李東霞

（廣州和觀裝飾工程有限公司，廣東 廣州 510000）

0 引言

近年來高端酒店市場全面回暖，節(jié)假日經(jīng)常呈現(xiàn)一房難求的情景，愿意投資建設(shè)高端酒店的業(yè)主有所增加。本文結(jié)合廣東省某五星級酒店裝修項目實踐，從酒店設(shè)計、全過程成本造價控制、施工管理、酒店營運管理公司的選擇4方面闡述如何創(chuàng)建高端五星級酒店。

1 工程案例

某酒店工程位于被譽為溫泉之山的南昆山腳，酒店管理公司是國際知名品牌公司希爾頓，酒店管理公司在全球105個國家和地區(qū)直接管理、特許經(jīng)營、持有及租賃超過5200家酒店與分時度假酒店。

2 高端酒店設(shè)計方案分析

酒店建筑項目在立項前，酒店的經(jīng)營者與投資者要對項目進(jìn)行科學(xué)定位，完成基本的市場調(diào)研，明確酒店的運營檔次與范圍，在完成項目深度可行性研究后，方可正式進(jìn)入設(shè)計階段。

需明確的是，高端酒店不等于奢華酒店，所謂的高端開發(fā)并不等于投入大量資金。需成立專業(yè)的設(shè)計團(tuán)隊，除總設(shè)計師外，可再細(xì)分為建筑設(shè)計團(tuán)隊、裝修設(shè)計團(tuán)隊、機(jī)電設(shè)備設(shè)計團(tuán)隊、燈光顧問團(tuán)隊等。

2.1 酒店功能設(shè)計

在確定酒店布局階段，需盡早確定酒店管理公司或籌備專業(yè)酒店管理團(tuán)隊，酒店的平面布局需酒店管理方以專業(yè)角度審閱設(shè)計資料并提供意見。

酒店布局要功能合理、分區(qū)明確，除必要的客房、大堂、休息區(qū)、餐廳、宴會廳、會議室外，還可設(shè)置健身房、游泳池、書吧等。酒店的功能布置也可結(jié)合當(dāng)?shù)厣虡I(yè)定位，在滿足內(nèi)部功能需求的同時，與周圍商業(yè)互補，共同發(fā)展，創(chuàng)作出不失高端而又具有地域文化特色的酒店。

2.2 裝修材料選擇

在設(shè)計階段，設(shè)計團(tuán)隊的設(shè)計樣板可大膽選擇奢華材料，到施工階段，再使用經(jīng)設(shè)計師確認(rèn)的替代版，以達(dá)到在保證設(shè)計效果的同時節(jié)約成本。即選用大品牌的樣板確定設(shè)計方案，再選擇小供應(yīng)商的替代樣板，以達(dá)到節(jié)約成本的目的。比較典型可使用替代版材料不會影響最終設(shè)計效果的材料有瓷磚、墻紙、捫布、藝術(shù)玻璃、木地板、五金潔具等。但選擇這種替換方案的前提是，設(shè)計師必須有足夠豐富的酒店材料選材經(jīng)驗，保證替代版與原版的觀感與質(zhì)感不能有太大偏差。

2.3 軟裝設(shè)計

酒店的軟裝飾設(shè)計可讓空間更加舒適，提升空間的整體美感與質(zhì)感，甚至可彌補硬裝的不足。除床上用品需考慮舒適性外，其他軟裝飾也可參考硬裝材料的處理模式，即選用大品牌的樣板確定設(shè)計方案，再選擇小供應(yīng)商的替代樣板，如地毯、窗簾等典型可替代品。

3 建設(shè)成本全過程造價控制

在項目立項時，必須就酒店建設(shè)制定明確的成本目標(biāo)，現(xiàn)對建設(shè)酒店的成本價格進(jìn)行分類，如表1所示。

表1 酒店建設(shè)成本內(nèi)容

在項目可行性研究階段就必須把預(yù)計會發(fā)生的所有費用列明，制定成本目標(biāo)，并在實施環(huán)節(jié)中按目標(biāo)成本嚴(yán)格控制指標(biāo)。本案例五星級酒店的管理團(tuán)隊由成本管理、設(shè)計管理、工程管理、酒店管理4個部門組成，要求管理團(tuán)隊高度重視內(nèi)部成本管理控制，建設(shè)過程中發(fā)生的所有費用均需經(jīng)過成本部門審核，在確保設(shè)計效果與工程安全質(zhì)量的大前提下，以成本管控優(yōu)先為大原則，實現(xiàn)成本控制目標(biāo)。

本案例重要的面層裝飾材料基本由國外設(shè)計師選定設(shè)計樣板，在施工過程中再由國內(nèi)設(shè)計師簽認(rèn)替代版。在最重要的大堂與電梯間區(qū)域，還大量使用了當(dāng)?shù)夭鸪辖ㄖr廢棄的舊青磚，僅需支付小額人工搬運費用，再經(jīng)清洗與加工，大面積掛貼在大堂柱體與墻面上，營造出非常具有地域文化特色的效果，也實現(xiàn)了成本控制的目的。

4 高端酒店工程管理

4.1 施工圖紙會審

在酒店施工前，需各專業(yè)分包單位對圖紙進(jìn)行仔細(xì)審校，及時提出圖紙疑問，并接受酒店管理方的監(jiān)管，在布局有改動時，需經(jīng)酒店管理方同意，保證設(shè)計圖紙與酒店使用需求相符，不能影響酒店的整體布局與使用功能。

