文/天津城建大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 李文忠 肖 茜 焦愛英

1 研究背景

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程加快，大批青年由鄉(xiāng)村向大城市區(qū)域快速集中。在當(dāng)前高額房?jī)r(jià)下，初進(jìn)大城市的流入青年中僅16%可自行購(gòu)置房產(chǎn)，不足55%的青年可在父母幫助下實(shí)現(xiàn)住房自有化，其余青年通常選擇租住郊區(qū)或城市中租金低、環(huán)境差的住房，導(dǎo)致與城市青年生活差距日益增大，激化社會(huì)矛盾。青年群體受自身因素影響限制租住方式的選擇，直接影響其工作質(zhì)量、生活水平、社交質(zhì)量和頻率，間接加重流入青年的心理障礙。因此，解決青年購(gòu)房過渡期的住房問題是保障社會(huì)和諧的關(guān)鍵。

學(xué)者研究認(rèn)為：青年住房問題受多種因素影響，尤其是個(gè)體屬性、后致因素及周邊環(huán)境3方面。

1）個(gè)體屬性 父母薪資水平、家庭情況、收入情況對(duì)青年住房方式選擇及穩(wěn)定性因素影響較大，各因素對(duì)青年租住觀念及習(xí)慣影響程度依次增加。

2）后致因素 受教育程度、收入水平、消費(fèi)習(xí)慣、流動(dòng)特性、婚育情況等因素影響，其中，青年婚孕情況是青年改變租住狀況的決定性因素。

3）周邊環(huán)境 購(gòu)房壓力及對(duì)房?jī)r(jià)的認(rèn)知情況。

長(zhǎng)租公寓是解決青年住房問題的新型租賃形式，得益于市場(chǎng)需求、政策扶持、資金進(jìn)入而迅速發(fā)展，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)及管理被大量青年所喜愛?，F(xiàn)有學(xué)者對(duì)長(zhǎng)租公寓的研究主要集中于行業(yè)人員、經(jīng)營(yíng)成本、社區(qū)生活等方面，發(fā)展建議多針對(duì)長(zhǎng)租公寓的服務(wù)水平、運(yùn)營(yíng)模式、融資渠道、政策福利等。長(zhǎng)租公寓的社區(qū)文化對(duì)青年群體具有強(qiáng)大吸引力，提出發(fā)展精神和行為文化的建議?？梢?，長(zhǎng)租公寓逐步向改善服務(wù)質(zhì)量、滿足青年住房需求方向發(fā)展。

已有研究基于青年角度出發(fā)，分析因青年個(gè)體屬性不同及租住壓力產(chǎn)生的住房問題，對(duì)長(zhǎng)租公寓的分析主要側(cè)重企業(yè)建設(shè)運(yùn)營(yíng)角度，但缺乏青年租住需求與長(zhǎng)租公寓發(fā)展的結(jié)合研究。

基于現(xiàn)租住于天津的城市青年租住意愿及需求調(diào)查問卷數(shù)據(jù)，從青年租客個(gè)人屬性特征和需求偏好出發(fā)，運(yùn)用主客觀賦權(quán)法及模糊綜合評(píng)價(jià)法對(duì)青年選擇長(zhǎng)租公寓影響因素進(jìn)行評(píng)價(jià)，分析影響租客選擇長(zhǎng)租公寓的關(guān)鍵因素，判斷不同青年群體的租住需求，進(jìn)而滿足青年生活需求，為城市留住青年人才。

2 研究過程

2.1 調(diào)查方案的設(shè)計(jì)和實(shí)施

對(duì)天津長(zhǎng)租公寓的青年租客進(jìn)行調(diào)查，并對(duì)長(zhǎng)租公寓設(shè)施及條件設(shè)計(jì)《天津長(zhǎng)租公寓青年租客住房需求問卷》。調(diào)查問卷分青年個(gè)人信息、租住需求、住房信息及政策認(rèn)知3個(gè)層次。青年基本個(gè)人信息包括性別、家庭收入等；青年住房信息及政策認(rèn)知情況調(diào)查包括購(gòu)房計(jì)劃、政策認(rèn)知情況；青年租住需求信息調(diào)查包括長(zhǎng)租公寓內(nèi)部設(shè)施等。

