陳晗

2014年1月29日，我國財政部發(fā)布《企業(yè)會計準(zhǔn)則第39號公允價值計量》，而早在上世紀90年代，我國財政部就引入了公允價值這一概念，到2006年，公允價值被正式寫入了《新企業(yè)會計準(zhǔn)則》。當(dāng)時專家們普遍認為，公允價值計量屬性將會得到廣泛運用，然而根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，只有少部分企業(yè)采用公允價值計量模式。那么我國公允價值計量模式應(yīng)用現(xiàn)狀如何、存在哪些問題、是什么原因?qū)е铝藛栴}的產(chǎn)生，如何完善我國的投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應(yīng)用，需要認真探討。

一、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的理論基礎(chǔ)

投資性房地產(chǎn)計量模式的選擇離不開理論支持，本文將著重對會計目標(biāo)理論以及全面收益理論進行分析。

1.會計目標(biāo)理論。決策有用觀和受托責(zé)任觀是作為兩種會計目標(biāo)理論的核心觀點。決策有用觀要求會計的目標(biāo)是為信息使用者提供有用信息，對于會計來說，在確認實際發(fā)生的經(jīng)濟事項的同時，確認那些雖未發(fā)生但對企業(yè)有重要影響的事項也是必要的。在對財務(wù)信息進行披露的同時，也要對非財務(wù)信息進行披露，注重的是會計信息的相關(guān)性。而公允價值以市場為基礎(chǔ)，及時根據(jù)市場變化進行調(diào)整，反映的信息是最新的，所以公允價值計量模式更符合決策有用觀的要求。受托責(zé)任觀更注重的是一種委托人和受托人之間的經(jīng)濟關(guān)系，它認為協(xié)調(diào)委托方和受托方的關(guān)系，監(jiān)督受托方的受托責(zé)任就是會計目標(biāo)，這里的委托方和受托方分別是企業(yè)所有者和企業(yè)經(jīng)營者。而要想公正的反映受托方的經(jīng)營狀況，就一定要使用歷史成本計量模式。目前我國采用的是以上兩種觀點的結(jié)合，然而公允價值與歷史成本相比，更加能動態(tài)、準(zhǔn)確的反映資產(chǎn)的真實價值，所以從長遠的角度看，應(yīng)當(dāng)采用決策有用觀更為恰當(dāng)。

2.全面收益理論。全面收益指企業(yè)在報告期內(nèi)除去所有者之間的交易以外的交易、事項和情況所產(chǎn)生的一切權(quán)益變動，包括傳統(tǒng)的會計收益和其他全面收益。全面收益理論下采用資產(chǎn)負債觀確認收益，認為收益是企業(yè)期初凈資產(chǎn)和期末凈資產(chǎn)比較的結(jié)果，這增加了“收益”這一會計信息的相關(guān)性真實性，而計量資產(chǎn)時，自然要考慮計量模式的選擇問題。在經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生的時點上，無論是選擇哪種計量模式產(chǎn)生的結(jié)果通常一致，一般都是交易價格。但是企業(yè)在經(jīng)營的過程中，會受到許多外界因素的影響，使得企業(yè)持有的資產(chǎn)即便沒有進行任何處理，其真實價值也會發(fā)生變化。根據(jù)資產(chǎn)負債觀的理論，資產(chǎn)的真實價值扮演著十分重要的角色，而只有公允價值計量模式下資產(chǎn)價值才能及時進行調(diào)整從而更貼近真實價值。眾所周知，在持有投資性房地產(chǎn)的過程中，其市場價值時常會發(fā)生變動，根據(jù)全面收益理論，這種變動也應(yīng)當(dāng)歸屬到全面收益，因此這種變動也應(yīng)當(dāng)記錄下來。

通過兩種計量模式的對比不難發(fā)現(xiàn)，只有在公允價值計量模式下投資性房地產(chǎn)在持有期間的市場價值變化才能反映出來，而歷史成本計量模式無法反映這種變化，只能反映投資性房地產(chǎn)已實現(xiàn)的損益。所以，在全面收益理論的基礎(chǔ)下，公允價值計量模式是更加合適的選擇。

二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量存在的問題

在進行理論概述后，對相關(guān)概念都有了解的基礎(chǔ)上，不難發(fā)現(xiàn)公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中的運用存在著不少的問題，本章將從四個方面對其進行闡述。

1.公允價值執(zhí)行成本過高。CAS3中引入了公允價值計量模式，但其中提出了各種約束條件。這樣做雖然是考慮到了公允價值在我國還不夠成熟，存在各種缺陷，但這樣企業(yè)在選擇公允價值計量模式時將受到許多的束縛，無形中增加了其執(zhí)行成本，使企業(yè)面臨著更大的壓力。實施成本也是必須考慮的一個因素。在投資性房地產(chǎn)進行交易的過程中，多數(shù)情況下都是通過交易對方或者中介獲得公允價值，兩者經(jīng)常會出現(xiàn)差異，這種差異通常情況下是很難避免的，這時企業(yè)就需要對出現(xiàn)的差異進行判斷，這樣無疑會增加公允價值的實施成本。同時由于我國資本市場還不夠活躍，要想直接從市場中獲得大多數(shù)資產(chǎn)的公允價值依然比較困難，這時則需要通過資產(chǎn)評估的方式獲取。而通常情況下采用資產(chǎn)評估的方式，每年都需要聘請評估機構(gòu)，并需要對其進行披露，其中的實施成本包括支付給評估機構(gòu)的費用，以及針對相關(guān)信息的審計費用等。面對過高的執(zhí)行成本，出于利益考慮，多數(shù)企業(yè)自然會選擇歷史成本計量模式。

