■ 黃 碩

老舊小區(qū)改造是貫徹落實黨的十九大精神，解決城市發(fā)展不平衡不充分問題，實現(xiàn)人民群眾對美好生活向往的重要舉措。近年來，福建省廈門市充分運用“共同締造”理念，在老舊小區(qū)改造方面大膽探索實踐，總結(jié)出一套老舊小區(qū)改造的“廈門模式”，取得了明顯成效，值得學習借鑒。

一、主要做法及成效

自2015年以來，廈門市在試點的基礎(chǔ)上，分批對1989年底前建成并通過竣工驗收的408個非商品房小區(qū)和非個人集資房小區(qū)進行改造。截至目前，全市累計完成老舊小區(qū)改造318個、996棟，涉及建筑面積235.01萬m2，惠及住戶32078戶。改造后的小區(qū)市政配套、環(huán)境衛(wèi)生、建筑物本體得到完善和提升，社區(qū)自治、后續(xù)管理逐步建立，群眾滿意率達90%以上。2016年10月，廈門作為我國可持續(xù)發(fā)展城市建設(shè)典范，老舊小區(qū)改造提升作為范例之一被選送參加“第三屆聯(lián)合國住房和城市可持續(xù)發(fā)展大會”參加展覽。2018年3月，老舊小區(qū)改造“廈門模式”向全國15個試點城市推廣。

1.科學謀劃，滾動實施改造項目。在摸清轄區(qū)老舊小區(qū)情況的基礎(chǔ)上，按照“先急后緩、統(tǒng)籌平衡、分步實施”的原則，制定分批、分階段實施計劃，包括項目數(shù)、戶數(shù)和投資額。在小區(qū)業(yè)主委員會或居民自治小組自行申報的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選擇居民改造意愿高、市政配套設(shè)施不完善、籌資比例大的小區(qū)進行改造提升，做到“實施一批、謀劃一批、儲備一批”。

2.理順職責，形成改造強大合力。針對老舊小區(qū)改造涉及行業(yè)和部門多、工作相互交叉等問題，廈門市將改造工作納入全市宜居環(huán)境建設(shè)行動，依托市宜居辦統(tǒng)一協(xié)調(diào)推進，各區(qū)對轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)改造負總責，探索建立了“市級籌劃、區(qū)級統(tǒng)籌、街道組織、社區(qū)實施”的工作機制，明確各級各部門職責，形成既分工明確又通力協(xié)作的工作局面。

3.共同締造，堅持群眾主體地位。堅持以居民為主體，充分運用“共同締造”理念，調(diào)動居民群眾的積極性，匯聚民眾智慧，參與老舊小區(qū)改造提升全過程，實現(xiàn)共謀、共建、共管、共評、共享。在改造過程中，加強代建、施工、管線與居民群眾溝通協(xié)調(diào)，尊重群眾個性化、差異化需求，堅持問計于民、問需于民，做到“改哪里，群眾拿主意”。居民從原本不關(guān)心小區(qū)建設(shè)的“局外人”，變成了為小區(qū)建設(shè)貢獻力量的“主人翁”。

4.突出重點，滿足居民日常需求。堅持先民生再提升，重點解決居民迫切關(guān)心的用水、用電、用氣和公共配套等問題，兼顧對建筑物本體和小區(qū)環(huán)境的適度提升。市政配套設(shè)施方面，實施小區(qū)紅線外的供水、供電、供氣、弱電（通信、有線電視）、市政道路等改造提升項目。小區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施方面，實施小區(qū)范圍內(nèi)房前屋后綠化美化、雨污管網(wǎng)、圍墻和大門、停車管理系統(tǒng)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、區(qū)間道路、消防設(shè)施設(shè)備、安防監(jiān)控系統(tǒng)、路燈、立面整治以及水、電、氣、通信、有線電視等改造提升項目；有條件的小區(qū)同步建設(shè)停車場。建筑物本體方面，實施樓道修繕、樓道走道照明改造、防盜門和對講系統(tǒng)配套等改造提升項目。公共服務(wù)設(shè)施方面，對具備相關(guān)基礎(chǔ)條件的老舊小區(qū)，統(tǒng)籌完善社區(qū)綜合服務(wù)站、衛(wèi)生服務(wù)站、幼兒園、室外活動場地、慢行系統(tǒng)等公共服務(wù)設(shè)施。

5.節(jié)約實用，多方籌集改造資金。堅持“花小錢、辦大事、節(jié)約實用”的原則，在推進老舊小區(qū)改造提升中，堅持居民出資、管線單位投資、財政以獎代補、社會單位捐資等多渠道籌集資金。小區(qū)紅線范圍內(nèi)改造提升資金以居民出資為主，來源包括房改房維修資金、日常專項維修資金、公共收益、捐資等資金。其中，小區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施改造費用由居民承擔，財政按共同締造方式以獎代補80%；建筑物本體改造費用由居民自行承擔。紅線范圍外的改造提升資金由各管線單位投資，財政實施以獎代補。同時，鼓勵社會資本參與建設(shè)衛(wèi)生服務(wù)站、幼兒園、室外活動場地等公共服務(wù)設(shè)施。