本研究采用問卷調(diào)查和訪談法，以天津青年群體為研究對(duì)象，對(duì)青年租客租住需求進(jìn)行系統(tǒng)了解，發(fā)出問卷400份，收回372份。本研究針對(duì)20～35歲青年群體，故剔除不符合要求問卷39份。通過問卷分析，結(jié)合Smart原則構(gòu)建青年選擇長(zhǎng)租公寓評(píng)價(jià)體系，獲得青年租客在長(zhǎng)租公寓租住需求及影響程度，再通過模糊綜合評(píng)價(jià)法得到最終結(jié)果。

2.2 指標(biāo)體系的確定

青年住房選擇影響因素指標(biāo)通常按青年個(gè)體情況將指標(biāo)體系分為內(nèi)在因素和外在因素，或單獨(dú)考慮租住地情況分為社區(qū)生活、福利政策等因素，并未明確結(jié)合青年選擇租住地進(jìn)行指標(biāo)劃分。本文將2種指標(biāo)體系結(jié)合，能更準(zhǔn)確地反映青年住房選擇意愿，依據(jù)具體性、可度量性、可實(shí)現(xiàn)性、現(xiàn)實(shí)性和有時(shí)限性的Smart原則，結(jié)合問卷調(diào)查結(jié)果，構(gòu)建青年租住選擇指標(biāo)體系，評(píng)判青年租住選擇影響因素（見圖1）。

圖1 青年選擇長(zhǎng)租公寓影響因素

2.3 權(quán)重的確定

確定指標(biāo)權(quán)重的方法種類繁多，其中以層次分析法(AHP)法、主成分分析法、熵權(quán)法、專家打分法、標(biāo)準(zhǔn)離差法使用較為頻繁，這些方法又可分為主觀賦權(quán)法和客觀賦權(quán)法。主觀賦權(quán)法指專家通過自身經(jīng)驗(yàn)主觀依照研究對(duì)象各影響因素的重要程度確定權(quán)重，應(yīng)用較廣泛，但客觀性較差；客觀賦權(quán)法指對(duì)搜集的實(shí)際資料進(jìn)行整理、統(tǒng)計(jì)計(jì)算和歸類分析，從而確定權(quán)重，相對(duì)主觀賦權(quán)法更重視客觀事實(shí)。

本文為更準(zhǔn)確地對(duì)各影響因素賦權(quán)，采用主客觀賦權(quán)結(jié)合的方法確定青年選擇長(zhǎng)租公寓影響因子評(píng)價(jià)體系的指標(biāo)權(quán)重。利用AHP法和熵權(quán)法分別計(jì)算指標(biāo)權(quán)重，得到指標(biāo)對(duì)應(yīng)主觀權(quán)重ω1i，客觀權(quán)重ω2i。通過最小相對(duì)信息熵確定組合權(quán)重，綜合指標(biāo)的主觀權(quán)重ω1i和客觀權(quán)重ω2i可得組合權(quán)重ωi，i=1～m。ωi與ω1i和ω2i應(yīng)盡可能接近。根據(jù)最小相對(duì)信息熵原理，用拉格朗日乘子法優(yōu)化可得組合權(quán)重計(jì)算式：

通過以上步驟，綜合確定不同方法下天津市青年選擇長(zhǎng)租公寓影響因素評(píng)價(jià)體系中各指標(biāo)的權(quán)重。

2.4 青年選擇長(zhǎng)租公寓影響因素的模糊綜合評(píng)價(jià)

青年住房選擇指標(biāo)體系系統(tǒng)層因素集A={B1，B2，B3}，其中：B1為青年自身壓力，B2為長(zhǎng)租公寓吸引力，B3為住房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。指標(biāo)層因素集B1={C1，C2，C3，C4}，其中：C1為購(gòu)房計(jì)劃，C2家庭收入情況，C3為住房認(rèn)知情況，C4為未來(lái)發(fā)展計(jì)劃。以此類推設(shè)置其它指標(biāo)層因素集，并對(duì)因素集A中某個(gè)單因素Ci(i=1，2，…，m)作單因素評(píng)價(jià)，得到指標(biāo)層的單因素評(píng)判矩陣R，采用矩陣乘法，確定模糊綜合評(píng)價(jià)向量B=AR。經(jīng)過歸一化處理，根據(jù)公式最終得到青年選擇長(zhǎng)租公寓的綜合評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)。

