文 / 邱 毅

根據“十三五”發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略定位，上海浦東商業(yè)股份有限公司（以下簡稱浦商股份公司）聚焦現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)經營業(yè)務，深化資產整合，優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)公司市場競爭力的塑造提升，成為商業(yè)資產提供商、運營商、管理商。本文針對該公司商業(yè)物業(yè)資產現(xiàn)狀和存在的主要問題，著重對商業(yè)物業(yè)經營業(yè)務進一步發(fā)展做些思考，以期核心業(yè)務可持續(xù)發(fā)展。

一、商業(yè)物業(yè)資產現(xiàn)狀

浦商股份公司成立初期旗下?lián)碛小凹壹覙贰鄙r超市、“養(yǎng)和堂”零售藥店、“浦東商場”社區(qū)百貨等浦東地區(qū)知名零售品牌，同時還受托了浦東新區(qū)供銷社旗下10多家企業(yè)。期間因發(fā)展戰(zhàn)略調整，聚焦現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)經營業(yè)務，走上了“去商品經營化”之路。2010年“家家樂”退出生鮮超市轉向物業(yè)租賃經營，2016年底浦東醫(yī)藥公司及“養(yǎng)和堂”零售藥店100%股權對外進行了轉讓，直至目前除保留浦東商場自營社區(qū)百貨之外，公司系統(tǒng)內商品經營業(yè)務已被剝離干凈。2018年初，根據上海市社要求，原受托的浦東新區(qū)供銷總社從浦商股份公司序列中分離出去，獨立運營。截止目前，浦商股份公司旗下?lián)碛?1家直屬企業(yè)，其中8家為物業(yè)經營類企業(yè)，2家為功能性企業(yè)，1家為參股商業(yè)零售經營類企業(yè)。

二、商業(yè)物業(yè)經營中存在的主要問題

物業(yè)“結構老舊、位置分散、分布偏遠、總體質差、規(guī)模居小” 為浦商股份公司現(xiàn)有資產的一大特點。雖然經近年努力加以改變，如推進物業(yè)區(qū)域化整合、品牌導入與租戶調整及收購整體商業(yè)項目等舉措，但這些特點和格局依然未得到根本改變，商業(yè)物業(yè)集聚與管理規(guī)模效應難以充分體現(xiàn)。同時，所使用的物業(yè)管理方式也較為傳統(tǒng)。

（一）多數物業(yè)老舊分布較散較偏

由于年代久遠（很大比列為70-80年代，部分還是50、60年代），浦商股份公司系統(tǒng)商業(yè)物業(yè)很多為老舊物業(yè)，結構老化，墻體破裂，每逢雨季漏水、出現(xiàn)危房等安全隱患。系統(tǒng)物業(yè)在原浦東新區(qū)范圍各大街鎮(zhèn)均有分布，較遠較偏的有分布在合慶鎮(zhèn)、川沙六團、凌橋等區(qū)域，面向農村和遠郊地區(qū)。

（二）租賃管理手段較為傳統(tǒng)

在管理上還主要依靠人工操作，如系統(tǒng)內租賃單價、租賃面積統(tǒng)計、合同期的租金、權證信息匯總等一些基本物業(yè)經營需要的信息仍通過手工操作來實現(xiàn)，未實行信息化管理，從而影響了物業(yè)管理和工作效率的提升。

（三）復雜權證關系影響整合推進

現(xiàn)有物業(yè)權證成分和土地來源屬性復雜，根據政府房產交易和規(guī)劃部門有關規(guī)定，如要推進市場交易和權利人過戶，須先補繳土地出讓金并符合土地規(guī)劃要求后，方可進行。巨大的補繳土地轉讓金，將嚴重地阻礙著物業(yè)資產整合推進。

三、核心業(yè)務進一步發(fā)展的對策思考

針對資產現(xiàn)狀和存在問題，現(xiàn)從商業(yè)模式、平臺建設和系統(tǒng)保障三個方面，對核心業(yè)務進一步發(fā)展對策做些思考，以供決策參考。

（一）商業(yè)模式：由“單一”向“多元”演進

任何一個商業(yè)模式都是一個由客戶價值、企業(yè)資源和能力、盈利方式構成的三維立體模式，其中任何一個要素的變化，都會產生一個新的商業(yè)模式。在立足現(xiàn)有“物業(yè)租賃”模式的基礎上，未來可以通過以下途徑滿足客戶更多價值主張，豐富商業(yè)模式：

1.維持目前“物業(yè)租賃”模式

這是最傳統(tǒng)、最基本的物業(yè)經營模式，也是浦商股份公司立業(yè)之本，必須堅持而為之。目前浦商股份公司的物業(yè)經營就是采用這種模式，在經營中已累積了經驗，未來對本模式加以完善，在管理手段上加以提高便可。

2.“品牌平臺+物業(yè)租賃”模式

未來可以搭建浦商股份公司自己的品牌載體和為客戶提供展示商品與服務的平臺，如以“浦商購物中心”或“浦商國際廣場”等物業(yè)平臺，引入客戶，完善后以連鎖化方式進一步拓展。本模式的收入仍然以租賃收入為主，但我們已為客戶提供更多的品牌價值，也為未來連鎖化和資本化發(fā)展奠定基礎。

3.“購入+培育+變現(xiàn)”模式

本模式是在成熟商圈或在新發(fā)展、極具市場發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域購置商業(yè)項目（為客戶提供展示商品與服務的平臺），引入知名商業(yè)品牌商戶，經過市場培育、商圈成熟后，獲得了商業(yè)增值，再選擇適當時機予以退出變現(xiàn)。本模式的最終客戶不是入駐客戶，而是商業(yè)項目發(fā)展的需求者。

