謝澤鋒

政策緊箍咒不斷收緊，但房企拿地依舊瘋狂。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)計(jì)算，2019年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資23803億元，同比增長11.8%，相比2018年一季度增長了2512.29億元。增速比1-2月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，增速創(chuàng)4年新高。

作為房企發(fā)展的“糧食”，土地成為房地產(chǎn)企業(yè)爭奪的火爆戰(zhàn)場。在一些新興的二、三線城市，樓面價(jià)不斷刷新紀(jì)錄，部分地塊甚至溢價(jià)超過100%。

各大房企在全國各地輪番爭斗，掀起搶地大戰(zhàn)。不言而喻，這是一場血淋淋的“刺刀戰(zhàn)”。

繼續(xù)加碼

兵馬未動(dòng)，糧草先行。規(guī)模房企繼續(xù)加碼。

進(jìn)入4月，融創(chuàng)中國（01918.HK）成為拿地大軍中的絕對(duì)主角。4月23日，融創(chuàng)一口氣在湖北武漢斥資152億元，斬獲四宗地塊。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來，融創(chuàng)累計(jì)拿地78宗，總成交金額626億元，拿地?cái)?shù)量和金額，均排名行業(yè)第一。

孫宏斌“拿地要小心”的話音剛落，融創(chuàng)的土地收割機(jī)就開始啟動(dòng)了。3月29日，融創(chuàng)中國2018年的業(yè)績會(huì)上，孫宏斌強(qiáng)調(diào)“融創(chuàng)未來拿地會(huì)非常小心，現(xiàn)在土地市場很多城市偏熱，溢價(jià)也比較高。售價(jià)大幅上漲的可能性幾乎沒有，可能性很小，拿地是非常謹(jǐn)慎的。融創(chuàng)拿地一直也沒有什么目標(biāo)，有好的機(jī)會(huì)就堅(jiān)決拿下，沒有好的機(jī)會(huì)就算了，要把節(jié)奏弄對(duì)。”

不到一個(gè)月，孫宏斌就食言了。

近年來發(fā)展迅猛的新城控股（601155.SH）也不甘落后，今年1-4月其新增土地貨值也超過千億元，位列房企第5位。

3月以來，土地市場持續(xù)升溫，二線、強(qiáng)三線甚至四線城市地王頻現(xiàn)，蘇州、重慶、南京、西安、南昌、昆明、徐州等城市成為房企搏殺的重鎮(zhèn)。

3月27日，徐州一場土地拍賣會(huì)中，經(jīng)過近5個(gè)小時(shí)，共435輪競價(jià)，新城以18.26億元最終得手，樓面價(jià)為8511元/平方米。

4月29日，經(jīng)過40輪競拍，中國海外發(fā)展（HK.00688）拿下蘇州工業(yè)園區(qū)湖東板塊一宗宅地，總地價(jià)35.63億元，溢價(jià)率37.67%。據(jù)悉，該地塊折合樓面價(jià)30287元/平方米，打破了蘇州園區(qū)自規(guī)劃建設(shè)以來的土拍紀(jì)錄。這是一周以內(nèi)蘇州出現(xiàn)的第三塊地王。

此前的4月24日，蘇州吳中區(qū)太湖新城板塊和尹山湖板塊誕生新地王。分別被新城和招商聯(lián)合體以及碧桂園斬獲。

蘇州土地市場的火爆，引發(fā)了政策面的警覺。5月11日，蘇州市政府出臺(tái)新的調(diào)控政策，對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)全域、高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域新建商品住房實(shí)施限制轉(zhuǎn)讓措施，購房人自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起，滿三年后方可轉(zhuǎn)讓。

而對(duì)于蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手住房，購房人通過二手住宅市場交易新取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿五年后方可轉(zhuǎn)讓。此次“限售”新政，是蘇州自2016年發(fā)布限購、限貸、限價(jià)措施之后，房地產(chǎn)調(diào)控的再次加碼。蘇州期望通過政策應(yīng)對(duì)過去半月蘇州土地市場的激烈爭奪和房價(jià)領(lǐng)漲的火熱局面。

