高杰

[摘 要]近年來隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策的密集出臺，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的金融環(huán)境和市場環(huán)境發(fā)生了重大變化，房地產(chǎn)企業(yè)原來的粗放型財務(wù)管理存在的問題因此而被凸顯，亟待采取一定的措施對其財務(wù)管理進行優(yōu)化以有效應(yīng)對當(dāng)前的嚴(yán)峻形勢?；诖?，本文結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理的主要內(nèi)容、特點及重要性，總結(jié)分析當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)在財務(wù)管理過程中存在的問題，闡述產(chǎn)生這些問題的原因，并結(jié)合問題及成因提出相應(yīng)的改善房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理的對策，以期能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理水平的提升有所幫助。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)行業(yè)；財務(wù)管理；經(jīng)營戰(zhàn)略

1 房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理概述

1.1 房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理概念界定

房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在運營管理過程中通過對財務(wù)活動進行核算并對其涉及的財務(wù)關(guān)系進行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的綜合性管理工作。

1.2 房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理主要內(nèi)容及其特點

一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理涉及的內(nèi)容主要包括籌資管理、投資管理、營運資金管理、利潤分配、財務(wù)的預(yù)測決策和財務(wù)分析等，其主要特點有三：一是開發(fā)周期較長，籌資投資金額巨大，該特點主要是受房地產(chǎn)開發(fā)項目的獨有特點影響所造成；二是財務(wù)管理難度較大，房地產(chǎn)行業(yè)在財務(wù)管理過程中，既要面對上游供應(yīng)商和建筑承包商的材料價款和工程款的結(jié)算，同時還要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)資金的借貸及運營管理等內(nèi)容，從而使得其財務(wù)管理涉及的內(nèi)容廣泛，難度較大；三是財務(wù)風(fēng)險高，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，因此受各種宏觀政策調(diào)控影響較大，在財務(wù)管理過程中面臨的財務(wù)風(fēng)險較高。

1.3 完善的財務(wù)管理機制對房地產(chǎn)行業(yè)的重要意義分析

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，完善的財務(wù)管理機制對其積極意義主要體現(xiàn)在三個方面：一是利用財務(wù)管理體系可以對不同的籌資、投資決策進行成本和效益的比對，從而有助于企業(yè)找出較為有效的財務(wù)管控戰(zhàn)略和經(jīng)營戰(zhàn)略；二是完善的財務(wù)管理機制為房地產(chǎn)行業(yè)提供了一套有效的財務(wù)監(jiān)督工具；三是財務(wù)管理機制中對于資金的管控方式有助于提升房地產(chǎn)行業(yè)資金運用的效率，這對于資金量巨大的房地產(chǎn)企業(yè)來說能夠有效節(jié)約資金成本，從而提升效益。

2 房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理中存在的問題

2.1 缺乏完善統(tǒng)一的財務(wù)管理制度

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)在運營管理過程中普遍存在缺乏完善統(tǒng)一的財務(wù)管理制度的問題，主要表現(xiàn)在兩個方面：一方面是在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)管理工作時，主要依賴于財務(wù)部門和人員的推動，而沒有在企業(yè)內(nèi)部建立行之有效的財務(wù)管理制度來確保各項財務(wù)管理工作規(guī)范開展；另一方面是房地產(chǎn)企業(yè)所制定的財務(wù)管理制度與企業(yè)的實際結(jié)合不夠緊密且不易操作，從而出現(xiàn)了財務(wù)管理制度被形式化。

2.2 營運資金管理不暢，資金流動性較差

房地產(chǎn)行業(yè)在營運資金管理方面存在的主要問題是管理不夠順暢，資金的流動性普遍較差，主要表現(xiàn)在：一是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設(shè)期的資金回籠較慢，企業(yè)需要在此過程中不斷的注入大量的流動資金，流動資金在項目建設(shè)過程中基本上是支出大于收入的，從而造成企業(yè)的資金流動性偏緊；二是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設(shè)期的資金來源是以地方商業(yè)銀行的貸款為主，每月的固定利息支出和到期還貸的壓力也在一定程度上增加了其流動性不足的問題。

2.3 房地產(chǎn)行業(yè)在財務(wù)管理過程中普遍存在資本結(jié)構(gòu)不合理的問題

資本結(jié)構(gòu)的合理與否既關(guān)系著企業(yè)的資金使用成本的高低，同時也對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的高低產(chǎn)生一定的影響，因此在財務(wù)管理工作中應(yīng)對其予以關(guān)注。在房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理的實務(wù)中，高負(fù)債是多數(shù)企業(yè)財務(wù)管理的常態(tài)，這種負(fù)債占比較高的資本結(jié)構(gòu)不僅容易給房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)經(jīng)營管理帶來較高的財務(wù)風(fēng)險，也就是常說的高財務(wù)杠桿，同時由于負(fù)債比例過高，銀行在授信借款時的利率一般會比較高，從而增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用成本，進而會擠占企業(yè)的盈利空間。