2.企業(yè)隨意變更計量模式。CAS3規(guī)定，企業(yè)一旦對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式做出了選擇，如果沒有特殊情況不得變更，可以將歷史成本計量模式變更為公允價值計量模式，但這種變更不可逆。然而現(xiàn)實中不少企業(yè)種種變更計量模式的做法很明顯已經(jīng)違反了企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，這樣做本應(yīng)該受到相應(yīng)處罰，但是實際情況是，我們并未看到任何相關(guān)的處罰信息。

三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量存在問題的原因分析

在對相應(yīng)問題進行了分析之后，還需要進一步探究造成這些問題的原因，以尋求相應(yīng)的解決策略。

1.公允價值難以確認。CAS3規(guī)定，投資性房地產(chǎn)所在地應(yīng)當(dāng)有活躍的房地產(chǎn)交易市場，考慮到公允價值的基礎(chǔ)是市場價格，還應(yīng)該能取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他信息。在發(fā)達國家，房地產(chǎn)市場通常都已經(jīng)發(fā)展的比較成熟，存在著主要的活躍市場，因此公允價值能夠高效的進行估計與確定。然而與發(fā)達國家相比，我國目前的房地產(chǎn)市場仍然不夠成熟也不夠活躍，這使得公允價值在確認的過程中缺乏足夠的參考。而且，由于相關(guān)規(guī)定不夠完善，不同企業(yè)針對投資性房地產(chǎn)采用的估值技術(shù)也不一樣，其參考價值有限。所以要確定公允價值依然存在較大困難。

除此之外，即使在有關(guān)交易市場上，同類房地產(chǎn)活躍程度較大，要找到與其各方面特征基本相同的建筑依然比較困難。此外，在我國短期內(nèi)很難形成一個非常健全的房地產(chǎn)交易體系，所以要想取得投資性房地產(chǎn)完全公允的市場價格是非常困難的。在重重困難下，公允價值的確認自然也面臨著較為高昂的成本。

2.公允價值計量模式相關(guān)規(guī)定過于苛刻。公允價值有利有弊，人們在使用的過程中從來沒有停止過對它的爭論，考慮到我國市場還不成熟，許多資產(chǎn)公允價值都很難確定，所以在面對公允價值相關(guān)的問題時，我國監(jiān)管層采取了較為謹慎的態(tài)度。在這種謹慎態(tài)度的影響下，與公允價值相關(guān)的規(guī)定也制定的較為嚴格，具體主要體現(xiàn)在以下兩個方面：①要使用公允價值計量模式，要求投資性房地產(chǎn)所在地要有活躍的房地產(chǎn)交易市場。然而我國作為新興的經(jīng)濟體，房地產(chǎn)市場活躍程度還不夠高，因此，如何獲取公允價值、如何保證獲取的公允價值是真正公允的，都是需要解決的問題。②準(zhǔn)則允許將歷史成本計量模式變更為公允價值計量模式，但不允許反向變更，這么做是為了避免人為操縱利潤。面對種種嚴苛的限制條件，我國許多企業(yè)在考慮投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式選擇問題時非常謹慎，而且一般也會偏向于選擇歷史成本計量模式。

3.相關(guān)部門執(zhí)法不嚴。目前，我國存在許多不同類型的企業(yè)，其中股份有限公司因為規(guī)模龐大且公眾性強，同時因為外資企業(yè)涉及外國直接投資，對我國經(jīng)濟也會產(chǎn)生較大的影響，所以對其監(jiān)管也較為嚴格。然而對于其他類型的企業(yè)，尤其是對于數(shù)量龐大的小微企業(yè)，相關(guān)部門分身乏術(shù)，監(jiān)管難以到位，存在一定的疏漏。企業(yè)對整個經(jīng)濟業(yè)務(wù)流程的處理都離不開財務(wù)會計，因而會計誠信也扮演著非常重要的角色，尤其是財務(wù)報告使企業(yè)的會計誠信具有較強的對外性，進而能對社會造成影響。一旦出現(xiàn)會計舞弊的情況，會計信息失真的問題將對整個社會以及市場產(chǎn)生負面影響。目前，我國企業(yè)會計誠信并沒有達到預(yù)期，處于較低的水平，主要還是因為我國經(jīng)濟飛速發(fā)展，而誠信系統(tǒng)發(fā)展的速度難以跟上經(jīng)濟發(fā)展的速度，也就是還沒有形成一個完善的誠信系統(tǒng)以適應(yīng)整個市場環(huán)境，而相關(guān)部門也并未對這一問題進行嚴格的審查進而懲處。這樣的環(huán)境給公允價值計量模式的實施帶來了很大的困難。因此，雖然公允價值計量模式更順應(yīng)時代的發(fā)展，但是在房地產(chǎn)市場價格體系不完善、相關(guān)估值技術(shù)不夠成熟的情況下，其可信度還有待提高。

（作者單位：江西財經(jīng)大學(xué)）