文/中國建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司國住人居工程顧問有限公司 肖芬芬 余 漾 竇治昊 梁文華

中國建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司北京分公司 譚海松

經(jīng)過幾十年高強(qiáng)度開發(fā)建設(shè)，城市涌現(xiàn)出大量建筑物，然而隨著人們生活水平不斷提高和生活方式日益改變，舊建筑功能已無法滿足新使用需求。隨著更多高樓拔地而起，城市可建設(shè)用地越來越少，開發(fā)商和設(shè)計(jì)師不得不將目光重新鎖定早期建設(shè)的老建筑。相較新建建筑，老舊建筑改造再利用是一種省成本、周期短、能耗低的辦法。據(jù)統(tǒng)計(jì)，舊房改造比新建房屋一般可節(jié)約投資30%～50%，工期可縮短一半左右，收回投資的速度也要快3～4倍［1］。

城市老舊建筑改造再利用一直是建筑學(xué)界關(guān)注的焦點(diǎn)，早在20世紀(jì)60、70年代，國外就有一些較成熟和經(jīng)典的改造案例。近年來，我國老舊建筑改造市場(chǎng)也得到重視和發(fā)展，涌現(xiàn)出一批成功的改造案例，如798藝術(shù)區(qū)、外研社印刷廠、上海船廠等。目前，我國老舊建筑改造重心在大型工業(yè)廠房建筑上，此類建筑占地廣、規(guī)模大且經(jīng)濟(jì)效益明顯。

然而在我們周邊，還有一個(gè)長(zhǎng)期被忽略的建筑群體，即規(guī)模不大、外形平庸的中小型老舊公建、配建設(shè)施等，雖單體面積不大，但分布較廣，有潛在市場(chǎng)價(jià)值。此類建筑因規(guī)模小，結(jié)構(gòu)形式和空間尺寸受限，使用功能有局限性，改造有一定難度。本文以1個(gè)將中型舊旅館改建為老年人照料設(shè)施的項(xiàng)目為例，通過對(duì)建筑的整體構(gòu)思、功能組織和形象重塑，實(shí)現(xiàn)了1棟普通老建筑的華麗蛻變。

1 項(xiàng)目概況

項(xiàng)目位于北京市西城區(qū)，始建于20世紀(jì)50年代，共5層，建筑面積約1.15萬m2，原為旅館，分別于1977年進(jìn)行過1次抗震加固改造、1984年進(jìn)行過1次改建和頂層加建、1998年進(jìn)行過1次抗震加固改造、2004年進(jìn)行過1次裝修改造。

因經(jīng)營(yíng)原因，本次改造將其功能定位為老年人照料設(shè)施。項(xiàng)目緊鄰首都醫(yī)科大學(xué)附屬友誼醫(yī)院、宣武醫(yī)院等多家三甲醫(yī)院，周邊醫(yī)療配套設(shè)施完善，文化氛圍濃厚，與天壇公園、先農(nóng)壇、陶然亭公園毗鄰，旅游資源豐富，能極大豐富老年人的精神及文化生活。從項(xiàng)目自身?xiàng)l件來看，旅館與老年人照料設(shè)施的核心功能都是標(biāo)準(zhǔn)客房，使用性質(zhì)雖不同，但對(duì)空間的使用要求基本相似，故項(xiàng)目具備改造為老年人照料設(shè)施的條件（見圖1，2）。

圖1 項(xiàng)目區(qū)位

圖2 現(xiàn)狀照片

圖3 基礎(chǔ)加固方案

圖4 承重墻加固方案

2 改造措施

項(xiàng)目改造后的總建筑面積約1.07萬m2，含老年人居室約200間，于2017年5月開始改造設(shè)計(jì)，目前已進(jìn)入施工階段，回顧整個(gè)設(shè)計(jì)過程，主要從4方面進(jìn)行改造設(shè)計(jì)。

2.1 結(jié)構(gòu)評(píng)估和加固設(shè)計(jì)