3 研究分析

3.1 模糊綜合評(píng)價(jià)結(jié)果分析

青年選擇長(zhǎng)租公寓影響因素模糊綜合評(píng)價(jià)是由層次分析法所得的權(quán)重（見表1），最終求得長(zhǎng)租公寓得租住條件在青年租客的主觀總得分為76.01，評(píng)價(jià)結(jié)果基本符合實(shí)際情況?？偟梅诛@示青年對(duì)于租住長(zhǎng)租公寓的意愿屬于一般至愿意租住之間，說明長(zhǎng)租公寓現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施及服務(wù)基本符合青年群體現(xiàn)階段的住房需求。從側(cè)面反映出天津市長(zhǎng)租公寓租房市場(chǎng)具有較好的可持續(xù)性，促進(jìn)了天津地區(qū)租購(gòu)并舉政策的實(shí)施，但其在滿足不同青年租住需求方面尚存不足，在后續(xù)長(zhǎng)租公寓建設(shè)中應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)配套設(shè)施及服務(wù)的差異化，以更好地滿足青年群體需求。

3.2 青年個(gè)體特征分析

根據(jù)《天津萬(wàn)科泊寓青年住戶住房需求問卷》調(diào)查，參與此次調(diào)查的長(zhǎng)租公寓租客為279位，占比84%，其他青年為53位，占比16%。對(duì)采訪數(shù)據(jù)進(jìn)行歸納總結(jié)，分6類青年進(jìn)行描述分析。

如表2所示，6類青年群體因個(gè)體情況存在不同住房需求。其中流入青年占最大比重，其次為經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的有房青年。青年群體對(duì)租住需求主要體現(xiàn)在租住環(huán)境條件、周邊配套及內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施，產(chǎn)生原因包括：青年為事故多發(fā)群體，對(duì)周邊及公寓內(nèi)部安全極為關(guān)注；青年租客對(duì)天津市公共基礎(chǔ)設(shè)施分布了解甚微，臨近基礎(chǔ)設(shè)施能極大提高住房舒適度。此次調(diào)查中52%的青年為流入青年，說明長(zhǎng)租公寓基本滿足青年群體住房需求，但住房?jī)r(jià)格可能是阻礙長(zhǎng)租公寓進(jìn)一步吸引青年進(jìn)入的首要因素。這可能與天津市房?jī)r(jià)居高不下，或與調(diào)查對(duì)象集中于中心城區(qū)有關(guān)，需進(jìn)一步完善。

3.3 租住意愿分析

1）區(qū)位條件 數(shù)據(jù)顯示，工作單位性質(zhì)不同，其區(qū)位條件所占權(quán)重差別較大。在房租可接受范圍內(nèi)，調(diào)查者就近租住的愿望強(qiáng)烈，租住地點(diǎn)盡量與工作地保持一致。其中，56%的青年傾向于離工作地較近的住房，此類青年工作地通常位于城郊工業(yè)聚集區(qū)，如西青高新區(qū)等，每日通勤時(shí)間較長(zhǎng)。64%的青年希望租住于繁華地段或臨近地鐵、交通便捷區(qū)域，便于休息時(shí)間的娛樂活動(dòng)。工作與出行方便地區(qū)是青年流動(dòng)人口熱衷的租房地點(diǎn)。

2）租住環(huán)境 是長(zhǎng)租公寓的外在體現(xiàn)，直接影響租住舒適度，從而影響青年住房選擇。從內(nèi)部租住環(huán)境角度，青年對(duì)內(nèi)部裝修要求較低，干凈整潔的簡(jiǎn)裝且隔聲效果好的房間較適宜租住。從外部租住環(huán)境角度，青年多為早出晚歸的上班族，周邊治安環(huán)境是選擇租住的主要關(guān)注點(diǎn)。公寓周邊噪聲及環(huán)境衛(wèi)生對(duì)青年選擇有極大影響。