土地市場火爆的重慶市老城區(qū)，更是在13天內(nèi)迎來送往了三位“地王”，房企踴躍拿地的熱情可見一斑。

先是3月28日，多家開發(fā)商經(jīng)過120輪的廝殺，重慶中央公園拍出了新地王，樓面成交價(jià)破萬。地塊1（S分區(qū)S19-2、S19-3、S19-4號(hào)宗地）被金科+美的以10596元/平方米樓面價(jià)拿下。溢價(jià)率達(dá)到了49.1%。地塊2（S分區(qū)S16-2、S16-3號(hào)宗地）被北辰以10662元/平方米樓面價(jià)拍下。溢價(jià)率達(dá)到47.06%。

緊接著，4月10日，重慶主城區(qū)兩路組團(tuán)居住類用地公告到期出讓。融信（03301.HK）以總價(jià)6.32億元拿下該宗地塊。樓面地價(jià)11149元/平方米、溢價(jià)率92.22%，2019年度雙項(xiàng)新高。

逆勢擴(kuò)張

尚未進(jìn)入千億規(guī)模的房企也袒露出對(duì)規(guī)模的渴望。

和閩系房企一貫追求“高周轉(zhuǎn)“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債”的打法不同，禹洲地產(chǎn)（01628.HK）一直追求利潤與規(guī)模的平衡，其銷售額排名也一直在50名開外。

但進(jìn)入2019年，禹洲地產(chǎn)的拿地規(guī)模和速度卻遠(yuǎn)超自身體量。董事會(huì)主席林龍安透露，“2019年禹洲第一季度拿地非常積極，拿出了109億全部砸向一、二線城市?！?/p>

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年一季度，禹洲在青島、開封、佛山、北京、上海、合肥、鄭州成功獲取8幅地塊，總建筑面積約為131萬平方米。

另一家閩系房企中駿集團(tuán)也僅排在2018房企銷售額55名，銷售金額為515億元。不過，在年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上，中駿集團(tuán)董事局主席黃朝陽毫不掩飾自己對(duì)于規(guī)模的渴求：“我們目前有兩大發(fā)展戰(zhàn)略，頭一個(gè)就是千億戰(zhàn)略。”

中駿今年的目標(biāo)是700億元，而明年將大概率能夠沖過千億。黃朝陽坦言：“我們內(nèi)部KPI其實(shí)不止這個(gè)數(shù)字?！?/p>

對(duì)于2020年實(shí)現(xiàn)千億的信心，則是源自中駿快速增長的貨值：“我們現(xiàn)在的貨值超過3000億元，去年新增貨值約為1200億。今年1-2月里，我們又增加了250億左右的貨值。”

根據(jù)克爾瑞最新發(fā)布的2019年1-4月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排名中，中駿集團(tuán)以404.6億元排名第20位。新增土地建面275.8萬平方米，新增土地價(jià)值為133.9億元。

在中游房企中，新希望地產(chǎn)、美的置業(yè)（03990.HK）等憑借集團(tuán)實(shí)力迅速擴(kuò)張，成為拿地大軍中不可忽視的角色。

3月29日，新希望地產(chǎn)以總價(jià)53.2億元，拿下位于南京市棲霞區(qū)的邁皋橋G01住宅地塊，成交樓面價(jià)22628元/平方米，溢價(jià)率28.81%。這是新希望地產(chǎn)首次進(jìn)入南京市場。

4月25日，美的置業(yè)以最高限價(jià)25.22億元、8.5%配建公共租賃住房比例競得武漢P（2019）036號(hào)地塊，折合樓面價(jià)6224元/平方米，溢價(jià)率57.73%。這一金額屬于美的近期拿地最大手筆。

統(tǒng)計(jì)顯示，4月美的置業(yè)分別在惠州、臺(tái)州、武漢獲得4宗土地，成交總價(jià)近65億元。

美的置業(yè)董事局主席郝恒樂曾在2018年度業(yè)績會(huì)上表示，美的置業(yè)2019年合約銷售目標(biāo)為1000億元。這家2015年銷售額僅有111億元的房企，5年時(shí)間銷售額就力爭要翻10倍。

沒有土地，談何夢(mèng)想？