因建設(shè)年代久遠(yuǎn)，原設(shè)計(jì)圖紙嚴(yán)重缺失，僅能找到最近2次改造的部分圖紙，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況和現(xiàn)有圖紙分析，本樓1～3層承重墻體主要為青磚，4層承重墻體主要為紅磚，84年加建的5層為混凝土柱、鋼梁的混合結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)形式和材料多樣，剛度差異大，部分結(jié)構(gòu)構(gòu)件老化，不利于抗震。

依據(jù)本次結(jié)構(gòu)檢測(cè)鑒定報(bào)告評(píng)定，該房屋的綜合安全性等級(jí)為Deu級(jí)。其中，該房屋的安全性等級(jí)為Dsu級(jí)，不符合DB 11/637-2015《房屋結(jié)構(gòu)綜合安全性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》的安全性要求，已嚴(yán)重影響整體安全性能；該房屋的抗震能力等級(jí)為Dse級(jí)，不符合GB 50023-2009《建筑抗震鑒定標(biāo)準(zhǔn)》和DB 11/637-2015《房屋結(jié)構(gòu)綜合安全性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》的抗震能力要求。建議使用方對(duì)該房屋采取抗震加固措施。

針對(duì)本樓的現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和缺陷，根據(jù)結(jié)構(gòu)計(jì)算復(fù)核，本次結(jié)構(gòu)加固改造主要采取以下措施：①對(duì)結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)單側(cè)加固，提高整體承載力（見圖3）；②對(duì)承載力不足的墻體，在其兩側(cè)增設(shè)鋼筋混凝土板墻或鋼筋網(wǎng)水泥砂漿面層，提高受壓承載力及抗震性能（見圖4）；③對(duì)局部承載力或材料強(qiáng)度不滿足要求的框架柱及梁加大截面；④在2～4層的樓板底粘貼碳纖維網(wǎng)片，提高樓板整體性；⑤對(duì)因建筑功能需求造成的洞口、墻體等尺寸或位置的修改進(jìn)行局部加強(qiáng)。

2.2 平面功能改造設(shè)計(jì)

本樓平面呈反“C”字形，整體分3段：南北兩端為3.5m×5.5m標(biāo)準(zhǔn)開間的磚混結(jié)構(gòu)，原始功能為標(biāo)準(zhǔn)旅館客房，受現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)條件限制，承重墻無法移位，改造后作為老年人標(biāo)準(zhǔn)間居室；東側(cè)為磚混加局部框架結(jié)構(gòu)，原始功能為旅館客房及附屬用房，空間布置相對(duì)靈活，改造后作為公共活動(dòng)空間，首層結(jié)合東側(cè)主入口設(shè)置大堂接待區(qū)，首層南側(cè)設(shè)置醫(yī)療康復(fù)區(qū)；西側(cè)內(nèi)院現(xiàn)狀是一些單層和局部加建的2層，改造將其全部拆除，新建1層半高的康復(fù)大廳，其余部分改造為內(nèi)庭院，供老年人室外活動(dòng)使用（見圖5，6）。

基于此，將非致死性心肌梗死與非致死性腦卒中這兩個(gè)轉(zhuǎn)移狀態(tài)之間的轉(zhuǎn)移概率假設(shè)為0，心肌梗死后與腦卒中后這兩個(gè)轉(zhuǎn)移狀態(tài)之間的轉(zhuǎn)移概率也假設(shè)為0；無事件、心肌梗死后、腦卒中后這三個(gè)轉(zhuǎn)移狀態(tài)轉(zhuǎn)移到自身的轉(zhuǎn)移概率由1減去其他分支的轉(zhuǎn)移概率獲得；由心肌梗死后/腦卒中后轉(zhuǎn)移至心肌梗死后出血/腦卒中后出血的轉(zhuǎn)移概率等于無事件狀態(tài)轉(zhuǎn)移至嚴(yán)重不良出血事件的轉(zhuǎn)移概率；其余狀態(tài)之間的轉(zhuǎn)移概率則來源于其他已發(fā)表的CVD臨床試驗(yàn)結(jié)果。部分狀態(tài)轉(zhuǎn)移概率參數(shù)見表2；其余狀態(tài)之間的轉(zhuǎn)移概率由表2中參數(shù)推算獲得。

