劉浩 徐東

【摘要】建立不動產(chǎn)登記制度是我國深化改革的一項重大舉措，當(dāng)前最重要、最基本的任務(wù)就是加快推進不動產(chǎn)登記工作，本文分析了實施不動產(chǎn)登記的意義及對社會經(jīng)濟的影響，提出了完善不動產(chǎn)登記制度的建議，對進一步加快推進不動產(chǎn)登記有關(guān)問題進行了探討。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記；改革；經(jīng)濟社會；建議

如今我國加大改革力度，制定不動產(chǎn)管理條例，對不動產(chǎn)進行統(tǒng)一管理，為整個市場經(jīng)濟發(fā)展提供產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。不動產(chǎn)登記制度涉及各層次人群的利益， 影響著房地產(chǎn)市場，也影響著經(jīng)濟和社會政策。對于中國的經(jīng)濟發(fā)展來說，不動產(chǎn)登記制度是我國新時期深化改革的重要舉措，具有里程碑式的意義。因此，研究和探討如何加快推進不動產(chǎn)登記工作，已成為推動經(jīng)濟社會全面發(fā)展的主要任務(wù)和重要課題。

1、實施不動產(chǎn)登記的意義

不動產(chǎn)登記是《物權(quán)法》確立的一項物權(quán)制度，是對不動產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)和保護制度。我國市場經(jīng)濟的本質(zhì)就是產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟，明晰不動產(chǎn)物權(quán)則成為市場經(jīng)濟發(fā)展的前提和基礎(chǔ)。

1.1不動產(chǎn)登記有利于保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)。

對不動產(chǎn)進行統(tǒng)一登記，充分強化了不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)保護，進一步提高了物權(quán)登記質(zhì)量，避免產(chǎn)權(quán)交叉或沖突引起的糾紛，確保各類不動產(chǎn)的物權(quán)歸屬和內(nèi)容獲得全面、統(tǒng)一、準(zhǔn)確的確認(rèn)；并以登記作為公示的形式，賦予不動產(chǎn)登記較強的公示力和公信力，避免第三人遭受損害，切實保護了權(quán)利人合法的財產(chǎn)權(quán)。

1.2不動產(chǎn)登記有利于維護不動產(chǎn)交易市場秩序。

一方面，不動產(chǎn)登記促進了登記信息的完善，使登記信息更為詳實、準(zhǔn)確、可靠。在交易時可根據(jù)這些有效的登記信息來進行交易。另一方面，權(quán)利人合法擁有的財產(chǎn)只對稅務(wù)部門透明，不需要對全社會公布，既注重了公民對不動產(chǎn)持有狀況隱私權(quán)的保護，又保障了交易安全，為推進建立健全我國社會征信體系創(chuàng)造了條件。

1.3不動產(chǎn)登記有利于促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。

加快城鄉(xiāng)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)登記制度，對農(nóng)村宅基地的使用狀況進行統(tǒng)計，將有效地解決“三農(nóng)”產(chǎn)權(quán)不明、抵押品不足等問題，有利于激活農(nóng)村金融市場。同時，伴隨著戶籍改革的推進，去除了“農(nóng)村”和“非農(nóng)村”戶口，平衡城鄉(xiāng)居民不同的利益訴求和糾葛。這些創(chuàng)新性舉措有利于“農(nóng)地入市”，使農(nóng)民獲得更多財產(chǎn)性收入，促進農(nóng)村經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，為構(gòu)建城鄉(xiāng)房地一體的不動產(chǎn)登記體系創(chuàng)造條件。

2、不動產(chǎn)登記制度對經(jīng)濟社會的影響

《不動產(chǎn)登記暫行條例》自2015年3月實施以來，不動產(chǎn)登記成為了維護經(jīng)濟秩序，保障交易安全的重要法律手段?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》于2016年1月1日正式發(fā)布實施，標(biāo)志著我國在建設(shè)不動產(chǎn)登記制度上又有了進一步發(fā)展。通過在制度運行中梳理利弊，發(fā)揮不動產(chǎn)登記制度的積極作用，剔除消極因素，起到推動經(jīng)濟社會發(fā)展的作用。