表1 不同方法確定的評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重

表2 青年基本情況分析

3）內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施 公寓基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)青年住房選擇影響顯著。必要的基礎(chǔ)設(shè)施有助于提高青年租住便捷度。除冰箱、空調(diào)、W iFi、家具、盥洗間等必要基礎(chǔ)設(shè)施外，68%青年認(rèn)為增加廚房，生活更便捷；79%青年租客希望房間具有獨(dú)立洗衣機(jī)；32%青年工作繁忙，無(wú)暇顧及房間衛(wèi)生，希望公寓能提供清潔打掃服務(wù)。

適度的公共區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施能有效提高青年租住選擇意愿，不同青年對(duì)公寓公共區(qū)域要求略有不同，在眾多基礎(chǔ)設(shè)施中，選擇健身房的青年群體比重較高，其次是臺(tái)球廳、影視廳、咖啡廳及會(huì)客廳等休閑娛樂設(shè)施，應(yīng)注意公共區(qū)域不同功能區(qū)的隔聲措施，避免相互打擾。

4）周邊配套設(shè)施 周邊基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)青年租住選擇影響較低。在滿足其他條件下，租住地周邊基礎(chǔ)設(shè)施越完善，租住選擇可能性越高。青年更傾向于租住地臨近交通設(shè)施，其次為醫(yī)院、商場(chǎng)、影院、餐飲店等基礎(chǔ)設(shè)施。調(diào)查中15%的青年對(duì)餐飲店意愿強(qiáng)烈，64%的青年認(rèn)為租住地臨近超市和便利店更為便捷。此類青年為流入青年，因經(jīng)濟(jì)實(shí)力較差而生活壓力較大。

3.4 住房市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

3.4.1 住房市場(chǎng)供需關(guān)系

住房需求可分為2種：①剛需租住需求，包括本地青年成家立業(yè)所帶來(lái)的租住需求及城鎮(zhèn)新轉(zhuǎn)移人口的租住需求，在受調(diào)查者中占64%；②非剛性需租住需求，即隨著家庭收入提高對(duì)租住條件提出了更高要求，或處于投資保值而產(chǎn)生的住房需求，此類需求在受調(diào)查者中占21%。

住房供給構(gòu)成可分為售房市場(chǎng)與租房市場(chǎng)。租房市場(chǎng)包括傳統(tǒng)租賃及新型租賃。傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)便宜，但租住條件較差，租住環(huán)境差強(qiáng)人意。選擇此類租住方式的青年受價(jià)格影響較大，占全部比重的12%；新型租賃方式即長(zhǎng)租公寓，分集中式租賃和分散式租賃2種方式。長(zhǎng)租公寓租住環(huán)境相對(duì)較好，配套設(shè)施較完善，租賃價(jià)格偏高。選擇此類住房的青年在受調(diào)查者中占74%。

3.4.2 住房?jī)r(jià)格

住房?jī)r(jià)格對(duì)青年住房選擇影響程度不同，經(jīng)濟(jì)實(shí)力越強(qiáng)受住房?jī)r(jià)格影響越小。市區(qū)購(gòu)房?jī)r(jià)格居高不下而城郊區(qū)域位置等其他因素較差，阻礙了青年購(gòu)房意愿。租房?jī)r(jià)格普遍較低，適宜青年群體短期租住。據(jù)調(diào)查，83%的青年群體接受短期住房面積為人均20～30m2，可接受租房?jī)r(jià)格1000～2000元。原因可能為青年群體家庭構(gòu)成相對(duì)簡(jiǎn)單，單身青年占70%以上。隨著年齡增長(zhǎng)及家庭結(jié)構(gòu)變化，其住房需求意愿增加。

3.4.3 住房市場(chǎng)政策

住房政策直接影響個(gè)人未來(lái)發(fā)展計(jì)劃，從而影響青年住房選擇。流入青年占受調(diào)查青年的64%，住房政策對(duì)其在天津長(zhǎng)期發(fā)展具有促進(jìn)作用，調(diào)查結(jié)果顯示，青年受教育程度越高，住房選擇要求越高，選擇長(zhǎng)租公寓可能性越大。相較于高中及以下學(xué)歷的青年，大專、本科、研究生學(xué)歷青年留津發(fā)展比重更大，被長(zhǎng)租公寓吸引概率更高。此外，受調(diào)查青年的36%為在津自有房產(chǎn)或無(wú)長(zhǎng)期在津發(fā)展計(jì)劃，住房政策對(duì)其影響相對(duì)較小。