4.2 材料質(zhì)量控制

直觀影響觀感的材料是裝飾面材，施工單位在大批量采購裝飾材料前，一定要先送材料樣板給設(shè)計師確認(rèn)，待設(shè)計師簽認(rèn)樣板并同意采購后，方可進(jìn)入批量采購環(huán)節(jié)。對于送至現(xiàn)場的材料，業(yè)主方的質(zhì)檢員與技術(shù)員要嚴(yán)格檢查和把關(guān)，必要時設(shè)計師也需到場，多方共同驗收，未經(jīng)驗收的裝飾材料不能使用。

除裝飾面材外，對于一些不會影響觀感的重要基層材料也必須有嚴(yán)格的驗收標(biāo)準(zhǔn)，驗收時需重點抽查，如客房與會議室的隔墻隔聲材料參數(shù)是否滿足酒店使用要求，一些濕氣較重的區(qū)域，基層板需考慮防水要求等。

4.3 施工進(jìn)度控制

酒店經(jīng)營方與投資方需對施工進(jìn)度進(jìn)行嚴(yán)格管控，在施工前，酒店開業(yè)的時間已基本確定，如受工期影響耽誤酒店營運節(jié)點，對于投資者來說將是一大筆損失。

酒店工程涉及專業(yè)分包很多，通常都是在一個作業(yè)區(qū)內(nèi)穿插施工。酒店業(yè)主方對于酒店施工時間節(jié)點需嚴(yán)格把控，代表業(yè)主方的現(xiàn)場負(fù)責(zé)人必須有足夠的管理經(jīng)驗，做好各單位的合作與協(xié)調(diào)工作，牢牢掌控工程施工整體局面，努力克服影響時間節(jié)點的各種困難，從而保證工程能夠按期順利完工。

4.4 施工質(zhì)量控制

業(yè)主方可要求專業(yè)分包單位先完成一間客房的施工，所有工序先進(jìn)行分部驗收，最終效果經(jīng)業(yè)主方驗收滿意后，再大面積施工。對于施工時遇到的一些比較薄弱的施工項，在后續(xù)大面積施工中安排專業(yè)人員加強(qiáng)檢查與管理。對于衛(wèi)生間與露臺等用水量較大的區(qū)域，注意進(jìn)行多層防水處理。靠近衛(wèi)生間的墻面如有木飾面或木柜子，背面需采取相應(yīng)的防潮措施。

5 營運管理公司選擇

酒店建設(shè)完成后的營運階段可通過與全球知名酒店管理公司合作，也可組建自己的專業(yè)酒店管理團(tuán)隊，但無論哪種管理模式，都需要強(qiáng)調(diào)服務(wù)細(xì)節(jié)，將服務(wù)品質(zhì)擺在首位。

5.1 國際知名酒店管理公司

在酒店籌備階段，酒店的經(jīng)營者或投資者必須與酒店管理公司在一定的合作框架下簽訂合作協(xié)議。全球知名的酒店管理公司有自己的營銷渠道和服務(wù)理念，管理模式成熟，國際品牌多見于美國的希爾頓、喜來登、凱悅，英國的洲際等。

世界知名高端酒店擁有一套成熟、合理、有效、系統(tǒng)的管理模式。如萬豪酒店，它的細(xì)微服務(wù)體現(xiàn)在整理房間上，需整理的清單多達(dá)66項。處在高端酒店金字塔最尖端的安縵酒店，客人和員工的比例維持在1∶5，以確?？腿思皶r受到照顧。但國際知名酒店管理公司相應(yīng)的管理費與派入人員工資會非常高。

5.2 國內(nèi)知名酒店管理公司

相對全球知名品牌來說，選擇國內(nèi)的酒店管理公司費用相對折中，但營銷效果與服務(wù)模式也會打折扣。我國本土酒店集團(tuán)綜合實力靠前的是上海錦江集團(tuán)、北京首旅國際酒店集團(tuán)及北京凱萊國際飯店管理集團(tuán)等。

5.3 與酒店管理公司的合作模式

與酒店管理公司的合作模式主要分為全權(quán)管理、委托管理、特許經(jīng)營、顧問管理等模式。總結(jié)起來主要為以下2種:[1]全權(quán)管理模式為酒店管理公司對經(jīng)營的業(yè)績?nèi)珯?quán)負(fù)責(zé)；[2]特許經(jīng)營合作模式僅為品牌授權(quán)，投資方自負(fù)盈虧?，F(xiàn)國內(nèi)高端星級酒店主要采用全權(quán)管理模式，經(jīng)濟(jì)型酒店多選擇特許經(jīng)營模式。

5.4 組建自己的專業(yè)酒店管理團(tuán)隊

也可委托有知名酒店管理公司任職經(jīng)驗的個人組建專業(yè)酒店管理團(tuán)隊，復(fù)制其他公司成功的經(jīng)營模式，引入成熟的酒店管理體系，但這對于負(fù)責(zé)人的專業(yè)性與責(zé)任心要求非常高，從專業(yè)團(tuán)隊的籌建、培訓(xùn)到后期管理，均由團(tuán)隊完成全套系統(tǒng)。

6 結(jié)語

高端酒店的數(shù)量與品牌體現(xiàn)了城市的服務(wù)能力與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，還能帶動周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)提升。對于高端酒店的建設(shè)，需在前期完成必要的調(diào)查與設(shè)計，在施工階段注重質(zhì)量和成本管控，營運期間提升服務(wù)質(zhì)量。