（二）平臺建設：由“簡易”向“現(xiàn)代”升級

商業(yè)模式與公司戰(zhàn)略一起，主導了公司的主要決策。根據公司核心業(yè)務商業(yè)模式的演進和公司戰(zhàn)略目標，針對目前存在的分散經營、規(guī)模效應難以充分體現(xiàn)、專業(yè)化經營能力不強的現(xiàn)狀，浦商股份公司可從基礎做起、從易到難、從簡到繁，以構建商業(yè)物業(yè)資產經營平臺、租賃信息化管理平臺、品牌商戶集成平臺、為客戶提供產品和服務展示平臺為抓手，全力提升核心業(yè)務競爭力。

1.組建商業(yè)物業(yè)經營平臺

結合落實浦商集團新一輪商業(yè)資產重組整合的戰(zhàn)略部署，適時組建房產經營事業(yè)部，以推進商業(yè)物業(yè)資產專業(yè)化經營、市場化管理，提升商業(yè)物業(yè)資產運營效率和產租能力。組建的事業(yè)部實行公司化運作，對內實行事業(yè)部制，獨立核算，對外全面負責授權范圍內的商業(yè)資產經營管理。

2.搭建資產信息化管理平臺

公司利用互聯(lián)網技術，可搭建資產信息化管理平臺，著力推進物業(yè)管理手段升級，提高租賃管理管理效率。

借助資產信息化管理平臺建設，在資產管理能級和管理效率上可得到充分提升，屆時能即時掌握租賃面積、租賃單價、租金到賬率等相關要素的動態(tài)變化，切實改變了物業(yè)租賃管理手段落后的格局，為增強核心業(yè)務競爭力奠定了現(xiàn)代物業(yè)管理基礎。

3.創(chuàng)建品牌商戶集成平臺

為提升商業(yè)物業(yè)運營能力，浦商股份公司應創(chuàng)建品牌商戶集成平臺（即優(yōu)質客戶資源庫），累積品牌商戶資源，并成為品牌集成商，為統(tǒng)一招商以及后續(xù)發(fā)展奠定優(yōu)質商戶資源基礎。

4.構建構筑商品和服務展示平臺

除少數區(qū)域的少數物業(yè)外，目前浦商股份公司現(xiàn)有大多商業(yè)物業(yè)很難體現(xiàn)商業(yè)價值，僅能滿足客戶較低層次的價值需求。構建商品和服務展示新平臺（新增量），滿足客戶價值新主張，這是浦商股份公司做強做大核心業(yè)務、調整與豐富商業(yè)模式的一項戰(zhàn)略舉措。之前收購錦麗華項目就是這種舉措的一種有效嘗試，未來對這項戰(zhàn)略舉措的實施一方面是依賴于浦商股份公司自身對資源調配和整合能力的構建，另一方面是依賴于浦商集團給予各種資源的有效支持。

（三）系統(tǒng)保障：由“條線”向“立體”轉型

近年自身發(fā)展的體會和市場上的經驗告訴我們，浦商股份公司要促進并加快核心業(yè)務健康發(fā)展，不能就業(yè)務談業(yè)務，必須以系統(tǒng)的觀點、全面的觀點去把握發(fā)展，努力夯實基礎，做好人才建設、經營機制、風險防控、財務管理、安全穩(wěn)定等各項系統(tǒng)保障，尤其要重點抓好前兩項工作舉措。

1.進一步加快人才隊伍建設

人才是公司發(fā)展的第一資源，目前與核心業(yè)務發(fā)展相關的工程管理招商策劃與資產經營等各層次的專業(yè)人才嚴重貧乏，已制約著核心業(yè)務快速發(fā)展。為此，著重從兩方面入手建設人才隊伍：一是以四好班子建設為抓手，重點抓好干部人才隊伍建設，完善干部考核機制，進一步建立健全上掛、下派、外傳、內輪制度，加速培養(yǎng)；二是以房產事業(yè)部建設為抓手，結合重點項目管理，重點抓好與核心業(yè)務發(fā)展相適應的工程項目、市場策劃、經營管理等專業(yè)人才建設，加強人才儲備，為公司改革發(fā)展提供強有力的人才支撐。

2.進一步完善經營體制機制

良好的體制機制既能有效調動和促進各層面經營管理的創(chuàng)新活力，又能規(guī)范和約束各層面經營管理的不當行為。

探索和構建適合核心業(yè)務加快發(fā)展的經營機制，不斷完善與資產管理、租金管理、項目拓展等資產經營相關制度，要逐步形成資產經營管理機制，提升資產經營管理能力。如擬定公司發(fā)展激勵方案，激發(fā)和調動全員工作熱情，壯大“商業(yè)物業(yè)經營”主業(yè)規(guī)模。

四、結論

商業(yè)模式演進是進一步發(fā)展核心業(yè)務的核心與基礎，需要通過戰(zhàn)略轉型與戰(zhàn)略舉措來逐步加以實現(xiàn)和重構。重構商業(yè)模式的過程也是核心業(yè)務進一步發(fā)展和核心競爭力形成的過程。平臺建設升級是確保商業(yè)模式由“單一”向“多元”演進的有效支撐，加快專業(yè)團隊建設和完善經營體制機制是發(fā)展核心業(yè)務的主要堅強保障。