4 結(jié)語(yǔ)

隨著租房市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大及青年群體租房觀念的轉(zhuǎn)變，租房將成為未來(lái)主要住房方式之一。集中式青年公寓是新的趨勢(shì)，有較好發(fā)展前景，但仍需改善和提高。借助天津萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓租客住房需求調(diào)查數(shù)據(jù)，分析青年租客差異化特征，并對(duì)其租住需求影響因素進(jìn)行分析。研究表明：不同類型長(zhǎng)租公寓租客租住需求差異性較大；長(zhǎng)租公寓內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施及周邊環(huán)境是青年選擇租住方式的重要影響因素；流入青年的租住方式及未來(lái)計(jì)劃受政策影響較大。在未來(lái)長(zhǎng)期發(fā)展中，長(zhǎng)租公寓吸引青年入住的核心競(jìng)爭(zhēng)力是結(jié)合租客不同需求，為其提供差異化服務(wù)，通過營(yíng)造室內(nèi)外多樣化公共空間、線上線下多元化服務(wù)，為青年群體打造更舒適便捷的租住環(huán)境。

基于上述研究結(jié)論，本文認(rèn)為長(zhǎng)租公寓應(yīng)從提供差異化服務(wù)、完善基礎(chǔ)設(shè)施及結(jié)合相關(guān)政策等方面吸引青年入住，降低租客住房成本，提高住房選擇自由度，最終實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)。

1）改善環(huán)境設(shè)施，加大公寓自身優(yōu)勢(shì) ①租客以青年群體為主，日常出行較多，交通不便將導(dǎo)致休息時(shí)間減少，影響租客對(duì)服務(wù)質(zhì)量的感知；②集中式長(zhǎng)租公寓對(duì)整棟樓宇進(jìn)行管理，完善安全設(shè)施設(shè)備，配備足夠數(shù)量的安保人員，增加租客的租住安全感；③在公共區(qū)域設(shè)置健身房、電影院等娛樂休閑設(shè)施，與休息區(qū)做好隔聲措施，防止相互打擾；④出租前了解租客需求，調(diào)整房間內(nèi)配套設(shè)施，減少資源浪費(fèi)。

2）面向不同租客，提供差異化服務(wù) ①長(zhǎng)期租賃青年對(duì)家庭的歸屬感較強(qiáng)，對(duì)房間內(nèi)部設(shè)施要求較高。這類青年初到天津工作，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差，對(duì)租房?jī)r(jià)格較敏感；②在津擁有住房的青年選擇長(zhǎng)租公寓，大多居住地離公司較遠(yuǎn)，上下班通勤時(shí)間較長(zhǎng)，更看重長(zhǎng)租公寓的區(qū)位條件，對(duì)租住舒適度要求較高但清潔打掃時(shí)間較少，公寓配套服務(wù)對(duì)其吸引力較大；③臨時(shí)租住青年要求較低，普遍關(guān)注公寓地理位置及基礎(chǔ)設(shè)施，以此滿足日常生活及工作需要。

3）結(jié)合市場(chǎng)政策，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力 ①分析住房市場(chǎng)租購(gòu)價(jià)格對(duì)比，及時(shí)了解青年租住心理及期望，提高自身競(jìng)爭(zhēng)力；②密切關(guān)注政府各項(xiàng)租售并舉政策，整合各企業(yè)優(yōu)質(zhì)平臺(tái)資源，高效匹配出租人與承租人信息，將由不對(duì)稱信息引起的資源配置浪費(fèi)降到最低；③加大租住穩(wěn)定性及區(qū)域條件優(yōu)勢(shì)，結(jié)合天津最新出臺(tái)的人才引進(jìn)落戶政策，為希望落戶天津的流入青年提供穩(wěn)定的租住地。