6.鞏固成果，完善小區(qū)管理體系。一是堅持“改造提升”與“居民自治”雙同步原則，通過推動業(yè)主自治、建立健全物業(yè)管理、健全維修資金歸集機制等，創(chuàng)新“縱向到底、橫向到邊、協(xié)商共治”的治理體系，建立社區(qū)居委會、小區(qū)業(yè)委會、物業(yè)公司三方聯(lián)動機制，完善小區(qū)后續(xù)自治管理，實現(xiàn)從“靠社區(qū)管”到“自治共管”的轉(zhuǎn)變。二是創(chuàng)新成立中介服務(wù)機構(gòu)，鷺江街道創(chuàng)新成立專門服務(wù)老舊小區(qū)自治管理的非營利性社會組織“家園服務(wù)中心”，為老舊小區(qū)提供自治小組籌建、物業(yè)管理培訓、公共資金托管等服務(wù)。

二、思考與啟示

當前，各地在積極探索實施老舊小區(qū)改造，廈門的做法值得借鑒，在改造過程中應(yīng)遵循以下幾條原則。

第一，堅持群眾申請與政府審定相結(jié)合的原則確定改造項目。推行群眾自愿申報項目機制，由小區(qū)業(yè)主委員會或居民自治小組征集小區(qū)居民對改造提升內(nèi)容的意見，小區(qū)居民無異議后向政府提出改造申請。政府在申報的基礎(chǔ)上統(tǒng)籌考慮，按照先急后緩的原則分批組織實施，優(yōu)先改造環(huán)境條件較差、配套設(shè)施破損嚴重、群眾反映強烈的老舊小區(qū)，原則上對違建多的小區(qū)不予列入改造范圍。

第二，堅持讓群眾在改造中唱“主角”，變“要我改”為“我要改”。堅持以人民為中心，激發(fā)居民群眾熱情，調(diào)動社區(qū)組織、專家學者、企業(yè)單位的積極性，共同參與老舊小區(qū)改造。堅持開門納諫征集“金點子”，多方聽取群眾意見，集體評議改造項目、建設(shè)方案。將“核心是共同，基礎(chǔ)在社區(qū)，群眾為主體”的理念貫穿到改造全過程，做到改造前問需于民，形成共謀；改造中問計于民，達成共建；改造后問效于民，實現(xiàn)共評。

第三，堅持“先民生再提升”的改造原則。因地制宜，精準施策，結(jié)合本地和小區(qū)實際，科學制定改造方案。優(yōu)先解決居民的用水、用電、用氣等問題，結(jié)合背街小巷綜合提升改造工程，重點改造老舊小區(qū)市政配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境、服務(wù)設(shè)施等公共部分，把有限資金用在刀刃上。在此基礎(chǔ)上，按照居民群眾的意愿，對小區(qū)建筑物本體和周邊環(huán)境進行適度提升。

第四，堅持多渠道多形式籌集資金。探索建立可持續(xù)資金籌措機制，由居民、市場、產(chǎn)權(quán)單位、政府多方籌措老舊小區(qū)改造資金。按照“誰受益，誰出資”原則，組織居民、產(chǎn)權(quán)單位出資參與改造，資金來源可包括住宅專項維修資金、居民共同收益、捐資等。充分發(fā)揮市場機制作用，研究制定支持引導政策，通過購買服務(wù)、新增設(shè)施有償使用等方式，引導專業(yè)機構(gòu)、社會資本參與老舊小區(qū)改造工作。建立財政資金“以獎代補”獎勵機制，對無產(chǎn)權(quán)單位管理、居民或原產(chǎn)權(quán)單位無力承擔且無維修基金的，由政府出資，納入財政預算。

第五，堅持“三分建，七分管”，建立小區(qū)長效管理機制。創(chuàng)新物管小區(qū)管理，對改造前已引入專業(yè)化物業(yè)管理的老舊小區(qū)，探索實行物業(yè)公司打包連片、區(qū)域性管理模式，降低物業(yè)管理成本。同時，結(jié)合“保文創(chuàng)衛(wèi)”工作，推動小區(qū)在環(huán)衛(wèi)保潔、設(shè)施設(shè)備維護、文明秩序提升等方面建立長效管理機制，嚴禁違章搭蓋、從空中走線等行為。引導非物管小區(qū)引入物業(yè)管理，推動建立社區(qū)居委會、業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)等聯(lián)動協(xié)調(diào)機制，通過引入專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)或?qū)嵤┚用褡灾喂芾怼饰飿I(yè)管理等方式，健全老舊小區(qū)管理各項制度。多元拓展管理維修資金，通過“居民自籌+政府補貼+公共收益補充+市場化”等方式，建立老舊小區(qū)管理維修資金歸集機制，為小區(qū)公共管理及房屋后續(xù)維修提供資金保障，增強老舊小區(qū)“造血”功能。

第六，堅持把歷史文化特色融入改造?！帮柦?jīng)風霜”的老舊小區(qū)，經(jīng)歷了歲月時代的變遷，成為歷史的“見證人”。在改造中，應(yīng)充分挖掘老舊小區(qū)歷史人文底蘊和城市街區(qū)歷史風貌、內(nèi)涵，注重歷史文化傳承，使老舊小區(qū)在“舊貌換新顏”過程中，既改善居民的居住條件和生活品質(zhì)，又留住城市歷史記憶，延續(xù)歷史文脈。

（作者系江西省崇義縣人民政府副縣長）