作為1棟供老年人使用的建筑，設(shè)計(jì)重點(diǎn)是要結(jié)合老年人的生活方式和行為特點(diǎn)，合理組織功能空間，使活動(dòng)流線盡可能清晰、便捷，并在全樓及場(chǎng)地范圍內(nèi)考慮無障礙設(shè)計(jì)，以保證老人安全、舒適地頤養(yǎng)天年（見圖7）。如在老年人經(jīng)過的主要出入口均設(shè)置輪椅坡道和無障礙臺(tái)階、現(xiàn)狀室內(nèi)有高差的部位改為坡道、增設(shè)1部擔(dān)架電梯以改善垂直交通狀況、室內(nèi)通道和公共空間設(shè)置靠墻的無障礙扶手等（見圖8，9）

圖5 改造后首層功能分區(qū)

圖6 改造后標(biāo)準(zhǔn)層功能分區(qū)

圖7 室內(nèi)外無障礙設(shè)計(jì)

平面改造的重難點(diǎn)是對(duì)本樓的核心功能——老年人居室的改造，因現(xiàn)狀客房尺寸狹窄、內(nèi)部衛(wèi)生間過小，不利于適老化改造。

本樓面向介助型和介護(hù)型客戶群，以介助型客戶群為主，如何在有限空間里滿足介助型老年人獨(dú)處時(shí)的生活需求，幫助其實(shí)現(xiàn)“自立支援”，是設(shè)計(jì)需著重思考的問題。通過對(duì)相關(guān)養(yǎng)老項(xiàng)目的案例分析和養(yǎng)老設(shè)施、設(shè)備的調(diào)研，參考實(shí)驗(yàn)室數(shù)據(jù)，設(shè)計(jì)中進(jìn)行了多方案對(duì)比分析，結(jié)合現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)條件，最終確定2種標(biāo)準(zhǔn)套型，即標(biāo)準(zhǔn)單間和雙人套間（見圖10，11）。

通過合理的平面布局和細(xì)部的精細(xì)化設(shè)計(jì)，在狹小的居室空間里設(shè)置了休息、會(huì)客、閱讀、洗漱、料理、收納等多個(gè)功能，以滿足老年人的生活和精神需求，使其能健康、舒適地頤養(yǎng)天年（見圖12，13）。

3 消防設(shè)施改造設(shè)計(jì)

按照現(xiàn)行規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，本樓現(xiàn)狀的消防設(shè)施、設(shè)備均已無法滿足消防要求，改造將原消防設(shè)備、設(shè)施全部拆除重做，并按最新的防火規(guī)范要求，在2～5層每層的樓梯間附近各設(shè)3個(gè)避難間，以保證老年人的緊急疏散要求。

本樓現(xiàn)狀有3部疏散樓梯間，因建成年代早、后期違規(guī)加建等原因，樓梯存在問題較多，主要有：①1、3部樓梯的梯段寬度均不足1.2m，不能滿足老年人照料設(shè)施的疏散要求；②相鄰梯段甚至是同梯段內(nèi)的踢步高低不一，高度差異明顯，影響日常使用的舒適度，存在安全隱患；③東側(cè)主入口處的樓梯僅能通達(dá)1～4層，5層?xùn)|側(cè)的疏散距離不滿足規(guī)范要求；④梯段和休息平臺(tái)多處凈空高度不足2m，不符合規(guī)范要求；⑤樓梯間防火門開啟后影響樓梯間疏散。

圖8 室內(nèi)高差處采用無障礙坡道銜接

圖9 室內(nèi)通道設(shè)置無障礙扶手

圖10 標(biāo)準(zhǔn)單間平面

圖11 雙人套間平面

圖12 標(biāo)準(zhǔn)單間效果

圖13 雙人套間效果

圖14 改造前現(xiàn)狀

圖15 改造后效果

圖16 閱覽室

圖17 公共活動(dòng)空間

圖18 休息區(qū)