2.1不動產(chǎn)登記對經(jīng)濟社會發(fā)展的影響。

近年來，我國經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛，不動產(chǎn)登記工作量也隨之增加。將土地、房屋、草原、林地等分散的不動產(chǎn)整合到一個部門進行統(tǒng)一確權(quán)登記，并且做到登記機構(gòu)、登記依據(jù)、登記簿冊和登記信息平臺“四統(tǒng)一”。 在整合統(tǒng)一過程中面臨著一定的困難，主要表現(xiàn)在：

（1）多種不同的登記部門并存造成了不動產(chǎn)重復(fù)登記，這就增加了不必要的交易成本，降低了交易的效率，阻礙了市場經(jīng)濟發(fā)展的活力。

（2）多種不同的登記部門并存直接影響了不動產(chǎn)交易安全，在某種程度上使交易糾紛大幅增加。

（3）多種登記部門并存的體制，必然會導(dǎo)致多種不動產(chǎn)登記簿的存在，既從財政上耗費一定的行政管理成本，又給權(quán)利人查詢不動產(chǎn)帶來不便。

2.2不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是將住房回歸到居住本職功能，抑制投資投機，防止房地產(chǎn)市場泡沫，降低交易成本，保障交易安全，維護市場交易秩序。近30年的房地產(chǎn)市場，房屋持有狀況以及人均實際居住面積等數(shù)據(jù)資料數(shù)據(jù)很模糊，無法針對房地產(chǎn)經(jīng)濟狀況對我國經(jīng)濟進行真實全面的評估，這些“模糊”數(shù)據(jù)存在相當(dāng)大的市場風(fēng)險。憑借不動產(chǎn)登記的契機，可以對進行交易、抵押以及轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)進行登記，構(gòu)建完善的信息交易數(shù)據(jù)平臺，在短時期內(nèi)勢必會給房地產(chǎn)經(jīng)濟帶來一定的影響。從長期的角度來說，不動產(chǎn)登記逐步的完善、穩(wěn)定，進而規(guī)范房地產(chǎn)市場，構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，可以推動房地產(chǎn)經(jīng)濟的長期穩(wěn)定發(fā)展，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的科學(xué)化；有利于未來房地產(chǎn)市場的政策制定和調(diào)整，對于社會經(jīng)濟效益的提升有著積極的影響。

3、完善不動產(chǎn)登記制度的幾點建議

3.1加快健全完善制度框架體系，推動《不動產(chǎn)登記法》立法

物權(quán)法將制定不動產(chǎn)登記制度提升到法律法規(guī)的層面，僅涉及不動產(chǎn)登記的相關(guān)法律法規(guī)就有《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《房屋登記辦法》、《森林法》、《草原法》、《海域使用權(quán)登記辦法》等。從規(guī)范性文件的效力來看，法律高于行政法規(guī)，行政法規(guī)則高于部門規(guī)章?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》確定的統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度與這些上位法有不一致、相抵觸的地方，就構(gòu)成下位法違反上位法，導(dǎo)致條例無效?！恫粍赢a(chǎn)登記法》現(xiàn)已納入立法計劃，整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、建立健全不動產(chǎn)統(tǒng)一登記法律制度體系，將歸屬明確、責(zé)權(quán)明晰、保護嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的產(chǎn)權(quán)制度賦予法律效力。早日出臺《不動產(chǎn)登記法》將極大地保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)，夯實社會主義市場經(jīng)濟基礎(chǔ)。