3 房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理存在問題的原因分析

如上文所述，當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)之所以在財務(wù)管理過程中容易在財務(wù)管理制度、資金流動性和資本結(jié)構(gòu)等方面出現(xiàn)問題，究其原因主要受內(nèi)外部因素的影響。

3.1 外部因素

房地產(chǎn)行業(yè)之所以會存在上述問題，其受到的外部影響因素主要有兩個方面：一是國家宏觀調(diào)控政策的影響造成房地產(chǎn)公司的籌資環(huán)境發(fā)生了重大變化，從而在一定程度上收緊了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道和融資規(guī)模，對其流動性產(chǎn)生了不利影響；二是整體經(jīng)濟環(huán)境的不景氣對房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生了不利影響，從而造成了其項目資金回籠慢，在降低了資金流動性的同時，也促使其增加負(fù)債來補充流動資金，進而對資本結(jié)構(gòu)也產(chǎn)生了影響。

3.2 內(nèi)部因素

房地產(chǎn)行業(yè)在財務(wù)管理過程中出現(xiàn)上述問題的內(nèi)部原因主要有兩個方面：一是在日常經(jīng)營管理中重點關(guān)注商品房銷售和項目的施工情況，而對財務(wù)管理不夠重視，所以造成房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理存在缺乏完善的制度和被形式化等問題；二是在融資過程中不注重融資渠道的拓寬，過于依賴負(fù)債融資，從而造成企業(yè)在運營管理過程中資金流動性降低，資本結(jié)構(gòu)不合理等問題的產(chǎn)生。

4 房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理的改善對策

結(jié)合上文分析和筆者實際工作經(jīng)驗及財務(wù)管理的相關(guān)理論，認(rèn)為可從以下角度采取措施來對房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理進行改善。

4.1 加強房地產(chǎn)行業(yè)對財務(wù)管理重要性的認(rèn)識

在實際工作中，要加強房地產(chǎn)行業(yè)對財務(wù)管理重要性的認(rèn)識，需從兩個方面入手：一方面是通過增加對財務(wù)管理績效考評的方式來促使房地產(chǎn)企業(yè)的所有人員參與到財務(wù)管理工作中，從而在提高對財務(wù)管理重要性認(rèn)識的同時，為財務(wù)管理創(chuàng)造一個良好的實施環(huán)境；另一方面則要結(jié)合內(nèi)部控制機制中風(fēng)險和控制活動兩要素，對財務(wù)管理制度進行財務(wù)風(fēng)險管控和財務(wù)控制活動兩方面內(nèi)容的補充和完善，在提高財務(wù)管理與企業(yè)實際結(jié)合的同時，利用內(nèi)部控制來加強財務(wù)管理制度的執(zhí)行力度。

4.2 加強項目的資金回籠管理，創(chuàng)新融資方式

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，其加強項目的資金回籠管理的途徑有兩個，一是加強對應(yīng)收賬款的管理，即及時采取一定的催要、折扣等方式來盡快回收資金，增強資金在企業(yè)內(nèi)部的周轉(zhuǎn)速度；二是要通過一定的促銷方式來增加項目在建設(shè)期的銷售回款，例如采用繳納購買意向金抵一定金額購房款、預(yù)收款等形式在項目建設(shè)期回收一部分資金來改善房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動性。

創(chuàng)新融資方式的主要目的在于有效拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的籌資渠道，降低負(fù)債融資比例，從而在緩解其資金流動性壓力的同時降低財務(wù)風(fēng)險。在實務(wù)中，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)可以采用的創(chuàng)新融資方式主要有供應(yīng)鏈融資、設(shè)備融資租賃等方式。

4.3 調(diào)整資本結(jié)構(gòu)

要實現(xiàn)對資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整，就必須調(diào)整負(fù)債比例，降低財務(wù)杠桿的作用，進而實現(xiàn)合理負(fù)債并達到資本結(jié)構(gòu)最優(yōu)的目的。在實際工作中，筆者建議在進行融資決策時合理利用資本結(jié)構(gòu)比較法和每股收益無差別點法（也稱EBIT-EPS）來對房地產(chǎn)企業(yè)的融資方案進行分析測算，并在此基礎(chǔ)上進行相應(yīng)的決策，以保證所采用的融資方案是成本最低、風(fēng)險最小的方案。

5 結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的主要產(chǎn)業(yè)之一，其在進行財務(wù)管理的過程中易受內(nèi)、外部因素的影響而出現(xiàn)一定的問題，從而造成其財務(wù)管理工作的有效性不足。鑒于此，本文結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理存在的問題及其成因，分別從完善房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度、改善房地產(chǎn)行業(yè)的資金流動性和調(diào)整資本結(jié)構(gòu)三個角度提出了相應(yīng)的改善對策，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)有效改善其財務(wù)管理水平，實現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展提供參考。

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