本次改造將3部現(xiàn)狀樓梯全部拆除重做，以提高樓梯的使用舒適度和安全性，因現(xiàn)狀條件限制，樓梯間內(nèi)不具備鋼筋混凝土樓梯支模的條件，最終采用鋼結(jié)構(gòu)樓梯，鋼梯段上表面采用地磚鋪貼，梯段下表面采用防火涂料噴涂。

4 立面形象重塑和環(huán)境改善

本次改造結(jié)合老年人特點(diǎn)，對(duì)建筑室內(nèi)、外的環(huán)境進(jìn)行綜合整治，從整體上改善了老年人的居住環(huán)境品質(zhì)，主要包括以下方面。

1）西側(cè)內(nèi)庭院現(xiàn)狀存在大量違建，雜亂無序且內(nèi)部交通組織混亂，既存在消防隱患又影響環(huán)境品質(zhì)。本次改造將其全部拆除，臨東側(cè)主樓部分新建1層半高的康復(fù)大廳，其余部分改造為景觀內(nèi)院，供老年人室外活動(dòng)，為其提供良好的室外環(huán)境。

2）為營(yíng)造良好的居住氛圍，豐富老年人的日常生活，平面設(shè)計(jì)將老年人居室分割成多個(gè)養(yǎng)護(hù)單元，單元之間設(shè)置多處開敞的公共活動(dòng)空間，既促進(jìn)老年人交往，又改善過道采光和通風(fēng)環(huán)境，有效提升室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)。

3）根據(jù)居住與交往空間的不同使用性質(zhì)，采取不同的空調(diào)形式，居室部分采用分體空調(diào)，公共空間采用分體VRV并設(shè)置新風(fēng)系統(tǒng)，既提高設(shè)備使用效率，又保證不同空間的舒適度。

4）地塊南側(cè)道路的交通噪聲對(duì)本樓影響較大，且有1處公交車站位于地塊南側(cè)中部，距建筑南立面外墻約5m，現(xiàn)狀外窗為雙玻單層中空塑鋼玻璃窗，窗框存在開裂破損、密封不嚴(yán)的情況，原外墻保溫層較薄，經(jīng)實(shí)測(cè)室內(nèi)隔聲無法滿足老年人對(duì)居室使用要求，本次改造對(duì)外立面保溫材料和外窗統(tǒng)一更換，有效改善了建筑節(jié)能和隔聲狀況。

5）通過設(shè)置趣味化空間，為老年人提供多樣化的交往活動(dòng)場(chǎng)所，豐富其日常生活，營(yíng)造便捷、舒適、健康、溫馨的生活環(huán)境（見圖16～18）。

我國逐漸進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人照料設(shè)施建設(shè)是國家的一項(xiàng)重要民生工程，尤其是社會(huì)效益明顯的社區(qū)養(yǎng)老，值得推廣和發(fā)展。社區(qū)居家養(yǎng)老實(shí)質(zhì)上是家庭養(yǎng)老的擴(kuò)展，是其所需的支持資源向社區(qū)的延伸。社區(qū)居家養(yǎng)老具有必要性，不僅可節(jié)約集中建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的公共開支，符合傳統(tǒng)養(yǎng)老文化，而且可充分利用家庭支持，保證老年人家庭自身的獨(dú)立性［2］。

本項(xiàng)目將成熟社區(qū)周邊的老建筑改造為養(yǎng)老設(shè)施，服務(wù)于周邊居民，實(shí)現(xiàn)在家門口養(yǎng)老，使老年人更有安全感，更好安度晚年。老舊建筑改造既能提高建筑的資源利用率，又能使老年人老有所居、老有所樂，對(duì)改善人居環(huán)境、提升社會(huì)生活幸福指數(shù)，推動(dòng)和促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展具有積極意義。

5 結(jié)語

在建筑行業(yè)向綠色、低碳發(fā)展的環(huán)境趨勢(shì)下，在城市發(fā)展過程中對(duì)老舊建筑的開發(fā)再利用是城市更新的重要方式之一，相較拆除重建，其對(duì)環(huán)境的保護(hù)和歷史人文的傳承更有利。如何合理利用舊建筑，發(fā)掘其潛在特質(zhì)，使其充分發(fā)揮自身價(jià)值，是老建筑改造需認(rèn)真思考的問題。