3.2運用現(xiàn)代技術(shù)手段，提高社會化應(yīng)用水平

（1）推動“互聯(lián)網(wǎng)+”、大數(shù)據(jù)、人工智能等現(xiàn)代技術(shù)與不動產(chǎn)登記深度融合。充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)高效便捷的優(yōu)勢，依托全國四級聯(lián)網(wǎng)的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，在保障數(shù)據(jù)信息安全共享與傳送的前提下，開展不動產(chǎn)登記大數(shù)據(jù)研究與實踐應(yīng)用。對海量數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計、分析、挖掘和人工智能加工，在預(yù)約服務(wù)、預(yù)申請、預(yù)審查等環(huán)節(jié)“讓數(shù)據(jù)多跑路”，“讓百姓少跑腿”，便民利民、提升統(tǒng)一登記的效率和水平。

（2）推進政務(wù)信息整合，實現(xiàn)信息互通、資源共享。開發(fā)移動APP或電子政務(wù)大廳統(tǒng)一受理系統(tǒng)，實現(xiàn)多方面數(shù)據(jù)共享。申請人通過互聯(lián)網(wǎng)或手機端實名認(rèn)證，可以打破時間、空間的限制，在任何時刻、任何地點登錄網(wǎng)絡(luò)在線申請，足不出戶就可辦理業(yè)務(wù)，方便百姓，特別是異地申請人群。同時，避免了不動產(chǎn)登記部門現(xiàn)場擁擠、工作繁重的情況，調(diào)高了辦事效率、優(yōu)化了辦公環(huán)境。

3.3落實簡政放權(quán)、優(yōu)化服務(wù)改革，提升服務(wù)效率和管理水平

實施不動產(chǎn)登記制度，是對傳統(tǒng)的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理制度的重大改革，也是完善市場經(jīng)濟體制、建設(shè)現(xiàn)代市場體系的必然要求。從整合到融合，有序提升登記工作效率和服務(wù)水平，讓不動產(chǎn)登記在保護財產(chǎn)權(quán)益和交易安全的同時，做到簡政放權(quán)。

（1）在簡化不動產(chǎn)登記辦理審批環(huán)節(jié)上，嚴(yán)格按照“四統(tǒng)一”原則，采取科學(xué)分類、規(guī)范決策的方法，確立各項業(yè)務(wù)類型的受理要件標(biāo)準(zhǔn)、收件依據(jù)等等，實行全流程優(yōu)化審批，明確辦理時限，下放授權(quán)權(quán)限，減少審核環(huán)節(jié)，縮短辦證時間。

（2）在加強監(jiān)管的基礎(chǔ)上，進一步完善工作機制。①強化科技監(jiān)管手段。實行二代身份證和面部精確掃描比對的人證對比，確保人證相符，防止不法分子冒充頂替、投機取巧，促進了登記行為的規(guī)范。②建立“人性化”受理機制。在遇到辦證群眾提交資料不全時，工作人員可在不違背原則的情況下先行受理，待材料完備后進行審批；對行動不便的群眾可采取預(yù)約上門服務(wù)；在春節(jié)、中秋等重大節(jié)假日期間，對外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員開通綠色受理通道，避免他們多次返鄉(xiāng)辦理。③加快補齊制度短板，規(guī)范工作人員行為，建立健全作風(fēng)建設(shè)長效化管理機制，開展廉政自查自糾工作，杜絕人情登記辦證等違規(guī)違紀(jì)行為，確保各項登記工作規(guī)范運作。

結(jié)論：

不動產(chǎn)登記制度作為市場經(jīng)濟的基礎(chǔ)性制度，其價值是健全市場經(jīng)濟需求，服務(wù)于市場經(jīng)濟，與我們每個人的利益息息相關(guān)。推動《不動產(chǎn)登記法》立法，明確不動產(chǎn)權(quán)屬登記的法律性質(zhì)和效力，規(guī)范提高不動產(chǎn)登記社會化應(yīng)用水平，為深化政府改革和職能轉(zhuǎn)變提供依據(jù)。因此，加快推進不動產(chǎn)登記能夠有效保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，保障不動產(chǎn)交易安全，對我國下一步經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，提高國家治理能力和治理水平產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

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