面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。

3房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理中精細(xì)化管理的應(yīng)用措施

3.1制定完善制度，對項(xiàng)目進(jìn)行精細(xì)化預(yù)算

為了實(shí)現(xiàn)有效的項(xiàng)目管理，房地產(chǎn)建筑工程要融入精細(xì)化管理理念，制定完善的規(guī)章制度，將原有的管理模式進(jìn)行改進(jìn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長，規(guī)模大，因此，企業(yè)要加強(qiáng)對項(xiàng)目的規(guī)范管理，制定可行制度，保證項(xiàng)目可以順利完成，從而通過驗(yàn)收。從項(xiàng)目規(guī)劃到承包地皮，包括工程造價(jià)管理、招投標(biāo)管理、建筑工程設(shè)計(jì)、施工管理、項(xiàng)目竣收及市場銷售等流程應(yīng)設(shè)置全面完整的規(guī)章制度。項(xiàng)目正式建設(shè)前，就要融入精細(xì)化管理模式，對項(xiàng)目的預(yù)算與規(guī)劃內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)真分析和調(diào)整，保證項(xiàng)目能夠按照計(jì)劃進(jìn)行。設(shè)定階段性目標(biāo)，使工作人員能夠明確目標(biāo)，按照制度進(jìn)行工作。在開展精細(xì)化管理時(shí)，要提前做好市場調(diào)研，對項(xiàng)目周邊環(huán)境仔細(xì)分析，進(jìn)行精細(xì)化預(yù)算，提前了解項(xiàng)目的預(yù)計(jì)收益，從而確定工程造價(jià)。決定施工之前，要協(xié)調(diào)好與有關(guān)部門之間的關(guān)系，做好溝通工作，還要明確工作人員的職責(zé)。

3.2做到以人為本，規(guī)范企業(yè)文化

首先，要充分發(fā)揮員工的主觀能動(dòng)性，激發(fā)其工作的積極性，這與以人為本分不開。要對人員進(jìn)行合理分配與調(diào)動(dòng)，保證人員可以在本崗位上發(fā)揮出應(yīng)有的作用。要加強(qiáng)宣傳教育，規(guī)范企業(yè)文化，組織員工積極參與到各種各樣的活動(dòng)之中，提高企業(yè)的向心力和凝聚力，使員工能夠?qū)ぷ鞲颖M職盡責(zé)。采取柔性管理策略，保證工作人員能夠高效開展工作。由于項(xiàng)目在建設(shè)的過程中很容易受到許多因素的影響，為保證工程進(jìn)度和質(zhì)量，在項(xiàng)目管理中要融入精細(xì)化管理理念，制定精細(xì)化規(guī)章制度，使制度的執(zhí)行力度更強(qiáng)。要從全局角度出發(fā)，顧全細(xì)節(jié)，一旦發(fā)現(xiàn)問題，要及時(shí)分析，制定有效的處理措施。合理安排工作人員的職責(zé)，使其能夠高效完成工作任務(wù)。要從情感上調(diào)動(dòng)員工的積極性，在管理上做到剛?cè)岵?jì)，提高項(xiàng)目管理水平。

3.3分層次設(shè)定目標(biāo)，逐層進(jìn)行項(xiàng)目管理

在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理中，要融入分層次管理的思想，保證項(xiàng)目建設(shè)步步為營，使管理人員正確進(jìn)行決策。首先，企業(yè)要制定階段性的目標(biāo)，保證項(xiàng)目有計(jì)劃的完成，保質(zhì)保量。明確項(xiàng)目規(guī)劃，確定工作節(jié)點(diǎn)，保證各環(huán)節(jié)工作順利進(jìn)行。第二，加強(qiáng)對項(xiàng)目的中期規(guī)劃和長期規(guī)劃，明確任務(wù)量和工作重點(diǎn)，加強(qiáng)各部門之間的協(xié)調(diào)和溝通，提高工作效率。要制定項(xiàng)目未來發(fā)展預(yù)案，確定最終目標(biāo)。第三，為了進(jìn)一步調(diào)動(dòng)員工工作的積極性和主動(dòng)性，要完善績效考核機(jī)制，對有成績的員工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，樹立模范典型，使其成為其他員工工作的動(dòng)力。

3.4提升精益建造能力，加強(qiáng)新工藝推廣

精益建造模式主要是將制造業(yè)中先進(jìn)的生產(chǎn)思想與經(jīng)驗(yàn)引入到管理之中，利用先進(jìn)的工程技術(shù)與精益求精的管理手段滿足業(yè)主需求。提高精益建造能力，就要樹立精益求精的理念，提高質(zhì)量管理水平，抓好各項(xiàng)細(xì)節(jié)。建立完善的質(zhì)量控制系統(tǒng)，對項(xiàng)目的各項(xiàng)工作進(jìn)行定期或者不定期檢查。利用先進(jìn)的信息化、標(biāo)準(zhǔn)化管理手段，進(jìn)一步提高工作效率。加強(qiáng)技術(shù)與工藝創(chuàng)新，將質(zhì)量管理與技術(shù)進(jìn)步相結(jié)合，應(yīng)用先進(jìn)的技術(shù)與工藝保證項(xiàng)目質(zhì)量。完善技術(shù)體系，用精益建造的思維對項(xiàng)目進(jìn)行有效控制，做到文明、綠色施工，推廣和應(yīng)用先進(jìn)、實(shí)用的技術(shù)，保證項(xiàng)目更加環(huán)保。

綜上所述，在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理中還存在許多問題，傳統(tǒng)的粗放式管理已不適合如今的項(xiàng)目發(fā)展，迫切需要一種新型的管理模式改變現(xiàn)狀，提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。在工程項(xiàng)目管理中融入精細(xì)化管理理念，可以保證各項(xiàng)工作更加規(guī)范，提高管理效率，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目精細(xì)化管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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